13 de enero
de 2015
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JORNADAS inmoley.com SOBRE EL
MERCADO INMOBILIARIO EN CHINA.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Hay un riesgo creciente a que el mercado inmobiliario entre en crisis tras
un largo período de crecimiento exponencial. Sólo en 3 años,
el consumo de cemento en China ha superado todo lo que consumieron en Estados
Unidos entre 1901 y 2000. Li Ka Shing, el hombre más rico de Asia,
está reorganizando su imperio inmobiliario en la China continental
con importantes órdenes de venta. Las primeras promotoras inmobiliarias
Chinas han empezando a entrar en impagos de deuda. En Dongguan, los precios
han caído un 15 por ciento. En Hangzhou, los compradores que anticiparon
parte del precio se han visto obligados a ocupar una urbanización
a medio terminar. Hay algún centro comercial en china con una ocupación
de tan sólo el 1%. ¿Qué está pasando con el
mercado inmobiliario chino?
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
El mercado inmobiliario chino se
encuentra bajo una fuerte presión vendedora, pero debido a la complejidad
y la extensión territorial, cuesta hablar de crisis.
Los precios de la vivienda de nueva
construcción cayeron un 1 por ciento a 9 por ciento en los últimos
meses en todas las 70 ciudades de la parte continental. Los precios siguieron
cayendo en noviembre respecto a octubre en todas las ciudades chinas, salvo
en tres.
Los precios inmobiliarios en caída
coinciden con una desaceleración económica. La economía
china, que hace unos años fue aumentando a un ritmo anual del 10
por ciento a 12 por ciento, está creciendo a un 7 por ciento - una
tasa que el presidente Xi Jinping, describió el mes pasado como
"una nueva normalidad de la economía de China."
El gobierno chino ha respondido
recortando las tasas de interés y autorizando a los bancos a dar
más préstamos para evitar que la economía se hunda
aún más, ya que el mercado de la vivienda se ha estancado.
El Fondo Monetario Internacional
estima que en octubre del año pasado, la construcción
y otras actividades inmobiliarias supusieron el 12,8 por ciento de la actividad
económica de China, y el 33 por ciento si se incluyen las actividades
relacionadas, desde la fabricación de acero para la construcción
de vigas, etc.
Un exceso de oferta de nuevas torres
de apartamentos y una desaceleración de la economía han producido
una caída de los precios inmobiliarios en las ciudades chinas, en
particular Pekín y Shanghai, donde se está desacelerando
el plazo de venta, según Haitong Securities, una gran firma de corretaje
e inversión.
Los promotores inmobiliarios han
respondido retrasando nuevos proyectos inmobiliarios, que es la respuesta
constante al inicio de una crisis inmobiliaria. En noviembre, las viviendas
iniciadas cayeron un 34 por ciento respecto al año anterior.
Los precios han estado cayendo de
manera constante, un 7,4 por ciento desde abril. Apartamentos familiares
ubicados bien en los nuevos edificios Changsha se venden por alrededor
de $ 160.000.
Por orden del gobierno, los bancos
estatales se resisten a ejecutar la hipoteca de los prestatarios en mora,
y pocos compradores se ven obligados a vender a pérdida. El gobierno
quiere al mismo tiempo que la vivienda sea más asequible. Los apartamentos
en las grandes ciudades cuestan el equivalente a 20 años de sueldo
para los graduados universitarios recientes. Aún así, el
gobierno no quiere desencadenar una caída de los precios en una
sociedad donde los hogares tienen la gran mayoría de su patrimonio
neto en los hogares.
Los salarios también están
jugando en el mercado. El aumento de los salarios ayuda a más trabajadores
cualificados a pagar los costes mensuales de la hipoteca, a pesar de que
con frecuencia tienen dificultades para reunir el pago inicial. Pero el
aumento de los costes laborales afecta a los márgenes de beneficio
de los promotores inmobiliarios.
Nathan Lai, un portavoz de la empresa
inmobiliaria Xinyuan, dijo que los costes laborales han aumentado casi
diez veces en la última década. Para una promoción
de 2140 apartamentos, el proyecto Splendid Xinyuan, el terreno costó
$ 122 millones; la mano de obra $ 45 millones; y otros costes de construcción
115 millones de dólares más.
Otro efecto es la salida de los
inversionistas chinos que están llegando a las capitales europeas,
como Madrid, y al activo mercado inmobiliario de Miami.
Un mercado interior chino caro y
sobredimensionado combinado con una economía nacional en desaceleración
está impulsando los compradores de China a buscar en el exterior.
A diciembre de 2014, había 302 proyectos de pre-construcción
en el sur de la Florida. Eso significa que 28.000 unidades nuevas en Miami
están vendiendo rápidamente. En los primeros seis meses de
2014, los compradores chinos representaron el 1,6 por ciento de las propiedades
vendidas en el condado de Miami-Dade.
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