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APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO. TIMESHARING. 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
Timesharing.  La Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
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APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO  Timesharing.  + Formularios

La Ley 4/2012 deroga la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, en la que el legislador optó por la regulación de un nuevo derecho real, permitiendo, no obstante la configuración del derecho de aprovechamiento por turno como una variante del arrendamiento de temporada. Posteriormente, aunque por sus peculiaridades no se incluyó en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, resultó aplicable a la materia su núcleo normativo central.
 
En la elaboración de la Ley 4/2012 se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprende:
 
- la transposición de la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009, en el título I y
 
- la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, adaptándola a la Directiva.

Sobre la base de estos antecedentes, en esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE, sino las propias del Derecho español. Esta solución trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias.
 
El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.
 
Requisitos:
 
- Edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado.
 
- Todos los alojamientos independientes, deben estar sometidos a dicho régimen.
 
- El conjunto ha de tener, al menos, diez alojamientos.
 
- El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos.
 
- No puede vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad o propiedad.
 
Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada.
 
- Se refiere el título a los que incluyen más de una temporada, con o sin anticipo de rentas y a cualesquiera otras modalidades contractuales de duración superior a un año, que sin configurar un derecho real tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.
 
- Se les aplicará este título, la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la legislación de consumidores.
 
Otras modalidades contractuales. Es válida cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea. Les será aplicable el título I.
 
Nulidad del resto. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen del presente título, será nulo de pleno derecho.
 
Duración. Será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción. Si el inmueble está en construcción, desde la inscripción de la terminación de la obra.
 
Constitución del régimen.
 
- El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble, formalizándolo en escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Ha de intervenir representación de la empresa que haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos directamente.
 
- Los notarios no autorizarán la escritura reguladora de un régimen de aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y 2 del art. 25.
 
- Estos son los requisitos esquematizados:
 
a) Inscripción de la obra.
 
b) Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación.
 
c) Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios
 
d) Haber concertado los seguros o las garantías exigidos
 
e) Contratación de un aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta
 
Escritura reguladora. A ella se dedica el art. 26.
 
- Determina las circunstancias que debe de reunir.
 
- Debe de incorporar, originales o por testimonio notarial:
 
- el contrato celebrado con la empresa de servicios,
 
- los contratos de seguro a que se refiere el artículo 28
 
- si el inmueble está en construcción, documento acreditativo del aval o seguro de caución.
 
- Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.
 
- El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, debiendo constar en escritura pública y ser inscrita en el Registro.
 
- Se deberá prever la constitución de una comunidad de titulares que se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares. La modificación del régimen constituido podrá ser acordada por una mayoría de dos tercios de los titulares. Se aplica supletoriamente la Ley de Propiedad Horizontal.
 
Inscripción del régimen y su modificación. Es el contenido del art. 27.
 
- El registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en este título.
 
- Los distintos alojamientos tendrán folio independiente, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos el número de turnos, su duración, día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.
 
- Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá inscribirse, si así se hubiera pactado en el título, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.
 
- Se archivará copia de los contratos incorporados a la escritura, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.
 
- Se harán constar por nota marginal un nuevo contrato con una empresa de servicios, que tenga las  firmas legitimadas notarialmente, si la empresa de servicios asume las condiciones del anterior, debiendo de ser posterior a la constitución del régimen de propiedad horizontal y recoger las menciones exigidas en el artículo 29.2 (puede haber error en la cita).
 
- Cualquier modificación permitida que se realice en los contratos y documento anteriores, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad.
 
- En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión.