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EL FUTURO DE LAS VIVIENDAS Y ALQUILERES VACACIONALES. 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de arrendamientos y guía del turismo inmobiliario. El pasado año, el Gobierno incluyó dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) un artículo por la que dejaba en manos de las comunidades autónomas la legislación de las viviendas de uso turístico. Con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas se excluye la vivienda amueblada con cesión temporal, “alquileres vacacionales” (artículo 5) de la ley de arrendamientos urbanos. Por este motivo, todas las comunidades autónomas están empezando a regular este tipo de arredramientos, a fin de sacarlos de la opacidad y conseguir que tributen. 
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Esto afectará a más de 400.000 afectados. En España hay más  120.000 inmuebles que  benefician de forma directa e indirecta, a casi 436.000 personas y genera un impacto económico próximo a los 2.000 millones de euros. El mayor número de viviendas turísticas se concentra en Canarias (52.979 inmuebles), Comunidad Valenciana (16.169), Baleares (15.013), Andalucía (13.004) y Cataluña (10.735). La estancia media de los turistas en estos alojamientos es de 7,2 noches frente a las 3,36 de los hoteles, mientras que la ocupación media ronda el 57% a nivel nacional. La ocupación más alta se sitúa en Canarias, con un 68,4% en 2011, seguida de Baleares (67,2%). Por otro lado, el gasto medio por persona en alojamientos de alquiler no hotelero asciende a 1.339 euros por año.

En lo que al ámbito de aplicación de la LAU se refiere, se añade como supuesto de exclusión de su ámbito  de  aplicación,  la  cesión  temporal  de  uso  de “la  totalidad  de  una  vivienda  amueblada  y  equipada  en  condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con  finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, en  clara alusión al impulso de la normativa autonómica, que regularía los llamados “alquileres vacacionales”. 

Dos. Se añade una letra e) al artículo 5 con la siguiente redacción:

«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»

En el caso de Andalucía, el consejero de Turismo y Comercio, Rafael Rodríguez, ha presidido en Sevilla sendas reuniones de trabajo de la Mesa del Turismo y del Consejo Andaluz del Turismo, órganos consultivos de la Junta en la materia, con los objetivos de analizar los últimos resultados registrados en el sector y avanzar en el desarrollo normativo y en la elaboración de nuevos planes sectoriales.
 
En lo que respecta a la legislación, la Mesa del Turismo ha informado favorablemente del borrador del nuevo Decreto de las Viviendas de Uso Turístico.  
 
Con este decreto, Andalucía dispondrá por primera vez de una norma específica para regular la explotación con fines turísticos de inmuebles que se alquilen en su totalidad o por habitaciones por periodos de tiempo inferiores a un mes de estancia. Atendiendo a una demanda del sector hotelero, la Consejería creará un registro para este tipo de alojamientos que servirá de control y garantía para el servicio turístico que se preste a las personas usuarias.
 
Entre otras medidas, también ha aprobado una propuesta de modificación del Decreto de establecimientos de apartamentos turísticos, que, entre otras cuestiones, recoge como tipología las casas-cueva. En lo que se refiere a iniciativas, ha avanzado en el diseño del Plan General del Turismo Sostenible para el periodo 2014-2020 y ha revisado el Plan Director de Promoción Turística de Andalucía 2013-2016.
 
El decreto servirá, además, para establecer un censo de viviendas turísticas en la comunidad, que ahora no existe. No hay datos oficiales sobre este tipo de alojamientos, pero el sector estima que aproximadamente el 20% de la oferta se mueve en el mercado negro. 
 
Definición. El borrador considera viviendas de uso turístico las que están ubicadas en inmuebles levantados en suelo con uso residencial (sin incluir las rurales) que ofrezcan alojamiento “de forma habitual” y con fines turísticos. Se entenderá que ocurre así cuando se publiciten para su alquiler por Internet o cualquier otro medio y cuando se comercialicen y promocionen a través de agencias de viajes u otras empresas. También existirá un uso turístico si el arrendamiento no excede un mes al año por cliente. A partir de este tiempo, los alquileres están regulados por la LAU. La norma andaluza está pensada para alquileres de unos días o semanas.
 
Una vivienda que se destine a alojamiento turístico deberá estar inscrita obligatoriamente en el Registro de Turismo de Andalucía. Su propietario tendrá que hacer una declaración responsable ante la consejería, trámite que es gratuito, y aportar sus datos identificativos. Ese número de anotación que obtenga tendrá que aparecer en toda publicidad o promoción que realice a través de cualquier medio.
 
Se considerará que una vivienda es “clandestina” si se inicia la actividad turística sin que haya constancia de su registro. Aquí puede entrar en escena el servicio de inspección de la consejería, que será el encargado de velar por que se cumpla la norma. Quienes infrinjan el futuro decreto, incurrirán en responsabilidad administrativa. Sobre la cuantía de las posibles sanciones, el borrador remite a la Ley del Turismo de Andalucía (Ley 13/2011), que diferencia entre infracciones leves, graves y muy graves con multas que oscilan, incluidas las tres categorías, entre los 2.000 y los 150.000 euros. El titular de la vivienda no podrá alegar que se trata de su domicilio en caso de que sea objeto de una inspección, según el borrador.
 
Las viviendas turísticas deberán estar convenientemente amuebladas y dotadas de electrodomésticos y enseres para su uso inmediato. Sus habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos. Los apartamentos tendrán sistema de refrigeración y de calefacción, en caso de que se alquilen entre octubre y abril (para alcanzar y mantener una temperatura ambiente de 19 grados centígrados, puntualiza el documento). El usuario tendrá a su disposición una hoja de quejas y reclamaciones. Un botiquín de primeros auxilios y un extintor son otros artículos obligatorios incluidos en la futura norma, además de información turística sobre la zona y servicio de limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes, entre otros detalles. El precio será por noche de estancia y los explotadores del servicio podrán exigir un adelanto como señal de hasta un 30% del coste total.