28 de febrero
de 2014
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ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL CON
OPCIÓN A COMPRA.
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valor añadido:
Guía práctica inmoley.com de la opción de compra y
guía de arrendamientos de locales.
Herramienta práctica
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prácticas
El arrendamiento con derecho de
adquisición del local de negocio es un acuerdo complejo, que carece
de regulación, y que siempre ha resultado problemático por
su propia naturaleza.
En estas operaciones, propietario
e inquilino pactan un plazo máximo de tiempo para el traspaso del
local, donde se aplicará un porcentaje de descuento también
estipulado. Cuanto antes se realice la compra, mayor será el reembolso
del alquiler abonado.
La opción de compra supone
que el arrendador y propietario concede al arrendatario la facultad en
exclusiva de decidir sobre si se celebra o no otro contrato distinto. Esta
cesión se establece por un plazo de tiempo delimitado, con unas
condiciones determinadas y con el pago de una cantidad por el optante,
que puede manifestar su voluntad de cumplir lo acordado dentro del plazo
establecido (STS, 5 de julio de 1985 y de 9 de octubre de 1989).
Será suficiente la manifestación
del optante para que el contrato quede firme y en estado de ejecución.
Desde ese momentos ambas partes quedan obligadas por los términos
del acuerdo a vender y entregar el local, pero cumpliendo todas las formalidades
legales que rigen los actos de disposición.
Una vez manifestada la decisión,
vendedor y comprador no necesitan realizar ninguna actividad posterior
para que el contrato quede firme.
El propietario sólo está
obligado a mantener la opción durante el tiempo pactado, así
como a lo estrictamente acordado antes de suscribir el contrato de opción.
El optante durante ese plazo se
encuentra obligado a mantener la oferta a favor del optante, por lo que
no podrá vendérsela a un tercero y a vender cuando el inquilino
ejecute el contrato de opción.
Éste último puede
verse obligado cuando el contrato de opción se haya pactado a entregar
una señal y si se ha convenido que el ejercicio de la opción
ha de ir acompañada del pago del precio acordado para la compraventa,
el optante no cumple hasta que no realice dicho pago y la opción
perderá su eficacia.
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