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DERECHO DE SUPERFICIE Y COOPERATIVAS DE VIVIENDA EN CÁDIZ
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del derecho de superficie y guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas. La Delegación provincial en Cádiz de la Consejería de Fomento y Vivienda no quiere vender y va a promover o el alquiler con derecho a compra en un bloque de viviendas del barrio de la Viña una cooperativa por la que seis familias de viviendas que costeará la rehabilitación.
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Las 55 casas de la promoción del callejón de Osorio, en Cádiz, tenían ya una lista de adjudicatarios para adquirir estas casas. El precio final de cada vivienda está estimado en unos 130.000 euros. Los beneficiarios iban a contar con cómodos plazos, aunque tendrían que adelantar una entrada de unos 26.000 euros. Sin embargo la situación económica de las familias impidió la venta.

“Hay que darse cuenta de la situación en la que viven muchas familias. Nosotros ya hemos comprobado que los demandantes de casas de titularidad pública no tienen dinero para hacer frente a una hipoteca o el coste de la entrada para quedarse con esa casa”. La fórmula que se ensayará en Cádiz convierte a la Junta en dueña de unos suelos, cuyos derechos de superficie cede a una cooperativa de demandantes de vivienda durante un tiempo determinado, unos 20 o 25 años, según lo previsto inicialmente. Esos demandantes no tendrán que pagar para hacerse con la casa sino que se convertirán en promotores de la rehabilitación. “La idea es que con las ayudas públicas y las facilidades que den las entidades financieras esas familias tendrán que pagar mensualmente una cantidad asequible, similar a la de un alquiler normal”, sostiene el delegado de Fomento y Vivienda en Cádiz, Manuel Cárdenas.  

La cooperativa, según el plan previsto por la Junta, encargará las obras a una empresa y cuando se completen los trabajos, sus integrantes podrán residir en las casas resultantes durante el tiempo que estipule la consejería. Cuando transcurra ese plazo, se decidirá si esos vecinos pueden seguir viviendo en esas casas a cambio de un alquiler o bien con una operación de compraventa, si es que la situación económica para entonces ha mejorado.

“Es una ventaja importante para muchas familias que quieren estabilidad pero que no tienen el dinero para comprar una casa. Y para la Junta tiene la ventaja de que nos ayuda a dar uso a las promociones de viviendas que, de otra forma, no tendrían salida”. Cárdenas reconoce que la idea de la cooperativa se ha inspirado en experiencias similares emprendidas en Iberoamérica, en países como Uruguay. “Es una experiencia piloto que se va a ensayar en Cádiz y otras ciudades. Aunque aquí va a tener un especial desarrollo por las características de la ciudad”, añadió el delegado.

La Junta tiene en marcha cuatro promociones de vivienda, con 78 casas en total. Ha tenido que renunciar a la venta. “Lo ideal para nuestras cuentas sería poder amortizar la inversión hecha vendiéndolas cuanto antes pero sabemos que eso no se lo pueden permitir muchas familias”. Ocurrió en el callejón Osorio, cuyas 55 casas saldrán ahora en régimen de alquiler y de alquiler con derecho a compra. Lo mismo pasará con otras casas en la calle Troilo, en el barrio de Santa María; o en el callejón de los Carros, en La Viña. En este barrio está la calle Paco Alba, donde se rehabilitarán seis viviendas gracias a este nuevo sistema de cooperativa. La Junta reconoce que todavía quedan muchos cabos sueltos. La idea de la Consejería es presentar el proyecto a primeros de años a las asociaciones vecinales y plataformas en defensa de la vivienda pública para que aporten sus ideas. También hay que cerrar acuerdos con entidades financieras. Y la Junta debe cerrar qué porcentaje de ayudas públicas concederá a cada promoción y el tiempo en el que los integrantes de la cooperativa podrán hacer uso de sus renovadas casas.

Se dará inicio a tres nuevas actuaciones en materia de rehabilitación en el casco histórico de la ciudad a lo largo de 2015. Con ellas se recuperarán 23 viviendas que serán ocupadas la mayoría por las familias que habitaban allí anteriormente.

Las tres fincas que serán rehabilitadas son el número 5 de Paco Alba, Corralón de los Carros 48-50 -ambas en La Viña- y Troilo 1 y 3 -en Santa María-. La inversión estimada entre las tres actuaciones supera el millón de euros.

El delegado de la Junta destacó que en Paco Alba, 5 se aplicará una "fórmula novedosa", y serán gestionadas en régimen de cooperativa formada por personas del registro municipal de demandantes. 

Según Cárdenas, "Cádiz será pionera en la adopción de esta nueva fórmula que contempla el Plan de Vivienda y que busca garantizar las políticas de vivienda para los sectores menos favorecidos y poner más recursos públicos a disposición del derecho social a la vivienda". Explicó que la Junta aportará el suelo mediante el derecho de superficie a los cooperativistas durante un tiempo determinado. Éstos, que serán los promotores, deberán ser demandantes de vivienda inscritos en el registro municipal. La Consejería financiará también el proyecto de obra y concederá una ayuda directa a la rehabilitación del inmueble, mientras que la cooperativa garantizará el uso de la vivienda en las condiciones establecidas y aportará el resto de la financiación que, según Cárdenas, "no supondrá más que el coste de un alquiler. De esta manera conseguiremos una complicidad entre la Administración y el administrado", precisó. Una vez que los cooperativistas terminen de pagar el crédito de la obra, tendrán que seguir abonando el alquiler de la vivienda.

Respecto al inmueble ubicado en Troilo 1 y 3, dijo que se recuperarán 11 viviendas que serán ocupadas en régimen de alquiler por las mismas familias que en su día residían allí y que se encuentran realojadas hasta la finalización de las obras. Manuel Cárdenas comentó que actualmente se está redactando el nuevo proyecto de ejecución para su adaptación al PGOU y al Código Técnico de Edificación. Según las previsiones, en el primer trimestre de 2015 se solicitará la licencia de obras y se iniciará el proceso de licitación para empezar en los tres meses siguientes.

El delegado contó que en Corralón de los Carros 48-50, está previsto construir seis viviendas en tres plantas. A estas nuevas casas regresarán, en régimen de alquiler, cinco familias que se encuentran realojadas. Recordó que la obra de esta finca se inició en 2010 pero se paralizó por ciertos problemas y no pudo reanudarse por falta de capacidad económica. Actualmente se está trabajando en la adaptación del proyecto al PGOU y se están iniciando los trámites para licitar las obras de nuevo.

Estas 23 nuevas viviendas, junto con el resto de actuaciones que hay en marcha en Cádiz, servirán para "dar respuesta a la importante demanda que existe en la ciudad y, al mismo tiempo, continuar con la línea de actuación marcada por la Consejería para impulsar el alquiler y la rehabilitación de viviendas como medidas prioritarias para cubrir las necesidades que se presentan, para poblar los cascos históricos, potenciar el empleo y generar actividad económica en los centros urbanos para hacerlos más habitables", destacó Cárdenas.