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REFORMA DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA EN ARAGÓN
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de cooperativas de vivienda. Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón. La nueva Ley de Cooperativas de Aragón tiene como objeto regular y fomentar las sociedades cooperativas que se constituyan y que desarrollen sus actividades dentro del territorio aragonés, aunque puedan realizar actividades instrumentales y tener relaciones con terceros fuera de la Comunidad.
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En concreto, el nuevo texto persigue hacer más ágiles los mecanismos de actuación de las cooperativas y adaptar su régimen contable al nuevo sistema de contabilidad sobre la base de la normativa europea.

Así, las cooperativas deberán ajustar su estructura y funcionamiento a los principios cooperativos y, en especial, a los fijados por la Alianza Cooperativa Internacional. De esta forma, actuarán con plena autonomía e independencia respecto de otras organizaciones y entidades públicas o privadas y podrán realizar cualquier actividad económica y social.

Las cooperativas reguladas por esta ley deberán tener su domicilio social dentro del territorio de Aragón, concretamente, en el municipio donde realicen preferentemente sus actividades con los socios o centralicen su gestión administrativa y dirección empresarial.

Las sociedades cooperativas podrán realizar actividades y servicios con terceros no socios, cuando éstos tengan carácter preparatorio, accesorio, complementario, subordinado o instrumental, en los términos que establezcan sus estatutos y con las condiciones y limitaciones que fija la presente ley o sus normas de desarrollo, siempre que tales actividades o servicios tengan como finalidad el desarrollo del objeto social y posibiliten el cumplimiento de los fines de la cooperativa.

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

Son las que tienen por objeto procurar al precio de coste, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o edificaciones complementarios, así como su rehabilitación, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administración, conservación y mejora de los mismos en el modo que se establezca en los estatutos. En relación con las viviendas protegidas, serán de aplicación en todo caso las limitaciones de precio y coste establecidas en su normativa específica.

Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

Pueden ser socios las personas físicas, así como las cooperativas y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro.

En caso de baja del socio, para la devolución de las aportaciones que haya realizado se procederá del siguiente modo:

• a) Las aportaciones al capital serán devueltas por la cooperativa.
• b) Las aportaciones realizadas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados, siempre que no superen el veinte por ciento de su coste estimado, deberán ser íntegramente devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince días desde que el nuevo socio que sustituya al que causa baja haga efectivas sus aportaciones. En todo caso, la devolución deberá hacerse efectiva dentro del plazo máximo de cinco años desde la baja del socio.
• c) Las aportaciones realizadas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados que excedan del veinte por ciento de su coste estimado deberán ser devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince días desde que sea requerida para ello.
Varias personas interesadas en la consecución como titulares de una sola vivienda podrán adquirir la condición simultánea de socios, con derecho a expresar un único voto, haciéndose constar así en su especial inscripción como tales, y responderán solidariamente de las obligaciones como socios.

Simultáneamente, una misma persona no podrá ser titular de más de una vivienda de promoción cooperativa, salvo que la cooperativa a la que pertenezca tenga como objeto únicamente la administración de viviendas o edificaciones ya construidas, a excepción de las familias numerosas, que podrán tener las precisas para cubrir sus necesidades.

La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados a los socios mediante cualquier título legal. Si la cooperativa mantiene la propiedad, los estatutos establecerán las normas a que habrán de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los demás derechos y obligaciones de estos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.

Igualmente, podrán enajenar o arrendar a terceros no socios los locales o cualquier otra edificación complementaria de su propiedad, destinándose los importes obtenidos en estas operaciones a la minoración del coste de las viviendas y anejos vinculados para los socios.
Los estatutos sociales podrán establecer el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa, en cuyo caso, si el socio titular pretendiera transmitir, ínter vivos, sus derechos sobre la vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años o plazo superior establecido estatutariamente desde la fecha de concesión de la cédula de habitabilidad de la vivienda o local o del documento que legalmente le sustituya, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, que los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio transmitente, incrementada con la revalorización correspondiente al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre la fecha en que se entregó la vivienda y la de transmisión de derechos.

Transcurridos tres meses desde que el socio pusiera en conocimiento del consejo rector el propósito de transmitir sus derechos sin que ningún socio expectante hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el titular quedará autorizado a transmitirlo a terceros no socios.

Si no se hubiese ejercitado el derecho de tanteo por falta de comunicación del socio transmitente y éste realizara la transmisión a terceros, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o de tres meses desde que el retrayente tuviere conocimiento de la transmisión, satisfaciendo el precio establecido en el párrafo anterior. No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto si la transmisión se realizase a favor del cónyuge, descendientes o ascendientes en línea directa.

Serán modalidad específica de esta clase de cooperativas las de construcción de plazas de aparcamiento para vehículos. A tal fin, podrán solicitar la concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que acuerden.

El departamento competente en materia de vivienda podrá declarar promotoras sociales preferentes de vivienda protegida a aquellas cooperativas de viviendas y empresas gestoras de cooperativas de viviendas que cumplan las condiciones establecidas en la normativa de vivienda protegida, siempre que no hayan sido sancionadas por la comisión de infracciones graves ni muy graves en materia de vivienda protegida, subvenciones públicas, seguridad social, trabajo o tributaria.

Las cooperativas de viviendas podrán contratar los servicios de asesoramiento, la asistencia técnica o la gestión, al objeto de desarrollar plenamente su objeto social. Si dicha contratación se efectuase con empresas gestoras especializadas al efecto, mantendrán en todo caso la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales. Las empresas gestoras de cooperativas podrán ser personas físicas o jurídicas que cuenten con una organización empresarial adecuada y suficiente para la prestación de estos servicios. Dichas empresas serán responsables de las decisiones y actuaciones que adopte o realice la cooperativa por su asesoramiento o gestión, así como por las actuaciones que realice por apoderamiento conferido a su favor por la cooperativa.

En cualesquiera supuestos en que una cooperativa de viviendas otorgase poderes de representación para el desarrollo de la gestión de la promoción, estos serán expresos y conferidos por escrito. Constará expresamente en el poder la prohibición de que el apoderado nombre a un sustituto suyo, no admitiéndose cláusulas de irrevocabilidad del poder ni de 

La contratación de las empresas gestoras de cooperativas de viviendas, la adquisición de suelo, la concreción de los productos inmobiliarios a promover, la contratación de los profesionales integrantes de la dirección facultativa del proyecto y la obra, la de los préstamos para la financiación de la promoción y la de la construcción del inmueble deberán ser aprobados por la asamblea general de la cooperativa o de la sección o fase en su caso.

El acuerdo deberá ser adoptado con carácter previo al otorgamiento de los respectivos contratos, con excepción de la adquisición de suelo de las administraciones públicas o sus entidades instrumentales, en los que será suficiente la autorización conferida al efecto por la asamblea general o de sección o fase, en su caso, a favor del consejo rector.

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la asamblea general, deberán someterlas a auditoría externa en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

• a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
• b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
• c) Cuando la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del consejo rector o contratado a una empresa gestora.
• d) Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general.
• e) Cuando la promoción se lleve a cabo sobre suelo obtenido en una enajenación de suelo público.
En todo lo no establecido en este apartado sobre auditoría externa de las cuentas anuales de las cooperativas de viviendas, será de aplicación con carácter general lo establecido en la presente