6 de noviembre
de 2014
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REFORMA DE LAS COOPERATIVAS DE
VIVIENDA EN ANDALUCÍA
Convertir conocimiento en
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Guía práctica inmoley.com de cooperativas de vivienda. Decreto
123/2014, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la
Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
Cooperativas de viviendas. Las personas socias de las sociedades cooperativas
de viviendas deberán ser personas físicas. Sin embargo, podrán
ser también socias las personas jurídicas, cuando, por razón
de trabajo, función o condición personal, precisen alojamiento,
locales o construcciones complementarias para las personas físicas
que las integren o presten sus servicios por cuenta de ellas.
Herramienta práctica
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prácticas
Para constituir una sociedad cooperativa
de viviendas, será preciso que el número de personas socias
comunes que la constituyan sea igual o superior al veinticinco por ciento
de las viviendas promovidas por la entidad, supeditándose el aumento
del número de viviendas en promoción, con posterioridad a
la constitución, al mantenimiento de dicha proporción.
Si la cooperativa desarrolla más
de una fase o promoción, la anterior exigencia se reputará
de cada una de las secciones.
Ninguna persona física podrá
ser simultáneamente en una misma provincia titular de derechos sobre
más de dos viviendas de promoción cooperativa.
Cuando la sociedad cooperativa obtenga
de las personas socias cantidades dinerarias anticipadas para la construcción
de las viviendas o locales, deberá recibirlas y garantizarlas en
la forma prevista en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, comprometiéndose a su devolución
con los correspondientes intereses legales, en caso de que la construcción
no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo y forma
convenidos.
Son causas de baja justificada de
carácter específico para las personas socias de las sociedades
cooperativas de viviendas las siguientes:
a) El cambio de centro o lugar de
trabajo durante más de doce meses y a una distancia de más
de cincuenta kilómetros.
b) La situación legal de
desempleo de larga duración, enfermedad grave u otra circunstancia
familiar, personal o económica que impida hacer efectivas las aportaciones
comprometidas en la promoción, incluida la denegación del
crédito hipotecario por causa no imputable al socio o socia.
c) Aumento de la cuantía
total de las cantidades anticipadas para financiar las viviendas en más
de un cinco por ciento.
d) El retraso en la entrega en
más de un año desde la fecha o plazo previsto en el proyecto
de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad cooperativa o el
transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió
en la sociedad cooperativa o en la promoción, sin que se le haya
adjudicado vivienda, en ambos casos, siempre que no se establezcan estatutariamente
otros plazos.
e) La modificación sustancial
de las condiciones del contrato de adjudicación.
En caso de baja no justificada de
la persona socia, si los estatutos lo prevén, podrán aplicarse
a las cantidades entregadas por la misma para financiar el pago de las
construcciones, las deducciones a que se refiere el artículo 60.4
de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre y el artículo 48.2.b) de este
Reglamento, hasta el máximo del veinte por ciento de los porcentajes
que este último prevé.
El reembolso de dichas cantidades,
así como de las aportaciones al capital social, se efectuará
en el momento en que el socio o socia que causó baja sea sustituido,
en sus derechos y obligaciones, por una nueva persona socia o en los plazos
establecidos con carácter general en el artículo 60.4 de
la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de cumplirse éstos con anterioridad.
En caso de sustitución, cuando existan varias personas a la espera
de recibir el correspondiente reembolso, los estatutos sociales deberán
fijar, con arreglo a criterios de igualdad y no discriminación,
el orden de prelación aplicable a estas.
En las sociedades cooperativas de
vivienda se constituirán secciones cuando la entidad desarrolle
más de promoción o una misma promoción lo fuera en
varias fases, que gozarán de autonomía de gestión
e independencia patrimonial. Existirán tantas secciones como promociones
o fases, constituyéndose necesariamente una Junta de personas socias
por sección.
Cada una de las secciones deberá
estar suficientemente individualizada en todos los aspectos: gestión
de la documentación social y contable, patrimonio, denominación,
administración, contratación con terceras personas y registros
públicos.
En la contratación con terceras
personas, deberá hacerse constar expresamente dicha individualización.
El patrimonio debidamente individualizado
de cada una de las secciones no responderá, en ningún caso,
de las deudas de las restantes secciones de la cooperativa.
En las sociedades cooperativas de
viviendas, el órgano de administración, antes de presentar
las cuentas anuales a la Asamblea General para su aprobación, deberá
someterlas a auditoría externa, además de en los casos previstos
en el artículo 73 de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, cuando
durante el ejercicio económico se haya producido alguna de las siguientes
circunstancias:
a) Que la sociedad cooperativa tenga
en promoción, entre viviendas y locales, un número superior
a cincuenta.
b) Que la sociedad cooperativa
haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas
físicas o jurídicas distintas de los miembros del órgano
de administración.
c) Que, por cualquier circunstancia,
se haya acordado por el órgano de administración un incremento
en más de un cinco por ciento del precio de las viviendas, locales
y/o construcciones complementarias sobre el pactado con las personas socias.
d) Que lo solicite al menos el
veinte por ciento de las personas socias de la entidad cooperativa o de
la sección correspondiente. En este caso, los gastos originados
por la auditoría solicitada correrán a cargo de las personas
solicitantes, salvo que de la contabilidad auditada se desprendan vicios
o irregularidades esenciales.
Cuando la cooperativa sea gestionada
en lo esencial de forma externa será preceptiva la inscripción
de la persona física o jurídica que la realice en el Registro
de Cooperativas Andaluzas.
La Consejería competente
en materia de sociedades cooperativas promoverá la gestión
responsable, de calidad y basada en los principios cooperativos de estas
entidades, cuando se realice externamente.
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