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LA REFORMA DEL IMPUESTO DE LA RENTA A EFECTOS INMOBILIARIOS
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la fiscalidad inmobiliaria. Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias.
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Se han suprimido los denominados coeficientes de abatimiento existentes a través de una sucesión de regímenes transitorios desde el año 1996, avanzando de esta manera no sólo en términos de neutralidad sino también de equidad, los coeficientes de corrección monetaria aplicables exclusivamente a la tributación de bienes inmuebles y la compensación fiscal aplicable únicamente a los perceptores de determinados rendimientos del capital mobiliario.

1. Tributación de las plusvalías inmobiliarias 

(Artículo Primero. Veintiuno, Veinticuatro y Ochenta y cuatro, de la Ley 26/2014, de modificación de la Ley del IRPF)

Para el cálculo del incremento patrimonial obtenido por la transmisión de un inmueble en el IRPF, actualmente la legislación contempla dos beneficios fiscales. Los coeficientes de corrección monetaria, por un lado, que permiten corregir el valor de adquisición por el efecto de la inflación y por otro lado, los inmuebles y resto de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutan de un régimen transitorio que da derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento, aplicable a la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006.

Ssiguen siendo de aplicación para las ganancias a las que corresponda la aplicación de dicho régimen transitorio conforme a la normativa actual, en todos los bienes transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta que la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes (incluye por lo tanto inmuebles y resto de bienes) supere los 400.000 euros, sin que puedan reducirse las ganancias patrimoniales a partir de estacifra. Esta limitación de 400.000 euros  se aplica, no a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos.

Por otra parte la Ley de Reforma del IRPF incluye también como novedad la exención de las plusvalías para mayores de 65 años si su destino es la constitución de una renta vitalicia que complemente la pensión. Se crea esta nueva exención para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de cualquier bien de su patrimonio, que se añade a la actual exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia y a la exención por reinversión en vivienda habitual.

La nueva medida permite eximir de tributación la renta obtenida por transmitir cualquier elemento patrimonial, sea mueble o inmueble (segunda y sucesivas viviendas y otros), siempre que el importe obtenido, con el límite máximo de 240.000 euros, se reinvierta en la constitución de rentas vitalicias que complementen la pensión.

Para beneficiarse de la exención de la ganancia en el año en que se produce la alteración del patrimonio, en el plazo máximo de seis meses desde ésta, el importe total obtenido (hasta 240.000 euros) debe destinarse a constituir una renta vitalicia a favor del contribuyente. Esta ventaja se aplica de forma proporcional, igual que las deducciones por vivienda habitual, de modo que si no se destina la totalidad del importe obtenido a la constitución de la renta vitalicia, la ganancia estará exenta en la parte que proporcionalmente corresponda.

Otra de las medidas que se engloban dentro de la reforma fiscal, aunque ya fue aprobada en julio por el Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, consiste en una exención tributaria en los supuestos de daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del mismo, y ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siendo necesario en ambos casos que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Hasta ahora, un contribuyente que hubiera garantizado con hipoteca sobre su vivienda una deuda y no pudiera pagarla, debía hacer frente a una ejecución o negociaba una dación en pago, con la consiguiente generación de una ganancia patrimonial que en su caso le obligaría a pagar IRPF por dicho concepto. Con el cambio normativo producido, la plusvalía derivada de la dación en pago o de la ejecución hipotecaria quedaría exenta, estableciéndose además que la normativa tenga efectos retroactivos desde enero de 2014 y los ejercicios anteriores no prescritos.

2.  Deducción y reducción por el alquiler de vivienda. 

(Artículo Primero. Trece, Cuarenta y ocho y Ochenta y nueve de la Ley 26/2014, de modificación de la Ley del IRPF)

Si bien inicialmente en el anteproyecto se reducía el porcentaje de reducción de los propietarios del 60% anual para inquilinos mayores de 35 años hasta el 50%, la Ley de reforma mantiene el porcentaje actual del 60% de exención de las rentas de alquiler de vivienda para todos los arrendamientos, eliminando la reducción incrementada del 100% para los arrendamientos a jóvenes menores de 30 años con rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (para el año 2014 de 7.433,14 euros anuales).

Para los inquilinos, se elimina la deducción por alquiler de vivienda con carácter general para aquellos contratos de arrendamiento que se firmen a partir del 1 de enero de 2015. Esta deducción la disfrutan en la actualidad los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, pudiendo deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

La Ley modifica la Disposición Transitoria Decimoquinta estableciendo un régimen transitorio según el cual, pueden aplicar la deducción por alquiler de vivienda en los términos actuales los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad al 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, también con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual, siendo necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por dicho alquiler en relación con las cantidades satisfechas por él en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Por ello, si se cumplen los requisitos que permiten la aplicación de la deducción y se tiene en mente el alquilar una vivienda, convendría firmar el contrato antes del 31 de diciembre de 2014 para conservar el derecho a deducción, puesto que la firma a partir del 1 de enero de 2015 o incluso la firma sin pago de rentas durante el ejercicio 2014 supone la pérdida de este incentivo fiscal.