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JORNADA DE REGULARIZACIÓN DE VIVIENDAS ILEGALES EN ANDALUCÍA
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística y viviendas ilegales, y guía del urbanismo de Andalucía. La reforma de la Ley de Ordenación Urbanística en Andalucía ¿Qué tengo que hacer para regularizar mi vivienda ilegal?. El proceso de amnistía de la Junta podría supone la regularización de 20.000 de las 300.000 viviendas ilegales existentes en Andalucía.
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Hasta ahoralas edificaciones construidas en suelo clasificado como no urbanizable podían regularizarse si formaban parte de un "asentamiento", es decir, de un grupo de casas que se ubicaran en la periferia de las ciudades; también, las casas de campo o para empleados agrícolas y los cortijos, así como aquellas edificaciones que se construyeron de forma aislada, fuera de ordenación urbanística (las conocidas con las siglas AFO -Asimilado a Fuera de Ordenación-), pero cuya infracción ya había prescrito.

Hasta ahora se había permitido regularizar viviendas aisladas construidas sobre suelo no urbanizable, lo que dejaba fuera a los pequeños núcleos de población, derivados de suelos parcelados ilegalmente. Dos años después de la entrada en vigor del decreto 2/2012 para la regularización de edificaciones levantadas en suelo no urbanizable, la Junta comprobó que seguían existiendo construcciones que no podían regularizar su situación. Las viviendas de más de seis años de antigüedad construidas sobre parcelaciones poco pobladas no se habían regularizado, a pesar de que la infracción -administrativa o penal- cometida hubiera prescrito. Aunque no se podían acoger a la figura del AFO, pues la ilegalidad de la parcelación, contraria a la LOUA y a los planes urbanísticos, nunca prescribe. 

Con la nueva reforma legal, se intenta separar y distinguir entre el acto de construcción de la vivienda y el de la parcelación, dos acciones que hasta la fecha estaban ligadas.

Con la modificación aprobada, estas viviendas construidas sobre parcelaciones hace más de seis años sí podrán buscar su regularización acogiéndose a la figura AFO. Quedan exentas de esta posibilidad de regularización las viviendas aisladas que estén situadas en terrenos de especial protección ambiental e inundables y las viviendas con causas judiciales abiertas. A las edificaciones en parcelas que tengan la condición de asentamientos tampoco les afecta esta reforma de la LOUA, pues la regularización se realizará a través de la incorporación de los mismos al planeamiento urbanístico mediante su clasificación como suelo urbano o urbanizable.

La modificación de la LOUA incorpora una novedad importante: hasta ahora el Asimilado al Fuera de Ordenación (AFO) sólo se podía aplicar a viviendas que se encuentran aisladas, lo que deja fuera de toda regularización a aquellas casas que se encuentran en parcelaciones escasamente edificadas y que no se construyeron con fines especulativos. Por ejemplo, las viviendas que se encuentran en una misma parcela donde viven los padres y varios hijos o en núcleos de población pequeños.

La reforma permite aplicar la figura del AFO a estas viviendas aisladas de uso residencial. La concesión de la condición de AFO no conlleva una legalización de la vivienda, pero sí permite su inscripción en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sus propietarios podrán acceder a servicios básicos como la luz o el agua.

La legalización -como sucede en el caso de los asentamientos- supone que la edificación se incorpora al planeamiento urbanístico del municipio con todos los derechos. El propietario habrá de asumir todas las obligaciones -hacer frente a las cargas urbanísticas que impone la LOUA- y también podrá disfrutar de todas las ventajas -como la posibilidad de obtener licencia de ocupación o utilización- que la normativa urbanística contemple. También podrán ser objeto de obras de reforma o mejora siempre que lo permita el planeamiento.

Las edificaciones a las que se les aplique el régimen AFO seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no urbanizable, por lo que únicamente se 'toleran' por parte de la Administración. En estas edificaciones no se permitirá realizar obras de ampliación. Sólo se autorizarán aquellas obras que conlleven el mantenimiento de la salubridad, seguridad y habitabilidad. Cada propietario tendrá que hacer frente a los gastos que conlleve tener acceso a los servicios básicos como el agua o la luz. Las viviendas a las que se les aplique el AFO en el marco de esta reforma de la LOU tampoco podrán obtener la licencia de primera ocupación y el Ayuntamiento podrá imponer a su propietario, si así lo estima oportuno, medidas que corrijan los daños que la construcción de la vivienda haya podido causar al medioambiente o al paisaje. Estas viviendas no podrán someterse a obras de ampliación ni mejora, aunque sí se podrán vender.

Los dueños de viviendas deben dirigirse a su ayuntamiento que permitirá al propietario que cumpla los requisitos un certificado de AFO inscribir las edificaciones en el Registro de la Propiedad y contratar servicios básicos de agua y luz.

Requisitos para regularizar una edificación:

1.- La construcción tuvo que finalizarse antes de febrero de 2008 en suelo no urbanizable.

2.- La edificación no puede encontrarse en suelo protegido o en una zona inundable.

3.- El asentamiento no puede estar inmerso en un proceso judicial o ser susceptible de estarlo.

Condiciones para poner en orden una construcción

1.- El Ayuntamiento al que pertenezca la construcción debe adaptar sus leyes para poder ejecutar la regularización. Quienes no lo hayan hecho todavía tienen aproximadamente dos años y medio para ello.

2.- El propietario del cortijo, vivienda o caseta de herramientas tiene que dirigirse a su ayuntamiento para solicitar la documentación requerida y pagar las tasas correspondientes para regularizar su edificación.

3.- El Ayuntamiento tiene dos meses para legalizar la edificación, si se comprueba que cumple con los requisitos necesarios.

¿Qué beneficios tiene realizar la regularización?

1.- Permite a las construcciones acceder a los servicios básicos (luz, agua, telefonía...).

2.- Pasan a estar dentro del catastro y del registro del ayuntamiento respectivo.

3.- Los propietarios tienen la opción de traspasar la construcción si así lo desean.

¿Qué problemas puede suponer realizar la regularización?

1.- El Ayuntamiento puede obligar a adaptar la edificación al impacto paisajístico o ambiental que pudieran haberse producido.

2.- No se podrán realizar obras de ampliación de los inmuebles posteriormente.

3.- El propietario deberá pagar los impuestos establecidos por los ayuntamientos para esa edificación.