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URBANISMO. AVANCE DEL PGOU DE MADRID
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y tipología del suelo. Avance del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU)
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En una década, entre 2010 y 2020, se habrán ofertado en el municipio de Madrid alrededor de 275.000 viviendas, tanto pisos de nueva construcción como inmuebles de segunda mano que ahora permanecen vacíos y que presumiblemente saldrán al mercado. Sin embargo, en el conjunto de esos 10 años apenas se formarán 147.000 hogares nuevos en la ciudad, según los informes inmobiliarios y demográficos con los que trabaja el Ayuntamiento de la capital.

Así, en el Palacio de Cibeles consideran que los desarrollos urbanísticos pendientes (particularmente los situados al sureste de la localidad) «deberían programarse en sintonía con la demanda real y la previsión de crecimiento de la población», tanto en la propia capital como en la región, para tratar de reducir un potencial excedente de alrededor de 128.000 unidades.

Las cifras

El avance del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU), que se encuentra en fase de consulta, recoge la estimación de que en el horizonte de 2020 podrían estar a la venta 41.869 viviendas nuevas edificadas en seis PAU:Los Cerros (4.175), El Cañaveral (13.446), Los Ahijones (3.132), Los Berrocales (4.505), Valdecarros (13.371) y Arroyo Fresno (3.240).

Aunque en dos de ellos ni siquiera se han iniciado aún las obras de urbanización, la previsión oficial es que, una vez superados los obstáculos judiciales en el municipio el pasado verano, estos nuevos barrios podrán recibir a sus colonizadores en un plazo máximo de seis años.

A la oferta de los desarrollos del sureste habría que sumar las 34.000 casas que se prevé se construirán en ámbitos en los que ya están colocadas las aceras e instaladas las alcantarillas. Sería el caso, por ejemplo, de Valdebebas, que en 2013 ya recibió a la primera de las 12.500 familias que vivirán allí cuando esté completamente terminado.

Y, por último, está el dato de los 400.000 pisos vacíos que se calcula que hay en estos momentos en Madrid. «Considerando que una parte de las viviendas no ocupadas es estructural y es muy difícil que se alquilen o se vendan, en las circunstancias actuales, se podría estimar que con medidas efectivas por parte de las tres administraciones se podría conseguir poner en el mercado al menos la mitad de éstas, en torno a 200.000», tal y como apuntan en el Área de Urbanismo.

En números redondos, sumando todas estas previsiones, entre 2010 y 2020 se habrán ofertado más de 275.000 casas. En cambio, según las Proyecciones de Población para la década elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística, la ciudad sólo necesitará 147.350 nuevos hogares. Así que sobrarían del mapa inmobiliario madrileño unos 128.000 inmuebles.

Caída en la construcción

Durante la era dorada del ladrillo, el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid llegó a autorizar la construcción de hasta 78.793 viviendas en la región en un único año. En contraste, la cifra de visados en 2012 fue de poco más de 8.000 y de 6.238 en los tres primeros trimestres del año pasado.

El diagnóstico de la ciudad incluido en el avance del PGOU pronostica que los seis desarrollos del sureste previsiblemente experimentarán un fuerte impulso de aquí a 2020. De momento, sin embargo, en el único de ellos en el que han empezado a levantarse edificios es en El Cañaveral, que cuenta con 2.669 viviendas construidas de las casi 14.000 previstas.

El PAU más ambicioso de todos ellos es el de Valdecarros, donde se proyectaron en su día 48.000 casas. El objetivo sobre el papel para cuando se termine la primera fase del proyecto a finales de esta década es más modesto, de 13.371 inmuebles.

Flexibilización

Al margen de los retrasos por cuestiones judiciales (todos los nuevos desarrollos han estado paralizados durante casi un año), el lastre de la crisis financiera propició que en 2011 se rubricara el Acuerdo Marco para Viabilizar y Agilizar la Gestión de los Ámbitos de Suelo Urbanizable Programado en la Estrategia de Desarrollo del Este.

En él se contempla la posibilidad de «ejecutar la urbanización mediante etapas, tratando de hacer más asumibles las obligaciones económicas de los promotores, adecuando la ejecución del planeamiento a la evolución de la demanda de vivienda y procurando acercar el proceso a un crecimiento más sostenible y racional de la ciudad».

En este intento por flexibilizar la edificación en los nuevos barrios de Madrid, las autoridades municipales se han comprometido a estudiar las propuestas de las empresas que quieran «adecuar el tamaño y la posición» de los pisos en fase de ejecución, aunque siempre se hará «primando el interés público».

EN DETALLE

En 1997, el Ayuntamiento de la capital decidió revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para dar vía libre a una ciudad cuya expansión avanzaba a marchas forzadas. Quince años después y tras una crisis económica que frenó de forma abrupta dicha expansión, el consistorio se enfrenta ahora a nuevas formas de urbanismo que permitan aprovechar los desarrollos planeados en la época de las vacas gordas. El objetivo es facilitar a los nuevos barrios del sureste –Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros–, que avanzan a pasos muy lentos, un crecimiento más rápido. Primero se les ofreció intercambiar parcelas con El Cañaveral, que se encuentra mucho más avanzado, y ahora proponen concentrar las manzanas para que su construcción sea «low cost».

El pasado mes de agosto, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid modificaron el PGOU del 97 puesto que una sentencia del Tribunal Supremo había paralizado los desarrollos de la ciudad debido a un error en la desprotección de ciertos terrenos. Tras solucionar este problema, los PAU quedaron ya conformados para que las Juntas de Compensación continúen con sus trámites para avanzar en la urbanización. Sin embargo, desde el Área de Urbanismo creen que se puede dar un «empujón» a los desarrollos más lentos de forma que beneficie tanto a los propietarios como al consistorio. «Creemos que sería conveniente darles una vuelta para que haya menos consumo de suelo y, por lo tanto, más ahorro», explica Beatriz Lobón, coordinadora general de Urbanismo.

Calles más pequeñas

El truco para lograr esto sería «concentrar» las parcelas, es decir, en lugar de hacer grandes avenidas de seis u ocho carriles como ocurre en Sanchinarro o Las Tablas, «juntar» las manzanas en calles más pequeñas para que se construyan unas pegadas a las otras. De este modo, la Junta de Compensación tendría que invertir menos dinero en la urbanización y los propietarios tendrían más liquidez para levantar sus casas. Al mismo tiempo, el Ayuntamiento de Madrid ahorraría en los servicios públicos puesto que habría menos espacio que cubrir. «Es una forma más sostenible de construir», añade Lobón, que recuerda que ya acordaron levantar los barrios por fases para que la construcción sea ordenada y más eficaz.

Sin embargo, puesto que está aprobado el actual planeamiento de estos barrios, aunque sólo tienen un pequeño porcentaje urbanizado, sería necesario el acuerdo del 100% de los propietarios para concentrar las parcelas. «Se trata de una propuesta que no convendrá a todos, pero estamos dispuestos a escuchar sus alternativas para poder impulsar los desarrollos», detalla la coordinadora de Urbanismo. Por ello, a partir de febrero, cuando terminen los encuentros con los ciudadanos, empresas y asociaciones que han hecho sugerencias al avance de la revisión del nuevo PGOU, mantendrán reuniones con las Asambleas de Propietarios y las Juntas de Compensación de cada uno de los PAU para encontrar una postura común para cada uno de los casos.

De momento, en Valdecarros consideraron la propuesta innecesaria, puesto que están contentos con los plazos de avance del barrio. «Nuestra previsión es continuar tal y como está actualmente, porque creemos que es un desarrollo viable, así que no tenemos previsto cambiar nada en el corto o medio plazo», explicó Mauricio Fernández, de la Junta de Compensación, que reconoce que sería posible consensuar pequeñas modificaciones para lograr pequeños ahorros en la inversión inicial en el mantenimiento, aunque en Valdecarros no considera que sea necesario. Para ellos, lo más importante es que el consistorio agilice los trámites necesarios para avanzar en cada una de las fases de urbanización y construcción.

No al efecto Sanchinarro

En cambio, en Los Ahijones creen que la propuesta municipal es lo suficientemente interesante como para sentarse y estudiarla. «Tenemos casi 6 hectáreas para urbanizar y si se concentrase la edificación, sólo se construiría en 3 de ellas. Lo que hay que estudiar es qué se haría con el terreno sobrante», señalan desde la Junta de Compensación. Una alternativa a esas hectáreas que quedarían sin desarrollar sería hacer un parque forestal, al estilo de Valdebebas, que sería fácil de mantener para el Ayuntamiento y que tendría aprovechamientos lúdicos y deportivos para los vecinos del nuevo barrio. «Los Ahijones ya está concebido como un barrio de paseo, con bajos comerciales en todos los edificios y la concentración permitiría intensificar esa forma de hacer ciudad», cuentan. De este modo se evitaría el llamado «efecto Sanchinarro», manzanas separadas por calles inmensas en las que no hay vida de barrio.