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URBANISMO. ENTIDADES URBANÍSTICAS DE CONSERVACIÓN EN ANDALUCÍA
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de las Entidades urbanísticas de conservación y del urbanismo de Andalucía. Entidades urbanísticas de conservación en Andalucía
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Por su interés, recogemos el artículo de opinión de Carlos Vallejo publicado en  El Día de Córdoba

Observando la normativa estatal vigente, el deber de conservación aparece regulado en el Reglamento de Gestión Urbanística (aprobado por Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto, en adelante RGU), en sus artículos 67 a 70, normativa vigente en la actualidad en Andalucía en el sentido recogido en la Disposición Transitoria novena de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante, LOUA), hasta tanto se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final única de dicha normativa. 

En el artículo 25.3 de dicho Reglamento se establece la obligatoriedad de constitución de una Entidad de conservación siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación en virtud de las determinaciones del Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales siendo en estos casos la pertenencia a la Entidad obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial. 

Atendiendo a las peculiaridades del ámbito legal de aplicación en la Comunidad Autónoma Andaluza, la vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Ley 7/2002 de 17 de Diciembre, dedica su Título IV a la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico. Y como novedad define con precisión el contenido de la actividad urbanística de ejecución de los instrumentos de planeamiento en su artículo 86 señalando que la ejecución de los instrumentos de planeamiento comprende, entre otras cuestiones, la conservación de las obras de urbanización y de la edificación. 

Según el esquema que nos ofrece la LOUA, el deber de conservar las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, una vez se haya producido la recepción de éstas en legal forma, puede corresponder tanto al municipio como a los propietarios constituidos a estos efectos en Entidad Urbanística de Conservación en los supuestos previstos en el artículo 153 de dicha normativa. 

Frente a lo dispuesto en el apartado anterior, la conservación de las obras de urbanización ejecutadas en un sector de planeamiento o unidad de ejecución, corresponderá a los propietarios de solares, agrupados en Entidad, en los mismos términos que le correspondería al municipio y sean las obras de primera ejecución o no, cuando haya sido asumido voluntariamente dicho deber por los propietarios del ámbito de planeamiento afectado, por cualquier procedimiento, o cuando los solares estén comprendidos en unidades de ejecución o ámbitos delimitados a este solo efecto, si el planeamiento urbanístico así lo dispone. 

El mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos no puede limitarse a la conservación en buen estado de seguridad, salubridad y ornato de aquéllas, sino que debe de extenderse a su funcionamiento eficaz porque la finalidad del mantenimiento de las instalaciones es la prestación del servicio, ya que el mismo añade un "plus" a la mera conservación de las obras ejecutadas, comprendiendo el concepto de "mantenimiento" la circunstancia de que la cosa se encuentre en condiciones de seguir siendo susceptible de procurar la utilidad a que se dirige, teniendo por finalidad situar la cosa en condiciones de poder servir al uso a que se dirige. En dichos términos se expresa la Sentencia de 25 de Febrero de 2003 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo. 

Dentro de su objeto no podrá incluirse, de acuerdo con el criterio jurisprudencial mayoritario, la prestación de los servicios obligatorios a cargo de la Administración actuante tales como el servicio de recogida de basuras o de abastecimiento de aguas y tampoco será posible extender las obligaciones a supuestos que excedan de los fines que les son propios a tales Entidades. Así, en la Sentencia de 25/01/2002 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala Contencioso-Administrativo se establece que los gastos de vigilancia referidos a la contratación de una empresa de seguridad privada excede del contenido propio de la obligación de conservación y mantenimiento de las obras e instalaciones y por ende de lo que constituye el contenido específico de un Ente de conservación sin que pueda obligarse a los propietarios a participar en los costes derivados de la misma. 

Por último, creemos conveniente señalar que la disolución de la Entidad, cumplida la finalidad y el plazo fijado para la obligación, requiere el acuerdo de los propietarios por mayoría cualificada pero no debemos entender dicho requisito como imprescindible. Lo que sí es necesario es el acuerdo aprobatorio de la disolución por parte de la Administración actuante, una vez acreditado por la Entidad el cumplimiento de todas sus obligaciones respecto de ésta e incluso respecto de terceros. 

El teórico estancamiento actual del urbanismo no es obstáculo para el desarrollo de iniciativas que persigan obtener la mejor protección del interés de los miembros de las Juntas de Compensación y, sobre todo, de los propietarios de las parcelas urbanizadas resultante, por ejemplo, a través de estas Entidades. Este fenómeno transitorio aconseja un buen asesoramiento jurídico que garantice la protección de los derechos de los afectados en su recorrido y particularmente en sus plazos de vigencia y objeto, sin esperar a que acontezcan los problemas posteriores a su tramitación.