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URBANISMO. EL DESTINO DEL SUELO DE AGUA AMARGA DE KELME EN ELCHE
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del director de suelo y del urbanismo de la C. Valenciana. El destino del suelo de Agua Amarga de Kelme en Elche
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Mientras los actuales gestores de la compañía tratan de salvar los muebles con recortes de personal, las entidades financieras y el Consell aún siguen pagando las consecuencias del anterior plan de viabilidad de Kelme, que en 2008 permitió salvar a la empresa gracias al suelo que ésta poseía en el saladar de Agua Amarga, en Alicante. La sociedad que asumió estos terrenos, y en la que se dio una participación a Bancaja, la CAM y el Instituto Valenciano de Finanzas (IVF) a cambio de cancelar los créditos que tenía pendientes la firma zapatera, acaba de entrar en concurso de acreedores, lo que muy probablemente impedirá a estas instituciones recuperar ni un sólo euro de los más de 35 millones que han gastado en el proyecto.

Por su parte, los 1,8 millones de metros cuadrados de suelo rústico acabarán previsiblemente en manos de Meleuz S.L., una firma perteneciente a la familias del abogado ilicitano José Sempere y del empresario y exconcesionario de Reebok, Francisco Borja, que fue precisamente la única que en su día rechazó la propuesta de intercambiar deuda por una participación en la nueva sociedad. Desde entonces, Desarrollos Urbanísticos Aguamarga arrastraba una deuda de más de ocho millones de euros con esta mercantil, que ha resultado imposible de pagar ante la peculiaridad de estos terrenos que los hacen casi imposibles de vender en el mercado normal.

Fue la propia Generalitat, –que entonces tutelaba a Kelme ante las dificultades por las que atravesaba– la que diseñó el plan para reflotar la empresa, que consistía en que las entonces cajas de ahorros de la Comunidad y el IVF perdonaran a la compañía sus deudas a cambio de obtener una participación en la nueva sociedad a la que se traspasó la propiedad del suelo de Agua Amarga: más de 1,8 millones de metros en los que nunca se iba a poder construir al encontrarse en un terreno catalogado como rústico y que el Ayuntamiento de Alicante quería proteger. De hecho, su único valor real radicaba en que el consistorio entonces presidido por Luis Díaz Alperi estaba dispuesto a compensar a los propietarios con otros terrenos en zonas de uso residencial o industrial de la ciudad a cambio de su cesión al municipio. Se llegó a firmar incluso un convenio pero el problema es que para poder ejecutarlo debía aprobarse el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad, que a día de hoy sigue atascado en su tramitación y sin visos de ser autorizado.

Para vencer las reticencias de las entidades, en el acuerdo se incluyó también una cláusula que obligaba al IVF a comprar la participación de CAM y Bancaja en el caso de que éstas no vieran claro el negocio y optaran por abandonar. Tras la quiebra de ambas, sus sucesoras –Sabadell y Bankia, respectivamente– trataron de activar esta cláusula sin ningún éxito ya que su aplicación hubiera obligado al Consell a abonar cerca de 10 millones a la entidad catalana y alrededor de 20 al banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri en un momento en que la Generalitat tiene problemas hasta para pagar sus gastos más básicos, por lo que se optó por dilatar el proceso.

Sin embargo, desde la Conselleria de Hacienda aseguraron ayer oficialmente que el motivo de su negativa es la prohibición por parte del Gobierno central de que las autonomías creen nuevas empresas públicas, condición que hubiera adquirido Desarrollos Urbanísticos Aguamarga si el IVF hubiera asumido las participaciones de las entidades, al superar el 50% del accionariado. Ahora, aseguran, todo está en manos de «lo que decida el juzgado» aunque reconocen que difícilmente se podrá pagar ninguna compensación a las entidades, que también lo tienen muy complicado para cobrar algo en el concurso de acreedores ya que los accionistas son los últimos en ser satisfechos.

Además, en la situación actual del mercado es muy probable que el valor de los terrenos de Agua Amarga ni siquiera alcance para cancelar los ocho millones de deuda de Meleuz, que corresponden a las opciones de compra que los propietarios originales de Kelme, los Quiles, les vendieron en su momento.

En el caso del Sabadell, las pérdidas estarían cubiertas por la EPA concedida a la entidad para absorber la CAM. Por su parte, el IVF deberá asumir un deterioro de seis millones mientras que Bankia perderá 20 millones. Este diario trató de conocer ayer la valoración de esta última entidad sin obtener respuesta.

CLAVES

Lo que iba a ser la operación de salvamento del siglo ha terminado en quiebra para los rescatadores. Desarrollos Urbanísticos Aguamarga, la empresa propiedad de SabadellCAM, Bankia y el Instituto Valenciano de Finanzas (IVF) que se quedó los terrenos de Kelme en la zona de Aguamarga (Alicante) para salvar a la firma de calzado deportiva de la bancarrota, ha presentado concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos). El proceso lo lleva el juzgado de lo Mercantil número 3 de Alicante con sede en Elche, según publicó este lunes el BOE.

La crisis del sector inmobiliario y la paralización del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Alicante han impedido el desarrollo de los solares, adquiridos por los bancos y el IVF a Kelme en 2007 a cambio de perdonarle sus deudas.

Ello, unido a la imposibilidad del IVF para recomprar a SabadellCAM y Bankia su parte de los terrenos (tal y como se comprometió la Generalitat con los dos entidades financieras), y a la incapacidad de la empresa para pagar a sus acreedores, han empujado a los accionistas de Desarrollos Urbanísticos Aguamarga a solicitar el proceso concursal de forma voluntaria.

Fuentes conocedoras del proceso aseguraron este periódico que el destino final de la sociedad es la liquidación, y que el gran y único activo de la empresa, las 121 hectáreas de terreno en Aguamarga, servirán para pagar a los acreedores.

Conclusión: la factura por el rescate político de Kelme le saldrá muy cara al Consell y a los bancos.

El principal acreedor de la mercantil es Meleuz SL, firma del empresario ilicitano Francisco Borja y la familia Sempere, que tenían opciones de compra sobre los terrenos antes del rescate de Kelme. Desarrollos Urbanísticos Aguamarga debe a Borja y a los Sempere unos ocho millones de euros. Se trata de la compensación que ambas partes tenían que recibir por el traspaso del suelo de Kelme en Aguamarga a los bancos y el IVF y por renunciar a sus opciones de compra del suelo. De este dinero, Meleuz (Borja y Sempere) sólo ha podido ir cobrando los intereses durante los últimos años; ahora podría quedarse parte del suelo como pago de la millonaria deuda.

El pacto de socios

La otra clave de este fracaso está en el acuerdo de socios entre SabadellCAM, Bankia y el Consell. La Generalitat logró la ayuda de CAM y Bancaja en 2007 para reestructurar la deuda de 47 millones de Kelme. El IVF también era acreedor de la compañía de Elche. Los tres acreedores decidieron convertir sus créditos a Kelme en participaciones en una nueva sociedad (Desarrollos Urbanísticos Aguamarga), cuyo activo era un suelo calificado como no urbanizable de 1,21 millones de metros cuadrados situados en la zona Aguamarga, próxima a Ciudad de la Luz. Los bancos y el IVF pasaron a ser los dueños de ese suelo.

El valor de estos terrenos estaba en un acuerdo firmado con el Ayuntamiento de Alicante, por el que el consistorio se quedaba el suelo protegido a cambio de terrenos residenciales e industriales en otras zonas de la ciudad, con la posibilidad de obtener cuantiosas plusvalías con su venta.

El desplome del mercado inmobiliario y la parálisis del Plan General de Alicante frenaron estos planes, de forma que SabadellCAM y Bankia ejercieron sus opciones de venta del suelo. En virtud del pacto de socios suscrito con el Consell, éste estaba obligado a comprar a los bancos sus participaciones en la sociedad (Bankia acumula el 40%; Sabadell el 19%, el IVF el 13% y el fondo Tirant, participado por el IVF y los bancos, un 11%). Por tanto, la Generalitat debía abonar 20 millones a Bankia y otros diez al Sabadell.

Pese a las negociaciones llevadas a cabo, el IVF no ha abonado un euro después de más de dos años desde que los bancos ejercieran su opción de venta.

Como no estaba previsto que pagara el IVF (por falta de liquidez y porque necesita permiso del Consell) y dadas las inciertas perspectivas sobre el potencial del suelo, los accionistas han pedido el concurso.

La Generalitat habría perdido con esta operación de rescate de Kelme unos cinco millones.