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INMOBILIARIO.  YA HAY 13 SOCIMI CONSTITUIDAS ESTE AÑO FRENTE A LAS 2 QUE HABÍA EL EJERCICIO PASADO 
Convertir conocimiento en valor añadido: guía práctica inmoley.com de las sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). Ya hay 13 SOCIMI constituidas este año frente a las 2 que había el ejercicio pasado 
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La industria inmobiliaria española  constata que algo se mueve en el mercado y empieza a sentar las bases para afrontar el nuevo ciclo, según se ha puesto de manifiesto en la primera jornada de debate inmobiliario organizada por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). El encuentro, que ha tenido lugar en Madrid,  ha sido inaugurado por Cristóbal Montoro, ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y ha reunido a más de 250 profesionales del sector inmobiliario.

Antes de dar paso a la sesión inaugural por parte del Ministro Montoro, Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la ACI declaró: “La ACI está llamada a jugar un papel imprescindible en la nueva configuración del sector y en la creación de valor para una industria clave en la economía española. Nacimos con el fin de contribuir a construir un mercado más transparente, profesional, y que aproveche mejor los conocimientos y prácticas de éxito de mercados más maduros que el nuestro. Somos el órgano consultivo y el socio adecuado para todos los actores que forman parte del ciclo inmobiliario, y ponemos a su disposición nuestros conocimientos, estructura y experiencia, para que en cada caso contribuyan a la toma de decisiones óptimas y profesionales.”

EN LA SENDA DE LA RECUPERACIÓN

En su intervención el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro recalcó que España está viviendo en estos momentos un punto de inflexión en la economía, que se “encuentra a las puertas de la creación de empleo, algo que ya están anticipando los mercados financieros”. En esta nueva fase, Montoro indicó que el inmobiliario seguirá siendo sector clave para la economía española.

El ministro destacó también la buena aceptación de las medidas tributarias recientemente adoptadas para potenciar el mercado del alquiler, a través de las sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). En este sentido, anunció que ya hay 13 SOCIMI constituidas este año frente a las 2 que había el ejercicio pasado, lo que prueba el interés del inversor en este tipo de instrumentos, una vez que se ha flexibilizado su normativa.

El ministro ha insistido en que “era crucial hacer la digestión del sector inmobiliario y por eso era tan importante el saneamiento del sector bancario”. Ha recordado, asimismo, que España es la primera potencia del mundo en el mercado turístico residencial, “y eso tiene mucho que ver con el sector inmobiliario, por lo que hay que favorecerlo y potenciarlo”.

En cuanto a la gestión del patrimonio inmobiliario público, Montoro afirma que la gestión patrimonial inmobiliaria de las Administraciones Públicas ya está produciendo ahorros importantes y ha cuantificado en 44 millones de euros los ahorros producidos en este apartado en lo que llevamos de legislatura. En este sentido, ha apostado claramente por racionalizar la presencia y costes de la Administración en relación con el patrimonio inmobiliario “y poner a disposición de la sociedad y de los agentes la gestión de ese patrimonio inmobiliario”.

Tras la sesión inaugural, en la mesa titulada Gestión inmobiliaria en la empresa privada, se abordó cómo es la figura del gestor inmobiliario en empresas cuyo negocio principal es otro, cómo obtener las mayores eficiencias en la gestión de edificios corporativos o qué características, además de la representatividad, debe tener un edificio para ser sede corporativa en España hoy en día.

Se han expuesto casos de éxito por parte de Joaquín Urís, director Corporativo de Repsol, Jaime Cabezas, director de Corporate y Real Estate de BBVA y Gonzalo Delgado, director de Inmuebles de Vodafone, que han coincidido en destacar la importancia de contar con un asesoramiento de calidad en sus operaciones inmobiliarias.

UNA GRAN OPORTUNIDAD PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

Cómo incentivar la entrada de capital extranjero, cómo dirigir procesos de desinversión o cómo promover nuevas e innovadoras fórmulas de colaboración con las entidades financieras, son las temáticas que trataron los profesionales en el bloque de debate “Las inmobiliarias: actitudes para un nuevo entorno. Estrategias para un nuevo mercado”.

En este sentido, Juan Barba, director de Activos Inmobiliarios de Sareb ha apuntado que  estamos asistiendo a un cambio de tendencia de los sentimientos de los inversores, desde los que aún están anclados en la visión sectorial y económica de 2012 y los que ya están viendo un cambio de ciclo. El ejecutivo de Sareb también ha señalado que se percibe “un escenario de colaboración y asociaciones provechosas entre inversores internacionales y gestoras locales y creemos que con esta filosofía se van a concretar operaciones”.

Por su parte, Juan Pepa, director gerente de Lone Star Europe, destaca que ahora tenemos una gran oportunidad, “hay dinero queriendo creer en España para crear industria y generar negocio, aunque los fundamentos no están aún como querríamos”.  Y afirma que “hay una oportunidad para demostrar que España es un mercado serio”.

En cuanto a los requisitos que se piden a las consultoras que les asesoran en sus operaciones, el directivo de Lone Star señala tres elementos fundamentales: “buscamos lealtad, que entiendan cómo funcionamos técnicamente los fondos internacionales en cuanto a conceptos, formato de la información que necesitamos, etc. y que no se dejen obsesionar por los fees a corto, sino que trabajen con nosotros con una perspectiva de continuidad”.

Ismael Clemente, director general de Magic Real Estate, coincide en señalar que hoy en España se encuentran oportunidades mejores que en otros mercados y que nuestro país vive un momento único por parte de inversores internacionales. Clemente señala, no obstante, que “estamos ahora en una encrucijada: podemos aprovechar este interés de inversores internacionales para crear una economía sostenible o podemos convertir este frenesí inversor en una espiral especulativa que nos lleve a revivir errores recientes”. Asimismo, hace hincapié en que hay que crear un marco estable para que los inversores internacionales no vean que las reglas del juego pueden cambiar sobre la marcha. “Se trata de hacer más seria y más amistosa a la economía española en relación con los inversores internacionales”, afirma. También destaca la necesidad de que el inversor pueda hablar directamente con el supervisor, “porque en muchas ocasiones son meros asuntos de contabilización los que echan abajo operaciones de inversión”.  Por último, anticipa que en pocos meses ya habrá más de 20 SOCIMI registradas.

En la mesa “Las bases del mercado para un nuevo entorno. Soluciones al mercado inmobiliario” se ahondó sobre si serán los extranjeros los únicos que invertirán en España en los próximos años, qué necesita el mercado para que vuelva a surgir la figura del promotor inmobiliario, además de profundizar en cómo la seguridad jurídica y la claridad contractual serán claves para la estabilidad del sector.

Alfredo Laffitte, director de Venta e Inversores de Banco Sabadell, opina que la actividad en vivienda en el futuro será la que se está produciendo hoy, en torno al 5% del PIB. Ha situado la caída acumulada del precio de la vivienda entre el 30% y el 40% y afirma que “el stock de vivienda ha empezado a reducirse porque se produce menos de lo que se vende”. En su opinión, vamos hacia un mercado residencial con un volumen anual de transacciones de 300.000 o 350.000, entre vivienda nueva y segunda mano.  Señala que hay demanda para esas transacciones por vía de creación de nuevos hogares (200.000 nuevos cada año), por la compra por parte de extranjeros y la de inversores nacionales tanto para uso propio como para alquiler. Laffitte opina que “el mercado en estos momentos está en equilibrio entre las transacciones y la demanda”,  señala que la  tasa de esfuerzo para compra de una vivienda está ahora en el 32% de los ingresos familiares, pero que seguirá bajando, y corrobora el hecho de que hoy se hacen ya más transacciones sin hipoteca que con hipoteca. Ha informado de que Sabadell ya ha empezado a desarrollar nuevos proyectos de promoción residencial, tanto solos como en colaboración con otros agentes e inversores  ”y desde luego lo hacemos porque pensamos que van a ser rentables. Tenemos 60 promociones en marcha con más de 2.000 unidades”. Por último augura que “poco a poco la banca tendrá que ir saliendo del mercado inmobiliario y entrarán otros inversores”.

Por su parte, Fernando Magnet, Socio director de Guide Bridge Capital,  cree  que “esta crisis ha sido más profunda por la falta de flexibilidad de todos” y coincide con buena parte del resto de expertos en que España vive en estos momentos una gran oportunidad para reactivar su sector inmobiliario y su economía. Opina que hay que aprovechar este momento: “O se producen transacciones o el dinero se irá y para eso se necesita un marco estable. Las reglas del juego tienen que estar claras” y concluye afirmando que “la oportunidad es clara, pero hay que hacerlo bien y pensar en el largo plazo, porque hoy España está de moda, pero mañana puede no estarlo”.

El presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá, sintetiza las intervenciones anteriores afirmando que “tenemos que vivir la situación actual con optimismo cierto, pero con matices”,  sin olvidar que se hacen imprescindibles cambios normativos. Asimismo, constata que se están abriendo nuevas vías de financiación diferentes de la banca y que ya se ha producido un ajuste de precios que ha acercado oferta y demanda. Para Martí-Fluxá, “se ha iniciado el camino, pero hay que hay que trabajar en la revalorización de los  activos inmobiliarios” y  señala también que asistimos a la entrada de nuevos agentes en el sector. Por último, destaca que el sector inmobiliario necesita una mayor profesionalización y transparencia y que “estamos en la dirección positiva, aunque aún queda mucho por hacer”.

EL FUTURO PRÓXIMO DE LOS MERCADOS

En la mesa redonda de clausura en la que participaban los socios fundadores de la ACI, el moderador, Alfonso Benavides, presidente del Comité Urban Land Institute (ULI) Madrid, pidió a los expertos que abordaran el futuro próximo de cada uno de los sectores inmobiliarios claves para el mercado español.

Santiago Aguirre, presidente de Aguirre Newman, señaló que  ”en el futuro próximo, el mercado logístico se caracterizará por una estabilización en la demanda aunque todavía en niveles que no permitirán importantes descensos en la disponibilidad. Hasta que no crezcan las exportaciones y no se estabilicen las tasas de consumo interno, no veremos un incremento real en las cifras de contratación logística”.

“Los capitales tanto extranjeros como nacionales están mostrando cada vez mayor  interés por el mercado logístico español, demandando activos en rentabilidad , incluso con cierta desocupación pero con alto potencial de ser arrendados y ubicados en zonas Prime y DEC tanto en Madrid como en Barcelona” añadió Aguirre.

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente director general de CBRE, destacó, en relación al mercado del retail que “es uno de los sectores que arroja mayor recuperación en los volúmenes de inversión. La evidencia es que los inversores ya han empezado a transaccionar ante la expectativa de un cambio de ciclo y de mayor liquidez, que ya se refleja en una bajada de las yields.”

“Además, elementos como casi cinco años sin ver promoción de nueva oferta y comunidades autónomas con una legislación más restrictiva en la concesión de licencias ofrecen, desde el punto de vista de la oferta, una situación con recorrido. Eso sí, empezando por la inversión en actualización de centros existentes antes que en nuevos centros” concluyó Ramírez-Escudero.

Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle, explicó, sobre el mercado de oficinas que “el mercado de alquiler de oficinas sigue mostrando tasas de disponibilidad muy significativas tanto en Madrid como en Barcelona, mientras que la oferta futura en ambas ciudades se mantiene en mínimos, estabilizando el stock a corto y medio plazo”.

“Prevemos que el año 2013 se cierre con unas cifras de contratación totales entre Madrid y Barcelona algo por encima de los 500.000 m2. Debido a que el mercado de oficinas está estrictamente ligado a la actividad empresarial, conforme la situación macroeconómica vaya mejorando, lo veremos reflejado en los volúmenes de contratación”, detalló Escarpenter.

Alberto Prieto, director general de Knight Frank, sostuvo que el segmento residencial sigue siendo uno de los impulsores del sector inmobiliario en España y representa más del 60% del volumen de negocio.

“Estamos viendo como en Madrid capital los niveles de absorción son saludables debido al escaso stock de obra nueva a la venta. Actualmente la ciudad concentra 105 promociones en comercialización dentro de los límites de la M-30. Madrid se ve además beneficiada por un creciente interés por parte de potenciales compradores internacionales procedentes de Estados Unidos, Latinoamérica, resto de Europa y Asia”, añadió Prieto.