24 de octubre
de 2013
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INFORME DEL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID
Convertir conocimiento en
valor añadido: Guía
práctica inmoley.com de arrendamiento de oficinas y locales. Informe
del mercado de oficinas en Madrid
Herramienta práctica
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prácticas : Promoción
inmobiliaria
La Asociación de Consultoras
Inmobiliarias (ACI) estima que el stock total de oficinas en Madrid asciende
a 15.001.967 m2, de los cuales 8.520.081 se sitúan en la periferia
y 6.481.886 dentro de la ciudad. Aproximadamente el 57% del stock de oficinas
de Madrid se concentra en áreas periféricas, fuera de la
M-30. Esta es una de las conclusiones del estudio de unificación
de criterios de medición para el mercado de oficinas de Madrid que,
según ACI, “constituye un paso en el camino para alcanzar la transparencia
y profesionalidad que el mercado necesita y avanzar en una posible homogeneización
europea de criterios de medición”.
CRITERIOS PARA DETERMINAR EL STOCK
En este sentido, ACI ha establecido
una serie de criterios para determinar, por un lado qué inmuebles
se incluyen en el stock de oficinas de Madrid y cuáles no.
Entre los primeros, se consideran
los edificios de uso exclusivo de oficinas, edificios High Tech ,
semi-industriales o de servicios empresariales con “tipología de
uso de oficinas” construidos o rehabilitados desde 1985 y edificios dotacionales
y de uso de la Administración Pública. En este caso se incluyen
edificios de oficinas ocupados en alquiler por la Administración
Pública (Administración General del Estado, Autonómica
y Local), edificios de oficinas/dotacionales propiedad de las administraciones
públicas arrendados a privados (no Administración Pública),
edificios de oficinas propiedad de la Administración Pública
y ocupados por ésta pero adquiridos después de 1985 y edificios
de oficinas/dotacionales propiedad de la administración pública
disponibles y que sean susceptibles de entrar en competencia en el mercado
en el corto plazo para uso distinto al de la Administración Pública
(edificios que cumplan con los estándares medios de calidad del
mercado de oficinas / edificios que no necesiten un proyecto de rehabilitación
integral para adaptarlos a mercado: en ese caso, si con posterioridad se
hace la rehabilitación, en ese momento pasarían a formar
parte del stock).
No se incluirían en el
stock de oficinas los edificios de carácter mixto y aquellos edificios
dotacionales y de uso de la Administración Pública históricos.
No se tendrían en cuanta a estos efectos, por tanto, los edificios
históricos y tradicionales propiedad de la Administración
Pública y ocupados por ésta desde antes de 1985 o vacíos
sin haber estado en el mercado desde 1985.
Asimismo, ACI ha efectuado una zonificación
de Madrid para establecer criterios homogéneos de análisis
y valoración.
CRECIMIENTO DE LAS ÁREAS
PERIFÉRICAS
ACI señala que el mayor peso
de las áreas periféricas en el mercado de oficinas es consecuencia
de la fuerte tercerización de la economía madrileña
y su transformación hacia una economía de servicios.
Este incremento del peso del sector
servicios en la economía de Madrid ha venido acompañado de
un importante desarrollo del suelo terciario destinado a oficinas. Si la
industria se movió hacia los municipios metropolitanos del arco
sur-sureste de Madrid, el mercado de oficinas ha tenido un importante desarrollo,
inicialmente en las áreas interiores de la M-30, para posteriormente,
a partir de la década de los 90, desarrollarse en las áreas
de influencia de las autovías A-1, A-2 y A-6.
El incremento de la demanda de espacio
de oficinas por parte del sector terciario ha sido una constante en el
mercado madrileño. Frente a una demanda inicial dirigida hacia ubicaciones
de máxima centralidad, área central de negocios y central
secundario, a partir de los últimos años de la década
de los 90 surge una demanda, tanto por parte de grandes empresas como por
parte de demandantes medianos y pequeños, centrada en las áreas
periféricas. Son varios los factores que explican este cambio en
la estrategia de las compañías, pero son sin duda la oferta
y los precios de alquiler los factores determinantes.
DESARROLLO FUTURO
En cuanto a la oferta de suelo destinada
a oficinas, la dirección de crecimiento del mercado de oficinas
de Madrid para los próximos años, ACI prevé que siga
el sentido norte-noreste. Serán las zonas de influencia de las autopistas
A2 y A1 las que muestren un mayor dinamismo en la promoción de proyectos
de oficinas. Estas áreas a día de hoy ya están consolidadas
como dos de las zonas de oficinas más importantes de la ciudad de
Madrid.
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