INMOBILIARIO.
JORNADA DE REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS
URBANOS Convertir conocimiento en
valor añadido: Guía
práctica inmoley.com de arrendamientos urbanos. Jornada de reforma
de la ley de arrendamientos urbanos.
1. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas
a. Flexibiliza el mercado del
alquiler
b. Modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Procedimientos
de desahucio
2. Contratos de arrendamiento urbano celebrados desde el 6 junio
de 2013
3. Excluye vivienda amueblada con cesión temporal, “alquileres
vacacionales”.
4. Voluntad de las partes.
5. Duración de los contratos de arrendamiento
6. Ventajas de inscripción en el Registro de la Propiedad
7. Derechos de adquisición preferente.
8. Actualización de la renta y de la fianza
9. Pacto de resolución por impago de la renta
10. Registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler.
11. Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”)
Herramienta práctica
>Guías
prácticas : ARRENDAMIENTOS
1. Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas
El 5 de junio de 2013 se publicó
en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
de viviendas (la “Ley 4/2013”), que entró en vigor al
día siguiente de su publicación
y modifica, entre otras disposiciones, la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos (la “LAU”).
a. Flexibiliza el mercado
del alquiler
En un mercado
inmobiliario como el español, caracterizado
por una alta tasa de propiedad de viviendas
(en torno al 80%) y un débil mercado del alquiler, el objetivo fundamental
de la aprobación de la Ley 4/2013, según recoge
el propio Preámbulo, es flexibilizar
el mercado del alquiler por medio de
la búsqueda del necesario equilibrio entre las
necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse
a los arrendadores para lograr así dinamización del
mercado arrendaticio.
En este sentido,
se introducen, entre otras, modificaciones
tendentes a posibilitar que arrendadores
y arrendatarios puedan adaptarse a eventuales cambios derivados de
circunstancias personales sobrevenidas.
b. Modifica la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Procedimientos de desahucio
En el ámbito procesal, la
Ley 4/2013 modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
al agilizar los procedimientos de desahucio, otorgando un plazo de
diez días al arrendatario para que pueda enervar la acción
de desahucio. Frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento
hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no, se vincula
el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, siendo en
ese caso suficiente un decreto del secretario judicial dando por
terminado el juicio.
2. Contratos de arrendamiento urbano
celebrados desde el 6 junio de 2013.
La Ley 4/2013 será de aplicación
a aquellos contratos de arrendamiento urbano celebrados desde el 6 junio
de 2013 (entrada en vigor). Por tanto, los contratos celebrados con anterioridad
a esta fecha continuarán rigiéndose por el régimen
jurídico anterior, a menos que las partes acuerden su adaptación
a la nueva Ley.
3. Excluye vivienda amueblada con
cesión temporal, “alquileres vacacionales”.
En lo que al ámbito de aplicación
de la LAU se refiere, se añade como supuesto de exclusión
de su ámbito de aplicación, la cesión
temporal de uso de “la totalidad de
una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico, derivado de
su normativa sectorial”, en clara alusión al impulso de la
normativa autonómica, que regularía los llamados “alquileres
vacacionales”.
4. Voluntad de las partes.
La Ley 4/2013 refuerza la libertad
de pactos priorizando la voluntad de las partes. Así, frente a la
regulación anterior en la que los arrendamientos de vivienda
se regían en primer lugar por lo establecido en el Título
II, pasan a regirse ahora por la voluntad de las partes en el marco
de lo establecido en el Título II de la LAU.
5. Duración de los contratos
de arrendamiento
Se reduce el plazo de prórroga
contractual forzosapara el arrendador, de cinco (5) a tres (3) años.
El arrendador podrá
recuperar la vivienda arrendada, no procediendo
la prórroga obligatoria, si la necesita
para destinarla a vivienda permanente para
sí o sus familiares en primer
grado de consanguinidad o adopción, o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial. Ello sin necesidad de que se haya pactado
en el contrato, a diferencia de la regulación anterior, y
siempre comunicándolo al arrendatario con dos (2) meses de antelación.
El plazo máximo de prórroga
tácita del contrato, a contar desde la terminación del plazo
de duración inicial también se reduce, pasando de tres
(3) a un (1) año.
El arrendatario podrá desistir
del contrato comunicándolo al arrendador con un mes de antelación,
siempre que hayan trascurrido al menos seis meses (6) desde su celebración.
6. Ventajas de inscripción
en el Registro de la Propiedad
Como novedad, para que los arrendamientos
de vivienda surtan efecto frente a terceros deben inscribirse en
el Registro de la Propiedad, para lo que será necesario que el contrato
conste en escritura pública.
Por tanto, tal y como recoge la
propia Ley 4/2013, el adquirente de una vivienda que esté arrendad
a, no tendrá obligación de subrogarse en el contrato
de arrendamiento a menos que éste se encuentre inscrito en
el Registro de la Propiedad, en cuyo caso continuará el arrendamiento
por la duración pactada.
7. Derechos de adquisición
preferente.
Si bien la LAU
no permitía la renuncia a los
derechos de adquisición preferente (tanteo
y retracto) del arrendatario en aquellos contratos de
duración inferior a cinco (5) años, tras la reforma estos
derechos pasan a tener carácter dispositivo por lo que
puede pactarse su renuncia en el contrato, cualquiera que sea su
duración.
8. Actualización de la renta
y de la fianza
Como novedad, las partes podrán
pactar un sistema de actualización de la renta y/o de la fianza
distinto del IPC. Asimismo, se reduce a tres (3) años el plazo
tras el cual se puede pactar la actualización de la fianza.
9. Pacto de resolución por
impago de la renta
De acuerdo con el nuevo texto, se
podrá pactar que el arrendamiento quede resuelto por falta de pago
de la renta debiendo restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.
En este caso el arrendador deberá requerir judicial o notarialmente
al arrendatario instándole al pago.
10. Registro de sentencias firmes
de impago de rentas de alquiler.
Se crea un Registro de sentencias
firmes de impagos de rentas de alquiler en el que constarán las
personas que hayan sido declaradas responsables
de impagos de rentas. La finalidad
de esta medida es ofrecer información
a aquellos propietarios que deseen arrendar su finca, que podrán
acudir a este Registro para reducir el riesgo de impago.
11. Fondos Sociales de Viviendas
(“FSV”)
Siguiendo la encomienda realizada
al Gobierno en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley
27/2012, de 15 de noviembre, de medidas
urgentes para reforzar la protección
de los deudores hipotecarios, se constituyeron
los Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”), a los que las entidades bancarias
aportan viviendas
que se destinarán exclusivamente
a aquellas familias cuyo desalojo se haya producido como consecuencia de
una demanda de ejecución iniciada
por la misma entidad de crédito
que constituye el fondo social de viviendas,
siempre y cuando la unidad familiar reúna una serie de requisitos.
En la estipulación cuarta
apartado tercero del Convenio para la Constitución de un Fondo Social
de Viviendas (el “Convenio”) suscrito el 17 de enero de 2013 entre
el Gobierno y 33 entidades financieras, se establece una duración
para estos contratos de arrendamiento “sociales” de dos (2) años
prorrogables por un año, salvo que el arrendatario deje de
reunir las condiciones de acceso.
Conforme al apartado quinto de la
estipulación cuarta del citado Convenio, estos contratos de arrendamiento
se regirán por las estipulaciones en él contenidas y, para
la no previsto en las mismas, por la LAU. Por tanto, los contratos
de arrendamiento sometidos al Convenio y celebrados antes del 6 de junio
de 2013, en aquellas cuestiones no previstas en el mismo, podrán
regirse por la Ley 4/2013 Las modificaciones introducidas
por la Ley 4/2013 vienen a configurar
un marco normativo apto para la ejecución
y desarrollo de los FSV pues conforme
al apartado quinto de la estipulación
cuarta del citado Convenio, estos contratos de arrendamiento
se regirán por las estipulaciones contenidas en el mismo y, en lo
no previsto en ellas, por la LAU.
Por tanto, los contratos de arrendamiento
sometidos al Convenio y celebrados antes del 6
de junio de 2013, en aquellas cuestiones no previstas en el mismo, podrán
regirse por la Ley 4/2013 siempre que así lo pacten las partes.
