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4 de mayo de 2009
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA,
SE ENDURECE LA RELACIÓN ENTRE PRÉSTAMO O CRÉDITO Y
VALOR DE TASACIÓN REQUERIDA A LOS PRÉSTAMOS O CRÉDITOS
HIPOTECARIOS NO RESIDENCIALES, PASANDO DEL 70% AL 60%.
Valor añadido: Según
el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, las condiciones
que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios para
poder servir de base a la emisión de títulos del mercado
hipotecario, se llevan a cabo varios desarrollos imprescindibles. En primer
lugar, se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos
hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas
hipotecarias, pues el artículo 4 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
incluye entre los préstamos y créditos admitidos para la
emisión de títulos del mercado hipotecario cualesquiera que
reúnan las condiciones establecidas por la propia ley, garantizados
por hipoteca inmobiliaria resultando, por tanto, innecesario desarrollo
reglamentario alguno. En segundo lugar, se aclara definitivamente que el
principal propósito del Capítulo II del real decreto es definir
los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos
hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles
a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios,
de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo
del límite de emisión de las cédulas hipotecarias.
Dentro de estos requisitos, merece mencionarse, primero, el hecho de que
se endurece la relación entre préstamo o crédito y
valor de tasación requerida a los préstamos o créditos
hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%. Segundo, se reconoce
la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito
de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía
adicional que les permita elevar la relación entre préstamo
o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos
o créditos hipotecarios residenciales, para incluirlos en la cartera
de cobertura de las emisiones de bonos hipotecarios, para poder ser objeto
de participaciones hipotecarias o para servir para el cálculo del
límite de emisión de las cédulas hipotecarias. La
cuantía de la elevación de dicha relación entre el
80% y el 95% dependerá de la fortaleza jurídica de los términos
de la garantía, así como de la calidad crediticia del garante.
El pago de este aval bancario o seguro de crédito hipotecario corresponderá
únicamente a la entidad de crédito y en ningún caso
deberá recaer directa o indirectamente sobre el deudor hipotecario.
Por último, establece las condiciones que deben cumplir las hipotecas
concedidas por entidades de crédito españolas en otros países
de la Unión Europea de modo que se consideren equivalentes al régimen
de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera
de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado
español. Dentro de este mismo capítulo y, siguiendo el objetivo
de modernización normativa, se adapta la normativa hipotecaria a
las recientes modificaciones en la legislación sobre el suelo y
urbanística. De igual manera, se introducen los ajustes precisos
para alcanzar una mayor coherencia de la regulación, en sintonía
con las últimas novedades introducidas durante 2007 y principios
de 2008 en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Límites del préstamo o crédito. El préstamo
o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor
de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación
de la construcción, rehabilitación o adquisición de
vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio
de las excepciones previstas en el siguiente apartado. Tasación
previa. 1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la
hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión
de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera
prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este
Real Decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada
el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se
constituya en garantía última de las entidades financieras
y de los ahorradores que participen en el mercado. 2. La tasación
se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes
y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución
de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción
de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta
para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente,
como mínimo, dicha valoración. 3. La certificación
habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán
los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración
del bien y que constituyen las características básicas definitorias
del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos
conducentes a determinar el valor final de la tasación. El informe
técnico de tasación, así como el certificado en el
que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado necesariamente
por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o
Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según
el régimen competencial profesional marcado por la naturaleza del
objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado
por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los tres meses de
la fecha de su firma.
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