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EL STOCK INMOBILIARIO Y LAS NUEVAS TASACIONES ANUALES DE LOS INMUEBLES DE LA BANCA
Valor añadido: El stock inmobiliario y las nuevas tasaciones anuales de los inmuebles de la banca. Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor inmobiliario. Para empezar el stock inmobiliario tiene muchas interpretaciones: para los promotores inmobiliarios es lo que tienen a la venta, para los expertos hay que sumar lo que hay en construcción (aunque esté paralizada) y el stock de los inversionistas obligados a vender porque se han pillado los dedos. Entre unos y otros hay un millón de diferencia, por eso los expertos hablan de 2 millones de stock inmobiliario. España cuenta con 1,8 millones de vivienda acabadas sin vender (equivalente a las ventas normales de ocho años), lo que impedirá que se normalice el mercado hasta el 2016, según señaló Josep Maria Xercavins, consejero delegado de la inmobiliaria Metrópolis, en una jornadas organizadas por Esade Alumni. Señaló que los precios han caído ya un 30%, más de lo reconocido por organismos oficiales (del 8% al 18&) y que continuarán en los próximos dos años “cuando los bancos se vean forzados a rebajar otro 30% el precio de las viviendas que se han adjudicado para lograr venderlas”. A su juicio, “faltan cinco años para que haya un cambio en la situación del mercado”. Decir esto es contraproducente porque a mayor stock mayor bajada de precios. Así las cosas llega el Banco de España y dice a los bancos que tienen que ser realistas con su stock inmobiliario: les obliga a hacer nuevas tasaciones de sus inmuebles cada año en sus balances, lo que repercutirá negativamente en sus balances reconociendo los precios de mercado que hasta ahora habían ocultado, según Moodys. La consecuencia inmediata es que a los bancos les quema en las manos su propio stock así que bajan los precios y reservan la financiación para los compradores de su propio stock. Si se reajustan las tasaciones (y en este artículo enlazamos con la cuestionada independencia de las tasadoras respecto de los bancos) el stock de viviendas existentes en España alcanza este año un valor de 4,8 billones de euros. Esta cifra es 600.000 millones de euros inferior a la existente en 2007, según el estudio de José Manuel Naredo, Óscar Carpintero y Carmen Marcos publicado en el último número de Cuadernos de Información Económica de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). Entre 1996 y 2006, el valor de las viviendas propiedad de las familias españolas se multiplicó por 3,6. Tema a tratar en taller de trabajo: según las normas actuales (circular 3/2008 del Banco de España) si un banco tiene una hipoteca viva por menos del 80% del valor de tasación de un piso, sólo tiene que tener un capital por esa hipoteca del 35%. Si pasa a entre el 80 y 95% tiene además que incrementar el capital por el 100% del sobrante y si supera el 100% deberá dotar el 150% de esa cantidad. La nueva circular del Banco de España recomienda tener las tasaciones lo más actualizadas posibles, pero la norma sólo obliga a revisar las tasaciones cada tres años en el caso de las viviendas y cada año en el caso de los locales. El sector se debate entre permitir que las tasaciones sigan como hace unos años hasta que toque revisarlas (algo que da estabilidad teórica al sector) o que se revisen los valores con tasaciones actuales (con caídas que pondrían en situación de insolvencia a algunas entidades). La segunda opción además de afectar negativamente a la entidad en propietaria extendería los problemas a otros bancos por la exposición que tienen todas las entidades entre si. Clave: La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero. 
 
 

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