ARRENDAMIENTOS URBANOS. EL DESAHUCIO QUE NO ES TAN EXPRÉS
Valor añadido: Arrendamientos, Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios. Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios modifica diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso. Check - list: Requerimiento y desahucio. Se reduce de dos meses a uno el plazo que puede transcurrir desde que el dueño de la vivienda reclama, por la vía del requerimiento, el pago de los alquileres atrasados y la presentación de la demanda. El inquilino, por su parte, puede evitar la denuncia pagando todas las mensualidades que adeude. En el caso de que la demanda vaya adelante, la sentencia favorable al propietario del piso será suficiente para ejecutar el desahucio y que el inquilino abandone la vivienda en el día y la hora que se señalen. Otra posibilidad que permite la nueva legislación es que el dueño del piso condone una parte o la totalidad de la deuda por alquiler si el inquilino abandona de manera voluntaria el piso en el plazo que establezca el arrendador, siempre con un margen mínimo de 15 días para que desaloje. La sentencia condenatoria es suficiente para ejecutar el desahucio en menos de 15 días, sin iniciar un nuevo proceso y sin notificación al condenado. La propia sentencia dirá el día y la hora en que se lanzará al moroso. Además, en el mismo procedimiento se podrá ir también contra el avalista. El proceso de desahucio termina también si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al propietario. Puede hacerlo una única vez. Juicio verbal. Tanto los desahucios como la reclamación de rentas se pueden tramitar a través de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo que el proceso ordinario, que permitirá al tribunal dictar sentencia en cinco días. Antes, el propietario se veía obligado a acumular su reclamación de rentas impagadas a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal. Carencia y condena a futuro. Desde que el propietario exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas hasta que puede presentar una demanda ya no tienen que transcurrir dos meses, sino uno. La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las que se deban en el momento de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última. Notificaciones: si propietario e inquilino no han acordado en el contrato un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación, éste será el de la vivienda o local arrendado. Si no se le localiza, se procederá sin más trámites a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. La falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio. Así, se impone un plazo para que el inquilino pueda solicitar abogado y procurador de oficio (tres días desde la notificación de la demanda) porque se abusaba solicitándolo el día antes para suspender la celebración del juicio. PROBLEMAS PRÁCTICOS: en Madrid, sólo en repartir una demanda a un juzgado se tarda un mes. Los juzgados están saturados y no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento. Hay poblaciones que ya no tienen fechas disponibles para dentro de un año, por eso no parece que el desahucio exprés sea tan exprés.
 
 

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