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LA JORNADA "SOCIMI: PRIMERAS EXPERIENCIAS, INCERTIDUMBRES Y OPORTUNIDADES"
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Tinsa y Garrigues celebraron la jornada "SOCIMI: primeras experiencias, incertidumbres y oportunidades"

El coordinador del departamento de Grandes Cuentas de Tinsa, Luis Gónzalez-Páramo, ha señalado que los altos niveles de “stock” son una oportunidad por explotar en el ámbito de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), vehículos que disfrutan de un régimen fiscal favorable siempre que cumplan determinadas condiciones, entre ellas tener el 80% de su patrimonio invertido en activos inmobiliarios destinados al alquiler y repartir en dividendos el 80% de las rentas netas generadas.

“El mercado de la vivienda ofrece un gran potencial para las SOCIMI. Alguno de los vehículos actualmente en preparación están enfocados básicamente a producto residencial”, afirmó  González-Páramo durante su intervención en unas jornadas celebradas , organizadas por Tinsa y el bufete de abogados Garrigues, en colaboración con la revista Observatorio Inmobiliario.

Gónzalez-Páramo, que centró su intervención en explicar las etapas del proceso de valoración de los activos que ha de seguir cualquier sociedad que quiera acogerse al régimen SOCIMI, sugirió la conveniencia de que la regulación contemplara un sistema de valoraciones periódicas de los activos de estas sociedades. “Sería recomendable una revisión periódica de los inmuebles, ahora limitada a los momentos de creación de la sociedad y de entrada y salida de socios”, apuntó el coordinador del departamento de Grandes Cuentas de Tinsa.

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) constituyen un instrumento de inversión de primer orden para atraer liquidez hacia el mercado inmobiliario. Ya hay un incipiente número de ellas que han comenzado a operar y existen numerosos proyectos de creación de nuevas SOCIMI que muy pronto verán la luz.

Para analizar estas primeras experiencias, las incertidumbres y las oportunidades que se abren a las SOCIMI, Garrigues, Tinsa y Observatorio Inmobiliario y de la Construcción organizaron un Encuentro Inmobiliario el jueves 3 de julio, en el que también participaron algunos de los impulsores de SOCIMI que ya han comenzado a operar en el mercado español: Armabex, Lar España Real Estate SOCIMI y Promorent.

Entre otros temas, se abordaron, en este encuentro, la perspectiva fiscal y legal del régimen de las SOCIMI, los aspectos prácticos en relación a la admisión a cotización en Bolsa o la tipología y valoración de los inmuebles de estas sociedades. Por último, tuvo lugar una mesa redonda-coloquio con casos prácticos de creación de SOCIMI, en la que se expusieron las experiencias de constitución y funcionamiento, así como los problemas y dudas que han surgido en estos primeros meses de actividad.

Los especialistas de Garrigues explicaron los requisitos para la aplicación del régimen de las SOCIMI: denominación, objeto y tipo social, capital mínimo, tipo de acciones, cotización, distribución de dividendos, requisitos de inversión y de volumen de rentas o el período mínimo de arrendamiento de los activos. Asimismo, se clarificó la opción por el régimen especial.

A estos requisitos se unen otros adicionales para cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), como son la no restricción legal o estatutaria a la transmisibilidad de las acciones: modificaciones estatutarias, en su caso, para eliminar cualquier restricción a la libre transmisión de las acciones; contar con los estados financieros auditados; aportar una valoración realizada por experto independiente; designar un asesor registrado y suscribir con un intermediario financiero un contrato de liquidez. También, se expusieron las modificaciones estatutarias necesarias para cotizar en MAB y las características de las acciones susceptibles de incorporación al Mercado Alternativo Bursátil.

Por lo que respecta al régimen fiscal de las SOCIMI, se recordó que en el Impuesto sobre Sociedades Tributación es al 0% con carácter general por rentas procedentes de inversiones aptas; la existencia de un gravamen especial del 19% de los dividendos distribuidos a los socios con un porcentaje de participación superior al 5% y una tributación efectiva inferior al 10%, así como la tributación al tipo general (30%) en caso de incumplimiento de los requisitos del régimen especial. También se detalló el régimen fiscal de los socios, con sus especificidades (personas físicas, no residentes, etc.). Asimismo, los expertos de Garrigues realizaron un interesante análisis de la doctrina emanada por la Dirección General de Tributos en relación con el régimen de las SOCIMI.

Como parte final de este bloque de contenidos, se aclararon una serie de dudas que están ya surgiendo en estos primeros meses de actividad de las SOCIMI, tanto de índole mercantil como fiscal (disposición de caja, pago fraccionado, aplicación de la bonificación del 95% del ITPAJD, necesidad de clarificar los REIT no cotizados susceptibles de ser accionistas de SOCIMI “no cotizadas”, tributación mínima en sede del socio no residente, acuerdo de compensación de la tributación al 19% del dividendo distribuido a los socios con participación superior al 5% y tributación inferior al 10%, etc.).

El coordinador del departamento de Grandes Cuentas de Tinsa, Luis Gónzalez-Páramo, ha señalado que los altos niveles de “stock” son una oportunidad por explotar en el ámbito de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), vehículos que disfrutan de un régimen fiscal favorable siempre que cumplan determinadas condiciones, entre ellas tener el 80% de su patrimonio invertido en activos inmobiliarios destinados al alquiler y repartir en dividendos el 80% de las rentas netas generadas. Por este motivo, las SOCIMI “han servido para dinamizar el mercado y capilarizar la inversión, facilitando el acceso a pequeños inversores”. También afirmó que “el mercado de la vivienda ofrece un gran potencial para las SOCIMI. Alguno de los vehículos actualmente en preparación están enfocados básicamente a producto residencial”.
 

González-Páramo centró su intervención en explicar las etapas del proceso de valoración de los activos que ha de seguir cualquier sociedad que quiera acogerse al régimen SOCIMI, desde el análisis de la cartera; la elección de la metodología en cuanto al tipo de inmueble, su grado de ocupación y estado; la realización de una “Due Diligence” urbanística, técnica y registral; el estudio de mercado; el escenario que se plantea en función del tipo de inmuebles y el horizonte de inversión y, por último, la aplicación de los tipos de cálculo en función del activo.

El coordinador del departamento de Grandes Cuentas de Tinsa sugirió la conveniencia de que la regulación contemplara un sistema de valoraciones periódicas de los activos de estas sociedades. “Sería recomendable una revisión periódica de los inmuebles, ahora limitada a los momentos de creación de la sociedad y de entrada y salida de socios”, apuntó Gónzalez-Páramo.

El evento finalizó con una mesa redonda formada por empresas que están protagonizando las primeras experiencias en el ámbito de las SOCIMI y que estuvo moderada por Belén Dávila, directora del departamento de Grandes Cuentas e Internacional. Entre ellos estuvo uno de los grandes actores de este nuevo mercado: Lar España Real Estate Socimi, que nació con un capital de 400 millones de euros y que está gestionada por Grupo Lar. El consejero delegado de la gestora, Miguel Pereda, destacó como uno de los puntos críticos en el periodo de constitución de la SOCIMI el modo de garantizar ante los inversores que no hay conflicto de interés entre la sociedad y su gestora.

“El primer reto fue conseguir los inversores. La ventaja es que cuando iniciamos el proceso, en noviembre, la historia de la recuperación de España ya está comprada en EEUU y Europa. El segundo fue tratar con nuevas Administraciones, como la CNMV o Bolsa de Madrid. Es caro y lleva tiempo, pero se puede sobrellevar sin dificultades”, apuntó Pereda. El directivo destaca el diseño de los órganos de gobierno, con un consejo de administración formado por consejeros independientes que garantizan la idoneidad de las inversiones propuestas por la gestora, como uno de los puntos de fuertes de su vehículo ante los inversores.

Antonio Férnandez Hernando, presidente de Armabex, invitó a los interesados en constituir una SOCIMI a reflexionar sobre los objetivos estratégicos que se persiguen con este paso y les animó a contar con un asesoramiento especializado. “El atractivo de esta figura está sirviendo para que muchas sociedades familiares se lancen a un proceso de reorganización de su estructura y sus activos. Algunos entienden la obligación de reparto de dividendos como un atenuante de posibles conflictos familiares”, apunto Fernández.

El presidente de Armabex reconoció que entre los interesados de constituir una SOCIMI se ha encontrado con empresas que desconocen algo tan básico como qué es un plan de negocio. También  alertó de la sensación de provisionalidad jurídica que transmite España entre los inversores como consecuencia de los continuos cambios regulatorios que se han producido en distintos sectores. Fernández reconoció que aún queda tiempo hasta que las SOCIMI atraigan al pequeño inversor particular y destacó que el hecho de que las plusvalías generadas por los activos desde la constitución de la sociedad a la venta tributen al 0% está animando a muchos inversores a crear estas sociedades. “Dentro de tres o cuatro años, estos activos tendrán una importante ventaja competitiva ante los compradores frente a otros activos en manos de sociedades convencionales”, apuntó.

El pequeño accionista es el perfil más buscado por Promorent, la otra SOCIMI que formó parte de la mesa redonda representada por Ángel Bellón, director general de Nuevos Productos. Bellón defendió la necesidad de acciones organizadas para explicar bien al público y de manera sencilla qué son estos vehículos.

El directivo de Promorent, que posee un edificio de apartamentos en alquiler en el centro de Madrid entre otros activos, argumentó que no todos las carteras son igual de atractivas ni de seguras, y aseguró que los REIT (el equivalente estadounidense de las SOCIMI) que mejor funcionan al otro lado del Atlántico son las que están invertidas en viviendas en alquiler en la Quinta Avenida y otras zonas prime. “Son activos que tienen el alquiler asegurado”, afirmó. “Estos vehículos tienen que servir para dinamizar el mercado del alquiler y profesionalizarlo. Es una asignatura pendiente y muy necesitada en estos momentos por la sociedad”, apuntó el directivo de Promorent, que sitúa en un 5% la rentabilidad media de su cartera, con un objetivo de alcanzar el 7%.