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EL EXPEDIENTE DE RUINA URBANÍSTICA.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de edificios en ruina, solares abandonados. 
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Hay tres supuestos legales de ruina: 

• Ruina Económica: Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie construida que la existente, excluido el valor del suelo. 
• Ruina física o técnica: Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales, es decir, cuando aquellos no admiten consolidación o refuerzo y sea necesario sustituir dichos elementos en una extensión superior a un tercio de la totalidad de los mismos. 
• Ruina urbanística: Cuando la adecuada conservación del edificio, requiera la realización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarse éste fuera de ordenación.
En casos especiales, puede declararse la ruina parcial del inmueble.
Si existiese urgencia y peligro en la demora, la ruina se tramita como ruina inminente.
La ruina puede incoarse de oficio por la Administración ( a consecuencia de un informe de los servicios técnicos municipales) o a instancia de parte. 

Para la tramitación del expediente de ruina a instancia de parte, debe presentarse la siguiente documentación en cualquier registro municipal:

• Solicitud de declaración de ruina
• Datos de identificación del inmueble, escritura de propiedad, certificación catastral y plano de situación. 
• Certificación del Registro de la Propiedad de la titularidad y cargas del mismo. 
• Relación de moradores y titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere y, en su caso, copia de los contratos suscritos por la propiedad con aquellos. 
• Certificado expedido por facultativo competente, visado por el Colegio Oficial correspondiente, en el que se hagan constar las causas en las que se funda la solicitud de ruina, con expresa mención a la situación urbanística del inmueble y, en su caso, su nivel de protección; planos de planta o diferentes plantas de la finca, debidamente acotados con indicación de superficies; año de construcción del edificio o fechas de reformas o ampliaciones realizadas, así como si el mismo reúne las debidas condiciones de seguridad para sus ocupantes y terceros. 
• Memoria con descripción y señalización de las medidas de seguridad que, en razón de los daños descritos, se hubiesen adoptado en el edificio o, en su caso, las razones de su no adopción. 
• Acreditación del pago de las tasas municipales correspondientes.

PROCEDIMIENTO

• Presentada la documentación completa o emitido un informe técnico municipal, se incoa el expediente de ruina y se notifica dicha incoación a los interesados.
• Los servicios técnicos municipales giran visita de inspección y emiten informe técnico en el que determinan si el estado del edificio permite tramitar el expediente de forma contradictoria, o procede la declaración de ruina inminente total o parcial y, en su caso, el desalojo. Igualmente, informan de las medidas urgentes y de seguridad que, en su caso, sea preciso adoptar mientras se tramita el expediente contradictorio de ruina. 
La inspección podrá repetirse cuantas veces se estime oportuno durante la tramitación del expediente o hasta que conste la total reparación o demolición del inmueble.
• Se confiere trámite de audiencia a los interesados en el expediente (10-15 días) y se pone en su conocimiento su derecho a presentar informe contradictorio, redactado por facultativo competente que designen, acerca del estado de la finca, con advertencia de que transcurridos los plazos concedidos continuará la tramitación del expediente hasta su definitiva resolución. 
• En los expedientes de ruina sobre inmuebles afectados por un expediente de declaración como bien de interés cultural, se dará traslado a la Administración competente de la iniciación del expediente, así como de las obras ordenadas y, en su caso, medidas de seguridad adoptadas por los propietarios. 
• Transcurrido el plazo de audiencia, se notificará a los interesados el día y la hora en que los servicios técnicos municipales procederán a girar visita de inspección interior al inmueble al objeto de emitir el dictamen pericial. 
• El servicio técnico municipal emite dictamen pericial que consta de las siguientes partes: 
1. Descripción del edificio. 
2. Descripción del sistema constructivo y estructural con relación cuantitativa de sus elementos estructurales. 
3. Descripción de los daños que presenta el edificio y sus posibles causas. 
4. Valoración del edificio de acuerdo con lo establecido en el Artículo 46 de la Ordenanza municipal.
5. Relación y valoración de las obras de reparación. 
6. Referencia a las circunstancias urbanísticas del edificio y su nivel de protección. 
7. Conclusión y propuesta.
• Emitido el dictamen pericial se da trámite de audiencia a los interesados en el expediente para que efectúen las alegaciones y presenten los documentos y justificantes que estimen pertinentes en relación con el dictamen pericial mencionado. 
• El Director del Área de Urbanismo resuelve el expediente mediante Decreto Directivo, que se notifica a todos los interesados, con adopción de alguno de los siguientes acuerdos: 
a) Declarar la edificación en estado de ruina, incluyendo las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, y requerir al propietario para que en el plazo de 15 días opte por la demolición de la finca o su completa rehabilitación; transcurrido el plazo sin que el propietario se pronuncie al respecto, se entenderá que opta por la demolición. Si el edificio se halla protegido o catalogado, se estará a lo dispuesto en las normas de planeamiento general, especial y de protección. 
b) Declarar en estado de ruina parte del inmueble, cuando la misma mantenga independencia constructiva del resto, ordenando asimismo su demolición. 
c) Declarar que no hay situación de ruina, ordenando la adopción de las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad del inmueble y determinando, en función del dictamen pericial emitido por los servicios Técnicos Municipales, las obras de reparación que debe realizar el propietario. 
• En el supuesto de demolición de la edificación, se fija el plazo en el que han de iniciarse las obras, previa presentación del proyecto técnico que proceda y el nombramiento de la dirección técnica del mismo. En caso de que el derribo se vincule a la rehabilitación del inmueble, ambos proyectos se presentarán simultáneamente o configurando un único proyecto. Transcurrido el plazo sin que se hubiere iniciado la demolición, se procederá a su ejecución subsidiaria.
• Los inmuebles declarados en situación de ruina se inscriben en el Registro municipal de solares y edificios a rehabilitar. Transcurrido el plazo de dos años desde la inscripción sin que se hubieran iniciado obras de nueva construcción, se procederá a incoar expediente de edificación forzosa. 
• El plazo para resolver los expedientes contradictorios de ruina iniciados a instancia de interesado es de seis meses, que puede ser ampliado por otros tres. Transcurrido el plazo para resolver sin haber recaído resolución expresa, se entenderá denegada la solicitud de declaración de ruina.

Observaciones
La documentación puede presentarse además de en el Área de Urbanismo en cualquier otro registro municipal, así como en todos aquellos que establece el art. 38.4 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.