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FISCALIDAD DE LAS SOCIMI
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del inversor patrimonialista y SOCIMI. Fiscalidad de las SOCIMI. Las SOCIMI pasan a tributar del 19% al 0%, siempre que los accionistas que posean  una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen  sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%.  En caso contrario,  la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe de los  dividendos distribuidos a los socios con participaciones de al menos el 5% que no  cumplan el mencionado requisito de tributación. 
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1. La Ley  16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la  consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (en adelante, Ley  de Medidas Tributarias) y la Ley 17/2012, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del  Estado para 2013. 

Se describen continuación las principales novedades tributarias que incluyen ambas leyes. 

Una de las novedades de mayor trascendencia  que se incluyen en la Ley de Medidas  Tributarias es la reforma de las denominadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión  el Mercado Inmobiliario  (en adelante, “SOCIMI”), que tiene por objeto simplificar y  flexibilizar su régimen legal y fiscal y equipararlo al de otros países de nuestro entorno.   Recordemos que los principales rasgos de las SOCIMI son el objeto social consistente en el  arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana y la obligación de distribuir  anualmente un porcentaje determinado de sus beneficios. 

El nuevo régimen fiscal de las SOCIMI también resulta aplicable a las denominadas  “SOCIMI no cotizadas”, que son entidades residentes con el mismo objeto social y política  de distribución de dividendos que las SOCIMI, y que están íntegramente participadas por  otras SOCIMI o por REIT extranjeros. 

Las SOCIMI pasan a tributar del 19% al 0%, siempre que los accionistas que posean  una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen  sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%.  En caso contrario,  la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe de los  dividendos distribuidos a los socios con participaciones de al menos el 5% que no  cumplan el mencionado requisito de tributación. 

En caso de incumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen, las rentas  generadas afectadas por este incumplimiento  tributarán conforme al régimen general  en el Impuesto sobre Sociedades (30%) en todos los periodos impositivos en los que  hubiera resultado de aplicación el régimen especial. 

En el caso de las SOCIMI no cotizadas, participadas íntegramente por REIT  extranjeros o por otras SOCIMI, el requisito de tributación del 10% se refiere a los  propios REIT o a los accionistas de estos últimos. 

Se reduce el porcentaje de distribución obligatoria de dividendos del 90% al 80% de  los beneficios procedentes de las rentas de alquiler y de los dividendos de  participaciones afectas a su objeto social, manteniendo la obligación de distribuir el  50% de las ganancias obtenidas en la transmisión de inmuebles. 

Los accionistas de las SOCIMI pasan a tributar de la siguiente forma: 

• Personas físicas residentes: integrarán los dividendos procedentes de las SOCIMI  en la base imponible de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las  Personas Físicas (IRPF) sin derecho a la exención sobre los primeros 1.500 euros.  Las ganancias patrimoniales tributarán según las reglas generales del IRPF. 

• Personas jurídicas residentes: integrarán los dividendos y ganancias patrimoniales  procedentes de las SOCIMI en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades,  sin deducción por doble imposición. 

• Inversores no residentes: los dividendos que perciban quedan sometidos al  régimen general de retenciones en la medida en que los beneficios de los que  proceden hayan quedado sometidos al gravamen especial del 19%, si bien no  resultará de aplicación la exención que el régimen general establece para los  primeros 1.500 euros. 
• En caso contrario, los dividendos no estarán sometidos a retención. Las ganancias  patrimoniales por la transmisión de acciones de las SOCIMI tributarán en el  régimen general (i.e. 21% salvo que un Convenio para evitar la doble imposición  disponga otra cosa), si bien no resultará de aplicación la exención prevista para  las ganancias patrimoniales obtenidas en  la venta de valores en mercados  secundarios españoles. 

• Se reduce el importe del capital social mínimo  de 15 millones a 5 millones de euros. 

• Se introduce el requisito de que las acciones de las SOCIMI sean nominativas. 

• Se flexibiliza el requisito de cotización en mercados regulados para admitir también la  negociación de los títulos en sistemas multilaterales de negociación (por ejemplo, en  España, el Mercado Alternativo Bursátil o MAB). 

• Se elimina el requisito de diversificación de  la inversión en al menos tres inmuebles. 

• Se elimina la limitación del volumen de endeudamiento del 70% del valor de los  activos. 

2. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?
 

No, las SOCIMI podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, el cual también será de aplicación a sus socios. No obstante, tratándose del primer período impositivo de aplicación del régimen fiscal especial, la obligación de negociación establecida en el artículo 4 de dicha Ley se exigirá desde la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la A.E.A.T. del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.

El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
 

NORMATIVA: Artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

3. ¿Cómo deben de presentar su declaración del Impuesto las sociedades que hayan optado por este régimen fiscal especial?

La autoliquidación del Impuesto será única e incluirá la base imponible que corresponda a los beneficios y reservas distribuidas, a las reservas dispuestas, así como las demás rentas a que se refiere el artículo 9 de la Ley 11/2009 que estén sujetas al tipo general de gravamen.

Las rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios.

La declaración se presentará en los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del período impositivo.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 29 de octubre.

4. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?

No, las SOCIMI podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, el cual también será de aplicación a sus socios. No obstante, tratándose del primer período impositivo de aplicación del régimen fiscal especial, la obligación de negociación establecida en el artículo 4 de dicha Ley se exigirá desde la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la A.E.A.T. del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.

El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
 

NORMATIVA: Artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

5. ¿Cuándo se devenga el Impuesto para las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009?

En cuanto al devengo del impuesto, éste se realiza de forma proporcional a la distribución de dividendos que realiza la sociedad. Se establecen dos fechas distintas de devengo:
• Para la base imponible gravada al 19%, el impuesto se devengará el día del acuerdo de la junta general de accionistas de distribución de los beneficios.
• Para la base imponible gravada al tipo general o en el caso de que se hayan obtenido pérdidas, no haya beneficio repartible o la sociedad disponga de reservas de forma diferente a su distribución, el impuesto se devengará el último día del período impositivo.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final primera de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final decimoquinta de la Ley 26/ 2009, de 23 de diciembre.

6. ¿Están sometidos a retención los dividendos distribuidos por las SOCIMI que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?

Los dividendos distribuidos por la sociedad no estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que perciba los dividendos.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

7. ¿Qué renta debe integrar en su base imponible una sociedad por los dividendos distribuidos con cargo a beneficios procedentes de rentas sujetas al 19%?

La renta a integrar en la base imponible correspondiente al dividendo con cargo a beneficios o reservas procedentes de rentas sujetas al tipo de gravamen del 19%, será el resultado de multiplicar por 100/81 el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos. Sobre dicha renta no será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición regulada en el artículo 30 del TRLIS.

En este caso, de la cuota íntegra podrá deducirse el 19%, o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, de la renta integrada en la base imponible.

No se aplicará esta deducción cuando se manifieste alguno de los casos establecidos en el apartado 4 del referido artículo 30, excepto en el caso de la letra e) de ese apartado, donde la deducción será del 19% del dividendo percibido. A efectos de la prueba a que se refiere dicho apartado, cuando la adquisición de la participación se haya realizado a una entidad, se entenderá también como deducción de doble imposición interna de plusvalías la establecida en la letra a) del apartado 2 del artículo 10 de la Ley 11/2009.

NORMATIVA: Artículo 10 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final decimoquinta de la Ley 26/ 2009, de 23 de diciembre.

8. La opción por la aplicación de este régimen especial ¿es compatible con la aplicación de los regímenes especiales previstos en el TRLIS?

La opción por la aplicación del régimen establecido en la Ley 11/2009 es incompatible con la aplicación de cualquiera de los regímenes especiales previstos en el Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, excepto el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea o una Sociedad Cooperativa Europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea, el de transparencia fiscal internacional y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

NORMATIVA: Artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

9. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del requisito de permanencia, de tres o siete años, a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009?

El incumplimiento del requisito de permanencia de tres o siete años a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 implicará, para cada inmueble, que junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe resultante de aplicar el porcentaje del 11% o, tratándose de rentas parcialmente exentas, del 15%, a las rentas generadas por dichos inmuebles que formó parte de la base imponible de la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, sin perjuicio de los intereses de demora que resulten procedentes.

La renta procedente del arrendamiento de dichos inmuebles devengada en el período impositivo en el que se produce el incumplimiento, tributará al tipo general de gravamen, así como la renta correspondiente a los beneficios no distribuidos derivada del arrendamiento de esos inmuebles en ejercicios anteriores que se integrará en la autoliquidación del período impositivo en el que se produce el incumplimiento.

Esta misma regularización procedería en el caso de que la sociedad, cualquiera que fuese su causa, pase a tributar por otro régimen distinto en el Impuesto sobre Sociedades antes de que se cumpla el referido plazo de tres o siete años, según corresponda.

NORMATIVA: Artículo 3.3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final decimoquinta de la Ley 26/ 2009, de 23 de diciembre.

10. ¿Por qué normativa se regirán las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial? 

Las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal establecido en la Ley 11/2009, se regirán por lo establecido en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en la citada Ley, y determinarán la base imponible del período impositivo de acuerdo con la normativa vigente en el último día de dicho período.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

13. ¿Puede optarse por la aplicación de este régimen aún cuando todavía no se cumplan los requisitos exigidos para su aplicación? 

Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de la Ley 11/2009, aún cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

El incumplimiento de tal condición supondrá que la sociedad pase a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la sociedad estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

Tratándose de socios que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, aplicarán el régimen fiscal previsto en el artículo 10 de dicha Ley aún cuando la sociedad no cumpla los requisitos exigidos en la misma en el momento en que el sujeto pasivo o contribuyente presente la autoliquidación por dicho impuesto. Si dichos requisitos no se cumplieran en el plazo señalado en el párrafo primero, el sujeto pasivo podrá solicitar la rectificación de la misma al objeto de poder aplicarse el régimen fiscal general.

NORMATIVA: Artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

14. Las entidades que hubieran optado por aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI ¿bajo qué circunstancias pierden el derecho a disfrutar del mismo? 

Las entidades perderán este régimen fiscal especial, pasando a tributar por el régimen general, en el propio período impositivo en el que se manifieste alguna de las circunstancias siguientes:

- La exclusión de negociación en mercados regulados.

- Incumplimiento sustancial de las obligaciones de información, excepto que en la memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.

- La falta de acuerdo de distribución y pago, total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos establecidos. En este caso, la tributación por el régimen general tendrá lugar en el período impositivo correspondiente al ejercicio de cuyos beneficios hubiesen procedido tales dividendos.

- La renuncia a la aplicación de este régimen fiscal especial.

- El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos legales exigidos para que la entidad pueda aplicar este régimen, excepto que se reponga la causa de incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.

NORMATIVA: Artículo 13 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

15. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que opten por la aplicación de este régimen fiscal especial, que estuviesen tributando por otro régimen distinto? 

Las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación en el momento de aplicación del presente régimen, se compensarán con las rentas positivas obtenidas en los períodos impositivos posteriores en los términos establecidos en el artículo 25 del TRLIS.

La renta derivada de la transmisión de inmuebles poseídos con anterioridad a la aplicación de este régimen, realizada en períodos en que es de aplicación dicho régimen, se entenderá generada de forma lineal, salvo prueba en contrario, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido. La parte de dicha renta imputable a los períodos impositivos anteriores se gravará aplicando el tipo de gravamen y el régimen tributario anterior a la aplicación de este régimen fiscal especial. Este mismo criterio se aplicará a las rentas procedentes de la transmisión de las participaciones en otras sociedades a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley 11/2009 así como al resto de elementos del activo.

Las deducciones en la cuota íntegra pendientes de aplicar, se deducirán en los términos establecidos en el Título VI del TRLIS.

NORMATIVA: Artículo 12 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

16. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que estuviesen tributando por este régimen especial y pasen a tributar por otro régimen distinto?

Las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación procedentes de períodos en los que fue de aplicación este régimen, se compensarán en los términos establecidos en el artículo 25 del TRLIS.

Las bases imponibles que se correspondan con beneficios no distribuidos generados en períodos en los que fue de aplicación este régimen, se integrarán en la base imponible del primer período impositivo en el que la sociedad pase a tributar por otro régimen, excepto que se distribuyan en este último período en el plazo establecido en el artículo 6 de la Ley 11/2009, en cuyo caso, sería de aplicación lo establecido en sus artículos 9 y 10.

Los beneficios obtenidos en el último ejercicio en que sea de aplicación este régimen que no se correspondan con rentas sujetas al tipo general, deberán distribuirse obligatoriamente según el mencionado artículo 6, siendo aplicable lo establecido en dichos artículos 9 y 10.

La renta derivada de la transmisión de inmuebles poseídos al inicio del período en que la sociedad pase a tributar por otro régimen, se entenderá generada de forma lineal, salvo prueba en contrario, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido. La parte de dicha renta imputable a los períodos impositivos en los que a la sociedad le fue de aplicación este régimen especial, se gravará según lo establecido en el artículo 9 de la citada Ley a condición de que se distribuya en forma de dividendos la totalidad del beneficio imputable a esa renta en el plazo establecido en su artículo 6, siendo aplicable a esos dividendos el régimen establecido en el artículo 10. Este mismo criterio se aplicará a las rentas procedentes de la transmisión de las participaciones a que se refiere el artículo 2.1 de esa Ley.

Las deducciones en la cuota íntegra pendientes de aplicar, se deducirán según el Título VI del TRLIS.

La renta generada en la transmisión de participaciones, realizada en períodos en los que no sea de aplicación a las mismas este régimen, estará sujeta al régimen general. Lo anterior sería igualmente aplicable para los dividendos distribuidos con cargo a reservas, excepto que sea de aplicación lo indicado anteriormente

NORMATIVA: Artículo 12 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

17. ¿Cómo se determinan las rentas de los inmuebles a efectos de la aplicación de este régimen?
 

Las rentas a que se refiere este régimen estarán integradas para cada inmueble o participación por el ingreso obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

18. ¿Cuáles son las rentas exentas de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?

Estarán exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50% del activo de la sociedad, determinado según sus balances individuales en los términos establecidos en el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, esté formado por viviendas.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

19. ¿Cuál es el tipo de gravamen de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?

Las SOCIMI tributarán por los beneficios distribuidos a un tipo reducido del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. No obstante, tributarán al tipo general de gravamen las rentas procedentes:

a. De la transmisión de los inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal cuando se haya incumplido el requisito de permanencia, de 3 o 7 años, a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009, así como cuando el adquirente sea una entidad vinculada que forma parte del mismo grupo en el sentido del artículo 16 del TRLIS o resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
b. Del arrendamiento de dichos inmuebles cuando el arrendatario sea una entidad que forme parte del mismo grupo en el sentido del artículo 16 del TRLIS o resida en un país o territorio, en los términos establecidos en la letra anterior.
c. De operaciones que no determinen un resultado por aplicación de la normativa contable.

NORMATIVA: Artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final decimoquinta de la Ley 26/ 2009, de 23 de diciembre.

20. ¿Qué tratamiento recibirán las rentas obtenidas por una sociedad en la transmisión de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?

La entidad transmitente podrá aplicarse la deducción en la cuota íntegra en las condiciones establecidas en el artículo 30.5 del TRLIS sobre la parte de plusvalía que se corresponda, en su caso, con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen.

Por la parte de plusvalía que se corresponda, en su caso, con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas que estarían sujetas al tipo de gravamen del 19%, la renta a integrar en la base imponible será el resultado de multiplicar el importe de esos beneficios por 100/81, pudiéndose deducir de la cuota íntegra el 19%, o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, del importe que resulte de dicha integración. Esta deducción será también aplicable a los supuestos a los que se refiere el artículo 30.3 del TRLIS.

La pérdida generada en la transmisión de la participación no será deducible en el caso de que se hubiese adquirido a una persona o entidad vinculada en los términos establecidos en el artículo 16 del TRLIS, hasta el importe de la renta exenta que obtuvo dicha persona o entidad en la transmisión de esa participación.

NORMATIVA: Artículo 10 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Disposición final decimoquinta de la Ley 26/ 2009, de 23 de diciembre.
Artículo 30.5 del TRLIS, según redacción dada por la Ley 16/2007, de 4 de julio.