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LICENCIAS URBANÍSTICAS, DECLARACIONES RESPONSABLES Y COMUNICACIONES PREVIAS. 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de licencias urbanísticas. Frente a la regulación urbanística tradicional, que sometía cualquier acto de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo a previa licencia, actualmente se distingue tres títulos habilitantes de naturaleza urbanística distintos, la licencia urbanística, la declaración responsable y la comunicación previa. 
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a. La licencia urbanística como título habilitante. 

La licencia urbanística como título habilitante de carácter previo, que se exige para los actos relacionados por la normativa autonómica. Se trata del DEROGADO artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Este precepto ha sido derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, si bien su contenido –aunque no en su integridad- ha quedado ahora incorporado por la citada Ley al artículo 9.8 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. 

Artículo 9.8. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público.

• El Pleno del TC, por providencia de 5 de noviembre 2013, ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad núm. 5493-2013 contra la disposición final duodécima, apartado cinco, en cuanto a la redacción dada a los apartados 7 y 8 del artículo 9 de la Ley de Suelo, Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, de la presente Ley («B.O.E.» 14 noviembre).
 

El listado de actos que se sujetan a previa licencia no es cerrado ya que posibilita que el plan genera amplíe a otros supuestos si concurren razones especiales de interés público. 

Además, nada impide que los particulares soliciten licencia urbanística para actos distintos de los enumerados en el precepto cuando así lo estimen conveniente los solicitantes por razones de seguridad jurídica o de otro tipo, en cuyo caso los Ayuntamientos deberán tramitar y dictar resolución otorgando, si procede, la licencia a pesar de no venir exigida por la Ley. 

En  este  aspecto,  la nueva  redacción del  Texto  Refundido  de  la Ley  del  Suelo,  introduce  una  importante  modificación,  puesto  que  la  Ley  no  incluye entre  los  supuestos  de  silencio  negativo,  a  las  licencias  de  primera  ocupación,  que  sí  se  encontraban  en  los  supuestos  de  silencio  negativo  del  artículo  23.1  e)  del  Real 
Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio. Por tanto, a partir de la entrada en vigor de la  Ley  de  regeneración  urbana, el  sentido  del  silencio  en las  licencias  de  primera  ocupación vuelve a ser positivo. 

Por  último  se  prevé  en  este  artículo  9  que  en  los  supuestos de  comunicación  previa  o  declaración  responsable, cuando  se  compruebe  que  los  edificios  no  cumplen  los  requisitos  necesarios  para  el  destino  al  uso  previsto,  la  Administración  tiene  que  adoptar  las  medidas  necesarias  para  el  cese  de  la  ocupación  y  si  no lo hace  será  responsable  de  los  perjuicios  que  puedan  ocasionarse a terceros de buena fe. 
 

b. La declaración responsable como título habilitante.

La declaración responsable es el segundo de los títulos habilitantes que permiten llevar a cabo a los particulares determinados actos de naturaleza urbanística; a diferencia de las licencias, que son actos administrativos, la declaración responsable es el documento en el que cualquier persona manifiesta bajo su responsabilidad al Alcalde que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar uno de los actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que se compromete a mantener dicho cumplimiento durante el período de tiempo inherente a la realización del acto objeto de la declaración.

El régimen de las declaraciones responsables se completa con el marco general, al que nos remitimos, contenido en los artículos 84, 84 bis y 84 ter de la Ley 7/1985 y, fundamentalmente, en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992 ,de 26 de noviembre, de régimen jurídico y procedimiento administrativo común de las administraciones públicas. 

Aunque la exposición de motivos justifica este nuevo régimen tanto en los cambios de la legislación estatal como los derivados de la Directiva de servicios –Directiva 2006/123/CE-, el establecimiento de declaraciones responsables y comunicaciones previas no venía impuesto por la normativa europea, que precisamente excluía el urbanismo de su ámbito de aplicación, las reformas urbanísticas autonómicas están optando por estos regímenes más flexibles y de control posterior. 

Desde el mismo momento de la presentación de la declaración responsable, el Ayuntamiento deberá proceder a las comprobaciones necesarias y a los actos de control que procedan, lo que supone un cambio de actuación en el modo de operar los servicios técnicos, lo que obliga a la puesta en marcha de procesos de inspección para los que deben estar preparados los municipios. Y en este sentido, podrá comunicar al ciudadano que no puede llevar a cabo usos o actos con su simple declaración responsable si es necesario contar con informes o autorizaciones previas exigidas por otra normativa sectorial. 

La realización de actos sujetos a declaración responsable sin haber formalizado la misma, supondrá la incoación del procedimiento de protección de legalidad urbanística, sean obras terminadas o no. 

Del mismo modo procederá incoar procedimiento de protección de legalidad urbanística si se llevan a cabo actos en contra de la declaración responsable. 

La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial de cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore en la declaración previa, determinarán la imposibilidad de continuar con el ejercicio del derecho adquirido, sin perjuicio del resto de responsabilidades conforme a la legislación del procedimiento administrativo común. La resolución administrativa que declare el cese en el ejercicio del derecho podrá determinar la obligación de restituir la situación jurídica al momento previo del inicio de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo y, en su caso, la imposibilidad de instar un procedimiento con el mismo objeto por un periodo no inferior a un año. 

En estos supuestos, evidentemente, procederá la incoación del procedimiento de protección de la legalidad urbanística y la imposición de la correspondiente sanción, tipificada e igualmente podrá dar lugar a otro tipo de responsabilidades, como las civiles o las penales, como recoge el artículo 71 bis de la Ley 30/1992. 

c. La comunicación previa como título habilitante.

El último de los títulos habilitantes es la comunicación previa, prevista para obras de sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, consistentes normalmente en pequeñas obras de simple reparación, decoro, ornato o cerramiento que no precisen de proyecto técnico suscrito por profesional titulado. Se entienden como tales, entre otras, los enlucidos, pavimentación de suelos, revocos, retejados, cierres o vallados de fincas particulares, nivelaciones de tierras, anuncios o similares.