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LLEGA TARDE LA REFORMA DE LA REFINANCIACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA EN LAS INMOBILIARIAS.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del director financiero y del concurso de acreedores de inmobiliarias. Lamentablemente esta medida llena de buenas intenciones llega tarde para muchas inmobiliarias que ya han pasado de facto al control de los bancos, que se han limitado a liquidarlas en contra de las medidas sociales que prevé la reforma. En todo caso habrá que estar a una lectura muy atenta de la norma, pues los bancos no están muy interesados en el negocio, sino en la liquidación de sus deudas. El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley por el que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial cuyo objetivo es agilizar y flexibilizar estos procesos. Se trata de garantizar la supervivencia de sociedades que han acumulado una carga financiera excesiva, pero que son viables desde un punto de vista operativo, mediante un sistema ordenado y equilibrado de acuerdos con los acreedores y un abanico más amplio de fórmulas de refinanciación.
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El Real Decreto Ley modifica algunos aspectos concretos de la Ley Concursal del 9 de julio de 2003 en lo relativo a la fase preconcursal, de manera que se evite la entrada en concurso y la posterior liquidación de estas empresas. En concreto, se modifica el régimen de los acuerdos de refinanciación homologados judicialmente, que podrán comprender quitas y capitalización de la deuda, además de aplazamientos ("esperas", en la jerga concursal). Estos acuerdos de refinanciación homologados judicialmente podrán extender sus efectos a los acreedores disidentes cuando concurran las mayorías establecidas en cada caso. Se abordan, además, aspectos como el denominado "fresh money".

Acuerdos individuales de refinanciación

El Real Decreto Ley introduce la posibilidad de alcanzar acuerdos de refinanciación con uno o más acreedores, siempre que mejoren la posición patrimonial del deudor y sin necesidad de contar con mayorías de pasivo. Estos acuerdos sólo son rescindibles por el juez a instancia de la administración concursal, si entiende que no concurren los requisitos expuestos.

Acuerdos colectivos de refinanciación no homologados judicialmente

Estos acuerdos se simplifican al eliminar la exigencia del informe de experto independiente. Se sustituye por certificación del auditor de cuentas acreditativa de la concurrencia de las mayorías de pasivo exigidas. A fin de garantizar la seguridad jurídica, estos acuerdos ya no podrán ser objeto de rescisión posterior (salvo que incumplan los requisitos previstos), si la empresa llega a entrar en concurso de acreedores. Con ello se corrige la situación actual, donde los acuerdos son habitualmente rescindidos por considerarse perjudiciales para la masa activa del concurso.

Por último, en el caso de que en el acuerdo colectivo se plantee una capitalización de créditos, y para potenciar esta figura, se establece la presunción de culpabilidad del concurso si el deudor se hubiese negado a ello sin causa razonable. A tal efecto, se entenderá que existe causa razonable si así se declara mediante informe emitido por experto independiente. Será necesario, además, que el acuerdo propuesto reconozca a favor de los socios del deudor un derecho de adquisición preferente sobre las acciones suscritas por los acreedores, a resultas de la capitalización, en caso de enajenación posterior de las mismas.

Acuerdos colectivos de refinanciación homologados judicialmente

Con el propósito de facilitar la celeridad y flexibilidad en estos acuerdos, el juez únicamente tendrá que comprobar la concurrencia de las mayorías exigidas y de los requisitos formales para acordar su homologación. Los acuerdos, una vez homologados judicialmente, tampoco podrán ser objeto de rescisión posterior si la empresa llega a entrar en concurso de acreedores.

Al igual que en los acuerdos colectivos no homologados, se elimina la exigencia del informe de experto independiente. Se sustituye también por una certificación del auditor de cuentas acreditativa de la concurrencia de las mayorías de pasivo exigidas.

La mayoría exigida para homologar judicialmente el acuerdo pasa del 55 por 100 al 51 por 100 (mayoría simple). Esta mayoría no se computa, como hasta ahora, respecto al pasivo titularidad de entidades financieras, sino respecto a todos los acreedores de pasivos financieros. Se entienden como tales los titulares de cualquier endeudamiento financiero (excluidos, en consecuencia, los acreedores por operaciones comerciales y los acreedores de pasivo de derecho público), con independencia de que estén o no sometidos a supervisión financiera. No obstante, se contempla la posibilidad de que otros acreedores, que no sean de pasivos financieros ni de derecho público, se adhieran al acuerdo. También como novedad, en los préstamos sindicados se entiende que los acreedores prestamistas suscriben el acuerdo de refinanciación cuando vote a favor el 75 por 100 del pasivo representado por el préstamo, salvo que las normas que regulan la sindicación establezcan una mayoría inferior.

Si el 60 por 100 de los acreedores de pasivos financieros han acordado esperas (aplazamientos) hasta cinco años y la conversión de créditos en préstamos participativos por el mismo plazo, estas medidas se extenderán a los acreedores disidentes sin garantía real. Si el acuerdo ha sido suscrito por el 75 por 100 de los acreedores de pasivos financieros, se extenderán a los acreedores disidentes: esperas entre cinco y diez años, quitas, conversión de créditos en acciones o participaciones del deudor, o créditos participativos, transformación de deuda en cualquier otro instrumento financiero de características distintas y cesiones de bienes en pago de deudas.

Actualmente, los acuerdos de refinanciación homologados no extienden sus efectos a créditos con garantía real (hipotecas, prendas, etcétera). Con la reforma, estos créditos también se ven afectados por el acuerdo homologado, del siguiente modo:

En la parte del crédito que exceda del valor de la garantía: Se extienden los efectos del acuerdo previstos en el punto anterior (esperas, conversión de créditos, etcétera) en los mismos términos que a los créditos sin garantía y con las mismas mayorías.

Hasta el valor de la garantía: Se extienden los efectos del acuerdo previstos en el punto anterior, cuando así lo acuerden las mismas mayorías del 65 por 100 y 80 por 100, computadas en función del valor de las garantías de los acreedores aceptantes.

Por otra parte, se reconoce la posibilidad de que los acuerdos de refinanciación homologados incluyan (y extiendan a los disidentes) la conversión de deuda en capital. El acuerdo de la junta de socios exigido al respecto es la mayoría simple y se ofrece una alternativa de quita al acreedor disidente, que quedará a su elección.

Asimismo, y al igual que en los acuerdos no homologados, se establece la presunción de culpabilidad del concurso si el deudor se hubiese negado sin causa razonable a la capitalización.

Medidas comunes a los acuerdos colectivos homologados y no homologados

Se prevé la paralización de las ejecuciones singulares de bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, desde el momento en que se comunica al juzgado el inicio de las negociaciones con los acreedores. La paralización se produciría por un plazo máximo de cuatro meses desde la comunicación del deudor. El objetivo es permitir que las negociaciones de los acuerdos lleguen a buen puerto y no se produzca una acumulación de ejecuciones singulares por parte de acreedores no dispuestos a negociar

Medidas comunes a los acuerdos individuales y colectivos homologados y no homologados

Actualmente sólo el 50 por 100 del dinero nuevo puesto en una refinanciación tiene ese privilegio concursal, que implica que se abonan los créditos a su respectivo vencimiento. Este porcentaje se eleva temporalmente al 100 por 100 con el fin de dotar esta liquidez de la máxima protección concursal. El objetivo es incentivar la financiación adicional al resultar imprescindible para garantizar la viabilidad transitoria de la empresa y para hacer practicable el propio acuerdo de refinanciación.

Esta consideración se extiende a los ingresos realizados por el propio deudor o personas especialmente relacionadas, con exclusión de las operaciones de aumento de capital. Tendrá una duración de dos años desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley y se aplicará a los procesos concursales que entren en vigor en los cuatro años siguientes.

Mejora en el tratamiento de las provisiones constituidas por las entidades financieras

Se encomienda al Banco de España que establezca reglas homogéneas para mejorar la calificación de la deuda subsistente tras un acuerdo de refinanciación.

Otras normas modificadas

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, para hacer efectiva la paralización de las ejecuciones singulares durante las negociaciones del acuerdo de refinanciación.

Se modifica el Real Decreto Ley del 12 de diciembre de 2008, para que, durante los ejercicios sociales que se cierren en 2014, no computen las pérdidas por deterioro, reconocidas en las cuentas anuales de las empresas, derivadas del inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias o de préstamos o partidas a cobrar, a los únicos efectos de que no sea causa de insolvencia (y de concurso) o de reducción de capital o disolución de la sociedad.

Se modifica el Real Decreto de régimen de OPA de 2007. De este modo, se exceptúa la oferta pública de adquisición y la necesidad de solicitar, en su caso, dispensa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, cuando se trate de determinadas operaciones realizadas como consecuencia directa de un acuerdo de refinanciación homologado judicialmente, siempre que hubiera sido informado favorablemente por un experto independiente.

Se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por un Real Decreto Legislativo del 5 de marzo de 2004. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se establece la ausencia de tributación en los supuestos de capitalización de deudas, salvo que la misma hubiera sido objeto de una adquisición derivativa por el acreedor por un valor distinto al nominal de la misma. Asimismo, en relación con el tratamiento fiscal de las rentas derivadas de quitas y esperas derivadas de la aplicación de la Ley Concursal, se determina un sistema de imputación diferida del ingreso generado en la base imponible, en función de los gastos financieros que posteriormente se vayan registrando.

Se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo del 24 de septiembre de 1993. Con el fin de colaborar al mantenimiento de empresas viables se amplía la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a las escrituras que contengan quitas o minoraciones de los préstamos, créditos y demás obligaciones, facilitando los acuerdos de refinanciación o de pago.