7 de marzo
de 2014
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EDUCATIVO inmoley.com
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PROCESO DE PROMOCIÓN DE
UN CENTRO COMERCIAL. ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE CENTROS COMERCIALES.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com de centros comerciales. En
cada fase de dicho proceso intervienen
diversos actores: por un lado, empresas colaboradoras
externas que prestan distintos tipos de
servicio, como la consultoría técnica
de proyectos, la coordinación de las
fases de redacción de anteproyectos
y proyectos de la promoción (“Project
Manager”), la coordinación de la fase de ejecución o construcción
(“Construction Manager”) y la consultoría especializada en
cada materia específica de cada fase (diseño, anteproyecto,
proyecto y ejecución).
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
Las fases del proceso de promoción
son las siguientes:
Búsqueda y adquisición
de suelo
El análisis de
los diferentes tipos de suelo susceptibles
de adquisición es competencia del
Departamento de Suelo y Expansión,
en colaboración con la División
de Centros y Parques Comerciales.
Como paso previo y necesario para
la adquisición del suelo, se realiza el estudio económico
financiero del proyecto que fundamentalmente
incluye los siguientes elementos : (i)
los costes de construcción, estimados en función de
ratios; (ii) la posibilidad de realizar aparcamiento en superficie
o no; (iii) las rentas, estimadas en función del mix comercial estimado;
y (iv) la tasa de capitalización que se
aplicaría.
Se calcula con
la hipótesis de venta a un inversor,
independientemente de que el centro se venda a un inversor lo mantenga
en explotación. También se analiza el denominado
cash on cash, que resulta de dividir el total de las rentas a percibir
en el primer año entre la inversión total en el proyecto.
Simultáneamente al
diseño, se gestionan las oportunas
licencias, empezando por la denominada Licencia
Comercial, que debe ser otorgada por
la correspondiente Comunidad Autónoma, y
las licencias urbanísticas en base
al proyecto básico o de ejecución
que permitirá a su vez la construcción
del centro.
El proyecto habitualmente se financia
durante el período comprendido entre la adquisición del suelo
y el comienzo de la construcción mediante un préstamo hipotecario.
La construcción se contrata
con empresas constructoras y se lleva a cabo bajo el control del Director
del Departamento de Operaciones y el Gerente del Proyecto, quien coordina
toda la actividad que afecta a la promoción.
La comercialización del proyecto
comienza antes de la adquisición del suelo. Una vez
adquirido el suelo, comienza la precomercialización,
que consiste en presentar el proyecto
a los grandes operadores, como la unidad
de alimentación (hipermercado o supermercado), las medianas
superficies especializadas (IKEA, MEDIA MARKT, DECATHLON, LEROY
MERLÍN, entre otros), los principales
operadores de moda (INDITEX, H&M, C&A,
SFERA y CORTEFIEL) y otras “anclas”
del ocio, como los cines, la bolera
o el gimnasio. Esta fase culmina con la firma de un contrato
de reserva con el operador, en el que se recogen los términos
básicos del futuro contrato de arrendamiento.
Posteriormente y normalmente con
el centro aún en construcción se realiza la comercialización,
cuyo objetivo es alquilar los locales con el tiempo suficiente para
poder inaugurar el centro con toda la obra (general y del interior
de los locales) terminada y todos los locales abiertos.
Los contratos de arrendamiento o
subarrendamiento con los que se compromete la presencia de los operadores
comerciales (salvo el hipermercado, que normalmente compra el local), que
suelen tener una duración de entre cinco y quince años,
tienen como regla general una renta mínima garantizada por
el operador, y una renta variable en función de las ventas
de los operadores que varía entre el 5% y 10% de la cifra neta de
ventas anual.
Como garantía de cumplimiento
de las obligaciones pactadas, los arrendatarios/subarrendatarios
entregan un aval bancario solidario y a primer requerimiento por
importe equivalente a seis mensualidades de la renta al arrendador o subarrendador.
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