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LA AFECCIÓN URBANÍSTICA DERIVADA DE LA EJECUCIÓN DE LOS PROYECTOS DE REPARCELACIÓN 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la reparcelación. Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 31 de enero de 2014, sobre la responsabilidad de terceros adquirentes por cuotas de urbanización pendientes, la afección urbanística derivada de un proyecto de reparcelación produce efectos de garantía y se extiende, con carácter general, a todos los titulares del dominio y derechos inscritos con posteridad. 
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 “La afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 16.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 19 del Real Decreto 1093/1997 y esta afección se extiende no sólo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere. 
En el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección”. 

Si las fincas han estado afectas durante siete años al pago de las obras de urbanización es porque se considera un plazo razonable para exigir las cantidades correspondientes. 
Según la Dirección General de los Registros y del Notariado: 
“El hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes”. 

La fecha de caducidad de la afección urbanística de las fincas hay que contarla desde la inscripción de la afección. 
Según la Dirección General de los Registros y del Notariado: 
 “Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección”. 

La afección urbanística caducada no puede perjudicar a los titulares posteriores que no hayan intervenido en la reparcelación y que no hayan asumido voluntariamente el pago de las cargas pendientes. 

Así se pronuncia la Dirección General de los Registros y del Notariado: 

 “Si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal, sin embargo respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado”. 
5. La caducidad de la afección urbanística es automática y no cabe prórroga. Si antes de la caducidad de la afección no consta anotación de sentencia o de otra resolución administrativa inscribible, el tercer adquirente no está obligado al pago de las cargas e urbanización pendientes. 

Así señala  la Dirección General de los Registros y del Notariado: 
“En cuanto al caso específico planteado, el recurso no puede prosperar puesto que no existe previsión legal de prórroga de la nota marginal practicada, por lo que ésta caducará transcurrido su plazo. Tampoco se anotaron las sentencias recaídas en los procedimientos reseñados y que habrían tenido sus propios plazos de vigencia por lo que los titulares que no hayan intervenido en el expediente no resultarán obligados al pago de las cuotas urbanísticas por haber caducado el plazo legal de la afección”.