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LOS EXPEDIENTES DE LEGALIZACIÓN DE EDIFICACIONES 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de inspección urbanística y viviendas ilegales. Los expedientes de legalización de edificaciones se aplican a construcciones que se ejecutaron sin la intervención de un arquitecto.
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1. Los expedientes de legalización de edificaciones. 

Los expedientes de legalización de edificaciones se aplican a construcciones que se ejecutaron sin la intervención de un arquitecto.

2. Documentación técnica y administrativa.

Por lo general, los expedientes de legalización se refieren a obras que se ejecutaron sin proyecto, de modo que la documentación técnica y administrativa que precisan equivale a la suma de las que componen un Proyecto básico y de ejecución y una Dirección de obras, con la excepción de documentos como el Pliego de condiciones, las  Mediciones o el Libro de órdenes.

Normalmente, un expediente de legalización estará integrado por los siguientes  documentos:

• Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva
• Justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)
• Justificación del cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones (accesibilidad, telecomunicaciones…)
• Anejos a la memoria (protección contra incendios, cálculo de instalaciones, eficiencia energética…)
• Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos de estructura, planos de instalaciones…
• Resumen de presupuesto
• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Certificado del arquitecto
• Certificado conjunto arquitecto-aparejador, en los casos en los que legalmente sea obligatorio
• Fotografías de todas las fachadas exteriores

3. Legalización de obras inacabadas

Es importante señalar que si las obras no están totalmente finalizadas, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto de terminación”. En ese caso, será necesario diferenciar claramente las partes ejecutadas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.

4. Pasos a seguir en un expediente de legalización de edificación.
 
 

EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN

DEFINICION EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN
Constituye el documento técnico que, en ausencia de proyecto y/o dirección de obra, es necesario redactar para regularizar la situación administrativa de una construcción.
 

DOCUMENTACION A PRESENTAR 

0-IMPRESOS COLEGIALES
 Impresos: 
-Cuestionario de referencia y comunicación de encargo
-Contrato firmado (si hay gestión de cobro)
-Certificado de legalización
• Contenido del Proyecto de Legalización:

1-Memoria descriptiva
2-Memoria constructiva 
3-Planos
4- Fotografías
5-Mediciones y presupuesto

1-MEMORIA DESCRIPTIVA 

1.1- Agentes intervinientes (Ver “Requisitos comunes a todos los trabajos”)
1.2 Información previa
• Objeto del encargo
• Datos del emplazamiento 
• Descripción del solar: anchura de la calle, altura de los edificios colindantes, servicios urbanos existentes con información legal sobre cargas o servidumbres que, según el promotor, graven el solar o el edificio
• Condicionantes urbanísticos: Especificación concreta del Planeamiento Urbanístico que le afecta, definitivamente aprobado, haciendo referencia concreta al cumplimiento de las normas existentes en cuanto a edificabilidad, volumen, altura,  fondos, vuelos, alineaciones, usos, etc. 

Caso de inexistencia de planeamiento específico se regirá según lo dispuesto en las Normas Urbanísticas Regionales y en el PEPMANR. En el caso de tramitación de carácter especial, sus circunstancias  deberán quedar claramente reflejadas  en este apartado de la Memoria.

2-MEMORIA CONSTRUCTIVA • Descripción y estudio detallado de la construcción a legalizar en lo que se refiere a programa y composición, con indicación del cuadro de superficies útiles y construidas de cada una de las plantas y del volumen sobre y bajo rasante.
• Descripción y estudio de los materiales utilizados con descripción de los mismos
• Descripción y estudio del sistema estructural, con comprobación de la idoneidad del mismo para el uso a que está destinado. 
• Descripción y estudio del sistema constructivo.
• Descripción y estudio de las instalaciones
• Fecha estimada de finalización de la obra
3- PLANOS • Situación con referencia a punto localizable en el planeamiento vigente.
• Emplazamiento de la edificación dentro del terreno, indicando superficie edificada, libre y total a escala 1/1000 o de mayor detalle.
• Plantas De cada una de las plantas diferentes, señalando usos, giros de puertas, superficie en planta y superficie de huecos de ventilación e iluminación de cada dependencia, con la situación de bajantes, pilares y conductos, a escala 1/100 o de mayor detalle y acotados.
• Planta de cubierta señalando pendientes, puntos de recogida de pluviales, chimeneas de ventilación, antenas, pararrayos, etc. a escala 1/100 y acotados.
• Alzados de cada fachada a escala 1/100 o de mayor precisión
• Secciones necesarias para que aparezcan escaleras, rampas y patios, acotando alturas de pisos, gruesos de forjados, alturas de antepechos y alturas totales, a escala 1/100 o de mayor detalle.
• estructura e instalaciones con el grado de desarrollo permitido por los datos que se hayan podido obtener.

4- FOTOGRAFÍAS En número suficiente para dar idea del estado del  mismo

5- PRESUPUESTO APROXIMADO • Valoración aproximada de la ejecución material de la obra proyectada por capítulos, oficios o tecnologías
 

5. Pasos a seguir en el proceso de legalización de dirección de obra.

LEGALIZACIÓN DE DIRECCIÓN DE OBRA

DEFINICION LEGALIZACIÓN DE DIRECCIÓN DE OBRA
Constituye el documento técnico que, en ausencia de dirección de obra, es necesario redactar para regularizar la situación administrativa de una construcción

DOCUMENTACION A PRESENTAR (OBRA ACABADA)
IMPRESOS COLEGIALES Y DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR
 • 0-Impresos:
-Cuestionario de referencia y comunicación de encargo
-Certificado de legalización de la Dirección
-Contrato firmado (si hay gestión de cobro)
• Contenido de la Legalización de la Dirección de obra:
1-Memoria descriptiva
2-Fotografías

1-MEMORIA DESCRIPTIVA 1.

1- Agentes intervinientes (Ver “Requisitos comunes a todos los trabajos”)
 1.2 Información previa
• Objeto del encargo
• Datos del emplazamiento 
• Descripción del solar: anchura de la calle, altura de los edificios colindantes, servicios urbanos existentes con información legal sobre cargas o servidumbres que, según el promotor, graven el solar o el edificio
• Identificación del proyecto con arreglo al cual se ha construido aparentemente la obra: promotor, arquitecto y fecha de redacción.
• Fecha estimada de la finalización de la construcción.
2- FOTOGRAFÍAS En número suficiente para dar idea del estado del  mismo

DOCUMENTACION A PRESENTAR (OBRA EN CONSTRUCCIÓN)
IMPRESOS COLEGIALES Y DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR
-Impresos:
-Cuestionario de referencia y comunicación de encargo
-Contrato firmado (si hay gestión de cobro)
• Contenido de la Legalización de la Dirección de obra:
1-Memoria descriptiva
2-Fotografías
3- Certificado de seguridad

1-MEMORIA DESCRIPTIVA 

1.1- Agentes intervinientes (Ver “Requisitos comunes a todos los trabajos”)
1.2 Información previa
• Objeto del encargo
• Datos del emplazamiento 
• Descripción del solar: anchura de la calle, altura de los edificios colindantes, servicios urbanos existentes con información legal sobre cargas o servidumbres que, según el promotor, graven el solar o el edificio
• Identificación del proyecto con arreglo al cual se ha construido aparentemente la obra: promotor, arquitecto y fecha de redacción.
• Fecha estimada de la finalización de la construcción.
2- FOTOGRAFÍAS En número suficiente para dar idea del estado del  mismo

3-CERTIFICADO DE SEGURIDAD Acreditativo de que el edificio reúne las condiciones de seguridad exigidas en la fecha en que se estima que fue concluida la construcción.