21 de febrero
de 2014
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EDUCATIVO inmoley.com
DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
LA TRANSFORMACIÓN DEL
MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO TRAS LA CRISIS.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com del promotor inmobilario. En este
artículo se analiza la situación que ha dejado la crisis
y se valora el esfuerzo del sector inmobilario, mucho más especializado
y capaz de promover “en precio” producto de calidad y con diseño,
frente a la falta de ajuste de la burocracia urbanística municipal
y las dificultades financieras. En definitiva, el sector inmobiliario está
pudiendo con la mayor crisis inmobiliaria que se recuerda, con las mayores
exigencias edificatorias (reformas del Código Técnico de
la Edificación) y con la falta de adaptación de la administración
urbanística, tanto municipal en materia de información y
gestión, como autonómica en materia de vigilancia y sanción.
Y si alguien lo duda, que pida información urbanística en
un ayuntamiento y que nos diga lo que tarda en recibirla, si la recibe.
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
La debilidad de la demanda de vivienda
que ha caracterizado todos los ejercicios desde 2008, ha impactado directamente
en la cifra de negocio de las inmobiliarias.
La caída, tanto de las ventas
como de los precios de las viviendas, en muchas ocasiones por debajo de
sus costes de producción debido al precio de adquisición
del suelo sobre en el que se han edificado, llevó a las inmobiliarias
a incurrir en pérdidas de explotación a partir del año
2008, a pesar de que en el ejercicio 2007 aún se obtenían
beneficios.
Los fondos propios de las principales
inmobiliarias españolas cayeron como el resultado de la acumulación
de pérdidas operativas, minusvalías e impacto de las provisiones
por depreciación de activos, tanto en suelo como en vivienda u otros
activos como inmuebles en renta.
Esta drástica reducción
de los fondos propios llevó a muchas inmobiliarias al concurso de
acreedores o incluso a su liquidación.
A día de hoy, y a pesar de
la reducción general del endeudamiento de las inmobiliarias, los
gastos financieros son excesivos porque aún logrando en los procesos
de refinanciación mayores plazos de devolución del capital,
deben asumir al mismo tiempo un mayor coste financiero.
Por otra parte, el stock inmobiliario
no acaba de drenarse porque se mantienen artificialmente unos precios que
el mercado no acepta.
Pero todo esto ha tenido consecuencias
para el sector, por ejemplo, se ha alcanzado un mayor nivel de
profesionalización en todo el proceso inmobilario, desde la búsqueda
de suelo (directores de suelo) a la promoción de nuevo producto
diferenciado, y la comercialización inmobiliaria.
Por otro lado ha disminuido la
atomización del sector.
El futuro pasa por aumentar el valor
añadido del proceso inmobiliario en un entorno de mayor exigencia
y competencia. No basta con seguir promoviendo viviendas que se ajustan
escasamente a la normativa técnica y urbanística vigente,
sino que hay que apostar por productos innovadores que aporten un claro
valor
añadido al comprador por un precio mucho más ajustado.
La viabilidad de una promoción
vuelve a estar muy vinculada con la disponibilidad de las infraestructuras
y las dotaciones en sus respectivos entornos urbanos. Ya no vale con promover
lo que sea en medio de lada.
Lo que no ha mejorado es la gestión
urbanística de los ayuntamientos. Muchos de ellos ni siquiera responden
a las consultas urbanísticas y las Comunidades Autónomas
no imponen su autoridad ante esta dejación de funciones. Ni siquiera
los fiscales y jueces son capaces de imponerles las normas básicas
de disciplina urbanística.
Este aspecto merece la pena destacarlo
porque es muy injusto que el sector privado esté aumentando sus
esfuerzos profesionales para promover y los ayuntamientos sigan con
las mismas dilaciones de siempre, improvisación, planeamientos que
no se respetan, falta de información, abuso excesivo y sin consecuencias
del silencio administrativo, etc.
Pero volviendo a la base del negocio
inmobiliario, todo pasa por un mayor nivel de especialización de
las promotoras inmobiliarias, una mayor inversión en I+D+i, y una
apuesta por soluciones residenciales innovadoras y “en precio”.
Los consumidores demandan sostenibilidad
(edificación sostenible) y ahorro energético, además
de diseño y calidades de producto.
Y los promotores que se están
atreviendo están dando estos servicios, además de una apuesta
clara por el diseño.
La crisis nos ha dejado con un
mercado más reducido, más competitivo y con menores márgenes,
lo que implicará nuevas estructuras más profesionales y baratas.
La estructura de inmobiliaria debe
adaptarse al nuevo modelo de negocio. La externalización
de determinadas funciones que requieran mucha especialización es
una herramienta para reducir los costes y dar valor añadido a la
promoción inmobiliaria. Y sirva de ejemplo el project management.
Por último, los directores
de suelo ya pueden encontrar producto con un plazo de desarrollo razonable,
bien localizado, con una buena edificabilidad, y para el que hay demanda.
En definitiva, el sector inmobiliario
está pudiendo con la mayor crisis inmobiliaria que se recuerda,
con las mayores exigencias edificatorias (reformas del Código Técnico
de la Edificación) y con la falta de adaptación de la administración
urbanística, tanto municipal en materia de información y
gestión, como autonómica en materia de vigilancia y sanción.
Y si alguien lo duda, que pida información urbanística en
un ayuntamiento y que nos diga lo que tarda en recibirla, si la recibe.
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