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¿QUÉ RESPONSABILIDAD TIENE EL CONSEJO RECTOR DE UNA COOPERATIVA CUANDO NO ASEGURA LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA (LEY 57/1968)?
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas. La obligatoriedad de los seguros de caución aparece regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), aunque la reglamentación al respecto fue fijada en el año 1968
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LEGISLACIÓN ESTATAL

La Ley 57/1968, obliga al promotor a garantizar con aval o seguro de caución las cantidades percibidas a cuen¬ta del precio de la vivienda, garantía que podrán ser ejecutadas por el adquirente cuando la vivienda no se entregue o no se obtenga la cédula de habitabilidad y siem¬pre y cuando el promotor incumpla la obligación devolverlas. 

Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. 

Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la ley 57/1968, de 27 de julio, a las comunidades y cooperativas de viviendas.

El D 3114/1968 amplió el ámbito subjetivo de la norma a las promociones en régimen de cooperativa, y fue reforzada en el ámbito específico de las cooperativas de VPO por el arto 1 d) RD 2028/1995. La DA 1 a Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ha presentado como «modificación» del régimen de la Ley 57/1968 la ampliación de su ámbito de aplicación a las promociones en régimen de cooperativa. 

La obligatoriedad de los seguros de caución aparece regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), aunque la reglamentación al respecto fue fijada en el año 1968, en su disposición adicional primera, afirma que «la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas», además, en la letra a) de la Disposición Adicional Primera– afirma que «la expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa».

Tampoco debe olvidarse los artículos 1 al 4 del Real Decreto 2028/1995 que clarificó la obligación que correspondía a las aseguradoras de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, en base a la Ley 57/1968.

La norma, que correctamente interpretada no modifica el supuesto de hecho de la Ley 57/1968 y su legislación de desarrollo, es, pues, superflua e innece¬saria, pero se hace preciso hacer dos precisiones, aún cayendo en el riesgo de que las mismas también se consideren innecesarias. 

Los arts. 4 y 5 D 3114/1968 establece la obligación de prestar las garantías a cargo de los miembros del Consejo Rector de las cooperativas, mientras que la DA la LOE habla de «promotores o gestores». 

Habrá que interpretar que si la promoción se lleva a cabo a través del gestor de cooperati¬vas a que hace referencia el arto 17.4 LOE, será éste el obligado a garantizar las can¬tidades, mientras que si la cooperativa se autogestiona a través de sus propios órga¬nos, el sujeto obligado es el señalado por el D 3114/1968, cuyo régimen no ha queri¬do ser modificado por la LOE, por la sencilla razón de que ha demostrado descono¬cerlo a la hora de redactar la DA 1 a.

Puesto que la LOE (que no la normativa anterior que reitera) se dicta tras la entrada en vigor de la LC 27/1999, así Como del resto de leyes autonómicas, será preciso aclarar también que la obligación de garantizar las cantidades «anticipadas» no tiene nada que ver con la posibilidad -permitida por el arto 89.5 LC- de deducir, de las cantidades entregadas para la financiación de las viviendas y locales y restituibles al socio en caso de baja voluntaria, hasta un 50% de los porcentajes a que se refiere el arto 51.3 LC (el porcentaje varía en la legislación cooperativa de las CCAA) para el caso de que la baja no sea justificada, atendiendo a 10 dispuesto en los estatutos de la cooperativa; aportaciones que no podrán ser recuperadas por el socio por la vía de la ejecución de las garantías de que tratamos, aún cuando la baja sea justificada, o en caso de baja no justificada, aún cuando la cooperativa no lo reembolse al mis¬mo en el momento en que sea sustituido en sus obligaciones en la cooperativa por otro socio (v. arto 89.5 LC).

Conforme a la Ley 57/1968 de 27 de julio, las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, destinadas a domicilio o residencia familiar, que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán garantizar la devolución de las cantidades entregadas. Y con arreglo a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la percepción de cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se amplía a promociones de viviendas en régimen de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas.

Así, conforme al artículo 8 de dicha Ley "son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención”.

SENTENCIA GALICIA

Sentencia nº 263/2006 de Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 4ª, de 31 de Mayo 2006 
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil - Artículo 455 

Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. - 
Artículo 7 

Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de Cooperativas de Galicia.

"RESPONSABILIDAD CIVIL. ESTIMACIÓN. Por la Cooperativa de Viviendas y los demás demandados en calidad de miembros del Consejo Rector se recurre en apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta capital estimatoria de la demanda en aplicación de las consecuencias dispuestas en el artículo 122 de la Ley de Cooperativas de Galicia de 18/12/1998 , sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción, en relación a la responsabilidad sancionada por los artículos 50 y 51 de la misma Ley , al no haberse llegado a finalizar y entregar al demandante la vivienda en cuestión objeto del contrato de 11/1/1999, CARECIENDO LA PROMOCIÓN DEL SEGURO A QUE SE REFIERE EL CITADO PRECEPTO EN GARANTÍA DE LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES PERCIBIDAS Y DE LOS INTERESES LEGALES. En el presente caso, se admitió la omisión del seguro o aval requerido legalmente; la condición de miembros del Consejo Rector de los codemandados aunque hubieran cesado en momentos posteriores; la imposibilidad de la finalización y entrega de la vivienda al haber fallado la constructora contratada al serle ejecutada judicialmente la hipoteca que tenía constituida con una entidad bancaria; y las entregas anticipadas para la construcción efectuadas por el demandante. No se trató de aportaciones al capital social o de una problemática de reembolso del artículo 64 y concordantes de la Ley Gallega, sino de garantías del incumplimiento y devolución de cantidades anticipadas, así como de RESPONSABILIDAD DE LOS COMPONENTES DEL CONSEJO RECTOR POR LA OMISIÓN DEL PRECEPTIVO SEGURO. Poco importa que la construcción se hubiera iniciado si no fue terminada (o no lo fue para la Cooperativa) y la vivienda no ha sido entregada. Para eso estaban previstas en la ley las garantías omitidas, que hubiesen permitido recuperar al socio el dinero adelantado con sus intereses por una vivienda que no ha recibido, sin que sea lícito hacer recaer sobre su cabeza las consecuencias perjudiciales del incumplimiento constructivo o de la falta de las preceptivas garantías de la operación. Se trató de una grave obligación que hace a los demandados responsables legalmente, según expusimos más arriba. Y como bien se dice en la sentencia apelada, los avatares de la vida de la Cooperativa y la imposibilidad de atender la entrega de la construcción por problemas económicos no son oponibles al actor pues, si se hubiesen cumplido las exigencias legales, tal devolución estaría garantizada por el correspondiente seguro. En efecto, no pueden ser excusados los apelantes por las dificultades económicas de la Cooperativa o de la constructora o por el coste del seguro, frente a los derechos de los afectados, dada la finalidad e imperatividad de la obligación legal de protección de los socios o interesados que han adelantado un dinero por una vivienda o local que no van a recibir y cuando, amparados en la ley, pretenden recuperar su dinero con sus intereses. Si económicamente no se podía garantizar la edificación, lo prudente era no acometer la promoción y si, en vez de eso, decidieron asumir el riesgo sin las debidas garantías, actuaron negligentemente dada la siempre previsible eventualidad de un fracaso. Es por ello que en el caso enjuiciado también los codemandados deben pechar con las consecuencias señaladas en el artículo 122 de la ley aplicada en la sentencia apelada, resultando demostrada tanto la relación de causalidad como la culpa. Se desestima la apelación del demandados."