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INGENIERÍA DE LA EDIFICACIÓN. LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS.  (REAL DECRETO 235/2013, DE 5 ABRIL) 
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El RD 235/2013 extiende las obligaciones de certificación a los edificios existentes, en consonancia con la redacción actual de la Directiva 2002/91/CE y con la previsión contenida en la Ley 2/2011, de Economía Sostenible. 

En edificios privados existentes y de nueva construcción se obliga a tener a disposición de compradores y arrendatarios el certificado de eficiencia energética en todos los  contratos que se celebren a partir del 1 de junio de 2013 
 
Además, el RD anuncia que existirán importantes limitaciones de consumo energético  para todos los edificios que se construyan a partir del 31 de diciembre de 2020, dos años  antes para los que vayan a estar ocupados y sean de titularidad pública (disp. adic. 2ª del  RD 235/2013). 

A esta regulación ha de añadirse la abundante regulación autonómica sobre la materia, que deberá respetar los contenidos establecidos en el RD 635/2013, que se dicta en ejercicio de las competencia estatales exclusivas en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, protección del medio ambiente y  bases del régimen minero y energético (disp. final 2ª del RD). 

Unidades constructivas. Edificios afectados. 

Las obligaciones relacionadas con la certificación energética son de aplicación a las siguientes unidades constructivas: 

a) Sólo se aplica a edificios, no a otros elementos constructivos.  Las obligaciones de certificación se aplican sólo a los edificios, que, en lo que ahora interesa, aparecen definidos en el art. 1.3 g) del RD 235/2013 como “construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior…”. Esto significa que la reglamentación que ahora comentamos no tiene el mismo ámbito de aplicación de la LOE, pues ésta no se aplica sólo a edificios, sino también a las instalaciones fijas, equipamiento propio y elementos de urbanización adscritos a los edificios (art. 2.3 LOE). 

b) Edificios existentes y nuevos. Las obligaciones de certificación energética son aplicables a los edificios anteriores y posteriores a la entrada en vigor del RD. 

c) Se aplica a edificios y partes de edificios. Las obligaciones de certificación pueden referirse a “un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado” [art. 1.3 g) del RD 235/2013]. Estas partes de edificios no han de constituir necesariamente unidades con aprovechamiento independiente en régimen de propiedad horizontal, pues el art. 5.2 contempla incluso la posibilidad de exigir certificación independiente a locales que no estuviera inicialmente definidos en el proyecto como independientes. 

d) En general, toda clase de edificios de uso privado que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario a partir del 1 de  junio de 2013, con determinadas  exclusiones.  El cumplimiento de las obligaciones de certificación energética no es exigible desde la entrada en vigor de la norma, sino sólo cuando los edificios  se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario [art. 2.2 b)  del RD 235/2013] más  de cuatro meses al año, según vemos inmediatamente. 

e) Se excluyen las viviendas vacacionales con un uso inferior a cuatro meses al año (o durante un periodo anual con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que correspondería al año). Es irrelevante el tiempo de duración contractual del arrendamiento, pues la vivienda estará excluida si, de hecho, el uso que haga el arrendatario es inferior a cuatro meses al año. Se trata de una exclusión cuyo supuesto de hecho es difícil de gestionar por la Administración.  Además, también están excluidas las viviendas que se utilizan “durante un tiempo limitado al año” y con un consumo “previsto” de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año. 

f) Se excluyen edificios o partes de edificios “aislados” con superficie útil total inferior a 50 m2. Pese a la deficiente expresión, ha de referirse a partes del edificio “que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado” [cfr. art. 1.3. g) del RD 235/2013]. 

g) Están excluidos los edificios que se compren para reformas “importantes” o demolición. La vaguedad de la norma es extraordinaria. Además, en la medida en que también es edificio la parte de un edificio que tiene aprovechamiento independiente, la norma no se aplicará a las compraventas de viviendas en edificios que vayan a ser objeto de reformas importantes. En este caso no se exige ninguna declaración responsable del propietario. 

h) Determinados edificios ocupados por una autoridad pública. También se aplica a edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y sean frecuentados habitualmente por el público.