COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN ASTURIAS.
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Ley del Principado de Asturias 4/2010, de 29 de junio, de Cooperativas.

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

Artículo 153. Objeto.

1. Son aquellas que tienen por objeto procurar a precio de coste, exclusivamente a sus socios, viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias, tanto nuevas como rehabilitadas. Asimismo pueden tener como objeto, incluso único, mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar servicios comunes a dichas edificaciones y a sus socios.

Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos, y en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

2. En consecuencia, podrán ser socios de estas cooperativas las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o sus familiares, así como los entes públicos y entidades sin ánimo de lucro mercantil que precisen alojamiento para sus empleados o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Cuando así lo prevean los estatutos, podrán igualmente ser socios las personas que cofinancien la vivienda o local, segundos aportantes, pero poseyendo entre ellas un voto por vivienda que ejercerá la persona que hayan decidido de común acuerdo y comunicado al consejo rector.

Las cooperativas de viviendas necesariamente adoptarán la forma de consejo rector como órgano de administración.

3. Las viviendas y locales promovidos por la cooperativa podrán, mediante cualquier título admitido en derecho, ser adjudicadas en propiedad a los socios o cedidos a los mismos para su uso y disfrute por ellos o sus familiares, con parentesco de hasta tercer grado, ya sea de forma habitual, ya sea para descanso o vacaciones, ya sea como residencia de personas mayores o discapacitadas. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los estatutos establecerán las normas a que han de ajustarse tanto el uso o disfrute por los socios o sus familiares como los demás derechos y obligaciones de estos y de la cooperativa, pudiéndose prever la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida esta posibilidad. En el supuesto de viviendas de protección pública en la modalidad de alquiler con opción de compra, cuando la vivienda vaya a ser disfrutada por el familiar del socio, de acuerdo con lo establecido anteriormente, la cooperativa suscribirá el contrato de alquiler con opción de compra no con el socio sino con dicho familiar, que deberá reunir los requisitos exigidos en la legislación especial de viviendas protegidas.

4. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La asamblea general acordará el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento de los mismos. Excepcionalmente, en el caso de que, una vez finalizada la promoción y adjudicación de las viviendas a los socios, quedara alguna sin adjudicar, podrá ser adjudicada a una tercera persona no socia siempre que cumpla las condiciones objetivas que fijen los estatutos sociales y las específicas señaladas en los mismos para adquirir la condición de socio, y siempre que las viviendas a adjudicar no supongan más del 30% del conjunto de viviendas de la promoción. Dicha enajenación deberá ser sometida a comunicación del Registro de Cooperativas. El incumplimiento de esta obligación de comunicación será causa de responsabilidad de los miembros del Consejo Rector, en los términos previstos en esta Ley.

Artículo 154. Ámbito geográfico.

Las cooperativas de viviendas asturianas sólo podrán realizar promociones dentro del ámbito geográfico establecido estatutariamente, que no podrá exceder del territorio del Principado de Asturias, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 2.

Artículo 155. Disposiciones específicas sobre los socios.

1. Son causas de baja justificada de los socios de las cooperativas de vivienda, además de las generales previstas en esta Ley y en los estatutos, las siguientes:

Los cambios del centro o lugar de trabajo del socio a un municipio alejado más de cuarenta kilómetros del emplazamiento de la promoción.

Las situaciones de desempleo, grave enfermedad u otra severa circunstancia familiar o personal que impidan hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción.

Un aumento superior al 20 % de la cuantía total de las aportaciones previstas por la cooperativa en el plan de financiación de la vivienda.

Un retraso en la entrega de las viviendas que supere los dieciocho meses a la fecha prevista por la cooperativa o en todo caso que hubiera transcurrido al menos cinco años desde que el socio se inscribió en la cooperativa o en su caso en la promoción. En caso de baja no justificada el consejo rector podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente y que no podrán ser superiores al 20 % de las cantidades entregadas por el socio en concepto de capital y al 5 % de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales.

2. Las cantidades a que se refiere el último párrafo del apartado anterior, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o por un tercero no socio cuya subrogación en la posición de aquel sea válida o, en todo caso, en el plazo de tres años y si la baja fuese justificada, en el plazo máximo de dieciocho meses. Este plazo se reducirá a un año a favor de los herederos o legatarios del socio fallecido. En cuanto a los intereses por las cantidades aplazadas se aplicará lo establecido en el artículo 90.

3. Cuando las viviendas se construyan para su adjudicación en propiedad, al concluir la recepción definitiva de las mismas, dentro de una fase o promoción y los socios adscritos a la misma estén al día en todos sus compromisos y obligaciones, tanto en los específicos de la fase como en la parte proporcional de las cargas comunes que les sean imputables, de acuerdo con los estatutos y el reglamento de régimen interno, tendrán derecho a pedir la adjudicación de las viviendas y a causar baja justificada en la cooperativa, con un preaviso no superior a tres meses.

En cualquier caso, el consejo rector podrá promover la baja obligatoria justificada de los socios de una determinada fase cuyas viviendas y locales hubieran sido adjudicadas, previa liquidación de los derechos económicos financiados con sus aportaciones, y siguiendo el procedimiento previsto en los estatutos conforme a lo establecido en los artículos 35 y 36.

4. Cuando la cooperativa no tuviera viviendas o locales en promoción, habiendo adjudicado las mismas a sus socios, y gestione únicamente servicios comunes a los inmuebles, el consejo rector podrá dar de baja de oficio a los socios que hubieran transmitido la propiedad de sus viviendas o locales, adquiriendo los nuevos propietarios la condición de socios siempre que lo soliciten conforme a lo establecido en el artículo 22, quedando subrogados los mismos en los derechos y obligaciones de los socios a los que sustituyan.

Artículo 156. Construcciones por fases o promociones.

1. Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o fase separada, por acuerdo del consejo rector, que deberá ser ratificado en la primera asamblea general que se celebre e inscrito en el Registro de Sociedades Cooperativas del Principado de Asturias, con indicación de la localización prevista, estará obligada a dotar a cada una de ellas, incluida la promoción inicial no terminada, de autonomía de gestión y de un patrimonio separado, para lo que deberá contar con una contabilidad independiente para cada fase o promoción, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no sean generales. Cada fase se identificará con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado. En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares se hará constar la fase a la que están destinados, y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición se hará constar por nota marginal a solicitud del representante de la cooperativa.

2. Deberán constituirse por cada fase juntas especiales de socios, cuya regulación deberá contener los estatutos, siempre respetando las competencias propias de la asamblea general sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase respectiva. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que las de las asambleas generales.

En el libro de socios de la cooperativa, legalizado por el Registro, se deberá anotar la promoción en la que está incluido el socio. La junta especial será presidida conforme a lo previsto para las juntas preparatorias de la asamblea de delegados. Para documentar los acuerdos deberá existir un libro de actas legalizado por el Registro. Si los estatutos lo prevén, las juntas especiales actuaran como juntas preparatorias.

3. Los bienes y derechos que integren el patrimonio debidamente contabilizado de una determinada promoción o fase separada no responderán de las deudas de las restantes.

4. En el momento de alcanzarse el 80 % de los socios previstos para la promoción, el consejo rector deberá convocar una junta especial con el objeto de ratificar o en su caso modificar las normas de la promoción y designar asimismo un representante de la promoción en el consejo rector, como vocal, cuando ninguno de los miembros de este órgano forme parte de la promoción. Los estatutos tendrán prevista esta circunstancia, sin que la limitación del número máximo de miembros del consejo rector dispuesta en el artículo 69 sea de aplicación en este supuesto.

Artículo 157. Auditoría.

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la asamblea general, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a veinte.

Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.

Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del consejo rector.

Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general.

Cuando concurran los demás supuestos previstos en el artículo 104.

Artículo 158. Garantías especiales.

1. Los estatutos de las cooperativas de vivienda deberán incluir al menos las siguientes medidas de participación, información y control por parte de los socios:

ámbito geográfico de actuación cooperativa, que no podrá ser superior al del Principado de Asturias,

la obligatoriedad de garantizar mediante aval o seguro las cantidades que los socios entreguen a la cooperativa para financiar la construcción de las viviendas. En el momento en que los socios comiencen a entregar dichas cantidades, las viviendas deberán estar aseguradas o avaladas,

la convocatoria de todas las asambleas generales, salvo las universales, por un medio que asegure la recepción de la convocatoria por los socios con una anticipación no inferior a quince días hábiles,

determinación de la minoría de socios de una promoción o, en su caso, de la cooperativa, entre el 20 y el 40 %, que podrá solicitar motivadamente, con cargo a la cooperativa y una vez al año, la elaboración de un informe por consultores externos, en las áreas urbanísticas, financiera, jurídica, cooperativa o cualquier otra relevante para el mejor desarrollo del objeto social de la entidad. Tales expertos no podrán ser socios ni estar vinculados directa o indirectamente con ellos ni con los administradores independientes, auditores, apoderados, gestores y profesionales con los que la cooperativa haya contratado cualesquiera prestaciones o servicios necesarios para la promoción de las viviendas, pudiendo ser auxiliados a este fin por el Registro de Sociedades Cooperativas del Principado de Asturias.

establecimiento y regulación en las promociones de doscientas o más viviendas, de sendos comités, financiero y de obras para el seguimiento de las actividades de la cooperativa en ambas vertientes, debiendo evacuar informe en la correspondiente junta especial cuando en el desarrollo de la promoción adviertan modificaciones sustanciales sobre los proyectos arquitectónicos o financieros iniciales. En las promociones con más de cien viviendas y menos de doscientas, deberán constituirse un solo comité que asumirá ambas funciones, y

la incompatibilidad para desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del consejo rector en otra cooperativa de viviendas, así como que el ejercicio del cargo será gratuito, sin perjuicio de su derecho a ser resarcido por los gastos que se le originen.

2. Con carácter previo al ingreso de cantidades por los socios para financiar la promoción a la que estén adscritos, ésta deberá estar definida y dotada de unas reglas básicas denominadas normas de la promoción que tendrá como contenido mínimo el siguiente:

la denominación específica de la promoción,

el concejo, la localización dentro del mismo y extensión aproximada de los terrenos sobre los que se edificarán las viviendas, ordenanza que les afecte, y en sus caso indicación de la existencia de superficie comercial o de otros usos diferentes al residencial,

el tipo constructivo o clase de viviendas a promover,

en su caso, el régimen de protección oficial al que se pretendan acoger las viviendas con la cita de las normas jurídicas reguladoras,

el estudio financiero previsto para el desarrollo de la promoción,

el calendario previsto de actuaciones que señalará los hitos más relevantes de la promoción: adquisición de terrenos; aprobación del planeamiento correspondiente; urbanización de los terrenos; obras de edificación y su finalización,

requisitos y formalidades exigidas a los socios, así como compromisos económicos y calendario de ingresos a efectuar por los mismos,

el sistema de elección de las viviendas, locales y anexos por los socios, e

la eventual existencia de compromisos previos de la cooperativa con terceras personas o empresas, indicando, en su caso, los términos más importantes de los acuerdos, como las funciones a desarrollar, y los parámetros fijados para su retribución.

Artículo 159. Transmisión de derechos.

Los estatutos podrán regular los derechos de tanteo y retracto de la cooperativa en el supuesto de transmisión de la propiedad de las viviendas a personas que no sean socios. El período para ejercer dichos derechos, en todo caso, no podrá ser superior a cinco años desde la elevación a escritura pública de la transmisión de la vivienda.

Artículo 160. Socios no adscritos a ninguna promoción.

De acuerdo con los estatutos, en la cooperativas de vivienda podrá existir socios no adscritos a una promoción, que tendrán de modo general los derechos y obligaciones que se prevean en los estatutos de acuerdo con lo establecido en esta Ley para los socios inactivos; además, específicamente tendrán derecho preferente para adscribirse a las nuevas promociones que se pudieran iniciar, y en las promociones ya iniciadas y completas sólo tendrán derecho a sustituir a un socio que pretenda darse de baja en la promoción o en la cooperativa si así lo establecen los estatutos, garantizándose en todo caso la preferencia de los descendientes y ascendientes del transmitente, así como del cónyuge separado o divorciado en aplicación de sentencia o convenio judicial.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Adaptación de las sociedades cooperativas a las previsiones de la presente Ley.

1. Las cooperativas, así como sus uniones y federaciones que se hallen constituidas con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, dispondrán de un plazo de tres años a partir de esa fecha, para adaptar sus estatutos a los preceptos de la presente Ley.

2. El acuerdo de adaptación de estatutos se adoptará en asamblea general, siendo suficiente el voto favorable de más de la mitad de los votos presentes y representados. Cualquier Consejero o socio estará legitimado para solicitar del órgano de administración la convocatoria de la asamblea general con esta finalidad y si, transcurridos dos meses desde la solicitud, no se hubiese hecho la convocatoria, podrán solicitarla del Juez competente, previa audiencia de los administradores, acordará lo procedente designando, en su caso, la persona que habrá de presidir la reunión.

3. Transcurridos tres años desde la entrada en vigor de la presente Ley, no se inscribirá en el Registro de Sociedades Cooperativas del Principado de Asturias documento alguno de cooperativas sometidas a esta norma hasta tanto no se haya inscrito la adaptación de sus estatutos sociales. Se exceptúan los títulos relativos a la adaptación a la presente Ley, así como a la transformación, fusión, disolución y liquidación de la sociedad, y los asientos ordenados por la autoridad judicial o administrativa.
 
 

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