FINANCIACIÓN INMOBILIARIA. LA PROVISIÓN DEL SUELO DEPENDE DEL RIESGO INMOBILIARIO. 
Valor añadido: Financiación inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria. La provisión del suelo depende del riesgo inmobiliario.  El Banco de España exigirá provisiones del 30% por inmuebles a partir de octubre
 

ANTECEDENTES INFORMATIVOS en inmoley.com

FINANCIACIÓN INMOBILIARIA. LA PROVISIÓN DE LA SEGUNDA RESIDENCIA 
Valor añadido: financiación inmobiliaria. La provisión de la segunda residencia. Guía práctica inmoley.com relacionada: Project finance y financiación inmobiliaria. El Banco de España justifica sus recortes porque dependen de la dificultad para liquidar cada tipo de activo y de recuperar su valor. Así, serán del 20 % para primera residencia terminada, del 30 % para fincas rústicas, oficinas y locales comerciales, del 40 % para segunda residencia terminada o promociones sin vender y del 50 % para el suelo edificable y las viviendas no terminadas. Promotores y bancos discrepan. 
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA. CONSECUENCIAS DE UNA DOTACIÓN ESTRICTA DE LA DEUDA DE CONSTRUCTORES Y PROMOTORES INMOBILIARIOS. 
Valor añadido: Financiación inmobiliaria. Consecuencias de una dotación estricta de la deuda de constructores y promotores inmobiliarios.  Dotaciones bancarias y 165.500 millones de euros de promotores y constructores. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria. Si las dotaciones bancarias de créditos dudosos se ajustan al límite, un tercio del crédito a promotoras y constructoras podría estar en el límite de la provisión estricta lo que obligaría a una venta masiva del stock de viviendas, lo que no es viable porque el 19% de los créditos hipotecarios financió más del 80% del valor tasado de la vivienda desentendiendo los criterios de prudencia del Banco de España. 

LA REFINANCIACIÓN INMOBILIARIA RESULTA IMPOSIBLE 
Valor añadido: la refinanciación inmobiliaria resulta imposible. Guía práctica inmoley.com relacionada: director financiero, Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.Due diligence inmobiliaria y Financiación inmobiliaria.. Tras la decisión del Banco de España de limpiar de inmuebles a la Banca, resulta imposible refinanciarse. La propuesta de Circular impone unos criterios de concesión vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE AVALISTAS, FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán ser siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de recobro para cuando haya fallado la primera.  Justo cuando iba a firmar la refinanciación una inmobiliaria mediana, el Banco de España publicó el anuncio de la nueva circular. Esta promotora inmobiliaria se había gastado una cantidad importante en que un auditor / consultoría internacional le redactase un plan de negocio que se centraba en  la eliminación de actividades no estratégicas y en desinversiones de una cartera de suelo compuesta en un 90% por suelo finalista para vivienda libre y protegida. Igualmente, contemplaba la aplicación de valores "muy conservadores" sobre tasaciones actuales, teniendo en cuenta los "exigentes" criterios del Banco de España; la adaptación de sus estructuras de recursos a la dimensión y ritmo del ciclo económico actual, y, por último, los compromisos del accionariado y del equipo gestor. Pues no basta y ahora no le refinancian después de habérselo aprobado, y el motivo es que el plan de negocio depende la reactivación de los activos que se queda el banco y eso se prohíbe, así que “pinta en bastos”. 
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA. EL BANCO DE ESPAÑA RECONOCE EL 50% DE DESCUENTO EN SOLARES Y SUELO URBANIZABLE. 
Valor añadido: Financiación inmobiliaria. El Banco de España reconoce el 50% de descuento en solares y suelo urbanizable. Guía práctica inmoley.com relacionada: Due diligence inmobiliaria y Financiación inmobiliaria. El Banco de España endurece las provisiones que el sector financiero debe realizar por los activos inmobiliarios que tiene en su balance. El Banco de España reconoce las garantías inmobiliarias, con la condición de que sean primera carga, a partir del MENOR VALOR ENTRE EL COSTE ESCRITURADO O ACREDITADO DEL BIEN INMUEBLE O SU VALOR DE TASACIÓN, pero aplicando recortes que reflejen tanto la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades de movilización de las mismas en el corto plazo. Estos recortes oscilan entre un 20% para las viviendas terminadas que son residencia habitual del prestatario y un 50% para parcelas y solares urbanizables. Se unifican los distintos calendarios en uno sólo, que garantiza la cobertura total del riesgo de crédito (bien a partir del importe del préstamo o crédito dudoso, bien del mismo tras deducir el valor ajustado de las garantías) una vez transcurridos doce meses, esto es, se recorta sustancialmente el periodo de tiempo para provisionar los préstamos. Se establecen principios de gestión del riesgo, que inciden en aspectos MUY DELICADOS EN LAS REFINANCIACIONES, como la correcta evaluación de la generación de flujos de efectivo del prestatario EN ÉPOCA DE CRISIS, el papel que las garantías deben jugar en el análisis de concesión y gestión de las operaciones de crédito, así como las condiciones que se deben introducir en el caso de reestructuraciones financieras. Se establecen ciertas presunciones en materia de provisiones para los activos adquiridos en pago de deudas (DACIÓN DE PAGO DE PROMOTORES INMOBILIARIOS), que incentivan la búsqueda de soluciones definitivas para este tipo de activos, máxime teniendo en cuenta que la gestión de los mismos no forma parte del negocio típico de las entidades de crédito. Es decir, pone freno a la COMPETENCIA DESLEAL como ha quedado evidente en la última Feria inmobiliaria en Madrid. Claves: HACE IMPOSIBLE REFINANCIARSE porque impone unos criterios de concesión vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE AVALISTAS, FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán ser siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de recobro para cuando haya fallado la primera. 
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LA CONCENTRACIÓN DE RIESGOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LAS CAJAS Y LAS AGENCIAS DE CALIFICACIÓN. 
Valor añadido: La concentración de riesgos en el sector inmobiliario de las Cajas y la Agencias de calificación. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria. Hace 3 años las agencias de calificación bajaron el rating de varias cajas e informaron que superaban el nivel de riesgo permitido por el Banco de España. Los informes de auditoría lo han ratificado. Los avisos del Banco de España se han contestado con un “tomamos nota”. ¿Se puede pedir responsabilidad a unos gestores que no han ocultado su excesiva concentración de riesgos en el sector inmobiliario?. La elevada concentración del riesgo en la financiación al mercado inmobiliario (construcción, promoción inmobiliaria y compra de vivienda), a finales de 2009, alcanzó los 1,11 billones de euros (el 105% del PIB). La financiación a este sector ha pasado de representar el 38,8% del total del crédito al sector privado a mediados de la década de los 90 al 60,3% en 2009. Ya nadie recuerda que la tasa de crecimiento de los créditos a promotores llegó a un 50,6% en 2006. Pero el problema se agravará porque se está debatiendo una regulación de solvencia en el nuevo marco de Basilea III y que se pretende poner en marcha a finales de 2012. En todo caso, las iniciativas del Banco Internacional de Pagos (BIS) van destinadas a incrementar la cantidad y calidad de capital, ampliar los riesgos cubiertos, penalizar el endeudamiento (introduciendo una ratio de apalancamiento), reducir la prociclicidad y promover la creación de buffers de capital. Es decir, que parece una norma pensada en las cajas de ahorro al tratarse de entidades fundacionales sin capital por acciones. Esto sólo se soluciona con cuotas participativas para aumentar su core capital, pero esto significa quitar poder a las autonomías para financiar vía Cajas de Ahorros y/o empresas públicas. Antecedentes: (Port Aventura (La Caixa 43 %), Parque Warner (Arpegio 44% y Caja Madrid 22 %), Isla Mágica (Caja el Monte y Caja San Fernando, actualmente Cajasol), Terra Mítica (Bancaixa y Caja de Ahorros del Mediterráneo), Reino de Don Quijote y su aeropuerto privado, de Caja Castilla-La Mancha (CCM). 
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LA PROVISIÓN DEL SUELO DEPENDE DEL RIESGO INMOBILIARIO. 
Valor añadido: La provisión del suelo depende del riesgo inmobiliario. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria. El Banco de España no lo tiene fácil. El suelo debería provisionarse al máximo porque no hay mercado. Los bancos pueden escapar de la provisión promoviéndolo (reconvirtiendo suelo en vivienda barata de venta rápida), pero las Cajas que son las que más rústico tienen no pueden. Si se reflejase ahora mismo en los activos de las cajas el valor real de los eriales con los que se han quedado …. 
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