INMOBILIARIO, VIVIENDA. PREVISIBLE NUEVO AJUSTE A LA BAJA EN LOS PRECIOS EN 2011.
Valor añadido: Inmobiliario, Vivienda. Previsible nuevo ajuste a la baja en los precios en 2011. Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor inmobiliario. Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España. La absorción del stock de viviendas pendientes de venta: situación y perspectivas. El papel de la demografía en la corrección de desajustes: una visión de medio plazo. Elaborado por el Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa, con la colaboración del equipo de investigación del Departamento de Economía Aplicada de la UAB, dirigido por el catedrático de Economía Aplicada Josep Oliver Alonso
 

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Índice
Presentación
A. La absorción del stock de viviendas pendientes de venta: situación y perspectivas
1. La oferta y el inicio de la caída del stock existente
1.1. El proceso de absorción de viviendas pendientes de venta: resultados agregados para España
1.2.1. El stock de viviendas pendientes en Cataluña: detalle por provincias, comarcas, áreas urbanas y municipios
1.2.2. Evolución reciente de los excesos de oferta: Comunidad de Madrid y áreas limítrofes
1.3. La nueva oferta en el contexto de los excedentes existentes
2. La demanda: la mejora en curso y las perspectivas para 2011
2.1. Los cambios en la demanda de los últimos trimestres y el papel de la vivienda de segunda mano: ¿una mejora temporal?
2.2. Razones de la mejora de la demanda: precios, crédito y accesibilidad
B. El papel de la demografía en la corrección de los desajustes actuales: una visión de medio plazo
1. La demanda de vivienda en el medio plazo vinculada a factores demográficos: una visión agregada de España
2.1. Capacidad de absorción del stock en Cataluña: una visión demográfica
2.2. Capacidad de absorción del stock en la Comunidad de Madrid y áreas limítrofes: una visión demográfica
Conclusiones

Presentación

Han transcurrido ya más de tres años desde el inicio de la crisis financiera internacional y del ajuste en el sector inmobiliario residencial en España. Las consecuencias de ambos choques sobre el mercado de la vivienda son bien conocidas: caída de precios y acumulación de stock pendiente de venta. No obstante, esta situación tiene múltiples manifestaciones territoriales, coexistiendo zonas en las que las viviendas pendientes de venta prácticamente ya no existen con otras en las que la acumulación tardará aún varios años en ser reabsorbida. Además, en estos últimos trimestres se ha asistido a mejoras, de cierta importancia, en el contexto de la recesión vivida en la demanda. Así, las transacciones de vivienda nueva, que habían caído de 333 mil en 2008 a 241 mil en 2009, se han estabilizado en el primer semestre de 2010 en 230 mil en términos anualizados. Lógicamente, esta evolución está vinculada a la de la demanda y ésta, a su vez, a la de la financiación, precios y accesibilidad, en un contexto de relevantes modificaciones fiscales. Esta demanda se combina con una nueva oferta de viviendas acabadas que, en los últimos trimestres, ha tendido a reducirse de forma notable. Por ejemplo, entre 2006 y el primer semestre de 2010, aquellas han pasado de 598 mil a 260 mil en términos anualizados, respectivamente, una caída que comienza a dejarse sentir sobre la acumulación de stock. La suma de una demanda alcista y una nueva oferta a la baja se ha traducido en el segundo trimestre de 2010, y por vez primera en la crisis, en una moderada reducción para el conjunto español del stock de viviendas nuevas pendientes de venta. Así, tras un proceso de creciente alza de este volumen (desde las 549 mil viviendas pendientes de venta en el cuarto trimestre de 2007 a las 802 mil en el mismo período de 2008 y a las 919 mil en el de 2009), todo parece apuntar a que, en el primer trimestre de 2010, se alcanzó el máximo de la acumulación de stock de la crisis, con un total de 938 mil viviendas nuevas, un 3,8% del parque existente en España en ese momento. La información disponible del segundo trimestre presenta ya una cierta reducción, ya que las nuevas entradas al parque (las viviendas acabadas) prácticamente igualan a las transacciones efectuadas sobre la vivienda nueva, en el entorno de las 60-65 mil trimestrales en ambos casos.

En el contexto de los graves problemas de reabsorción del stock residencial, lo sucedido en el segundo trimestre de este ejercicio de 2010 sugiere que lo peor de la crisis en el mercado residencial de vivienda nueva se ha dejado ya atrás. Y ello porque las viviendas que se espera finalicen en los próximos trimestres continúan con la tendencia decreciente observada desde finales de 2008, como porque la demanda de nueva residencia tiene un suelo relativamente consistente. Lógicamente, este proceso depende, críticamente, de lo que deba suceder con la nueva demanda, ya que la oferta está ya determinada para lo que resta de 2010 y todo 2011 e, incluso, para los primeros trimestres de 2012. Por ello, parte de esta monografía se destina al análisis de los condicionantes que, desde la demanda, la determinan. Por este motivo, este trabajo centra su atención en el análisis detallado de las señales de cambio en la demanda.

Esta edición del “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España” se ha dividido en dos grandes apartados. En el primero se analiza la situación del sector, analizando en especial el proceso de reabsorción del stock existente, el elemento determinante de cualquier recuperación de la actividad productiva y del empleo. Por ello, se presenta, en primer lugar, la importante modificación operada en el primer semestre de 2010, para, a continuación, mostrar algunas de las características de la demanda y sus perspectivas para 2011. Dada la importancia de discriminar la situación de la oferta y la demanda por territorios, los excesos pendientes de venta, así como algunas de las características de la demanda, se presentan, hasta el segundo trimestre de 2010, para las CC.AA. y las provincias españolas, al tiempo que se actualizan al cuarto trimestre de 2009 la estimación de los excesos pendientes para los municipios de más de 10.000 habitantes de España.

Dada la importancia de discriminar la situación de la oferta y la demanda por territorios, los excesos pendientes de venta, así como algunas de las características de la demanda, se presentan hasta el segundo trimestre de 2010 para las CC.AA. y provincias de España. En el ámbito estrictamente catalán, esta monografía incorpora algunas mejoras territoriales en la estimación del stock existente, de manera que, junto a la tradicional presentación de las viviendas pendientes de venta por demarcaciones, comarcas y principales municipios, se incluyen también estimaciones relativas a las áreas urbanas de Cataluña.

En el segundo punto de esta primera parte se abordan algunos aspectos de la recuperación reciente de la demanda, tras el hundimiento en las transacciones registrado a lo largo de 2007 y de 2008 y el estancamiento durante buena parte de 2009. Se hace especial hincapié en el diferente comportamiento entre el segmento de nueva vivienda y el de segunda mano. El apartado se cierra con una actualización de las consecuencias del ajuste en la demanda sobre la actividad, el empleo y la financiación, así como el papel de los precios, la financiación y la accesibilidad en la caída anterior y en la reciente recuperación de la demanda.

El segundo bloque de este trabajo tiene un carácter más estructural. En efecto, uno de los retos que debe abordar el sector es el de su adaptación a un horizonte demográfico mucho menos expansivo que en el pasado. Y ello tanto porque la inmigración no podrá jugar, al menos en los próximos cinco años, el papel de dinamizador de la demanda que tuvo en el pasado, como por el creciente envejecimiento de la nutrida generación de baby boomers españoles. Probablemente, en los próximos años, el único aspecto demográfico que operará positivamente sobre la demanda, ampliando el número de nuevos hogares, es el del alargamiento de la esperanza de vida. De todas maneras, las previsiones del INE sobre crecimiento de la población para los próximos cinco años2 apuntan a un aumento demográfico lento. Dadas las transformaciones en la estructura de edades de la población residente en España, las previsiones de CatalunyaCaixa sitúan el aumento en el número de hogares para los años 2011-2015 alrededor de los 165 mil por año, una cifra muy alejada de los más de 400 mil anuales registrados entre 2003 y 2008.

Por ello, se ha descompuesto el parque de viviendas pendiente de venta en sus dos componentes esenciales (la dirigida a vivienda principal y el resto, que incluye inversión, segunda vivienda, residencias para uso turístico y otros usos)3 para cada provincia y se proyecta el crecimiento demográfico de los principales municipios de cada provincia (y del resto de pequeños) hasta el horizonte 20154, sometido a la restricción que la suma de aumentos provinciales arroje la estimación anual de la variación de hogares para España que se presentó en un trabajo anterior. Ello permite visualizar qué provincias, y en qué ejercicio, agotarían la totalidad de las viviendas pendientes de venta que, teóricamente, deberían dedicarse a los nuevos hogares. Como se destaca, a partir ya de 2011 emergen provincias con demanda ‘insatisfecha’, lo que permite matizar el proceso de ajuste en el que se encuentra inmerso el parque pendiente de venta.

CONCLUSIONES

El mercado inmobiliario residencial ha entrado en los últimos trimestres en una fase ciertamente diferente a la que venía mostrando desde finales de 2006/principios de 2007. Dos aspectos de estas diferencias merecen ser destacados de manera especial: el inicio de la estabilización, e incluso ligera caída, en el stock pendiente de venta y los cambios operados en la demanda en los últimos trimestres, elemento directamente vinculado al anterior.

Por lo que se refiere al stock de viviendas pendientes de venta, las últimas estimaciones efectuadas (correspondientes al segundo trimestre de 2010) muestran, por vez primera y aunque sea marginalmente, las primeras señales de reducción de dicho stock. En términos agregados para el conjunto español, las estimaciones muestran que tras los fuertes aumentos anuales de finales de 2008 y de 2009 (cuando el parque pendiente de venta pasó de las 548.800 viviendas nuevas de fines de 2007 a las 802.400 de finales de 2008 y a las 918.800 del cuarto trimestre de 2009), ya en el primer trimestre de 2010 el aumento intertrimestral fue de únicamente de cerca de 19.000 y prácticamente cero entre el primer y el segundo trimestre. Además, este perfil de estancamiento absoluto, y ligero decrecimiento relativo respecto del parque total, refleja una media ponderada de dos conjuntos de provincias. En el primero, en el que destacan Madrid y Barcelona junto a otras provincias del área mediterránea (Tarragona, Almería, Málaga o Valencia) la reducción es más relevante, mientras que en el segundo grupo sucede lo contrario.
Desde el punto de vista de la demanda, tras la fuerte caída de las transacciones hasta finales de 2008 y el estancamiento en 2009, se aprecian signos de reactivación, sobre todo en el segmento de viviendas de segunda mano, donde el ajuste de precios a la baja ha sido precisamente más elevado. Este repunte de la demanda, acompañado de un ligero incremento en paralelo del crédito hipotecario, hay que situarlo en un contexto económico menos desfavorable, pero también de cambios fiscales de relevancia que pueden introducir elementos de distorsión en su análisis. Y desde el punto de vista de la oferta, los indicadores apuntan a la finalización del proceso de ajuste, ya que a finales de 2010 se terminarán las obras iniciadas en un período en el que la nueva producción se mantenía en niveles superiores a la demanda actual (mediados de 2008), mientras que 2011 y 2012 “recogerán” las obras de un período de estancamiento en el inicio de viviendas (2009 y el primer semestre de 2010). La estabilización en esta variable concluirá también la destrucción de empleo en la construcción, situándose su peso sobre el total de ocupación en la referencia de largo plazo (en torno al 9%).

Sin embargo, la incertidumbre en el mercado de la vivienda no desaparece con la reactivación reciente de la demanda y el final del ajuste en la nueva producción. Dos son las cuestiones principales que quedan por dilucidar, la sostenibilidad del repunte en las transacciones y la capacidad de absorción del stock de vivienda heredado de la fase expansiva. Respecto a la primera cuestión, la mejora de la accesibilidad en 2009 y en 2010, por la caída de precios y de los tipos de interés, se encuentra detrás de la mejora de la demanda. La anticipación a un escenario menos benévolo, con la retirada parcial de las deducciones a la compra en el IRPF, podría haber explicado una parte de este proceso. Y estaría indicando un previsible nuevo ajuste a la baja en los precios en 2011. A todo ello hay que sumar que el escenario del mercado laboral no es optimista, y podría no generarse empleo estable hasta finales de 2011.

Respecto a la segunda cuestión, este trabajo ofrece los resultados de un ejercicio de simulación, en el que, postulando un aumento demográfico relativamente elevado (en el entorno de los 165 mil nuevos hogares por año para el período 2011/2015), se analiza cuándo se reabsorberá aquella parte del stock pendiente que se asocia a la creación de hogares (cerca del 80% del total). El escenario resultante es el de una progresiva absorción de los excesos acumulados de oferta de vivienda principal, que en algunos territorios darían como resultado unas necesidades no menores de nueva producción (es el caso especialmente de la Comunidad de Madrid). De esta forma, sumando también los desajustes en el segmento de vivienda no principal, el mapa de riesgos en el horizonte de 2015 quedaría concentrado en áreas muy concretas, donde el exceso de nueva construcción en la fase expansiva fue más allá de la realidad “impuesta” por la crisis. Esta asimetría se observa en los datos más recientes, que muestran un amplio porcentaje de territorios que han estabilizado o reducido el stock total en el primer semestre de 2010, mientras que otro grupo continúa aumentándolo, entre los que precisamente se incluyen zonas que ya partían de elevados excesos de oferta. La heterogeneidad del mercado de la vivienda exige así respuestas heterogéneas.
 
 

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