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EDIFICACIÓN, URBANISMO, MADRID. INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS, ITE.
Valor añadido: edificación, Madrid. Inspección técnica de edificios, ITE. Guía práctica inmoley.com: Inspección Técnica de Edificios, ITE. Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones. Inspección técnica de edificios (ITE) : adaptado a la ordenanza del Ayuntamiento de Madrid sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Inspección Técnica de Edificios. Para facilitar el cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los propietarios de los edificios y construcciones, se establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en función del destino propio de la construcción o edificación de acuerdo con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la presente ordenanza municipal. A efectos de la citada inspección, se precisan y regulan las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad en las que han de mantenerse los edificios y construcciones en función de su uso. El incumplimiento de cualquiera de ellas supondrá que el resultado de la inspección sea desfavorable. Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes: Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer en la vía pública.

De los 70.169 inmuebles inspeccionados entre 2000 y julio de 2009, el 45% suspendió el examen de los técnicos. Es decir, los expertos hallaron deficiencias importantes en las edificaciones. A la vista de esos informes, el Ayuntamiento es el encargado de marcar un plazo para que los propietarios las subsanen. En caso de que los dueños no emprendan las obras, el Ayuntamiento debe actuar de forma subsidiaria y encargar los trabajos, cuya factura pasará luego a los propietarios.

Desde el año 2000, cuando se comenzaron las inspecciones, tendrían que haberla pasado 89.341 edificios. Sólo lo han hecho 70.169, según el Ayuntamiento. Así que cerca de 20.000, un 21%, continúan sin su chequeo obligatorio.

En 1999, el Ayuntamiento aprobó la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, que establecía un calendario progresivo de inspecciones de edificios en función de su antigüedad y grado de protección. Entonces se planteó para los inmuebles de más de 20 años, que luego ascendió a 30. Al inicio de cada año, el Ayuntamiento elabora un censo con las viviendas que han de pasar la inspección en los 12 meses siguientes (4.396 este año, de las que de momento sólo se han revisado 899). Este listado se hace público (en las juntas de distrito y en periódicos) y se informa a los propietarios de los edificios afectados. Luego son los dueños quienes se encargan de pasar la ITE antes de que finalice el año.

La finalidad de la inspección, según la ordenanza, es asegurar que los propietarios de los edificios cumplen con su obligación de conservarlos "en estado de seguridad, salubridad y ornato público".

Para la itv de los edificios, la propiedad contrata a un técnico (generalmente arquitecto o ingeniero) que inspecciona el inmueble en busca de posibles deficiencias y redacta un informe. "Suele costar unos 600 euros de media", afirma Pablo Pedro Aragón, administrador de fincas. Incluso hay empresas que miran los padrones municipales "y van ofreciendo sus servicios por el barrio donde hay edificios que tienen que pasar la ITE", añade Aragón. Cuando el informe está listo, y tanto si revela deficiencias como si no, los propietarios del edificio tienen que registrarlo en el Ayuntamiento.El plazo que da el Ayuntamiento para subsanar los fallos "depende de los daños que presente el inmueble", explica el director general de ejecución y control de edificaciones del Ayuntamiento, Norberto Rodríguez. "Si los daños afectan a la seguridad, el plazo para iniciar las obras puede ser cuestión de días. En caso contrario, puede llegar a los dos meses". Si las deficiencias son muy importantes o si los propietarios no cumplen el plazo estipulado, los técnicos municipales se encargan de poner en marcha las reformas necesarias, puntualiza Rodríguez.

Así que, como si de un lifting se tratara, a los edificios más dañados les toca reformarse. Y a ser posible, con ayuda. Desde 2003 el Ayuntamiento ha concedido casi 20 millones de euros para estas obras. Las han recibido los dueños de 37.033 viviendas y 3.537 locales. Los distritos que aglutinan las fincas con más daños son Carabanchel, Latina y Puente de Vallecas.

Los problemas más habituales en los edificios dañados afectan a la estructura o la cimentación, según el Ayuntamiento. Han llegado a suponer hasta el 25% de las deficiencias, si bien esta proporción se ha reducido en los últimos años, al inspeccionarse edificios más modernos, según el Ayuntamiento. Aparte de estas deficiencias, destacan los daños en fachadas, por delante de las deficiencias en azoteas o en fontanería.

Con todo, muchos inmuebles antiguos se quedan sin inspeccionar. "No tenemos capacidad para ir uno por uno vigilando", admite Rodríguez. Recuerda que "es la propiedad la que debe cumplir la obligación". "Si ya han pasado la inspección 70.000 edificios, no es una cifra desastrosa", señala. El Ayuntamiento se basa en su censo estimatorio para controlar las fincas que deben pasar la inspección, pero "no siempre está actualizado", confiesa Rodríguez.

El director general cree que el año que viene será particularmente difícil para controlar las inspecciones: "Comienza la segunda vuelta", advierte. Es decir, como los edificios han de pasar la ITE al año siguiente en el que cumplen 30 años y luego cada 10 años, en 2010 comienzan las segundas revisiones de los que ya la pasaron en el año 2000 (fueron 16.910).

La mayoría de los edificios que se quedan sin ser inspeccionados, mantiene Norberto Rodríguez, son "comunidades pequeñas que no tienen administrador". El director general de ejecución y control de edificaciones del Ayuntamiento achaca el incumplimiento de la inspección a "despistes y la falta de recursos económicos". La mayoría de la gente, afirma, "termina pasándola, pero con demoras". En 2002 y 2003 no lo hicieron ni la mitad de los edificios que estaban obligados.

Todas las casas que se quedan sin su acta de inspección se arriesgan a una multa. Al principio era de 600 euros, sin tener en cuenta el tamaño de la finca ni el número de vecinos. Ahora la sanción puede llegar a los 1.500 euros, dependiendo de que antes de resolver el expediente sancionador se presente el acta de inspección. El pago de la multa no exime de pasar la inspección. "Es raro que las comunidades con administrador que les avisa no pasen la ITE, porque tendrían que pagar dos veces", afirma Aragón.

En tres años, desde 2006, el Ayuntamiento ha iniciado 1.425 expedientes sancionadores por no pasar la revisión, de los que han derivado 1.163 multas. Pero en ese intervalo, 5.676 edificios se quedaron sin pasar la inspección. Es decir, muchos edificios no han sido chequeados ni, por el momento, multados. "El control que hace el Ayuntamiento es mínimo", denuncia el administrador de fincas Pablo Pedro Aragón. "Muchas veces no verifican el informe del profesional y no controlan que se hagan los arreglos que ordenan las actas". Aragón recuerda el caso de un edificio, con informe desfavorable, al que los inspectores municipales no visitaron hasta que lo denunció un vecino meses después tras la caída de un trozo de cornisa.

El Ayuntamiento ha cobrado 705.000 euros por las multas impuestas por la ITE desde que se implantó. El número de sanciones se incrementa cada año, según fuentes municipales. El año pasado el Ayuntamiento impuso 759.

La ITE en cifras

- Desde el año 2000, 70.169 edificios han pasado la inspección técnica obligatoria.

- Según el censo del Ayuntamiento, tendrían que haberse inspeccionado 89.341 inmuebles.

- Un 45% de las fincas inspeccionadas necesitaban reformas.

- Los distritos que aglutinan los edificios con más daños son Carabanchel, Latina y Puente de Vallecas.

- El Ayuntamiento ha multado a 1.163 casas desde 2006. Sólo en 2008, 3.036 edificios se quedaron sin inspeccionar.

- 37.033 viviendas han pedido una subvención para costear las obras de reforma tras un informe desfavorable.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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