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MAPA DE RIESGOS EDIFICATORIOS.
Valor añadido: Edificación, Baleares, Mapa de riesgos edificatorios. Guía práctica inmoley.com relacionado: ruina y rehabilitación de edificios e inspección técnica de edificios ITE. Ya hemos tratado de los mapas de riesgo al tratar los riesgos resultantes de inundaciones en la Comunidad Valenciana. Ahora tratamos el tema desde la perspectiva del caso de Mallorca, donde la Inspección técnica de edificios ITE tenía unos plazos excesivos, pero donde a pesar de tener un casco antiguo deteriorado no había mapa de riesgos edificatorios. Tras el desastre, el Ayuntamiento de Palma elaborará un 'mapa de riesgos' para detectar aquellos edificios en mal estado, con el fin de instar a sus propietarios a que solucionen las deficiencias para evitar otro derrumbe de un inmueble. El primer problema que detectamos es que se trata de normas técnicas que vienen de Europa, pero que se pierde mucha energía en las trasposiciones estatales, luego autonómicas y finalmente locales al regular sus ITE. Lo normal sería fijar una norma estatal común porque es un tema técnico, aquí no hay tema político o territorial, un edificio en ruina es lo que es en toda Europa. Por si sirve de algo que la mejor ITE es la de A Coruña, y lo es por la aplicación de la ejecución forzosa del trámite de inspección incorporada para acelerar el control de los edificios más antiguos. Así, tras la notificación inicial de Urbanismo a los titulares de la propiedad, se concede un plazo de un año para redactar el informe técnico exigido. En el caso de que no se cumpla con el trámite legal, el gobierno local realiza un apercibimiento legal incoando la ejecución forzosa del análisis en un plazo de tiempo adicional no superior a los tres meses. Y en caso de que no efectúe tampoco la citada inspección, el Ayuntamiento añadiría una multa coercitiva por importe de mil euros, además de la apertura de un nuevo expediente. Otra observación es traer a la memoria lo sucedido hace años en Buenos Aires donde coincidieron una serie de derrumbes como el de Palma. Se comprobó que la información que tenían los bomberos no se correspondía con la realidad edificatoria. Los bomberos desconocen normalmente la estructura del edificio, localización de muros de carga, materiales tóxicos, etc. Y dicho esto volvemos a analizar en taller de trabajo el magnífico Decreto 189/2009, de 23 de octubre, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas y que puede servir de soporte en la redacción de mapas de riesgo edificatorio pues prevé que se delimiten los ámbitos de rehabilitación urbana con la finalidad de abordar actuaciones de rehabilitación de edificios de viviendas y mejora de su entorno.  El ámbito de rehabilitación urbana podrá referirse al delimitado por planeamiento urbanístico, o bien porque se trate de una zona que requiera de especial protección urbana en atención a sus condiciones sociales, patrimoniales, históricas, ambientales o a conjuntos o grupos de edificios de viviendas con necesidades específicas de rehabilitación por razones de interés social, patrimonial o arquitectónico, de conformidad con lo que, a tales efectos, se prevea en los Planes de Vivienda. Destaca los edificios que se encuentren en zonas degradadas con marcado interés social, que tengan un valor histórico significativo, urbanístico, arquitectónico, ambiental, o patrimonialmente reconocido, que concurran otras circunstancias de carácter social que aconsejen una actuación renovadora, que la mayoría de los edificios de su ámbito presenten importantes deficiencias de conservación. 

Tras el desastre, el Ayuntamiento de Palma elaborará un 'mapa de riesgos' para detectar aquellos edificios de la capital balear que estén en mal estado, con el fin de instar a sus propietarios a que solucionen las deficiencias para evitar otro derrumbe de un inmueble, tal como sucedió la madrugada del 26 de octubre en la calle Rodríguez Alda, lo que provocó la muerte de siete personas, entre ellas una menor de edad.

De esta forma, éste será el primer proyecto de la Comisión No Permanente del Consistorio, que se constituirá este mes de noviembre, con una vigencia inferior a un año y en la que participarán todos los grupos políticos, mientras que, a su vez, se creará una subcomisión técnica, formada por los técnicos municipales y representantes de los Colegios Profesionales de Arquitectos e Ingenieros.

De este modo, la Comisión No Permanente podrá solicitar información a la subcomisión, así como a expertos en materia de edificios o a las asociaciones vecinales que considere adecuadas, a las que podrá pedir informes sobre la situación en la que se encuentren los inmuebles.

Así lo han acordado la regidora de Urbanismo del Consistorio de Palma, Yolanda Garví, y los portavoces del PP, José Martínez; del PSIB, José Hila; del Bloc, Eberhard Grosske, y de UM, Cristina Cerdó, quienes mantuvieron una reunión para analizar cómo se articulará la citada Comisión No Permanente del Ayuntamiento, que se constituirá a propuesta de los 'populares'.

Garví destaca que todos los grupos aprobaron por unanimidad la constitución de este órgano, que deberá ser votado en el próximo Pleno del Ayuntamiento, y mediante el cual se establecerán los mecanismos e instrumentos que "ayuden a avanzar a los propietarios en el mantenimiento de las condiciones de sus edificios, con el fin de incrementar su seguridad".

La regidora destaca que el primer trabajo de esta Comisión será realizar un estudio técnico de la situación "real" de los inmuebles de Palma en todas las zonas de la ciudad, que estará concluido antes de un año, de forma que, a partir de este informe, el Consistorio aprobará un plan de actuación, del cual se derivarán recomendaciones a los propietarios de los edificios afectados o acciones informativas para concienciarles de la necesidad de que "los tengan en condiciones".

Respecto al edificio ubicado en la calle Socorro de Palma, que fue desalojado la semana pasada ante las deficiencias que presentaba, fuentes del Ayuntamiento informan de que el departamento de Urbanismo ha instado a sus propietarios a que tomen medidas urgentes, como apuntalar de forma inmediata el edificio y presentar un proyecto de derribo del mismo al Consistorio.

Minutos antes de la reunión que mantuvo Garví con los grupos municipales, la alcaldesa de Palma, Aina Calvo, ha sostenido que el objetivo del Ayuntamiento es acordar propuestas que ofrezcan "garantías y seguridad" a los ciudadanos respecto al estado de los edificios.

Así, ha dicho que éste es el principal objetivo que persigue la Comisión No Permanente, que nace con el propósito de "recoger las propuestas de todos los partidos, incluidas las del Partido Popular, con la voluntad de encontrar salidas conjuntas ante un problema que nos preocupa y nos ocupa a todos".

No obstante, la primera edil apunta que "somos conscientes de las limitaciones de nuestra capacidad de actuación municipal", si bien, aboga por buscar el acuerdo político, "en un espacio que se ha creado para sumar y no para sucumbir en polémicas estériles", porque de lo que se trata, ha insistido, "es de ofrecer garantías y seguridad a los ciudadanos. Nosotros les ofrecemos todas las que están en nuestras manos", sostuvo.

Calvo apunta que "precisamente, en la Comisión se pueden ampliar, mejorar y sumar" en relación a las "propuestas que como equipo de gobierno queremos trasladar a este órgano, en lugar de darlas a conocer públicamente, hasta llegar a un acuerdo. El canal tiene que ser ese, por lo que es importante que sigamos el curso de lo que entre todo hemos planteado", señala.

Por su parte, el PP propuso el martes que se modificara la ordenanza municipal de inspección de edificios para que "no vuelva a suceder una tragedia como la del lunes negro". Según explicó el portavoz 'popular', Julio Martínez, "no se trata de una comisión de investigación, ni para buscar culpables" del derrumbe mortal, sino que busca la respuesta a la pregunta "¿se podía haber evitado la tragedia?", o que se repita en el futuro. Para ello, se mostró partidario de introducir nuevos criterios en las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) que "no sean sólo la antigüedad", dijo.

ANTECEDENTES

28 de octubre de 2009  
EDIFICACIÓN. ¿QUÉ SE HA APRENDIDO DEL DERRUMBE DE MALLORCA? 
Valor añadido: edificación. ¿Qué se ha aprendido del derrumbe de Mallorca?. Guía práctica inmoley.com relacionada: inspección técnica de edificios, libro del edificio, edificación y obras, edificios en ruina y rehabilitación. Hay muchas lecturas técnicas de esta tragedia humana y desde esa perspectiva edificatoria deben ser analizadas en los talleres de trabajo relacionados. Un tema es el seguimiento de actuaciones municipales en caso de falta de mantenimiento en los edificios, en particular los expedientes de ruina. Las denuncias vecinales son fundamentales, pero eso no impide analizar, tanto el deber de conservación como el deber de vigilancia municipal. Y este tema enlaza con los plazos en las inspecciones técnicas de edificios, que en el caso de Palma de Mallorca ha resultado claramente insuficiente. Así las cosas, los talleres de trabajo deben analizar en el deber del propietario de conservar el edificio, el deber municipal de supervisar la seguridad edificatoria, aún cuando no hay denuncias, y la comprobación de posibles casos de sobreocupación de viviendas antiguas. Otras cuestiones más técnicas obedecen al tipo de construcción balear durante los 50 y el uso de arenisca y madera en construcciones de más de 3 plantas. Ya ha habido varios casos previos y los ayuntamientos baleares deben tomar medidas. En otro artículo de esta sección analizamos el reglamento de rehabilitación valenciano donde se apunta como gran precisión la vigilancia de estos aspectos técnicos. De momento, técnicos de Urbanismo, Servicios de Protección de la Edificación y de Infraestructuras recogieron  muestras y fotografías de cada una de las plantas del inmueble, materiales de construcción, así como del resto de las ruinas del edificio para poder aclarar las causas del derrumbamiento. Otro tema que se ha apuntado, aunque no parece ser el caso, es la sobrecarga de forjados con viviendas sobreocupadas y su efecto colateral en los muros de carga. Aunque no sea el caso, debe valorarse técnicamente y exigir responsabilidades de inspección a los ayuntamientos. En las grandes ciudades hay viviendas antiguas que pueden estar sometidas a sobrepeso en los forjados por ocupaciones inapropiadas, es decir excesos sobre la resistencia de peso por metro cuadrado.   

El Juzgado de Palma abrió  diligencias previas para esclarecer las causas del derrumbe de un edificio en la madrugada del pasado lunes en Palma de Mallorca dejando siete víctimas mortales. 

La magistrada está a la espera del resultado de las primeras investigaciones sobre las causas del derrumbe y los eventuales antecedentes sobre el estado de la finca. El regidor de Seguridad Ciudadana, Antonio Donaire, explicó que Bomberos, técnicos de Urbanismo, Servicios de Protección de la Edificación y de Infraestructuras recogieron  muestras y fotografías de cada una de las plantas del inmueble, materiales de construcción, así como del resto de las ruinas del edificio para poder aclarar las causas del derrumbamiento. 

EN DETALLE 

El Ayuntamiento de Palma confirmó  que el edificio derrumbado esta madrugada en la calle Rodríguez Arias de la capital balear tenía 50 años de antigüedad, al haber sido levantado en 1959, una edad "muy prudente" para la vida útil de un inmueble. 

   Así lo señaló en rueda de prensa la regidora de Urbanismo, Yolanda Garví, quien remarcó que el edificio no estaba obligado a pasar la Inspección Técnica de Edificación (ITE) porque no le correspondía por antigüedad, de modo que, según dijo, habría sido un "hecho extraordinario" su demolición. 

   Garví, que compareció en el lugar donde se ha producido la tragedia, junto al concejal de Infraestructuras, Francisco Donate, indicó que el registro municipal del Consistorio no ha recibido ninguna denuncia previa sobre el estado del edificio siniestrado, ni ningún expediente de infracción o protección del mismo. 

    Al respecto, precisó que los últimos expedientes relativos al inmueble derrumbado corresponden al año 2003 y hacen referencia a la reforma de la cocina y coladura del segundo piso, por lo que, según la responsable de Urbanismo municipal, no había nada que hiciera sospechar que su estructura estuviera en peligro. 

   En este sentido, Garví añadió que los dos propietarios de la planta baja y primer piso del edificio en cuestión, que son aparejadores, no habían observado "nada extraño ni anomalía que les hicieran prever este triste acontecimiento". 

LOS ARQUITECTOS 

El presidente del Colegio de Arquitectos de Palma, Luis Corral, remarcó  que el mantenimiento de los edificios y la obligación de conservarlos en buen estado corresponde exclusivamente a los propietarios del inmueble. 

De esta forma, todo apunta a que el derrumbe de un edificio esta madrugada en Palma, provocado la muerte de al menos siete personas, se deba a una “grave dejadez” en el mantenimiento del mismo, después de que los vecinos aseguraran, tras el siniestro, que en el inmueble había grietas como puños y que se encontraba en muy mal estado. 

En declaraciones a Europa Press, Corral subrayó que si el Ayuntamiento no tenía constancia de ninguna denuncia sobre el estado deficiente del edificio, el ámbito de actuación que corresponde a la administración “es limitado”, puesto que “el deber de mantener en condiciones de salubridad el inmueble es de los propietarios”, insistió. 

En este sentido, la Inspección Técnica de Edificación (ITE) que deben pasar todos los edificios de una cierta antigüedad no debía realizarse en este inmueble hasta el año 2014, según la normativa. Por tanto, todo apunta a que, según la legalidad vigente, el edificio no tenía pendiente ninguna inspección. Aun así, Corral remarcó que la ITE es una “inspección ocular” con la que los técnicos deben detectar deficiencias superficiales o que puedan “afectar a terceros”. 

La Inspección Técnica de Edificios detecta desperfectos que se observan en una “inspección ocular” y, por tanto, pretende evitar la caída de una persiana, una teja, un balcón o una barandilla que, debido a su estado deficiente, “pueden provocar daños a los viandantes”, detalló Corral, remarcando que si la estructura estaba en mal estado o había riesgo de derrumbe, “correspondía detectarlo al propietario”.  

“Es un absurdo espectacular no preocuparse por el mantenimiento de un edifico”, subrayó el presidente de los Arquitectos de Baleares, quien señaló, asimismo, que si el inmueble se encontraba en un pésimo estado, afectado por grietas de gran calibre, los vecinos debían haberlo notificado al dueño, y en todo caso, si éste no actúa, denunciarlo al ayuntamiento o en los juzgados. 

El Consistorio asegura, sin embargo, que no consta ninguna denuncia ni expediente de infracción, “ni ningún dato que hiciera presagiar el derrumbe”. Los vecinos por su parte aseguran que en la finca había grietas en las que cabía un pie y que caían “constantemente trozos” (del edificio) a la vía pública. 

Por otra parte, respecto al método de sujeción utilizado en la construcción del edificio, en el que se emplearon muros de carga, Corral aseguró que se trata de un sistema “fiable” pero “con limitaciones”, puesto que “no conviene que soporte más de tres o cuatro pisos”. El edificio siniestrado tenía tres plantas, por lo que según el arquitecto a primera vista el uso de este sistema no tiene por qué haber precipitado el desplome. 

CONSTRUIDO CON MARÉS 

Asimismo, el edificio fue construido con marés, un material poroso muy utilizado en Mallorca. En la misma línea, Corral recalcó que “muchos edificios de las islas están construidos con marés y sería completamente falso afirmar que no es un buen material”. Por tanto, según concluyó, “todo apunta a que un pésimo o nulo mantenimiento del edificio han sido las causas del derrumbe”, que aún están por determinar. 

Por otro lado, Corral explicó que el hecho desgraciado de que el derrumbe haya dejado a varias personas atrapadas la prioridad inmediata pasa por recuperar a las víctimas, lo que lleva al personal que trabaja en las labores de rescate a actuar en la zona con la máxima celeridad. Ello, pese a ser prioritario, “va en detrimento del trabajo que corresponderá hacer a los peritos y expertos para determinar las causas del desplome”, explicó.  

Para explicar las causas del derrumbe habrá que tener en cuenta, además, si en el inmueble se realizó en algún momento alguna obra que pudiera haber afectado a la estructura del edificio. En este aspecto, Corral explicó que en los archivos del Colegio figura una solicitud de permiso para realizar una obra en 1988, que “incidía directamente sobre el muro de carga del edificio”. 

Pese a que el Colegio visó la obra, “el proyecto no tuvo continuidad”. No hay, según Corral, “constancia legal de actuación directa sobre el edificio”. 

LA ITE 

El arquitecto Pedro Salvador Morell y el presidente del Colegio de Administradores de Fincas, Pedro Mayol, advirtieron hace un año al Ayuntamiento de Palma presidido por la socialista Aina Calvo del error y riesgo que cometía aplazando el calendario fijado para pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). 

Según sus datos los edificios con más patologías que hay en la capital balear son los que tienen una edad de entre 25 y 50 años. Entre ellos estaría el hundido, por causas aún desconocidas, en la madrugada del pasado lunes dejando un saldo de 7 muertos y dos heridos. Un suceso por el que el Juzgado de Instrucción número 1 de Palma ha abierto diligencias previas a la espera del resultado de las primeras investigaciones sobre las causas del derrumbe y los eventuales antecedentes sobre el estado de la finca. En la tarde de  concluyeron gran parte de las tareas de demolición del resto del inmueble que quedó en pie. Un edificio construido en 1959 y que debería pasar la ITE este año según el texto aprobado la pasada legislatura por el gobierno del PP. 

Tras modificarse la ordenanza el pasado año, el plazo de inspección se postergó a 2014. Fue en el pleno de julio de 2008 que aprobó el cambio en la norma a propuesta de la concejala de Urbanismo, Yolanda Garví, cuando el arquitecto Pedro Salvador Morell afirmó que en Palma "las construcciones que sufren las patologías más importantes son más las de mediados de los años 50, 60 y 70 que las anteriores al año 40", según recoge el acta de la sesión. 

En su intervención el arquitecto que había realizado en 2008 doscientas inspecciones a otros tantos edificios — la ordenanza estaba en vigor desde 2004 — dijo no comprender "cómo se puede redactar una exposición de motivos donde se justifica la necesidad de modificar la ordenanza para evitar riesgos para personas y bienes, si después se alargan los plazos hasta el 2017". Según la normativa antes vigente todos los inmuebles de más de 25 años de antigüedad tenían que haber pasado la inspección a final de 2009. 
 

24 de agosto de 2009  
EDIFICACIÓN. URBANISMO, GALICIA.  INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE), REHABILITACIÓN FORZOSA DE EDIFICIOS 
Valor añadido: Edificación. Urbanismo, Galicia. Inspección técnica de edificios (ITE). Rehabilitación forzosa de viviendas o edificios. Guía práctica inmoley.com relacionada: Inspección técnica de edificios (ITE), ruina y rehabilitación, urbanismo de Galicia. La Concejalía de Urbanismo de A Coruña en los últimos tres años la ejecución forzosa de las inspecciones en edificios antiguos de la Ciudad Vieja y la Pescadería con el fin de evitar siniestros en las estructuras más antiguas del casco histórico. La ITE (Inspección Técnica de Edificios) de A Coruña ha inspeccionado el estado real de más de 1350 inmuebles de al menos cuarenta años de antigüedad con un completo estudio estructural que garantiza su estabilidad o que marca los puntos sobre los que es necesario intervenir para evitar desplomes o caída de incidencias. La aplicación de la ejecución forzosa del trámite de inspección es una novedad incorporada este año por el Ayuntamiento para acelerar el control de los edificios más antiguos. Así, tras la notificación inicial de Urbanismo a los titulares de la propiedad, se concede un plazo de un año para redactar el informe técnico exigido. En el caso de que no se cumpla con el trámite legal, el gobierno local realiza un apercibimiento legal incoando la ejecución forzosa del análisis en un plazo de tiempo adicional no superior a los tres meses. Y en caso de que no efectúe tampoco la citada inspección, el Ayuntamiento añadiría una multa coercitiva por importe de mil euros, además de la apertura de un nuevo expediente. «Hasta el momento, no ha sido necesario sancionar a ningún vecino, por cuanto la práctica totalidad de los propietarios de inmuebles sometidos al plan de control ha respondido positivamente a la segunda notificación», informaron las fuentes municipales consultadas. 

La normativa entró en vigor en el año 2003, aunque el Ayuntamiento ha intensificado su aplicación en los últimos tres años, en los que ha iniciado un total de 1.350 expedientes. De ellos, se han archivado 505 y se han resuelto favorablemente 550, mientras que se encuentran en fase de trámite otros 132, a los que se les está pidiendo algún tipo de información complementaria a la aportada ante las dependencias de Urbanismo. 

Por el contrario, los técnicos municipales han informado desfavorablemente un total de 120 casos, lo que supone rechazar uno de cada seis expedientes analizados. En esos casos, el Ayuntamiento realiza un recuento de las deficiencias detectadas y lo remite a la propiedad del inmueble, que está obligada legalmente a reparar todos los desperfectos apreciados en el acta levantada durante el análisis de la ITE. 

Esos expedientes están siendo tramitados en estos momentos tanto por la sección de Ruinas, que es la que se encarga del expediente cuando se presenta el proyecto definitivo, o por la de Licencias, responsable de analizar todos aquellos casos en los que las obras propuestas por los propietarios exceden de las recomendadas por los aparejadores y arquitectos responsables del estudio de las deficiencias del inmueble analizado con anterioridad por los técnicos responsables de la inspección. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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