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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI. OBRAS ANÁLOGAS A EFECTOS DEL CONCEPTO DE REHABILITACIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.
Valor añadido: reforma fiscal de las SOCIMI. Obras análogas a efectos del concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Guía práctica inmoley.com relacionada: Ruina y rehabilitación. Fiscalidad inmobiliaria. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI).  DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Alcance del término obras análogas a efectos del concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
El Gobierno aprobará, antes de que finalice el ejercicio, una norma reglamentaria, previo acuerdo con las Comunidades Autónomas, que precise el alcance del término obras análogas a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 20.uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación del referido tributo. Antecedentes: Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica. Artículo 5. Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Las obras realizadas en un edificio se considerarán rehabilitación cuando su coste supere el 25 por 100 del precio de adquisición del inmueble, sin incluir, como hasta ahora, el precio del suelo. De este modo, un mayor número de obras se podrá beneficiar de una fiscalidad más beneficiosa, ya que podrán recuperar el IVA soportado, y se estimulará la actividad en el sector de la construcción.

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI). 
 

• DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Alcance del término obras análogas a efectos del concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
• El Gobierno aprobará, antes de que finalice el ejercicio, una norma reglamentaria, previo acuerdo con las Comunidades Autónomas, que precise el alcance del término obras análogas a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 20.uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación del referido tributo.

ANTECEDENTES

Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica.

Artículo 5. Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Las obras realizadas en un edificio se considerarán rehabilitación cuando su coste supere el 25 por 100 del precio de adquisición del inmueble, sin incluir, como hasta ahora, el precio del suelo. De este modo, un mayor número de obras se podrá beneficiar de una fiscalidad más beneficiosa, ya que podrán recuperar el IVA soportado, y se estimulará la actividad en el sector de la construcción.

REAL DECRETO-LEY 2/2008, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS DE IMPULSO A LA ACTIVIDAD ECONÓMICA.  

Se modifica el ordinal 22 del artículo 20.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, que queda redactado en los siguientes términos:

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto principal la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 7, número 1 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención no se extiende:

A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

Artículo 6. Modificación de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias.

Se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias:

Uno. Se modifica el artículo 10.1.22, que queda redactado en los siguientes términos:

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada la construcción o rehabilitación.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 9, apartado 1, de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este apartado.

La exención no se extiende:

A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente.

A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

Dos. Se modifica el artículo 27.1.1.f, que queda redactado en los siguientes términos:

Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la construcción y rehabilitación de las viviendas calificadas administrativamente como protección oficial de régimen especial, así como la construcción o rehabilitación de obras de equipamiento comunitario. A los efectos de esta Ley, se considerarán de rehabilitación las actuaciones dirigidas a la reconstrucción mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

A los efectos de este párrafo y del anterior, se entenderá por equipamiento comunitario aquel que consiste en:

Los edificios de carácter demanial.

Las infraestructuras públicas de agua, telecomunicación, ferroviarias, energía eléctrica, alcantarillado, parques, jardines y superficies viales en zonas urbanas.

No se incluyen, en ningún caso, las obras de conservación, mantenimiento, reformas, rehabilitación, ampliación o mejora de dichas infraestructuras.

Las potabilizadoras, desalinizadoras y depuradoras de titularidad pública.

REAL DECRETO-LEY 2/2008, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS DE IMPULSO A LA ACTIVIDAD ECONÓMICA.  

Artículo 1. Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:

Uno. Con efectos desde 1 de enero de 2008, se modifica el artículo 79, que queda redactado en los siguientes términos:

Artículo 79. Cuota diferencial.

La cuota diferencial será el resultado de minorar la cuota líquida total del impuesto, que será la suma de las cuotas líquidas, estatal y autonómica, en los siguientes importes:

La deducción por doble imposición internacional prevista en el artículo 80 de esta Ley.

La deducción por obtención de rendimientos del trabajo o de actividades económicas prevista en el artículo 80 bis de esta Ley.

Las deducciones a que se refieren el artículo 91.8 y el artículo 92.4 de esta Ley.

Cuando el contribuyente adquiera su condición por cambio de residencia, las retenciones e ingresos a cuenta a que se refiere el apartado 8 del artículo 99 de esta Ley, así como las cuotas satisfechas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y devengadas durante el período impositivo en que se produzca el cambio de residencia.

Las retenciones a que se refiere el apartado 11 del artículo 99 de esta Ley.

Las retenciones, los ingresos a cuenta y los pagos fraccionados previstos en esta Ley y en sus normas reglamentarias de desarrollo.

Dos. Con efectos desde 1 de enero de 2008, se añade un artículo 80 bis con el siguiente contenido:

Artículo 80 bis. Deducción por obtención de rendimientos del trabajo o de actividades económicas.

1. Los contribuyentes que obtengan rendimientos del trabajo o rendimientos de actividades económicas se deducirán 400 euros anuales.

2. El importe de la deducción prevista en este artículo no podrá exceder del resultante de aplicar el tipo medio de gravamen a la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas minorados, respectivamente, por las reducciones establecidas en los artículos 20 y, en su caso, 32 de esta Ley.

A estos efectos, no se computarán los rendimientos del trabajo o de actividades económicas obtenidos en el extranjero en la medida en que por aplicación de la deducción prevista en el artículo 80 de esta Ley no hayan tributado efectivamente en el Impuesto.

Se entenderá por tipo medio de gravamen el resultante de sumar los tipos medios de gravamen a que se refieren el apartado 2 del artículo 63 y el apartado 2 del artículo 74 de esta Ley.

Tres. Se modifica el apartado 1 del artículo 101, que queda redactado en los siguientes términos:

1. Las retenciones e ingresos a cuenta sobre los rendimientos del trabajo derivados de relaciones laborales o estatutarias y de pensiones y haberes pasivos se fijarán reglamentariamente, tomando como referencia el importe que resultaría de aplicar las tarifas a la base de la retención o ingreso a cuenta.

Para determinar el porcentaje de retención o ingreso a cuenta se podrán tener en consideración las circunstancias personales y familiares y, en su caso, las rentas del cónyuge y las reducciones y deducciones, así como las retribuciones variables previsibles, en los términos que reglamentariamente se establezcan.

A estos efectos, se presumirán retribuciones variables previsibles, como mínimo, las obtenidas en el año anterior, salvo que concurran circunstancias que permitan acreditar de manera objetiva un importe inferior.

Reglamentariamente podrá establecerse que el porcentaje de retención o ingreso a cuenta se exprese en números enteros, con redondeo al más próximo.

Artículo 2. Determinación de los pagos fraccionados a cuenta de la liquidación de los períodos impositivos iniciados dentro de 2008.

1. Con efectos exclusivos para los pagos fraccionados que se realicen a cuenta de la liquidación correspondiente a los períodos impositivos que se inicien durante el año 2008, los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, así como los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español, podrán optar por cualquiera de las alternativas siguientes:

Aplicar la modalidad prevista en el apartado 2 del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.

Aplicar la modalidad prevista en el apartado 3 del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, sin que, en la determinación de su importe, se tengan en cuenta los efectos fiscales derivados de los ajustes contables cuya contrapartida sea una cuenta de reservas, consecuencia de la primera aplicación del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, o del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas, aprobado por el Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.

La alternativa por la que se opte será aplicable a todos los pagos fraccionados que deban realizarse a cuenta de la liquidación de los referidos períodos impositivos, que se ejercitará con la presentación de la autoliquidación correspondiente a dichos pagos, cualquiera que sea la modalidad que fuese aplicable al sujeto pasivo.

2. Con efectos exclusivos para el período impositivo 2008, los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 7 del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, estuviesen obligados a efectuar pagos fraccionados, determinarán su importe sin tener en cuenta los efectos fiscales derivados de los ajustes contables cuya contrapartida sea una cuenta de reservas, consecuencia de la primera aplicación del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, o del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas, aprobado por el Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.

Artículo 3. Plazo para efectuar el pago fraccionado del mes de abril de 2008.

1. Tratándose de sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, así como de contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español, el plazo para la presentación e ingreso del pago fraccionado correspondiente al mes de abril de 2008 finalizará el 5 de mayo de 2008.

2. Tratándose de contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que determinen el rendimiento neto de su actividad económica con arreglo al método de estimación directa, en cualquiera de sus dos modalidades, el plazo para la presentación e ingreso del pago fraccionado correspondiente al primer trimestre de 2008 finalizará el 5 de mayo de 2008.

Artículo 4. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.

Se modifica el apartado 2 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, que queda redactado en los siguientes términos:

2. En ningún caso será de aplicación lo dispuesto en las letras c, i y j del apartado anterior a los rendimientos y ganancias patrimoniales obtenidos a través de los países o territorios que tengan la consideración de paraíso fiscal.

Tampoco será de aplicación lo previsto en la letra h del apartado anterior cuando la sociedad matriz tenga su residencia fiscal, o el establecimiento permanente esté situado, en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.

Artículo 5. Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Se modifica el ordinal 22 del artículo 20.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, que queda redactado en los siguientes términos:

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto principal la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 7, número 1 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención no se extiende:

A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

Artículo 6. Modificación de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias.

Se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias:

Uno. Se modifica el artículo 10.1.22, que queda redactado en los siguientes términos:

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada la construcción o rehabilitación.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 9, apartado 1, de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este apartado.

La exención no se extiende:

A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente.

A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

Dos. Se modifica el artículo 27.1.1.f, que queda redactado en los siguientes términos:

Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la construcción y rehabilitación de las viviendas calificadas administrativamente como protección oficial de régimen especial, así como la construcción o rehabilitación de obras de equipamiento comunitario. A los efectos de esta Ley, se considerarán de rehabilitación las actuaciones dirigidas a la reconstrucción mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

A los efectos de este párrafo y del anterior, se entenderá por equipamiento comunitario aquel que consiste en:

Los edificios de carácter demanial.

Las infraestructuras públicas de agua, telecomunicación, ferroviarias, energía eléctrica, alcantarillado, parques, jardines y superficies viales en zonas urbanas.

No se incluyen, en ningún caso, las obras de conservación, mantenimiento, reformas, rehabilitación, ampliación o mejora de dichas infraestructuras.

Las potabilizadoras, desalinizadoras y depuradoras de titularidad pública.

RÉGIMEN ANTERIOR. (art. 20.Uno.22 LIVA y art. 8.2 RIVA)

1. Concepto de rehabilitación

Planteamiento.  Una confusión importante se genera en la práctica cuando nos en-contramos ante una Licencia Municipal que habla de rehabilitación. Amparándose en ella, algunos vendedores pretender acoger las ventas ulteriores, sin más, al IVA. No es así. Dependerá del alcance de la rehabilitación: la mera reforma o reacondicionamiento de la vivienda (rehabilitación funcional) no es fiscalmente rehabilitación; la venta ulterior no queda sujeta a IVA por ser segunda transmisión. Sólo es rehabilitación fiscal la «estructural».

A efectos de aplicación del IVA, se atiende no a la rehabilitación funcional, sino solamente a la «rehabilitación estructural, siendo ésta la que tiene por objeto la consolidación o tratamiento estructural de la edificación (estructura, fachadas, cubiertas u otros elementos estructurales análogos), de manera que las operaciones de reacondicionamiento, mejora o reforma de la vivienda, por elevado que sea el importe de su coste, no tendrán carácter de «rehabilitación» a efectos del IVA.

Criterio de la Administración Tributaria: Resolución de la DGT de 5 de marzo de 1997 y en sus consultas de 21 de mayo de 1999 y de 21 de abril de 2004.
 
 

2. Partidas que integran la rehabilitación.

Planteamiento.  Resuelta la confusión anterior, no debemos caer en otra. Lo básico es decidir si ha habido o no rehabilitación estructural o sólo funcional, Si ha sido estruc-tural, entonces todos los gastos (incluso las partidas de rehabilitación funcional) se tienen en cuenta para el cómputo del 25 por 100 que permite someter la operación a IVA.

Cuando con la rehabilitación estructural se realicen trabajos de rehabilita¬ción funcional (carpintería, albañilería, fontanería y análogos) necesarios para completar la rehabilitación del inmueble, siempre que el objeto de las obras sea el tratamiento o consolidación de elementos estructurales, se cuantificarán todas las obras (las de estructura y las complementarias funcionales).

Criterio de la Administración Tributaría: Resolución del TEAC de 16 de enero de 1997,

3. Adquisición de una nave para su rehabilitación

Planteamiento.  No es lo mismo acogerse a IVA por ser primera transmisión que a través de la renuncia a la exención en tina segunda transmisión. ¿Por qué? Porque numerosas Comunidades Autónomas que no reciben la recaudación del IVA (que va al Estado) penalizan tales renuncias aplicando un tipo de AJD agravado (por ejemplo, el AJD en la primera transmisión sujeta a IVA es el 1 por 100 y en las segundas acogi¬das a IVA por renuncia, es del 1, 5 por 100). (Los tipos impositivos expuestos corres¬ponden a la Comunidad Catalana)

Si la entrega es una segunda o ulterior transmisión de la edificación una vez terminada la construcción, la venta estaría sujeta y exenta de IVA, siendo posible la renuncia a la exención, si concurren los requisitos previstos en la rionria. Si la nave industrial que se transmite estuviera destinada a su inmediata rehabilitación por el adquirente y se cumplieran los requisitos reglamentarios, la venta estaría sujeta y no exenta del IVA.

Criterio de la Administración Tributaria: Resolución de la DGT de 24 de fe¬brero de 1999 y consulta de 10 de diciembre de 2003.

4. Adquisición de vivienda. Segunda entrega y concepto de rehabilitación

Planteamiento.  La Ley del IVA nos señala que «También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las es¬tructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su reha¬bilitación». Por tanto, sí es rehabilitación estructural, es venta sujeta a IVA. En otro caso, no.

Se adquiere una vivienda de un empresario con destino a vivienda que no ¬fue promotor de la construcción o rehabilitación de la misma. Inmediata¬mente y con posterioridad a la entrega se encarga la realización de obras de rehabilitación funcional de la vivienda. La transmisión de la vivienda por quien no fue promotor es una segunda entrega y estará sujeta y exenta del IVA y sujeta a ITP. No estaría exenta si el adquirente realizara su inmediata rehabilitación estructural. En el caso de que la rehabilitación sea funcional: pintura, enchufes, luces, lámparas, cocina, chimenea, puertas, etc. al no ser elementos estructurales de la edificación, sino mejoras o reparaciones, comporta sólo la ejecución de obra posterior e independiente de la entrega y constituye una prestación de servicios gravada por el IVA. Hay, pues, dos operaciones diferentes y sucesivas: la entrega de la vivienda sujeta a IVA pero exenta y sujeta al ITP, y su posterior reparación, mejora y adecuación que tributa por IVA.

Criterio de la Administración Tributaría: Resolución de la DGT de 12 de julio de 1999 y consulta de 25 de febrero de 2003 (compra de viviendas usadas para su reforma y posterior venta).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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