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EDIFICACIÓN, CASTILLA LEÓN. EL LIBRO DEL EDIFICIO EN CASTILLA LEÓN. 
Valor añadido: Edificación, Castilla León. El Libro del Edificio en Castilla León. Guía práctica inmoley.com relacionada: Libro del Edificio. La Ley de derecho a la vivienda de Castilla y León, cuyo proyecto se aprobará próximamente por el Consejo de Gobierno, reforzará los derechos de arrendatarios y compradores, especialmente, de viviendas protegidas y garantizará la calidad de las construcciones nuevas mediante la creación del Libro del Edificio y las inspecciones técnicas. Esta iniciativa de la Consejería de Fomento, que verá la luz este mandato, acabará con la multiplicidad de normas existentes, según recoge el anteproyecto que se analiza en el seno de la Mesa del Diálogo Social. Se regula de forma pormenorizada el Libro del Edificio que se configura como una gran herramienta técnica para un adecuado mantenimiento y conservación de los edificios de viviendas, pero también como una gran herramienta jurídica para hacer valer los derechos de los usuarios finales de los mismos, al recoger las distintas obligaciones que pesan sobre los distintos agentes del proceso edificatorio, siendo de gran trascendencia para conocer la génesis del edificio y del proceso constructivo. Por último, se regula la Inspección Técnica de los Edificios considerando que debe ser esta Ley la que regule y ponga las bases para un desarrollo reglamentario posterior. La Inspección Técnica de los Edificios se configura como el instrumento que permitirá mantener en perfectas condiciones de uso y habitabilidad de los distintos edificios, con independencia de la edad de los mismos. El resultado de las inspecciones se incorporará en el Libro del Edificio, garantizando, de esta manera, su continua actualización. Ley de Vivienda garantizará la calidad con la creación del Libro del Edificio y las inspecciones técnicas. La norma, que la Junta aprobará próximamente, reforzará los derechos de arrendatarios y compradores, definirá el régimen de vivienda protegida y perfilará un tipo de VPO rural. Este artículo analiza la ley e incluye el texto completo del anteproyecto.

La Ley de Derecho a la Vivienda de Castilla y León, cuyo proyecto será aprobado próximamente por el Consejo de Gobierno, garantizará la calidad de las construcciones nuevas mediante la creación del Libro del Edificio y las inspecciones técnicas, y reforzará los derechos de arrendatarios y compradores, especialmente, de viviendas protegidas. Esta iniciativa de la Consejería de Fomento, que verá la luz este mandato, acabará con la multiplicidad de normas existentes, según recoge el anteproyecto que se analiza en el seno de la Mesa del Diálogo Social. 

En un sentido amplio, se marca como objetivo prioritario que el acceso a la vivienda no obligue a los ciudadanos a dedicar más de una tercera parte de sus ingresos, mientras que se definen como colectivos de especial protección las familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad, mayores de 65 años, víctimas de la violencia de género y el terrorismo y los emigrantes retornados o residentes en el exterior, así como los colectivos en riesgo de exclusión. 

Además, la ley pretende asentar los pilares con los que construir un mercado inmobiliario «transparente y ágil», para que, por un lado los promotores conozcan de antemano las reglas del juego y los distintos plazos para promover sus viviendas y, por otro, los propios compradores o arrendatarios conozcan sus derechos y estén lo más informados posible y así puedan decidir de forma correcta si quieren comprar o alquilar. 
El texto diseñado por Fomento dedica, así, un gran número de páginas a la defensa de la calidad de las viviendas. Su articulado establece que el Libro del Edificio recogerá información técnica y jurídica y especificará su ubicación, las fechas de la licencia de obras, de inicio y fin de la obra, de primera ocupación o de la presentación de la solicitud y la de calificación definitiva. También incluirá instrucciones de uso y mantenimiento. Por su parte, los propietarios tendrán la obligación de registrar las obras de reforma o rehabilitación que acometan. 

También, el resultado de las inspecciones se incorporará en el Libro del Edificio, garantizando, de esta manera, su continua actualización. Los promotores deberán entregarlo al primer adquirente y, en posteriores transmisiones, el libro deberá pasar al nuevo propietario. En caso de una comunidad, tendrá que entregarse el libro a su presidente e informar de su existencia al resto de propietarios. 

En el plazo de un año desde la fecha de entrada en vigor de esta ley, la Junta deberá aprobar el decreto por el que se regulan las normas de calidad y diseño de las viviendas protegidas. 

Información. Respecto a la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas, el texto considera necesario que los promotores o los propietarios faciliten información e incluso les exige un «plus de información» en el caso de que la vivienda sea de protección pública para conocer el precio máximo de venta, los derechos y prerrogativas de la administración o el conjunto de limitaciones y prohibiciones, aspectos todos ellos que quedarán recogidos en un contrato de reserva. 

En cuanto a las cantidades anticipadas para la compra de viviendas, el texto indica que el promotor sólo podrá percibir de los adquirentes como máximo el 20 por ciento del precio total de la vivienda. No obstante, este porcentaje podrá ser mayor, sin que pueda superarse el 40%, cuando lo autorice el órgano competente. 

En cuanto a los incentivos al arrendamiento, el propietario puede ceder una vivienda a la Administración durante cinco años y beneficiarse de seguros contra posibles impagos o desperfectos. Mientras, el arrendatario obtiene la garantía de la propia Administración de que la vivienda está en perfectas condiciones de uso.     

EN DETALLE

La Ley de derecho a la vivienda de Castilla y León, cuyo proyecto se aprobará próximamente por el Consejo de Gobierno, reforzará los derechos de arrendatarios y compradores, especialmente, de viviendas protegidas y garantizará la calidad de las construcciones nuevas mediante la creación del Libro del Edificio y las inspecciones técnicas. Esta iniciativa de la Consejería de Fomento, que verá la luz este mandato, acabará con la multiplicidad de normas existentes, según recoge el anteproyecto que se analiza en el seno de la Mesa del Diálogo Social.

En ese sentido, se marca como objetivo prioritario que el acceso a la vivienda no obligue a los ciudadanos a dedicar más de una tercera parte de sus ingresos. Los colectivos de especial protección serán las familias numerosas, los jóvenes, las personas con discapacidad, los mayores de 65 años, las víctimas de la violencia de género y el terrorismo, los emigrantes retornados o residentes en el exterior así como aquellos colectivos en riesgo de exclusión.

Además, la Ley pretende asentar los pilares con los que construir un mercado inmobiliario "transparente y ágil", para que, por un lado los promotores conozcan de antemano las reglas del juego y los distintos plazos para promover sus viviendas y, por otro, para que los propios compradores o arrendatarios conozcan sus derechos y estén lo más informados posible y así puedan decidir de forma correcta si quieren comprar o alquilar una vivienda.

Calidad

Por ello, el texto diseñado por Fomento dedica un gran número de páginas a la defensa de la calidad de las viviendas. Su articulado –agrupado en ocho títulos, siete regulaciones adicionales, cinco transitorias y dos finales- establece que el Libro del Edificio recogerá información técnica y jurídica y especificará su ubicación, las fechas de la licencia de obras, de inicio y fin de la obra, de primera ocupación o de la presentación de la solicitud y la de calificación definitiva. También incluirá instrucciones de uso y mantenimiento. Los propietarios tendrán la obligación de registrar las obras de reforma o rehabilitación que acometan.

Igualdad

Otro de los retos a los que se enfrenta esta norma es garantizar la igualdad de los ciudadanos para acceder a las viviendas sujetas al régimen de protección. Para ello, otorga carácter legal al Registro Público de Demandantes de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad. El texto distingue entre titulares y destinatarios o usuarios y regula de forma clara cuáles son los requisitos para poder acceder a este tipo de viviendas, distintos de los necesarios para acceder a la financiación de éstas. Las Comisiones Territoriales de Vivienda en las distintas provincias también intervendrán en los procesos de selección de adquirentes y arrendatarios de viviendas de protección pública.

Adquirentes y arrendatarios

Respecto a la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas, el texto considera necesario que los promotores o los propietarios de las viviendas faciliten información a los compradores o arrendatarios. En todo caso, exige un "plus de información" en el caso de que la vivienda sea de protección pública para conocer el precio máximo de venta, los derechos y prerrogativas de la administración o el conjunto de limitaciones y prohibiciones. Todas estas condiciones deberán –según el figura en el borrador- estar reguladas en un contrato de reserva, que debe especificar el plazo dentro del cual deberá formalizarse la compraventa.

En cuanto a las cantidades anticipadas para la construcción de viviendas, el texto indica que el promotor sólo podrá percibir de los adquirentes como máximo el 20 por ciento del precio total de la vivienda. No obstante, este porcentaje podrá ser mayor, sin que pueda superarse el 40 por ciento, cuando lo autorice el órgano competente para dictar la calificación provisional de las viviendas. Las cantidades entregadas serán garantizadas mediante aval concedido por una entidad financiera o por seguro de caución. También, obliga a entregar al adquirente el dos por ciento de aquellos materiales, que en caso de rotura o deterioro, puedan ser fácilmente sustituidos por el propietario de la vivienda.

Para los arrendatarios, considera obligatorio la firma de un contrato y la entrega de una fianza, que deberá depositarse en las oficinas de la administración autonómica, en las cámaras de la Propiedad Urbana o en una empresa autorizada. La devolución deberá producirse en el plazo de un mes desde que la fecha de solicitud.

El texto enumera los incentivos tanto para arrendadores como para arrendatarios. Contempla entre otros la cesión de la vivienda por su propietario a la administración durante al menos cinco años. A cambio, los propietarios podrán beneficiarse de la contratación de seguros contra posibles impagos o desperfectos. Los arrendatarios también podrán suscribir un seguro “multirriesgo” del hogar y la administración les garantizará que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de uso y habitabilidad.

Planes municipales

El nuevo Plan de Vivienda de Castilla y León se considera el instrumento estratégico para el desarrollo e implementación de la norma. El texto da protagonismo a las entidades locales en materia de vivienda así propone dotar de los planes a los municipios de más de 20.000 habitantes y prevé la posibilidad crear otros de ámbito supramunicipal para aquellos que no alcancen los 20.000 habitantes.

El borrador de la Ley de derecho a la vivienda de Castilla y León defiende una arquitectura bioclimática que tenga en cuenta el clima, tan variado en el territorio de Castilla y León, y las condiciones del entorno, con el fin de conseguir un confort térmico interior. Así propone el uso de materiales autóctonos con propiedades térmicas, aprovechar el abrigo del suelo u orientar adecuadamente los ventanales.

TEXTO COMPLETO DEL PROYECTO
 

ANTECEDENTES

EDIFICACIÓN, CASTILLA LEÓN, LIBRO DEL EDIFICIO
Valor añadido: Edificación, Castilla León, Libro del Edificio. Curso inmoley.com relacionado: Libro del Edificio. Novedad Ley Vivienda. El Libro del Edificio, con los datos del inmueble y que se entregará a los adquirentes, es una de las novedades de la próxima Ley de Vivienda de Castilla y León, cuyo anteproyecto se espera que esté listo en julio para ser elevado al Consejo del Diálogo Social, antes de continuar con su tramitación. Se desarrollará el Libro del Edificio, que recogerá los datos técnicos y jurídicos del edificio que se entregará a los adquirentes y que facilitará el mejor ejercicio de sus derechos, derechos de los usuarios pero también las obligaciones de los agentes intervinientes. El Libro deberá ser depositado por el promotor ante el correspondiente notario. Asimismo, se configurará a la Inspección Técnica de los Edificios como instrumento que permitirá mantenerlos en perfectas condiciones de uso y habitabilidad. Se regulará de forma exhaustiva el régimen legal de protección pública y se dará rango legal al Registro Público de demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León.

Tal y como  anunció el presidente de la Junta, Juan Vicente Herrera, en el debate del estado de la Comunidad, el Consejo de Gobierno ha conocido  el estado de este texto y ha sido informado del consenso alcanzado en el seno de la Comisión de Vivienda del Diálogo Social sobre las bases del futuro texto legal que velará por los intereses de los castellanos y leoneses ante el derecho a una vivienda.

Tras ser elevado al Consejo del Diálogo Social, el anteproyecto, que pondrá las bases para que el comprador no dedique más de un tercio de los ingresos a la compra de una vivienda protegida, saldrá a información pública y pasará por dictamen de los Consejos Consultivo y Social, antes de que sea aprobado definitivamente como proyecto de ley por el Consejo de Gobierno.

Posteriormente será enviado a las Cortes de Castilla y León para su tramitación y aprobación definitiva, según ha explicado el portavoz de la Junta, José Antonio de Santiago-Juárez, en rueda de prensa posterior al Consejo de Gobierno.

En la nueva ley, destacará el impulso a la actuación rehabilitadora, el principio de igualdad frente a la actuación pública en materia de vivienda y una especial atención a los municipios rurales, con una nueva tipología de vivienda adaptada a las necesidades y demanda de esta población.

Igualmente, establece las bases para lograr que los castellanos y leoneses no dediquen más de una tercera parte de sus ingresos en el acceso a una vivienda protegida.

Además, según recoge la referencia del Consejo de Gobierno, la futura Ley regulará las competencias en materia de vivienda que corresponden a las distintas administraciones públicas, concediendo un mayor protagonismo a los ayuntamientos.

Expresamente se regularán los instrumentos de cooperación interadministrativa.

Se exigirá a los ayuntamientos de más de 20.000 habitantes una planificación en materia de vivienda para acceder a las ayudas de la Junta y se recogerá la posibilidad de que la Junta realice planes supramunicipales de vivienda agrupando a núcleos más pequeños.

La Ley dedicará también un apartado especial a los derechos de los compradores y arrendatarios, con incidencia en el contenido mínimo y en el carácter vinculante de la publicidad que se realice sobre las viviendas.

Se desarrollará el Libro del Edificio, que recogerá los datos técnicos y jurídicos del edificio que se entregará a los adquirentes y que facilitará el mejor ejercicio de sus derechos, derechos de los usuarios pero también las obligaciones de los agentes intervinientes.

El Libro deberá ser depositado por el promotor ante el correspondiente notario.

Asimismo, se configurará a la Inspección Técnica de los Edificios como instrumento que permitirá mantenerlos en perfectas condiciones de uso y habitabilidad.

Se regulará de forma exhaustiva el régimen legal de protección pública y se dará rango legal al Registro Público de demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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