INGENIERÍA DE LA EDIFICACIÓN. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LE EDIFICACIÓN RESIDENCIAL EN ESPAÑA
Convertir conocimiento en valor añadido:  análisis de la situación de le Edificación residencial en España
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La edificación residencial ha corrido con el grueso de la caída de la construcción en los últimos años, habiendo perdido en el período 2007-2011 la mitad de su actividad, aunque en el último ejercicio solo descendió un -5% en tasa interanual, 13 puntos porcentuales menos que la obra civil. En el conjunto de la edificación, la singular diferencia en cuanto a la superficie visada que se registraba cada año entre la destinada a residencial y a no residencial se quebró definitivamente en 2009.

Mientras en 2006, 2007 y 2008 la destinada a edificación residencial llegó a multiplicar hasta por seis veces la destinada a la no residencial, entre 2009 y 2011 y aún cayendo ésta, se ha reducido drásticamente la diferencia. Según datos de Fomento, en 2011 se visaron solo 14,2 millones de m2 para viviendas (frente a 138,6 millones de m2 en 2006) mientras que para no residencial se visaron 5,71 millones de m2

El número de edificios a construir en 2011, según los visados para construcción de vivienda contabilizados por Fomento, se redujo prácticamente un -20% respecto al año anterior, equivalente a una reducción del -18,6% en cuanto a superficie visada. Por tipologías, los edificios para viviendas unifamiliares tanto adosadas como aisladas descendieron un -19,16%, las viviendas en bloques lo hicieron en un -12,9% y el resto de edificios de viviendas -el destinado a residencial colectivo- un -25,7%, aunque la superficie media visada por vivienda continúa creciendo respecto al año anterior, como viene ocurriendo en el último cuatrienio. La disminución de edificios residenciales de nueva construcción -que en 2011 se situó en 7.140 edificios menos que en 2010- fue mayor que la sufrida por los edificios a reformar, que fue de 4.301 edificios menos en tasa interanual.

Los visados de obra nueva en el segmento residencial, pues, se mantuvieron en 2011 en niveles muy bajos. En cuanto a las licencias emitidas por los ayuntamientos para construcción de nuevas viviendas, ha continuado la evolución negativa iniciada a mediados de 2007 a excepción de los efímeros repuntes observados en diciembre de 2010 y enero de 2011, debidos a cambios normativos sin mayores efectos prácticos en la producción en construcción. En 2011 cayó un -11%, con datos hasta octubre. A pesar de ello hubo tres comunidades autónomas que registraron aumentos de superficie visada para vivienda nueva en el año: Navarra, Canarias y Madrid. El mayor descenso en superficie visada respecto al año anterior se registró en Asturias con un -59,8%, y en Aragón, Comunidad valenciana y Cantabria, con descensos superiores al 37% en cada una de ellas.

A final de 2011, el número de viviendas iniciadas se situó en tasa anual en torno a las 80.000 unidades, a años luz del máximo histórico registrado en la primera parte de 2007 cuando se contabilizaron 890.000 viviendas iniciadas. Las viviendas terminadas se situaron en 2011 en torno a las 170.000 unidades, frente a las más de 660.000 registradas a principios de 2008. Es evidente que en los dos últimos años se ha ido abandonando la obra nueva en este segmento para concentrarse en la finalización de unidades iniciadas en años anteriores.

La inversión nacional en inmuebles alcanzó su máximo en 2007 y desde entonces ha ido disminuyendo. La caída media interanual de los cuatro trimestres de 2011 fue del ?22,43%. Por su parte, la inversión extranjera en inmuebles, aunque creció en el primer semestre de 2011 hasta volver a alcanzar los niveles previos a la fuerte caída de finales de 2008, en el segundo semestre del año volvió a descender, aunque ligeramente, situándose en 1.145 millones de euros en el cuarto trimestre de 2011 según datos elaborados por AIDICO. A lo largo del año, la tasa de variación interanual media fue del 26,75%.

Acorde con la atonía de la actividad, el precio de la vivienda libre cayó a finales de 2011 un -6,8% en tasa interanual, un -19% desde el máximo histórico registrado en la primera parte de 2008. En el cuarto trimestre de 2011 el precio medio del metro cuadrado era de 1.701,8€, un 6,78% inferior que en el mismo período de 2010. La mayores caídas interanuales se produjeron en Aragón (-10,5%), Madrid (-8,3%) y La Rioja (-8%), seguidas de cerca por Andalucía, Canarias y Cataluña.

Desde el primer trimestre de 2008, fecha en la que alcanzó su nivel máximo, el precio medio por metro cuadrado se ha reducido un 19,02%. El descenso del precio de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 5,95% en tasa interanual. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio se situó en los 1.691,8 euros, con un descenso del 7,02% respecto al cierre de 2010. Por su parte la vivienda protegida mantuvo prácticamente sin variación el precio del metro cuadrado en el año 2011 en relación con el anterior, habiéndose detectado una mínima caída de apenas un -0,5%.

Las hipotecas sobre viviendas encadenan ya cinco años consecutivos con bajas interanuales. La concesión de hipotecas en 2011 cayó un 70% aunque el importe medio lo hizo en menor medida, un -24,6%. La caída registrada ese año multiplica por cuatro la ya significativa registrada el año anterior. El volumen de hipotecas constituidas sobre vivienda alcanzaba en 2010, por término medio, las 50.000 hipotecas al mes. La cifra se ha reducido en más de 15.000 hipotecas.