URBANISMO. INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE).  CANARIAS. SANTA CRUZ DE TENERIFE
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En Santa Cruz se trabaja aún en la ordenanza que regule la puesta en marcha de las ITE, unas revisiones que tienen en cuenta, entre otros parámetros, las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato del inmueble que se examina. En Santa Cruz se estima que estas inspecciones deberían realizarse en aquellos edificios o casas con una edad superior a 30 años, según Juan Pedro Valdés, jefe del servicio de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento capitalino y responsable de la elaboración de esta ordenanza. Pero primero es necesario que el Ayuntamiento elabore un diagnóstico de los edificios que en la ciudad tendrían que someterse a la ITE, ya que Urbanismo no cuenta con un censo de viviendas específico que le permita determinar de forma automática la edad de los inmuebles. Urbanismo tiene de plazo hasta el 7 de julio –fecha en la que entra en vigor la obligatoriedad de la ITE en toda España– para poner en marcha la suya, un trabajo que corre a cargo de arquitectos, aparejadores u otros técnicos de edificación. Son ellos los responsables de llevar a cabo estas inspecciones oculares y garantizar el estado de los inmuebles, a petición de las comunidades de vecinos.

La Gerencia de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife quiere pactar con los colegios de Arquitectos y Aparejadores de la provincia una especie de "tarifa plana" para la ejecución de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), una revisión que exige la legislación vigente para los inmuebles antiguos. 

La obligatoriedad de esta actuación se recoge en el Real Decreto Ley 8/2011 de 7 de julio y en él se establece una edad mínima de 50 años preferentemente para los inmuebles de uso residencial en municipios de más de 25.000 habitantes, aunque abre la puerta a comunidades autónomas y ayuntamientos a que fijen la edad más conveniente acorde a las características constructivas de cada ciudad. En La Laguna, por ejemplo, donde la normativa está ya en vigor desde octubre de 2007, se estableció que los inmuebles de más de 25 años debían realizarla.

Una revisión técnica de este tipo podría tener un coste de unos 1.500 euros para un edificio de diez viviendas, según el cálculo estipulado por el Colegio de Arquitectos, una cifra que el Ayuntamiento considera "elevada". Este gasto correría por cuenta de los propietarios del inmueble. Sin embargo, para evitar que la ITE se entienda como una especie de impuesto, Urbanismo pretende ajustar al máximo el precio de estas inspecciones, más en los tiempos que corren, explica Juan Pedro Valdés.

Sobre la aspiración de Urbanismo de pactar un precio único, Benito Serrano, vocal del Colegio de Aparejadores de Santa Cruz de Tenerife, recuerda que en España la ley avala que los honorarios de estos profesionales sean libres. "No sé hasta qué punto pueden pactar un único precio", señala. 

Para ajustar el precio, Urbanismo quiere que la ITE se centre en los parámetros fundamentales, como el estado de las fachadas, las instalaciones de suministros o las humedades. Sin embargo, Serrano hace hincapié en que, en la práctica, la responsabilidad durante los 10 años siguientes a la realización de la inspección cae sobre el técnico que la ha firmado, con lo que no ve tan sencillo reducir los parámetros para examinar. "Si pasara algo en el edificio, se nos puede caer el pelo", apunta.

Asimismo, el vocal del Colegio de Aparejadores considera que si los técnicos propios del Ayuntamiento no dan abasto para determinar ese diagnóstico previo del parque inmobiliario de la ciudad, antes de las ITE, se podría llegar a algún tipo de acuerdo con colegios profesionales como el suyo. 

CLAVES

De las 1.788 edificaciones que están fuera de ordenación en Santa Cruz de Tenerife, un total de 588 casos –el 32%– no podrán entrar en el planeamiento por "indisciplina urbanística". Esto anunciaron los técnicos de la Gerencia de Urbanismo de la capital, que explicaron que no hay solución posible para estos inmuebles porque fueron construidos sin licencia. 

Estos edificios se encuentran en Tíncer-Los Andenes (59), Núcleo El Sobradillo 1 (38), Villa Benítez-Vistabella (34), Las Cabritas (33), El Rosarito (31), El Dragillo (30), Nuevo Obrero (22), Barranco Grande-Las Veredillas (22), Llano del Moro (19), Chamberí (19), Las Retamas (18), Las Indias-El Perú (17), El Tablero-Calle Petunia (15), Barranco Grande (15), Santa Clara-San Antonio (14), Las Delicias (14), El Casco-El Tablero (14), La Granja (13), Camino del Hierro (13), García Escámez (12), Residencial Buenos Aires (12), Barranco Grande P 1 B (12), La Monja-Carretera General (11), Cuesta Piedra (10), Los Gladiolos-Instituto (8), Tomé Cano (7), Buenavista (6), El Pescador 1 (6), La Jurada (6), Residencial Anaga (5), Mercado (5), Llano Alegre Residencial (5) y Suroeste (4).

También hay casos en las zonas de Residencial La Gallega, Barranco Marrero-El Sobradillo, Somosierra, Cruz del Señor, La Victoria-Estadio, Tristán, Vuelta Los Pájaros-El Ramonal, El Ramonal, Cruz de La Gallega, y en Ampliación El Calvario.

De todas formas, los técnicos de Urbanismo no quieren cerrar del todo las puertas a una posible solución para estos casos. "Una vez corregida la situación de fuera de ordenación para los 1.200 inmuebles restantes, que sí contaron con licencia al ser construidos aunque con el Plan General (PGO) del año 1992 quedaron fuera de la normativa, podríamos estudiar cada uno de los 588 edificios levantados sin permiso y ejecutar alguna modificación puntual. Pero, en principio para la indisciplina urbanística no hay solución", indican.

Si se tienen en cuenta tanto los casos de indisciplina urbanística como aquellos que sí tienen licencia, aunque quedaron fuera de ordenación, el Centro Histórico es el ámbito que más inmuebles tiene, con 846 construcciones, seguido del Suroeste, con 309; Salud-Perú, con 290; Ofra-Vistabella con 157, La Salle con 126; Costa Sur, con 38; García Escámez, con 17; y Las Colinas, con 5.

Pero en concreto, y si solo se contabilizan las edificaciones para las que sí habrá una respuesta en la revisión del Plan General antes de que finalice este año, la zona de Salamanca-La Rambla, con 173 inmuebles, acoge el mayor número de estos inmuebles. El segundo lugar lo ocupa el ámbito de Salud Bajo, con 159 casos, y le siguen Rambla Pulido, con 139; Toscal Centro, con 135; Constructora, con 114; Cuatro Torres, con 79; Duggi, con 66; Salud Central, con 56; Rambla-Méndez Núñez, con 43; Salamanca-Barranco de Santos, con 42; Centro-plaza de España, con 41; y Ángel Guimerá, con 38. 

A continuación están Salud Alto, La Salle, Colinas Bajas, avenida San Sebastián, Rambla-Mencey, Salamanca Chica, La Marina-avenida de Anaga y también la Fachada Marítima.

El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife pedirá a la Cotmac (Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias) que el documento se apruebe de forma parcial con la suspensión de estas 20 zonas o ámbitos de la ciudad donde se encuentran los inmuebles en fuera de ordenación y con la suspensión de los sectores de Montaña Fumero, Costa Cardón, Las Huertas, Las Teresitas y la Zona de Actividades Logísticas, para buscarles una solución en seis meses.

Los técnicos de Urbanismo cuentan que la incidencia del fuera de ordenación en Santa Cruz es tan alta porque, en la segunda mitad de los años 60 y principios de los 70, la concesión de licencias a los promotores se caracterizó por la discrecionalidad; es decir, se otorgaron sin demasiados miramientos. Se aumentaba el valor de los solares y el Ayuntamiento ingresaba más dinero en impuestos. 

Con el Plan General de 1992 se quiso ordenar toda esta situación y muchas manzanas e inmuebles que tenían una licencia otorgada por el Ayuntamiento se quedaron fuera del planeamiento. Por ejemplo, un edifico que tenía cuatro plantas y un ático, pues este último quedaba fuera con el documento del 92.

El principal problema de esta situación es económico, según comentan los técnicos, pues las construcciones pierden valor. Además, no se pueden ejecutar obras de consolidación del edificio ni ninguna actuación que suponga un aumento del valor del inmueble, como la instalación de un ascensor en una vivienda que no lo tenía. Y si se quiere volver a construir el edificio ya no se podrá levantar con las mismas plantas, sino según lo que establece el planeamiento. 

Fue lo que ocurrió, por ejemplo, con el edificio de la calle de La Marina, que se derribó. Estaba fuera de ordenación y cuando lo fueron a levantar se advirtió a los promotores que no se podían hacer las mismas plantas, sino una o dos menos. El asunto se encuentra en los juzgados.

Principalmente son dos los motivos por los que los inmuebles se encuentran fuera de ordenación, bien por la altura de la edificación y por la alineación con respecto a la calle en la que se encuentren. Son los casos que se dan en los 20 ámbitos o zonas de la ciudad que se quieren suspender para ordenarlos dentro del planeamiento. 

De estos, 14 se encuentran saturados por edificabilidad residencial y turística, según la Ley de Ordenación del Territorio, y por ello se tendrá que buscar una solución especial dentro del Plan a estas construcciones, ya que no se puede permitir ningún aprovechamiento más ni residencial ni turístico. "Por ejemplo en un edificio en cuya planta baja se puede ubicar una vivienda lo que podemos hacer es prohibir ese uso y destinarlo solo a oficina, por lo que entonces el inmueble tendrá las plantas de uso residencial permitidas. También podemos redelimitar algunos ámbitos, uniendo aquellos saturados con los que no lo están", explican los técnicos.

Los 14 ámbitos saturados son La Marina-avenida de Anaga, Toscal Centro, Constructora, Ángel Guimerá, San Sebastián, Cuatro Torres, Rambla-Méndez Núñez, Rambla-Mencey, Rambla de Pulido, Duggi, La Salle, Salamanca-Rambla, Salamanca Chica y Salud Bajo.

Los seis ámbitos que aún no están saturados son la Fachada Marítima, Centro-plaza de España, Colinas Bajas, Salamanca-barranco de Santos, Salud Central y Salud Alto. En estos casos, en los que no se ha agotado la edificabilidad, la solución al fuera de ordenación es más sencilla, porque se puede reconocer la altura de los inmuebles en el Plan General.