“Yo
me metí en la promoción inmobiliaria por circunstancias de
la vida, pero soy aparejador. Me faltaba una visión más completa
y práctica de una promoción inmobiliaria, desde la compra
hasta la venta de pisos. Honestamente creo que con el curso de inmoley.com
me he ahorrado años de experiencia. Desde el primer día he
mejorado en mi organización y en los RESULTADOS ECONÓMICOS
de mi empresa. Gracias”.
1. Tratamiento constitucional
2. Normativa estatal. Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y otras leyes complementarias.
a.
El consumidor
b. Derechos
de los consumidores
3. Legislación autonómica.
Andalucía.
Ley
13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores
y Usuarios de Andalucía.
TALLER DE TRABAJO Documento Informativo Abreviado (DIA).
Aragón.
Ley 16/2006,
de 28 de diciembre, de Protección y Defensa de los Consumidores
y Usuarios de Aragón.
Asturias.
Ley del Principado
de Asturias 11/2002, de 2 de diciembre, de los Consumidores y Usuarios.
TALLER DE TRABAJO El “Libro de la Vivienda”
en el Principado de Asturias.
Baleares.
Ley 7/2014,
de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias
de las Illes Balears
Documentación
en la entrega de viviendas
Información
en materia de vivienda
Canarias.
Ley 3/2003,
de 12 de febrero, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad
Autónoma de Canarias.
Cantabria.
Ley de Cantabria
1/2006, de 7 de marzo, de Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Castilla y León.
Ley 2/2015,
de 4 de marzo, por la que se aprueba el Estatuto del Consumidor de Castilla
y León.
Castilla La Mancha.
Ley 11/2005,
de 15 de diciembre, del Estatuto del consumidor
Cataluña.
Ley 18/2007,
de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. 1. Publicidad
en la venta o alquiler de la vivienda.
2. Cláusulas
del contrato de venta o alquiler de la vivienda
3. Obligaciones
de los agentes de la edificación y profesionales inmobiliarios.
a. El promotor
b. El constructor
c. El administrador
de fincas
d. El agente
inmobiliario
4. Información
al consumidor previa a la compra de la vivienda.
a. Oferta
para la venta. Documentación precontractual
b. Requisitos
para vender viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta
c. Requisitos
para vender viviendas terminadas de obra nueva o recibir cantidades a cuenta
d. Documentación
que se tiene que entregar al comprador
d.1. Viviendas
nuevas
d.2. Viviendas
de segunda mano
d.3. Firma
del contrato de compraventa
d.4. Responsabilidad
d.5. Gastos
de la compraventa
5. El consumidor
en el alquiler de una vivienda
a. Oferta
para el alquiler
b. Documentación
que se tiene que entregar al arrendatario
Extremadura
Ley 6/2001,
de 24 de mayo, del Estatuto de los Consumidores de Extremadura.
Galicia.
Ley 8/2012,
de 29 de junio, de vivienda de Galicia
Información
previa a la venta
Información
sobre el precio de venta
Subsección
2 Información y garantías en la venta de viviendas
en proyecto o en construcción
Correspondencia
entre la construcción y el proyecto
Reserva de
viviendas de futura construcción
Pago de cantidades
anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda
Madrid.
Ley 11/1998,
de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad
de Madrid.
Murcia.
Ley 4/1996,
de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región
de Murcia.
Navarra.
Ley 7/2006,
de 20 de junio, de defensa de los consumidores y usuarios.
País Vasco
Ley 6/2003,
de 22 de diciembre, de estatuto de las personas consumidores y usuarias
Rioja
Ley 5/2013,
de 12 de abril, para la defensa de los consumidores en la Comunidad Autónoma
de La Rioja.
C. Valenciana.
Ley 1/2011,
de 22 de marzo, de la Generalitat, por la que se aprueba el Estatuto de
los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana.
TALLER
DE TRABAJO. Ley 8/2004,
de 20 octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana
Capítulo
2.
Derechos de los consumidores
y usuarios en relación con la vivienda
1. La vivienda.
2. Derechos de representación,
consulta y participación
3. Infracciones y sanciones
4. Procedimiento.
5. Limitaciones a la publicidad
en materia de vivienda: Ley 34/1988, de 77 de noviembre, General de Publicidad.
6. Protección a los
consumidores y usuarios. Acción de cesación y rectificación.
7. Información al
consumidor en la compraventa y arrendamiento: Real Decreto 515/1989, de
21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la
información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de
viviendas.
8. Derechos de los consumidores
en la oferta, promoción y publicidad, comunes a la compraventa y
al arrendamiento de viviendas
9. Derechos del consumidor
en la oferta, promoción y publicidad de viviendas para su venta
10. Percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas
11. Acciones de cesación.
TALLER DE
TRABAJO Los derechos del consumidor
de vivienda. 1. Sobre la fecha de entrega
de la vivienda
2. Responsabilidades a los
distintos agentes que hayan intervenido en el proceso edificatorio.
3. Fiscalidad en la compra
de una vivienda cuando se trata de primera entrega y el comprador es una
persona física.
4. Publicidad de la vivienda
en venta.
5. Documentación
que deben aportar los promotores inmobiliarios al comprador de vivienda.
La empresa
La vivienda
El precio
6. El contrato de compraventa
TALLER DE TRABAJO Reforma de las cantidades entregadas a cuenta
por la Ley 20/2015. 1. Percepción de cantidades a cuenta del
precio durante la construcción.
Obligaciones de los promotores que perciban cantidades
anticipadas.
Requisitos de las garantías.
Información contractual.
Ejecución de la garantía.
Cancelación de la garantía.
Publicidad de la promoción de viviendas.
Infracciones y sanciones.
Desarrollo reglamentario.
2. Requisitos que deben cumplir las pólizas
de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.
3. Cambios en la situación del consumidor
de vivienda.
TALLER DE
TRABAJO Regulación sobre
las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción
Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia
de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.
TALLER DE TRABAJO Las dos clases de reserva en la compra de una
vivienda. 1. Documento de reserva en fase de pre-comercialización
a. Previo a la obtención
de la licencia de obra y a la póliza de avales
b. No IVA
c. Devolución de cantidades
entregadas a cuenta.
d. Ejemplo de estado de la obra
en un Proyecto en fase de pre-comercialización sin licencia de obras.
2. Documento de reserva en fase de comercialización
obtenida la correspondiente licencia de obras y la póliza de avales
para el afianzamiento de cantidades.
a. Posterior a la licencia
de obras y la póliza de avales para el afianzamiento de cantidades.
b. Sí IVA.
c. No devolución de entregas
a cuenta.
d. Caso de proyectos llave en mano
e. Documentos anexos a la reserva.
f. Situaciones de varios compradores
(separación de bienes, etc.)
TALLER DE TRABAJO. Consumo, Vivienda y Publicidad.
Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril de 1989 en conexión con los
principios que informan a la LGCU y a la Ley General de Publicidad.
1. ¿Qué
condiciones deben reunir la oferta, promoción y publicidad dirigidas
a la venta o arrendamiento de viviendas?
2. ¿Cuál es
la información que los vendedores o arrendadores de viviendas han
de tener a disposición del público, y, en su caso, de las
autoridades competentes?
3. Publicidad y plazos de
comienzo y finalización de obra.
TALLER DE TRABAJO. El valor de la publicidad
en la venta de vivienda y la responsabilidad del promotor.
CHECK-LIST
¿Qué precauciones
debe tomar un promotor en la publicidad de las viviendas? ¿Puede una gestora
de cooperativa de viviendas ofrecer suelo del que no dispone? ¿Qué precauciones
debe tomar el consumidor? ¿Qué es
el ¿ Documento Informativo Abreviado (DIA)?
Capítulo
3.
Los consumidores frente
a los contratos privados de compraventa de viviendas
1. La adquisición
de viviendas nuevas.
2. Las garantías
de la Ley de Ordenación de la Edificación.
3. La intervención
de agentes de la propiedad inmobiliaria.
4. Libre elección
de notario.
5. Derechos del consumidor
después de haber firmado el contrato: nulidad de las cláusulas
abusivas.
6. Cláusulas abusivas
respecto a los gastos de documentación y tramitación y subrogación
en préstamos.
TALLER
DE TRABAJO Cláusulas abusivas.
TALLER DE
TRABAJO. ¿Es abusivo cargar
la plusvalía municipal al comprador de una vivienda?
TALLER DE
TRABAJO. ¿Quién
paga la tasa de enganche al gas o al agua?
TALLER DE
TRABAJO. Compraventa de vivienda
sobre plano. Todo lo que hay que saber. 1. La compraventa de vivienda
sobre plano.
2. Derechos del consumidor
tras la firma del contrato.
3. Cláusulas abusivas.
TALLER DE
TRABAJO. El promotor que vende
sobre plano y entrega menos metros de los firmados.
TALLER DE
TRABAJO. Responsabilidad por daños
en las viviendas con defectos.
TALLER DE
TRABAJO. El promotor no respeta
la memoria de acabados de la vivienda vendida. ¿Qué sucede?
TALLER DE
TRABAJO. Todo lo que hay que saber
sobre la accesibilidad de las personas con discapacidad.
TALLER DE
TRABAJO. Certificación
de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
Real Decreto 47/2007.
CHECK-LIST
Todos los pasos (precauciones
legales) que debe dar un consumidor antes de comprar una vivienda.
1. Antes de la
compra 2. Examinar la situación
jurídica de la vivienda. Registro de la Propiedad. 3. El contrato de compra-venta.
Precauciones en el documento privado y escritura pública.
a.
Arras b. Contrato.
4. Impuestos del contrato
de compraventa de vivienda. 5. Precauciones y formalidades
tras la firma del contrato. 6. Garantías y
responsabilidades de la edificación.
Capítulo
4.
Derechos del consumidor
en el préstamo hipotecario para vivienda.
La Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo,
reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y sus
efectos en el otorgamiento de escritura pública notarial. 1. Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora
de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).
2. Ámbito de aplicación
a. Ámbito temporal
b. Ámbito subjetivo
Prestamista
Clientes
c. Ámbito objetivo
Supuestos incluidos por el tipo
de negocio jurídico: préstamos o créditos.
Supuestos incluidos por la garantía
y por la finalidad
Supuestos expresamente excluidos
Transmisión con subrogación
de deudor en la obligación personal
Subrogación de acreedor
3. Normas de protección al prestatario: el
acta notarial previa al otorgamiento del contrato
a. Inscripción de
formularios en el registro de condiciones generales de la contratación
b. Tasación de los inmuebles
c. Control de transparencia material
Obligaciones del prestamista
Obligaciones del prestatario
Obligaciones del notario. El acta notarial
Responsabilidad del notario. Eficacia
y valor probatorio.
4. Límites legales a determinadas condiciones
financieras
a. Comisión de apertura
b. Comisiones por reembolso anticipado
c. Intereses de demora
d. Control de cláusulas abusivas
Capítulo
5.
Precauciones a favor
del consumidor en el otorgamiento de escritura pública e inscripción
registral.
1. El control de
legalidad notarial.
2. La escritura de compraventa.
3. La vivienda.
a.
Actividad urbanizadora y licencia municipal.
b. Declaraciones
de obra nueva y propiedad horizontal.
4. La financiación de
la vivienda.
a.
Subrogación.
b. La posibilidad
de aplazamiento del precio.
Capítulo
6.
Vivienda y Registro de
la Propiedad.
1. El Registro de
la Propiedad
2. La información
registral previa a la compra de una vivienda.
3. El registro protector
tras la compra de la vivienda.
4. Certificaciones y notas
simples registrales.
PARTE
SEGUNDA.
LA INSPECCIÓN
DE CONSUMO EN VIVIENDA.
<<<
Capítulo
7.
Las inspecciones de consumo.
1. La inspección
de consumo.
2. Los inspectores de consumo.
3. Regulación autonómica
de la inspección de consumo.
4. Funciones y competencias
de los órganos y personal de inspección
5. Ámbito de la inspección
de consumo.
Inspección prioritaria
o más intensa sobre ciertos productos o servicios.
6. El Inspector de Consumo
como autoridad o agente de la autoridad.
7. Colaboradores de los
Inspectores.
8. Potestades de la Inspección
y deberes de los administrados.
9. Acceso a locales.
10. Acceso y examen de la
documentación del inspeccionado.
11. Forma de requerir información
y forma de darla.
12. Potestades de la Inspección
de consumo sobre terceros.
13. Información facilitada
por otras Administraciones.
14. Independencia de los
Servicios de Inspección.
15. Inicio de la acción
inspectora
Iniciativa de los propios
servicios de Inspección de Consumo.
16. Programas, planes o
campañas de inspección o control.
17. Denuncias y solicitudes
de los particulares.
18. Participación
de los inspeccionados en las diligencias de inspección.
TALLER
DE TRABAJO. Cooperativas de vivienda
y consumo. Repercusión al socio
“comprador” del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos
(plusvalía). Imposición al socio comprador a realizar la
escritura pública según el notario que la cooperativa designe.
CHECK-LIST
1. ¿Es obligatorio
que las cantidades aportadas a una cooperativa estén aseguradas
por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria
o caja de ahorros? 2. Si el cooperativista
se sale de la cooperativa por demora en la entrega, ¿hasta cuándo
puede pedir el reembolso de sus aportaciones? 3. ¿Tiene
la cooperativa obligación de informar de la fecha de entrega igual
que un promotor normal? 4. La vivienda tiene
desperfectos, ¿durante cuánto tiempo se puede reclamar en
vía administrativa? 5. Una persona quiere
subrogarse a una cooperativa. El problema es que no sabe cuando le darán
la vivienda, ya que en el contrato no indica nada. ¿Es eso legal?
Capítulo
8.
Constancia documental
de la inspección. Las actas de inspección
1. Las actas
de la Inspección de Consumo.
2. Documentación
adjunta al acta.
3. Supuestos en los que
procede levantar acta.
4. Contenido y redacción
de las actas.
5. Informes complementarios
de la Inspección.
6. Valor probatorio de las
actas de la Inspección de Consumo. Planteamiento.
7. El procedimiento administrativo
sancionador.
8. Requisitos y limitaciones
del valor probatorio de las actas de inspección de consumo.
TALLER DE
TRABAJO Protocolo del plan de
inspección de viviendas 1. Información
en la compraventa de viviendas en proyecto
o en construcción.
Aspectos
generales de la campaña
Información
al público en general (vallas, folletos publicitarios, etc.)
Documento informativo abreviado (D.I.A.) En
venta de viviendas en primera transmisión
que se encuentren en proyecto o en construcción.
Documento
contractual de la compraventa de viviendas
en primera transmisión
Precio y las
formas de pago
Cantidades
entregadas a cuenta
Información
sobre actuaciones
2. Información en la
compraventa en primera transmisión de viviendas construidas.
Aspectos
generales de la campaña
Información
al público en general (vallas, folletos publicitarios, etc.)
Documento informativo abreviado (D.I.A.) En
venta de viviendas en primera transmisión.
Documento
contractual de la compraventa de viviendas
en primera transmisión
Precio y las
formas de pago
Cantidades
entregadas a cuenta
Información
sobre actuaciones
3. Información en venta
de viviendas de segunda mano.
4. Información en
el arrendamiento de viviendas.
CHECK-LIST
Un promotor recibe una notificación
informativa de Consumo, ¿qué hacer? Un promotor recibe un
acta de Inspección de consumo ¿cómo protegerse?
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE
TERCERA.
Formularios
contractuales.
Modelo básico de compraventa de viviendas
del Instituto Nacional de Consumo.
PARTE
CUARTA.
Formularios.
Desarrollo de una inspección de consumo.
<
A. DESARROLLO
DE UNA INSPECCIÓN DE CONSUMO.
1. ACUERDO DE INICIACIÓN
Sanciones
Antecedentes de hecho
Hechos imputados
Tipificación de los hechos
Responsabilidad de los hechos
Calificación de las infracciones
Medidas de carácter provisional
Plazo de resolución
2. PROPUESTA DE RESOLUCIÓN
Hechos imputados
Actuaciones probatorias y alegaciones
al acuerdo de iniciación.
Hechos acreditados
Tipificación de los hechos
Responsabilidad de los hechos
Calificación de las infracciones
Pago voluntario
Sanciones
3. RESOLUCIÓN
Antecedentes de hecho
Actuaciones probatorias y alegaciones
al acuerdo de iniciación
Alegaciones a la propuesta de
resolución.
Hechos acreditados
Tipificación de los hechos.
Responsabilidad de los hechos
Calificación de las infracciones
Pago voluntario
4. MODELO DE RECURSO
B. NOTIFICACIÓN
DE ACTA DE INSPECCIÓN DE CONSUMO Y PUBLICACIÓN EN BOLETÍN
OFICIAL.
Notificación de acta de inspección
de consumo y publicación en Boletín Oficial.
La inspección de consumo acredita que a
pesar de haber elevado a escritura pública su venta durante los
meses de mayo y junio del presente año, no se ha hecho entrega a
ningún propietario de las mismas del preceptivo Libro del Edificio.
Doble venta y carencia de la preceptiva nota explicativa
conteniendo la información detallada y clara en cuanto al precio
de venta de dichos inmuebles.
La inspección de consumo acredita que a
pesar de haber recibido cantidades anticipadas por los compradores de estas
doce últimas viviendas, la firma inculpada carece de los preceptivos
avales individuales correspondientes a la totalidad de los contratos suscritos
con aquéllos.
C. NOTIFICACIÓN
DE RESOLUCIÓN DE EXPEDIENTE SANCIONADOR DE CONSUMO EN VENTA DE VIVIENDA
POR LA EXISTENCIA DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS EN EL SOLADO.
