PRELIMINAR

El contrato de gestión hotelera en 37 preguntas y respuestas.

La gestión hotelera. El contrato de gestión hotelera.

• FORMULARIOS. 

Compliance de la gestión hotelera.

En la actualidad, todas las principales cadenas hoteleras se han expandido, en un grado u otro, a nivel nacional e internacional a través de una combinación de franquicia y gestión hotelera, y todas tienen sus propios contratos estándar. 

Aproximadamente una quinta parte de todos los hoteles en Europa y una octava parte de todos los hoteles en América del Norte están operados bajo acuerdos de gestión y aunque cada acuerdo de gestión es único, los mismos problemas principales generalmente se identifican y negocian entre las partes. 

Tradicionalmente, los contratos de gestión hotelera eran un medio para limitar la exposición de los operadores a pagos de alquiler fijos cuando los ingresos caían. En mercados menos desarrollados, incluso con un cierto grado de recuperación económica, los operadores han seguido utilizando el contrato de gestión hotelera de esta manera. 

En mercados más desarrollados, como España, ha habido una mayor complejidad en los acuerdos, un síntoma de que los propietarios se especializan y buscan más control e información sobre el funcionamiento de su hotel, fundamentalmente porque los propietarios continúan cargando con la mayor parte del riesgo comercial en la gestión hotelera.

Los contratos de gestión hotelera pueden ser largos y complicados. La negociación de este acuerdo se centra en el poder del propietario y los derechos del operador. El borrador inicial lo ofrece el operador hotelero. 

El objetivo principal de este acuerdo es que los inversores de algunos hoteles carecen del know-how para operarlos por lo que no pueden asumir su gestión y bien lo alquilan o encargan la gestión a un operador hotelero. 

Los elementos principales del contrato de gestión hotelera son:

- Términos y condiciones del acuerdo
- Duración y durabilidad del acuerdo.
- Procedimiento de terminación anticipada por cualquiera de las partes del contrato
- Pólizas de seguro del hotel y sus activos fijos.
- Propiedad o inversión de la empresa gestora.
- Condiciones contractuales en caso de venta del hotel.
- Tarifas de incentivos o penalizaciones relacionadas con el desempeño operativo
- La exclusividad de la sociedad gestora.
- Situación de los empleados 

Un factor importante, como con cualquier inversión inmobiliaria, es la actitud de los bancos o fondos que proporcionan la financiación. 

En muchos sentidos, los bancos siguen siendo tradicionales. Conocen y entienden un contrato de arrendamiento, pero los contratos de gestión hotelera (con tarifas basadas en el rendimiento) les ofrecen menos certeza, por lo que tenemos casos como Alemania donde se basan comúnmente en arrendamientos hoteleros. 

Debido a las demandas del mercado, es esencial comprender a los prestamistas y poder trabajar con ellos en un escenario de acuerdos legales cada vez más complejos. 

Por ejemplo, con los:

• Acuerdos de no perturbación (NDA)
• Un acuerdo entre el propietario de un hotel, el operador y el banco prestamista del propietario mediante el cual el banco acuerda que si el propietario no cumple con su préstamo y el banco realiza una ejecución hipotecaria, el banco mantendrá el contrato de gestión hotelera en su lugar. El banco generalmente tendrá el derecho de intervenir y corregir el incumplimiento de un propietario bajo el contrato de gestión hotelera.
• Cláusulas de "No competencia" 
• Un propietario a menudo insistirá en que el operador no abra otro hotel con la misma marca dentro de un cierto radio territorial, ya sea durante todo el período de duración del contrato de gestión hotelera o por un período específico. Los operadores con grandes carteras que comprenden una serie de marcas normalmente buscarán excluir algunas de las marcas de la cláusula de no competencia.
• RevPAR
• La abreviatura de ingresos de habitaciones por habitación disponible, es decir, el ingreso bruto de habitaciones del hotel dividido por el número de noches de habitación disponibles (que también es igual a la tarifa diaria promedio multiplicada por la ocupación). Este es el punto de referencia principal para medir el rendimiento de los hoteles.

Por lo tanto, hay que estar pendientes de la evolución que exigirán los bancos financiadores en las cláusulas y condiciones con el fin de distribuir el riesgo de la gestión hotelera entre propietarios e arrendatarios.

Por ejemplo:

• Contratos de renta variable
• De cara al futuro, los operadores procurarán repartir el riesgo de ingresos mediante la aplicación de rentas variables. Sin embargo, la mayoría de los inversores core no los considerarán atractivos, en parte por el perfil de yield más elevado que les confieren las rentas variables y por la posible repercusión negativa que esto pueda tener en el valor del activo.
• Mecanismos de salida
• Se flexibilizarán las cláusulas que permiten a ambas partes rescindir el contrato. Los inversores reclamarán compensaciones en caso de pérdidas y también de daños y perjuicios, mientras que los operadores presionarán para conseguir posibilidades de salida más sencillas en situaciones extraordinarias como las pandemias.
• Garantías
• Los propietarios serán más reacios a aceptar garantías corporativas de las sociedades matrices y solicitarán, en cambio, más garantías bancarias a primer requerimiento.
• Estipulaciones generales
• Es probable que las estipulaciones de carácter general (basket clauses) sean rechazadas por los propietarios para evitar que los contratos se conviertan en instrumentos 100% variables cuando el mercado baje, y, por lo tanto, que los arrendatarios puedan activar las cláusulas de salida
• Contratos triples netos y nuevas cláusulas
• Los propietarios tratarán de conseguir contratos triples netos y, por ende, exigirán al arrendatario que asuma todas las cargas de la propiedad, los impuestos, las tasas y los gastos. Los operadores pedirán que se incluyan cláusulas de aplazamiento de pagos y reducción de rentas en caso de pandemia.
• Períodos de carencia
• En los nuevos contratos, los arrendatarios solicitarán períodos de carencia o rentas escalonadas al inicio del período de vigencia. A cambio, los propietarios pedirán pactos de compensación, como descuentos en el precio en operaciones de sale & leaseback
• Alquileres y yields
• Se moderarán las previsiones de negocio y se reducirán las rentas fijas ofrecidas por los operadores para reflejar la caída del mercado, realizándose revisiones continuas. Aumentará la percepción de riesgo y los yields de los hoteles.
• Ubicaciones y solvencia
• La COVID-19 hará que los inversores se inclinen por destinos con un sólido comportamiento, y por arrendatarios y micromercados de máxima calidad. El impacto será considerable en ciudades secundarias y no principales, así como en los operadores con menor envergadura y experiencia
• Categoría de hotel
• La percepción de riesgo de los inversores en hoteles del segmento MICE y próximos a aeropuertos aumentará a consecuencia de la COVID-19. Los inversores y los operadores tratarán de diversificar sus carteras como estrategia fundamental de desarrollo.
• CAPEX y estado del inmueble
• El reposicionamiento, capex y los requerimientos de mantenimiento incrementarán la percepción de riesgo y provocarán que los inversores busquen planteamientos más conservadores en vez de estrategias de valor añadido. 

• El contrato de gestión hotelera en 37 preguntas y respuestas.

• Recursos humanos muy especializados, caros y conllevan riesgo.

a. Plazo del contrato de gestión hotelera.
b. Honorarios de gestión hotelera

• Memorando de entendimiento (memorandum of understanding MOU) o  carta de intención.

• Presupuesto anual del hotel
• Autoridad de firma del Director general

• Director general

• Tarifa base
• Tarifa variable o de incentivo

• Las pruebas de rendimiento
• Ingresos por habitación por habitación disponible (Revenue per available room (RevPAR))
• El nivel de Gross Operating Profit (GOP/Resultado bruto de la explotación hotelera) para un año operativo
• La conveniencia de basar la compensación de la gestión hotelera en base al margen de RevPAR y de utilidad bruta de operación (GOP).
• Esperar al 3º o 4º año de gestión hotelera
• Cláusula con un "derecho a subsanación" en caso de que una prueba de rendimiento no supere las expectativas

• Presupuesto
• Designación de puestos clave de alta dirección del hotel.
• Subcontratación a largo plazo de servicios auxiliares del hotel.
• Arrendamientos y concesiones (ej.: spa).
• Decoración hotelera. (Furniture, fixtures, and equipment FF&E)
• Mejoras rutinarias.
• Mejoras discrecionales

• Acuerdo de no interrupción.

• La tarifa de conclusión

• Preacuerdo de resolución de disputas en el MOU
• Comité propietario-operador
• Arbitraje o tribunales.

• La gestión hotelera. El contrato de gestión hotelera.

1. El contrato de gestión hotelera en el sistema de estructuración de los hoteles. 
2. La naturaleza del contrato de gestión hotelera.

a. Cuando Conrad Hilton inventó el contrato de gestión hotelera.
b. El contrato de gestión hotelera es un contrato atípico.
El contrato de gestión hotelera se caracteriza por sus cláusulas relativas a su duración, la ‘performance’ del hotel, financiación, los honorarios de gestión, las restricciones a la libre transmisibilidad del hotel, el “key money”, las obligaciones de no injerencia por el titular del hotel, el ‘compliance’, la reserva de FF&E, etc.

3. Clases de contratos de gestión hotelera.

a. En base a la retribución.

• Contrato de gestión hotelera con resultado mínimo garantizado.
• Contrato de gestión condicionado a que el propietario sólo recibirá beneficios en caso de que el hotel alcance un mínimo de resultados.
• Categorías en base a costes.
• Cuota fija en base a ingresos brutos del hotel.
• Cuota variable en función del flujo de caja final por la gestión hotelera. Variable en función del operador y del activo.
• Gastos reembolsables por el uso de los sistemas del operador.

b. Contrato mixto de contrato de arrendamiento hotelero y gestión.

4. Plazo del contrato de gestión hotelera.
5. El propietario del hotel. Obligaciones.
6. El gestor hotelero. Obligaciones.
7. Supuestos de incumplimiento del propietario o del gestor hotelero.

TALLER DE TRABAJO.
Formas de explotación de los establecimientos de alojamiento turístico: el contrato de gestión hotelera.

TALLER DE TRABAJO
La duración de los contratos hoteleros se está reduciendo.

TALLER DE TRABAJO
La retribución variable en el contrato de gestión hotelera.

1. El contrato de gestión o management hotelero. 
2. Obligaciones del propietario frente al gestor/cadena hotelera 

1. La mayoría de los hoteles son administrados por marcas u operadores independientes, no por sus dueños.
2. Operadores de marca hotelera.

a. Cuidado con que la marca encargue la gestión a una de sus franquicias hoteleras.
b. Ventajas de los incentivos de la marca hotelera. Ej.: financiación para el propietario.
c. La marca es poco flexible con los honorarios de gestión.

3. Operadores hoteleros independientes
4. Duración del plazo del contrato de gestión hotelera. Diferencias entre operadores de marca hoteleros o independientes.

a. Término inicial
b. Plazo de renovación

5. Tarifas de gestión del contrato de gestión hotelera. Diferencias entre operadores de marca hoteleros o independientes.

a. Tarifas base
b. Comisión de rentabilidad

1. Flujo de caja disponible después de la prioridad del propietario
2. Flujo de caja operativo (Ingresos antes de impuestos sobre la renta)
3. Beneficio operativo bruto sobre el umbral de la tarifa de incentivo
4. Variación positiva del presupuesto
5. Variación positiva del operador anterior
6. Otras tarifas
7. Tarifa de comercialización grupal
8. Tarifa de contabilidad
9. Tarifa de gestión del proyecto
10. Tarifa de reserva

6. Reserva para reemplazo. FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment – Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.

a. Aportación a la reserva por reemplazo. Fondo FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment – Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.
b. Naturaleza cíclica del gasto. Renovaciones del hotel.
c. La antigüedad de la propiedad afecta la cantidad de fondos requeridos
d. Perspectivas del propietario y gerente
e. Capital de trabajo. Responsabilidades del propietario si el hotel no general fondos suficientes.

7. Cláusulas de rescisión

a. Rescisión por rendimiento insuficiente del hotel.
b. Plazos de entrada en vigor de las cláusulas de terminación (a contar desde la apertura del hotel).
c. Especialidades en la terminación de contratos hoteleros de marca.
d. Estándares de las cláusulas de terminación del contrato de gestión hotelera.
Ejemplos

Índice ADR mínimo específico

RevPAR del hotel

e. Condición de devolución mínima del propietario

Beneficio operativo bruto

Déficit de flujo de efectivo

f. Resolución sin causa
g. Terminación tras la venta del hotel
h. Terminación en caso de condena o siniestro.
i. Otras causas de rescisión

8. Seguros en el contrato de gestión hotelera.
9. Solución de disputas del contrato de gestión hotelera.
10. Responsabilidades del propietario y el operador hotelero. Presupuestos e informes financieros.
11. Cláusula de no competencia hotelera. Restricciones de área.
12. Empleo relacionado con el contrato de gestión hotelera.
13. Consideraciones para los propietarios antes de firmar el contrato de gestión hotelera.

TALLER DE TRABAJO
¿Privatizar la gestión hotelera de monumentos históricos?

1. El proceso negociador del contrato de gestión hotelera.

a. Lo que interesa al operador hotelero
b. Lo que interesa al propietario del inmueble hotelero.

2. Comparativa entre el arrendamiento hotelero y el contrato de gestión hotelera.

a. Operadores hoteleros internacionales a favor del arrendamiento.
b. El contrato de gestión hotelera y responsabilidad de dirigir un hotel.

3. El plazo del contrato de gestión hotelera.

a. Plazo general del contrato de gestión hotelera.
b. La renovación y los plazos de prórroga.

4. Honorarios o tarifas de gestión hotelera.

a. Tarifa base según categoría hotelera.
b. Tarifas incentivadoras con porcentaje de la ganancia operativa bruta (GOP)

1. Tarifa plana con porcentaje de GOP
2. Tarifa escalada
3. Tarifa vinculada al flujo de efectivo

5. Causas de rescisión del contrato de gestión hotelera.

a. Prueba de rendimiento del operador
b. Manipulación del rendimiento del RevPAR

6. Involucración de la propiedad en la gestión hotelera. Derechos de aprobación.

a. Presentación por el operador del presupuesto anual.
b. Personal de alta dirección del hotel.
c. Proveedores y externalización de servicios de facility management hotelero.
d. Alquiler de espacios hoteleros o concesiones.
e. FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment – Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.
f. Fondos de reposición facilitado por el prestamista del hotel.

7. Garantías de restricción territorial impidiendo abrir otro hotel cercano de la misma marca hotelera.
8. Acuerdos entre el operador del hotel, el propietario y el prestamista del propietario.
9. Cláusulas de garantías del operador.
10. Contribución financiera del operador al coste de inversión del propietario. Key money del operador.
11. Derechos de rescisión del contrato de gestión hotelera.

1. La formalización del contrato,
2. Responsabilidades, derechos y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera.

1. Memorando de entendimiento (“memorandum of understanding” MOU) previo al contrato de gestión hotelera.
2. Términos comerciales de la gestión hotelera.
3. Negociación del operador hotelero.
4. Negociación del propietario hotelero.

1. Reestructuración de los préstamos de un hotel con contratos de explotación. Plan de negocio. 
2. Distribución de los riesgos entre operador y propietario. 

a. Márgenes de gestión (bottom-line) 
b. Incentive management fee. 
c. Owners priority 
d. Convenant de Loan to Value (LTV) 
e. Cláusula de nondisturbance. 

TALLER DE TRABAJO. 
Claves para controlar riesgos en el contrato de arrendamiento hotelero.
1. Impago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento hotelero. 
2. Abandono de la gestión del activo por parte del operador y responsabilidad del propietario. Owners priority.
3. Renta mínima garantizada más un porcentaje de renta variable. 

TALLER DE TRABAJO
¿Quién corre con el riesgo en el contrato de gestión hotelera?

1. ¿Responsabilidad extracontractual del titular del hotel o del explotador?
2. Responsabilidad extracontractual en el contrato de gestión hotelera.
3. Responsabilidad extracontractual en el contrato de arrendamiento de empresa hotelera.
4. Responsabilidad extracontractual en la franquicia hotelera.
5. Responsabilidad extracontractual hotelera frente a consumidores.

TALLER DE TRABAJO
El seguro del lucro cesante por si fracasa el negocio hotelero. Expectativa de ganancia en base a ocupación hotelera prevista.

TALLER DE TRABAJO.
Las notificaciones de desperfectos en la gestión hotelera y su examen por expertos independientes. El caso de la Toja. 

1. Caída de rentabilidad.
2. La quiebra de una de las partes.
3. Cláusulas indemnizatorias.

CHECK-LIST 

¿Qué es un contrato de gestión o management hotelero?
Claves de la negociación de los contratos de gestión hotelera 
Desarrolle las ventajas de contrato de gestión hotelera.
Indique las obligaciones del gestor hotelero.
Descripción de las precauciones y tipos de remuneración en porcentajes del contrato de gestión hotelera.
Redacte una cláusula de protección al  propietario que decidiera ceder el establecimiento a terceros en management o arrendamiento y análisis de los posibles derechos de su  estor hotelero.
¿Cuál es el importe del fondo que se suele calcular según el número de habitaciones o fijando una cantidad fija por habitación?
¿Cuáles son las remuneración usuales es una retribución mixta por la gestión de un hotel?
¿Cómo  dejar indemne al gestor de las consecuencias perjudiciales que la gestión le pueda haber ocasionado?
Responsabilidades, derechos y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera. Posición del propietario y el operador. 
Cláusulas entre propietarios y operadores 
¿Qué información debe ser objeto de intercambio antes de la formalización del contrato?
Responsabilidades precontractuales de propietario y operador
Garantías de flexibilidad para posibles cambios de operador o renegociación de condiciones
Garantías en caso de resolución del contrato con causa y sin causa. Supuestos de extinción del contrato.
El precio y fórmulas para su cálculo. Base de cálculo: beneficio o cifra de negocio
Cláusulas de remuneración del gestor. Tarifa Base (Management Fee). Tarifa de Incentivos (Incentive Fee). Tarifa de Servicios de Grupo (Group Services Fee).Tarifa de Resolución anticipada (Termination Fee).Tarifa de Servicios de pre-apertura (Pre-opening Fee)
Estimación de gastos varios (marketing, reservas, gastos del gestor, fondo para FF&E, etc.)
Delimitación en caso de incumplimientos del presupuesto.
Límites presupuestarios: parámetros de actuación de la cadena hotelera

• FORMULARIOS. 

• Modelo de Contrato de gestión hotelera.

• Modelo 1
• Objeto del contrato: la gestión del hotel. 
• Descripción de las actividades: Administración y dirección del hotel. Objetivos de la gestión (económica, comercial, productiva, etc). 
• Duración y extinción. 
• Retribución a la gestora (porcentaje de facturación). 
• Responsabilidad de la Gestora y rendición de cuentas.  

 
• Modelo 2

 
TALLER DE TRABAJO
Caso real de pliego de cláusulas particulares del contrato de  arrendamiento de industria del hotel.

• Pliego de Cláusulas Particulares de Contrato de Arrendamiento
• Índice
• Capítulo I: disposiciones generales
• Antecedentes
• Consideraciones generales
• Inmueble objeto del contrato de arrendamiento
• Objeto
• Legislación aplicable y naturaleza del contrato
• Legislación aplicable
• Naturaleza del contrato
• Régimen jurídico del contrato
• Jurisdicción competente
• Órgano de contratación   plazo y duración del arrendamiento   plan de transición
• Capítulo II: Procedimiento y forma de adjudicación del contrato
• Procedimiento y forma de adjudicación del contrato documentación disponible para los candidatos  documentación contractual y cláusula general de contradicción licitadores
• Capacidad y solvencia de las empresas
• Clases de licitadores y forma de presentación de las ofertas
• Lugar, plazo y requisitos de presentación de las propuestas
• Lugar y plazo de presentación de las proposiciones
• Requisitos de la documentación
• Constitución de garantías contenido de las proposiciones
• Sobre a: documentación general
• Sobre b: propuesta técnica
• Sobre c: propuesta económica
• Valoración de las proposiciones
• Oferta técnica
• Oferta económica
• Recepción de documentación  valoración de las ofertas
• Pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento del hotel
• Adjudicación, formalización y publicidad del contrato
• clasificación  de  las  ofertas, adjudicación  del  contrato  y  notificación de  la  adjudicación  formalización del contrato  abono de anuncios de licitación  devolución de documentación presentada por los licitadores
• Capítulo III: Ejecución del contrato
• Licencias, autorizaciones y tributos   inicio del arrendamiento  subrogación de personal y bienes adscritos al hotel
• Subrogación de personal
• Bienes adscritos al hotel
• Obligación esencial del contrato
• Fondo de reposición
• Obras de conservación, reparación y mantenimiento  inspección general de la explotación   control de la gestión   comisión de seguimiento del contrato
• Capítulo IV: derechos y obligaciones de las partes
• Derechos
• Obligaciones
• Derechos de la arrendataria
• Obligaciones de la arrendataria
• Obligaciones de la arrendataria
• Mantenimiento de la categoría del hotel
• Mantenimiento de la marca comercial de explotación del hotel
• Riesgo y ventura  seguros
• Capítulo V: régimen económico del contrato
• Precio o renta del arrendamiento
• Sistema de pagos por la arrendataria
• Revisión de la renta
• Intereses de demora
• Capítulo VI
• Subarriendo y cesión del contrato
• Subarriendo del hotel
• Cesión del contrato por la arrendataria
• Venta del hotel por la arrendadora
• Pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento del hotel
• Capítulo VII Extinción del contrato
• Causas de extinción
• Cumplimiento del contrato
• Verificación del cumplimiento
• Modificación de la plantilla
• Intervención previa
• Resolución del contrato
• Causas de resolución
• Efectos de la resolución
• Reversión del hotel
• Anexo I- Relación contratos centro de negocios y galería comercial
• Anexo II- Modelo de constitución de garantía
• Anexo  III- Declaración  responsable  de  no  estar  incurso  en  prohibición  de  contratar
• Anexo IV- Compromiso de subrogación
• Anexo V- Relación de personal y características básicas del personal en cuyas  relaciones laborales deberá subrogarse la arrendataria
• Anexo VI- Memoria económica
• Anexo VII- Modelo oferta económica

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Formulario de contratación  por  procedimiento  abierto  de  la  prestación  de  servicios  para  gestión  y  comercialización  del  hotel.

• Objeto gestión  y  comercialización  del  establecimiento  hostelero.
• Órgano de contratación
• Procedimiento de adjudicación
• Duración del contrato.
• Tipo de licitación o canon.
• Garantías de la contratación y obligaciones del contratista.
• Capacidad para contratar
• Presentación y contenido de las proposiciones
• Criterios de valoración de las ofertas.
• Apertura de ofertas y calificación de  las proposiciones
• Toma de decisión y requerimiento de documentación
• Adjudicación y formalización del contrato y notificación a los  licitadores.
• Devolución de documentación a los licitadores.
• Derechos y obligaciones específicas del contratista.
• Derechos y obligaciones
• Causas de resolución de la concesión.
• Sucesión del contratista
• Responsabilidad y seguros
• Subcontratacion.
• Desalojo y entrega a la sociedad al fin del contrato.
• Gastos a cargo del adjudicatario
• Jurisdicción competente .
• Declaración responsable de tener capacidad  para contratar

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Contrato de constitución de un Derecho de superficie sobre un hotel. Pliego de condiciones administrativas.

1. Disposiciones generales 
1.1. Régimen jurídico 
1.2. Perfil del contratante.
1.3. Objeto
1.4. Duración 
1.5. Presupuesto de la inversión de rehabilitación
1.6. Limitación en cuanto a la disposición del inmueble
1.6.1. Transmisión 
1.6.2. Gravamen hipotecario
2. Forma de adjudicación: preparación de ofertas, adjudicación y garantías.
2.1. Procedimiento, forma y criterios objetivos de adjudicación
2.2. Lugar y plazo de presentación de las propuestas 
2.3. Forma de presentación de las propuestas 
2.4. Reunión informativa previa y consultas de los licitadores
2.5. Constitución de garantía provisional
2.6. Adjudicación provisional 
2.7. Actuaciones previas a la formalización del contrato
 2.7.1. Obligaciones tributarias
2.7.2. Obligaciones con la seguridad social
2.7.3. Garantía definitiva.
2.7.4. Escritura de formalización de la unión temporal de empresarios
2.7.5. Abono de los anuncios de licitación.
2.7.6. Pólizas de seguros 
2.7.7. Otra documentación.
2.8. Adjudicación definitiva del contrato.
2.9. Formalización del contrato 
3. Ejecución del contrato.
3.1. Condiciones generales y especiales de realización del contrato 
3.1.1. Condiciones generales de realización del contrato.
3.1.1.1. Licencias, autorizaciones y tributos
3.1.1.2. Inicio del contrato 
3.2. Redacción del proyecto o proyectos de construcción 
3.3. Ejecución de las obras
3.3.1. Dirección de las obras por el concesionario
3.3.2. Libro de órdenes y asistencias
3.3.3. Dirección facultativa.
3.3.4. Comunicación de la conclusión de las obras nuevas o de mejora
3.3.5. Indemnización de daños y perjuicios 
3.3.6. Obras de conservación y reparación
3.4. Inspección general de la explotación 
4. Derechos y obligaciones de las partes
4.1. Derechos de la administración 
4.2. Derechos del superficiario
4.3. Obligaciones del superficiario
4.4. Mantenimiento de la categoría de hotel 
4.5. Riesgo y ventura.
4.6. Otras obligaciones del adjudicatario
4.7. Deber de colaboración.
5. Régimen económico del contrato 
5.1. Presupuesto de la inversión de rehabilitación.
5.2. Precio a satisfacer 
5.3. Otros gastos a cuenta del concesionario.
5.4. Pagos por el adjudicatario.
5.5. Actualización del importe de los precios 
5.6. Regularización por gratuidades 
5.7. Infracciones y penalidades por incumplimiento de obligaciones contractuales.
5.7.1. Penalidades por vulneración de las obligaciones del Adjudicatario
5.7.2. Graduación de las infracciones
5.7.3. Penalidades 
5.7.4. Graduación de las penalidades.
5.7.5. Instrucción del expediente y del procedimiento
5.7.6. Inicio del procedimiento de imposición de penalidades
5.7.7. Reconocimiento de responsabilidad o pago voluntario
5.7.8. Ejecución de las penalidades económicas al adjudicatario 
5.7.9. Actualización de las penalidades
6. Cesión y modificación del contrato 
6.1. Cesión del contrato 
6.2. Modificación del contrato
7. Conclusión y extinción del contrato 
7.1. Causas de extinción
7.2. Extinción 
7.2.1. Verificación del cumplimiento.
7.2.2. Intervención del funcionamiento por la administración con carácter previo a la finalización del plazo de la concesión. 
7.3. Resolución del contrato.
7.3.1. Causas de resolución
7.3.2. Efectos de la resolución 
7.3.3. Reversión del inmueble.
8.1. Prerrogativas.
8.2. Jurisdicción competente.
Anexos

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Pliego de cláusulas administrativas para la constitución del  derecho  de  superficie  sobre  solar  patrimonial  y  contrato  privado  para  la  ejecución  y  gestión  de  un  hotel  de  cuatro  estrellas   y  ejecución  de  estacionamiento subterráneo. 

Objeto contrato privado, constitución derecho de superficie ejecución de obra y prestación de servicios hoteleros 
Plazo
Entidad contratante
Derecho de superficie Derechos y obligaciones del adjudicatario. (Ejecutar, a su cargo, las obras de acondicionamiento del solar y la construcción del Hotel, de conformidad con los anteproyectos elaborados previamente a la adjudicación del contrato, y los proyectos finalmente aprobados por el órgano de contratación en el periodo que se determina)
Relaciones del adjudicatario del derecho de superficie con terceros (Transmisión/cesión. Explotación. Gravamen hipotecario.)
Régimen económico existencia de crédito adecuado y suficiente (Presupuesto base de licitación. Valor estimado del contrato. Precio. Cálculo del riesgo operacional. Cálculo del ciclo de la vida. Cálculo del canon concesional anticipado. Ingresos estimados periodo de concesión derecho de superficie. Canon. Valor estimado del contrato. Cálculo volumen anual de negocio). 
Anteproyecto, programa funcional o operativo y plan de negocio
Anteproyecto del hotel propuesto y del edificio del aparcamiento del subsuelo. 
Programa Funcional. 
Subcontratación y cesión del contrato 
Sucesión del contratista. 
Redacción del proyecto y ejecución de las obras
Riesgo y ventura 
Fianza provisional y definitiva
Resolución del contrato, extinción. Cesión, subcontratación y sucesión. 

CHECK-LIST

Analice y mejore el modelo adjunto de contrato de gestión hotelera
1. Concepto, función económica y regulación aplicable.
2. Sujetos: el titular del hotel gestionado y la cadena hotelera
3. Obligaciones de las partes 
4. Duración del contrato: plazo inicial y prórrogas
5. Extinción del contrato: transcurso del plazo, desistimiento, renuncia y resolución por incumplimiento

• Compliance de la gestión hotelera.

1. La responsabilidad del propietario hotelero en los contratos de gestión hotelera.

• En la relación entre el propietario y el gestor se acuerden las bases de 'compliance'.

2. Los riesgos de incumplir la normativa hotelera.

Se recomienda que tanto el propietario como el dueño tengan su propio programa de compliance” para afrontar cualquier riesgo en el cumplimiento de las distintas normativas laborales, sanitarias o de seguridad que afectan al negocio hotelero.
a. Responsabilidad hotelera general: prevención de riesgos laborales, obligaciones fiscales y administrativas, prevención de blanqueo de capitales, normativa sobre seguridad alimentaria, protección de datos, gestión de residuos, normativa de protección a consumidores, etc.
b. Prevención de riesgos laborales
c. Responsabilidad penal de la empresa

3. Sistema de gestión de riesgos legales de los hoteles.

• Definir y establecer las bases y funcionamiento del sistema de gestión de riesgos legales de los hoteles siguiendo los principios y pautas establecidas en nuestra política de Control de Riesgos.

4. Tolerancia cero.

La importancia del cumplimiento normativo y del impacto que pueden tener ciertos incumplimientos
La política de Riesgos establece una tolerancia cero al respecto del riesgo de cumplimiento.
Comité de Ética de la empresa hotelera que se encarga de gestionar y coordinar el procedimiento de denuncias e investigaciones.
Comisión de Auditoría y Cumplimiento para seguimiento periódico del sistema de cumplimiento legal.

5. La dispersión legal del derecho turístico.

a. Legislación hotelera.
b. Derecho urbanístico en relación con los hoteles.
c. Legislación específica hotelera (normativa contraincendios, higiene, edificación, fachadas, licencias, parking, piscinas, seguridad, etc.).

6. UNE 19601 sobre sistemas de gestión de compliance penal
7. Manual de ‘compliance’ para prevenir riesgos penales corporativos en los hoteles.

El documento tiene un doble objetivo: por un lado, ayudar a todo el equipo técnico a cumplir las reglas, proporcionándoles una clara declaración de políticas y procedimientos; y, por otro, asistir al personal y al conjunto de personas con las que se relaciona profesionalmente la patronal en la identificación y corrección de cualquier violación real o percibida por ellos.

8. Compliance Officer
9. Ejemplo de responsabilidad legal hotelera: inspección laboral.

• Multa de 2,6 millones por los contratos abusivos de 275 ‘kellys’ en cuatro hoteles.

TALLER DE TRABAJO
Compliance o cumplimiento normativo de Hoteles Meliá conforme a la Norma UNE 19601: Sistemas de gestión de compliance.
1. Regulación turística y hotelera en España. Régimen autonómico. 
2. Legislación relacionada con hoteles. 

• Los hoteles están sujetos por una parte a legislación sobre los edificios, por lo tanto tienen que cumplir con la normativa contraincendios, higiene, edificación, fachadas, licencias, parking, piscinas, seguridad, y un largo etc. Y por otra parte normativas laborales, fiscales, protección de datos, salud alimentaria, calidad, etc. 

3. Falsas denuncias contra hoteles. 

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo debe actuar el gestor hotelero frente a las reclamaciones abusivas de turistas británicos?
1. Los touroperadores (TTOO) se eximen de toda responsabilidad.
2. Precauciones del gestor hotelero en caso de reclamaciones.

Guía relacionada
 

COMPLIANCE DE LA CONSTRUCCIÓN, INMOBILIARIA Y URBANÍSTICA