EL TRASPASO SEGÚN LA FECHA DEL CONTRATO.

LAS CLAVES DEL TRASPASO.

Fiscalidad del traspaso de locales.

FORMULARIOS. 

FORMULARIOS. 

MARKETING DEL TRASPASO DE LOCALES.

• El traspaso según la fecha del contrato.

1 El concepto de traspaso en la LAU del 64 y la reforma del 94. 
2. ¿Cuándo existe un traspaso?
3. ¿Qué no se puede considerar traspaso?

a. Asociaciones familiares a la muerte del arrendatario. 
b. Supuestos especiales de cesión del arrendatario. 
c. Cambio de titularidad. 
d. Transformación, fusión o escisión de sociedades mercantiles. 

4. Locales excluidos del traspaso 
5. Traspaso y cesión de contrato de arrendamiento de locales de negocio (leyes de arrendamientos urbanos de 1.964 y 1.994) 

a. ¿Qué es un "local de negocio"?
b. Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de local de negocio (LAU 1994) 
c. Formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio 

6. Breve introducción al régimen transitorio previsto en la LAU 1994 

a. Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 
b. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 
c. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
d. Contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 
e. Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales 

TALLER DE TRABAJO
Traspaso y cesión de contrato de arrendamiento de locales de negocio (leyes de arrendamientos urbanos de 1964 y 1994)
1. Cuestiones preliminares
Traspaso de Locales de Negocio Arrendados Antes del 1 de Enero de 1995. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
Cesión del Contrato realizado después del 1 de Enero de 1995. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
2. Aspectos prácticos antes de hacer el traspaso.
3. Traspaso de Locales de Negocio arrendados antes del 1 de Enero de 1995. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
a. Requisitos
b. La fijación de un precio cierto por el traspaso.
c. Procedimiento
d. Participación del propietario en el precio del traspaso
e. Derecho de tanteo
f. Renta
4. Ejemplo. Supuesto de contratos celebrados antes de 1985
a. ¿Quién puede traspasar?
• Cuando el arrendatario sea persona física
b. Duración del arrendamiento tras el traspaso.
5. Cesión del Contrato realizado después del 1 de Enero de 1995. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
a. Requisitos
b. Renta


TALLER DE TRABAJO
Conceptos del traspaso o cesión de local de negocio.
1. ¿Qué es el traspaso o cesión de local de negocio?

• Contrato de cesión: si el contrato se firmó después del 1 de Enero de 1995.
• Contrato de traspaso: si el contrato se firmó antes del 31 de Diciembre de 1994.
2. Traspaso de local de renta antigua
a. Concepto de traspaso
b. Requisitos para la validez del traspaso
• El arrendatario no podrá traspasar el local en el año siguiente a la fecha en que adquirió la condición de arrendatario.
• Ha de fijarse un precio cierto para la operación de traspaso.
• Notificación fehaciente al arrendador.
• El traspaso ha de otorgarse en escritura pública.
• Notificaciones obligatorias del arrendatario dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura pública.
c.  El traspaso como extinción de alquiler de local de renta antigua
• Supuestos en caso de arrendatario persona física
• No se celebra ningún traspaso
• Traspaso celebrado antes del 31 de Diciembre de 1984
• Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994
• Traspaso tras el 1 de Enero de 1995
• Traspaso que se celebró entre el 1 de Enero de 1995 y el 31 de Diciembre de 2004
• Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 2005 y el 31 de Diciembre de 2014
• Traspasos celebrados después del 1 de Enero de 2015
• Arrendatario persona jurídica
3. Concepto de cesión de local de negocio realizados sobre contratos de arrendamientos firmados antes del 9 de mayo de 1985.
a. Concepto de cesión (después de 1995)
b. Características de la cesión de contrato
c. Precio del traspaso a favor del antiguo arrendatario
d. Precio del traspaso a favor del arrendador/propietario
e. Tipo de actividad a realizar en el inmueble


TALLER DE TRABAJO
Consejos prácticos en caso de traspaso de local de negocio.
1. Diferencia entre traspasar sólo el local a traspasar el negocio.
2. Requisitos del traspaso de local de negocio.
3. El precio del traspaso y la participación del arrendador en el traspaso.
4. Garantías: fianza legal y aval o fiador solidario.
5. Condiciones del traspaso.
6. Legislación aplicable

TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que pedir y examinar antes de un traspaso.
1. Ubicación.
2. Fondo comercial.
3. Pérdida de know how.
4. Valoración del fondo de comercio.
5. Características del local.
6. Información contable.

TALLER DE TRABAJO
¿Tiene derecho el arrendador de un local a percibir un porcentaje del importe del traspaso?
1. Contratos de arrendamiento suscritos antes del 1/01/1995.
2. Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 1/01/1995.

TALLER DE TRABAJO
El derecho de participación en el traspaso de locales de negocio de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO
Traspaso de local por persona física en los arrendamientos de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin sentido.

TALLER DE TRABAJO. 
Arrendamiento de local de negocio o traspaso de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 

1. Concepto del traspaso de local de negocio
2. Requisitos del traspaso de local de negocio 
3. Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio 

TALLER DE TRABAJO.
¿Cuándo y cómo se puede traspasar un local en arrendamiento?
• ¿Cómo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos el traspaso de locales comerciales?
• ¿Cuándo se puede traspasar el contrato de arrendamiento?
• ¿Qué derechos concede la ley al propietario?
• ¿Cómo se comunica al propietario que se ha hecho el traspaso?
• ¿Cuál es el tratamiento del subarrendamiento?


TALLER DE TRABAJO
Excepción. No retracto en arrendamiento de industria.

TALLER DE TRABAJO.
¿Es fácil la separación de los coarrendatarios que deciden traspasar un local en arrendamiento?

CHECK-LIST 


1. Check-list del régimen transitorio previsto en la LAU
Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985
Derechos del arrendador.
Actualización de la renta.
Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del  9 de mayo de 1985.
Contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales.
2. Check-list del traspaso. 

1. Ámbito normativo 
2. Régimen jurídico del traspaso en estos contratos 
3. Titulares del derecho de traspaso y presupuestos de su aplicación 
4. Duración del contrato efectuado el traspaso 

a. Traspaso verificado después de la entrada en vigor de la LAU 1994, es decir, después del 1 de enero de 1995 
b. Traspaso verificado en los 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, es decir, traspaso de local de negocio efectuado desde el año 1985 hasta el año 1995 

TALLER DE TRABAJO
Para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado la cuota del IAE para el año 1994. 

TALLER DE TRABAJO
Notificación fehaciente de los traspasos de locales de contratos de arrendamiento comprendidos entre el 1 de enero de 1965 y el 1 de enero de 1995, sujetos a la LAU de 1964 .

TALLER DE TRABAJO 
Extinción de arrendamientos de locales de negocio de renta antigua a 31 de diciembre de 2019 
1. Locales de negocio de renta antigua. 
2. Supuestos en los que no se extinguió el contrato el 31 de diciembre de 2014 y se extinguen el 31 de diciembre de 2019. 
3. Arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985  que se extinguen el 31 de diciembre de 2019 

1. Normativa aplicable. 
2. Concepto 
3. Facultades para traspasar 
4. Clases de traspaso de local de negocio 

a. Traspaso de local de negocio propiamente dicho. 
b. Traspaso de local de negocio impropio 

5. Requisitos del traspaso
6. Tanteo y retracto en favor del arrendador en caso de traspaso del local de negocio a un tercero ajeno a la relación arrendaticia 

a. El derecho de tanteo 
b. Derecho de retracto 
c. Reglas comunes al tanteo y al retracto

7. Participación de la propiedad. 
8. Derecho del arrendador a la elevación de la renta por cada traspaso que se verifique. 

TALLER DE TRABAJO.
¿Tiene derecho el arrendador de un local a percibir un porcentaje del importe del cesión de contrato de arrendamiento posterior al 1 enero de 1995 (sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994)?

• Contratos de arrendamiento suscritos antes del 1/01/1995.

1. Régimen normativo 
2. La cesión del contrato de arrendamiento 

a. La cesión del contrato de arrendamiento en el art. 32 de la LAU de 1994 

1) Concepto de cesión 
2) Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca 
3) El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
4) Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
5) Derecho a elevación de la renta 
6) Supuestos en los que no procede la cesión del contrato de arrendamiento 
7) Supuestos de prohibición contractual de la cesión del contrato 
8) Relaciones entre las partes. 
9) Cesión gratuita u onerosa

b.  Otras aplicaciones.

TALLER DE TRABAJO
No hace falta el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio si en el contrato de arrendamiento no figura la prohibición de traspasar.
1. Consentimiento del arrendador en la cesión de local

• La LAU 29/1994 (ley actual) utiliza la palabra «cesión» y la Ley de Arrendamientos de 1964 emplea el de «traspaso».
2. Consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio
a. Si en el contrato de arrendamiento de local se prohíbe la cesión (ya sea total o parcial).
b. Si en el contrato de arrendamiento viene pactada la posibilidad de cesión del local con la exigencia de una serie de requisitos (% de subida de renta, avales, limitación de actividad, plazo de notificación, etc.).
c. En el contrato de arrendamiento no menciona la cesión.


TALLER DE TRABAJO
Notificación de la cesión de local negocio en los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y por tanto sujetos a la LAU 29/1994 de 24 de noviembre.
1. Que no se haya prohibido la cesión del local.
2. Notificación del traspaso o cesión de local. Artículo 32.4 de la LAU 29/1994.
3. ¿Quién hace la notificación?
4. Plazo de la notificación.
5. La notificación debe hacerse de forma fehaciente.

TALLER DE TRABAJO.
¿Cuál es la subida de la renta cuando se cede un local de negocio por el inquilino con un contrato de arrendamiento de local  sujeto a la LAU de 1994 (a partir del 1 de enero de 1995)?
1. Lo que indique el contrato de arrendamiento.
2. El contrato permite la cesión del local (traspaso) pero no menciona el incremento de renta.

TALLER DE TRABAJO.
Consentimiento del arrendador en caso de cesión de contrato de arrendamiento posterior al 1 enero de 1995 (sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994).

TALLER DE TRABAJO.
¿Tiene derecho el arrendador de un local a percibir un porcentaje del importe del cesión de contrato de arrendamiento posterior al 1 enero de 1995 (sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994).

• Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 1/01/1995.


TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de cesión del Contrato realizado después del 1 de Enero de 1995. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
a. Requisitos
b. Renta o sociedades.

TALLER DE TRABAJO
La cesión del contrato de alquiler de un negocio.
1. La cláusula renunciando a la cesión del contrato de alquiler de un negocio.
2. Otra forma de poder traspasar un negocio, cuando el mismo se encuentra arrendado a nombre de una sociedad, es traspasar la propia sociedad.
3. Los impuestos de la cesión del contrato de alquiler de un negocio.

a. IVA
b. IRPF.
CHECK-LIST 
1. En caso de cesión del contrato de arrendamiento de local, lo primero ver si hay cláusula de renuncia a este derecho.
2. ¿Hace falta contar con el  consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de  arrendamiento?
3. ¿Puede el arrendatario cobrar por la cesión del local al nuevo arrendatario?
4. ¿Qué derechos concede la LAU al propietario?
5. Derechos en caso de fusión,  transformación o escisión de la sociedad arrendataria.
6. ¿Qué derechos tiene el arrendador si el nuevo  arrendatario no quiere pagar el incremento de renta?
7. ¿Cómo se le ha de comunicar  al propietario que se ha efectuado la cesión del contrato de arrendamiento de local?

1. El subarriendo en el art. 32 de la LAU 

a. Concepto 
b. Actividad empresarial o profesional 
c. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
d. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
e. Derecho a elevación de la renta
f. Pacto de prohibición del subarriendo 
g. Relación entre las partes contratantes 

2. El subarriendo en el Código Civil 
CHECK-LIST
1. ¿Qué es el subarrendamiento de un local?
2. Cláusula de renuncia al derecho a subarrendar.
3. ¿Cómo se le ha de comunicar  al propietario que se ha efectuado la cesión del contrato de arrendamiento de local?

• Las claves del traspaso.

1. ¿Quién puede traspasar? 
2. Duración del arrendamiento tras el traspaso. 
3. Requisitos legales para la existencia legal de traspaso. 

a. Establecimiento previo del arrendatario 
b. Compromiso de permanencia en el local 
c. Fijación de precio cierto 
d. Notificación de la decisión de traspasar 
e. Otorgamiento de escritura publica 
f. Notificación al arrendador de la realización del traspaso 

TALLER DE TRABAJO. 
Traspasos tras la entrada en vigor de la LAU 1994 
1. Traspaso de local de negocio cuyo titular sea una persona física 
2. Traspaso de local de negocio cuyo titular sea una persona jurídica 

TALLER DE TRABAJO.
El traspaso de local de negocio. 
1. Traspaso de local de negocio 
2. Requisitos para ceder  o subarrendar local negocio. 
3. Causas de extinción del contrato de arrendamiento. 
4. La subrogación en el contrato de arrendamiento 

a. Fallecimiento del arrendador. 
b. Fallecimiento del arrendatario.

1. Participación del arrendador en el precio del traspaso 

a. Participación pactada en dinero. 
b. Participación pactada en especie. 
c. Participación no pactada: porcentajes legales 
d. Supuestos especiales de elevación de los porcentajes legales. 
e. Supuestos especiales de transitoriedad.

2. ¿Quién debe retener los porcentajes legales de participación : el precio del traspaso. 
3. Supuesto especial de adjudicación en subasta.
4. Traspaso: incremento de la renta 
5. Renuncia al derecho de traspaso 

TALLER DE TRABAJO.
El importe de la participación del propietario en el traspaso de locales de negocio. 

1. Derecho de tanteo por el propietario. 
2. Derecho de retracto 
3. Traspaso forzoso
4. Supuesto de coarrendadores en el ejercicio del derecho de tanteo o retracto 
5. Traspasos al año de la firma de la escritura.

TALLER DE TRABAJO
¿El posible el retracto parcial de un local de negocio o almacén en contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985?

• Requisitos para su validez. 

Valoración del traspaso de local de negocio. 

• Fiscalidad del traspaso de locales.

1. Conceptos previos a la fiscalidad del traspaso de local.
2. Otros impuestos.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico: Tributación IRPF traspaso local negocio
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3691-16 de 05 de Septiembre de 2016. Tributación del traspaso de locales. IRPRF e IVA.

1. Para el arrendador. 
2. Para el adquirente. 

Responsabilidades tributarias del adquirente por traspaso 

TALLER DE TRABAJO.
El IVA en el traspaso de local y el traspaso de negocio.
1. El IVA en el traspaso de local
2. Diferencia entre traspaso de local de negocio y traspaso de negocio.
3. ¿Cuál es la tributación por IVA del traspaso de un local de negocio?
4. Caso práctico.

TALLER DE TRABAJO.
La resolución anticipada del arrendamiento de un local a cambio de indemnización y el efecto del IVA dependiendo de la obligatoriedad de la resolución.

TALLER DE TRABAJO. 
Notas jurisprudenciales sobre traspasos de locales de negocio en arrendamientos concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. 

CHECK-LIST 


1. El traspaso no está sujeto a IVA.
2. Impuesto de la Renta (IRPF). Impuesto de sociedades. Incremento de patrimonio.
3. Amortización del receptor del traspaso.

• FORMULARIOS. 

1. Notificación del traspaso previsto al arrendador 
2. Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el arrendatario 

a. Carta.
b. Escritura- LEY 1964

3. Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el tercero 
4. Notificación de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria
5. Notificación del traspaso previsto al arrendador 
6. Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el arrendatario 
7. Notificación al arrendador de la transformación, fusión o escisión de la sociedad arrendataria, en contratos sometidos a la LAU 1964
8. Notificación a la sociedad transformada, fusionada o escindida, del incremento de la renta en un 15 por 100 (LAU 1964) 
9. Notificación al arrendador de la cesión en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Modelo 1
Modelo 2

10. Notificación al arrendador de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (LAU 1994) 
11. Notificación decisión de traspasar. Contestación notificación intención de traspasar 
13. Contestación notificación intención de traspasar. 
14. Acta de notificación de traspaso 
15. Contestación requerimiento notarial.
16. Acta notarial notificando al arrendador la cesión
17. Contrato de traspaso de local de negocio

Modelo a
Modelo b
Modelo c

18. Contrato de traspaso de local sin existencias
19. Escritura de traspaso de local de negocio. 

a. Modelo de traspaso real. 
b. Modelo de traspaso legal. 
c. Modelo escritura notarial

20. Escritura básica de traspaso de local de negocio.
21. Contrato de cesión o traspaso de local de negocio

Modelo a
Modelo b

22. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda 
23. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en centro comercial.
24. Contrato de cesión de local comercial.
25. Modelo de escritura de cesión de arrendamiento de local.
26. Modelo de escritura de cesión de arrendamiento de local sin consentimiento del arrendador.

• FORMULARIOS. 

1. Modelo de  ENCARGO DE TRASPASO de un local a un agente inmobiliario.

Modelo a
Modelo b

2. Modelo de Contrato de arrendamiento de local de negocio.

Modelo a
Modelo b

3. Modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio con opción de compra.
4. Modelo de Arrendamiento de industria o negocio no sometido a la LAU. Modelo de contrato básico. 

• Marketing del traspaso de locales.

• Modelo de caso real de dossier de traspaso de local.