| ¿Cuáles son los requisitos para
participar en una Subasta Inmobiliaria?
El proceso consiste en entrar y registrarse en
el portal público de la Agencia Estatal del Boletín Oficial
del Estado. https://subastas.boe.es/. Desde 2015 hasta hoy todas las pujas
se realizan online. Y es en esta página señalada donde consultar
los inmuebles y pujar por ellos.
¿Quién puede participar en una
Subasta Inmobiliaria?
Basta con darse de de alta para tener acceso y
visualizar todas las subastas que hay en todos los procedimientos de España.
Cuando se publican, se establece un periodo de 20 días durante el
cual se puede pujar, así como si se han realizado otras pujas por
una finca determinada y la cuantía de la más alta.
Para pujar, es necesario abonar el 5% del importe
del precio de salida. Si al finalizar la subasta eres el mejor postor,
se te comunica y tienes un plazo determinado para pagar en el juzgado la
cantidad restante.
¿Qué beneficios tiene pujar en una
Subasta Inmobiliaria judicial?
La principal ventaja es el precio al que suelen
salir los inmuebles y también que la adjudicación suele ser
inferior al de mercado.
¿Qué inconvenientes tiene pujar
en una Subasta Inmobiliaria judicial?
El principal inconveniente es la falta de información
sobre el inmueble que va a comprar, no puede ver su interior, solo la información
registral, tampoco sabrá si alguien está ocupando el inmueble,
si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta
al mercado a menos que investigue por su cuenta.
Los adjudicatarios deben satisfacer el pago del
valor restante del piso en el margen de tiempo que fije el juzgado y, en
el caso de que necesite financiación bancaria, ese trámite
no es inmediato ni se puede agilizar esa gestión porque no se suelen
conceder préstamos sobre un bien sometido a Subasta inmobiliaria.
¿Qué se recomienda para pujar
en una Subasta Inmobiliaria judicial?
Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones
adicionales a la información que viene en el portal de subastas,
como pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen
cargas previas adicionales.
También resulta útil hablar con los
vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble
y saber así si hay alguien ocupándolo.
Conviene comparar el precio del inmueble con el
del mercado para establecer la puja máxima y comprobar si tiene
algún problema de consolidación urbanística, sobre
todo si está fuera de un casco urbano.
La práctica oculta de las subastas inmobiliarias
Desde que las subastas judiciales inmobiliarias
son electrónicas se ha facilitado considerablemente la participación
y las comprobaciones. Por ejemplo, la Certificación Registral puede
consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el
Registro de la Propiedad responsabilizado de facilitarla a través
del portal, así como la información registral actualizada
a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia
catastral, si está incorporada a la finca.
Esto es un paso muy importante porque antes había
que ir a los juzgados y comprobar el expediente judicial. Sin embargo,
hay que seguir asegurándose de los posibles ocupantes del inmueble
subastado porque la mayoría de los juzgados suelen introducir en
el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación
posesoria.
Los licitadores deberán hacer por su cuenta
las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble
subastado. No podrá ver el interior del inmueble antes de pujar,
y aunque el portal de subastas del BOE publica toda la información
registral, tampoco sabrá si alguien está ocupando el inmueble,
si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta
al mercado a menos que investigue por su cuenta.
Para saber si la subasta inmobiliaria merece la
pena, es aconsejable realizar una serie de comprobaciones adicionales a
la información que viene en el portal de subastas. Por ejemplo,
pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen
cargas previas adicionales, como por ejemplo por impago del IBI o de la
cuota de la comunidad de propietarios. Si hay cargas posteriores a la adjudicación
de esa hipoteca, se cancelan. Junto con el decreto de adjudicación,
que es similar a la escritura de compraventa, el propio juzgado otorga
un mandamiento de cancelación de cargas que anula todas las cargas
posteriores en el registro.
También resulta útil hablar con los
vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble,
al que no tendrá acceso previo, y saber así si hay alguien
viviendo allí.
Asimismo, conviene comparar el precio del inmueble
con el del mercado para establecer la puja máxima y comprobar si
tiene algún problema de consolidación urbanística,
sobre todo si está fuera de un casco urbano. En el catastro se puede
comprobar la forma de la finca, confirmar la parte de elementos comunes
y ampliar información.
Las subastas tienen lugar en el Portal de Subastas
del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta está dotada
con un número de identificación único asignado al
expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de
lotes de los que esté compuesta.
La subasta judicial electrónica se abre
a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya
publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio
contiene exclusivamente la fecha de este, la Oficina judicial ante la que
se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación
y clase, y la dirección electrónica que corresponda a la
subasta en el Portal de Subastas.
Para poder participar en la subasta judicial electrónica,
los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para
lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado
de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con
el usuario y contraseña.
La subasta dura veinte días naturales, en
los que se podrá enviar las pujas. Sin embargo, a las 24:00 horas
del último día, la subasta no se cerrará hasta transcurrida
una hora desde la realización de la última postura publicada,
siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque
ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días
a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24
horas.
Una cuestión importante es la suspensión
temporal de la subasta, que sucede en el caso de que el letrado de la Administración
de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del
deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá
a dejar sin efecto la subasta, aunque esta ya se hubiera iniciado: la suspensión
por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución
de las fianzas.
Hay otras suspensiones posibles, desde la promesa
de pago por parte del deudor hasta que alguien ha descubierto que el tipo
de subasta está mal calculado o que hay cualquier defecto en el
edicto de subasta.
Otro problema añadido es que el adjudicatario
de la subasta debe “pagar el remate” en el margen de tiempo que fije el
juzgado y, en el caso de que necesite financiación bancaria, ese
trámite no es inmediato. Tampoco se puede adelantar esa gestión
con la entidad antes de participar en la puja porque no se suelen conceder
préstamos sobre un bien sometido a puja pública. En la práctica,
los bancos no quieren asumir los riesgos que conlleva.
Terminada la subasta y recibida la información,
el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta,
expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura
que formuló. En ese momento, se devolverán las fianzas consignadas
por los postores, excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará
en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación
y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán
las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
La devolución de dichas consignaciones (fianzas)
corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del
Boletín Oficial del Estado y, en ningún caso, al juzgado.
Las devoluciones siempre se harán a quien
efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado
por sí como postor o en nombre de otro.
No hay que olvidar que en cualquier momento anterior
a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor,
puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por
principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados.
También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo
que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites
de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.
Pero en todo momento puede haber sorpresas incluso
con la aprobación del remate (el mejor precio ofrecido en la subasta
judicial). Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior
al 70 % del tipo de subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de
diez días hábiles, presentar tercero que mejore la postura
ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor del bien a efectos de subasta
o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte al menos suficiente
para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
En la práctica, con ofrecer una cifra que
sirva para cubrir completamente la deuda, el mejorante se queda con la
adjudicación.
Y si transcurren los 10 días hábiles
que tiene el demandado para presentar a un mejor postor sin haberlo hecho,
el demandante podrá adjudicarse la vivienda en el plazo de 5 días
con las siguientes condiciones: i) Si la propiedad subastada es la vivienda
familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación
del inmueble por el 70 % del Tipo de Subasta o por la cantidad que se le
deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al
60% de su valor de tasación y a la mejor postura. ii) Si la propiedad
subastada NO es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá
pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la
cantidad que se le deba por todos los conceptos (esta vez sin otras limitaciones),
siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
Y cuando uno cree que ya ha pasado todos los trámites
y se le ha adjudicado el inmueble, nos encontramos con los retrasos en
la publicación del Decreto de Adjudicación. Hay juzgados
que tardan un mes, y también hay juzgados que tardan más
de un año.
Por estas razones, hemos tratado de explicar el
régimen de las subastas inmobiliarias judiciales desde una perspectiva
práctica. Así como las claves de las subastas electrónicas
de bienes inmuebles y las precauciones y trucos de la última hora
del último día de la subasta electrónica inmobiliaria.
Pero además de las subastas judiciales,
la guía práctica analiza las Subastas voluntarias de inmuebles,
las Subastas notariales de inmuebles, la Subasta privada de bienes
inmuebles, las subastas organizadas por empresas privadas “entidad especializada,
las Subastas por la administración, etc. Además de enseñar
a saber entender el Pliego de condiciones y la fiscalidad de las subastas
inmobiliarias.
De todas estas cuestiones se tratan, desde una
perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica
de subastas inmobiliarias.
|
