| Introducción
|
| ¿Qué hacer
con los edificios en ruina y los solares abandonados?
Los ayuntamientos se preguntan
qué hacer con sus edificios en ruina y abandonados que, con el tiempo,
pueden convertirse en un grave peligro. Los edificios en ruinas no sólo
rompen la estética de la ciudad, sino que pueden dañar el
valor de las propiedades circundantes y convertirse en lugares propicios
para la delincuencia. Los ayuntamientos saben que también son barreras
importantes para revitalizar las zonas urbanas, como los distritos comerciales
del centro y los barrios marginales.
Los edificios en ruina y
abandonados son problemas tan graves que algunos gobiernos locales aplican
fuertes multas si los propietarios dejan que sus edificios no utilizados
se deterioren o se conviertan en un peligro para la seguridad.
Ante la dificultad para los
propietarios de solares y edificaciones ruinosas de cumplir con el deber
de edificar y conservar, muchos ayuntamientos acuden a la venta forzosa
mediante subasta. Este procedimiento permite aplicar la expropiación
forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Además, el ayuntamiento también tiene la potestad de aplicar
la expropiación para la ampliación del Patrimonio Municipal
de Suelo o la obtención de suelos destinados en el planeamiento
a la construcción de viviendas sujetas a cualquiera de los regímenes
de protección pública así como resto de usos de interés
social.
En cuanto a la venta forzosa,
se puede llevar a cabo con los inmuebles incluidos en el Registro de Solares
y Terrenos sin urbanizar que serán adjudicados mediante concurso
con un precio a satisfacer por el adjudicatario que en ningún caso
podrá ser inferior al valor urbanístico real. Además,
este adjudicatario tendrá un plazo máximo para la realización
de las obras de urbanización y edificación.
En teoría no podrá
transcurrir más de un año desde la inclusión del inmueble
en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar hasta la convocatoria
del concurso de adjudicación. Sin embargo, el procedimiento retrasa
los procedimientos que atañen a edificaciones ruinosas o solares
abandonados.
El derribo de una edificación
se hace necesario, básicamente, cuando su rehabilitación
resulta inviable debido a un estado de deterioro demasiado avanzado. Existen
diversas formas de abordar esta cuestión y valorarla, dependiendo
de la magnitud de la inversión necesaria o del nivel de degradación
existente.
Los más graves son
los casos de ruina inminente de una edificación. Este tipo de ruina
se declara cuando el inmueble se encuentra en un estado tal que presenta
un peligro para los habitantes o usuarios y para el patrimonio. Es decir,
no se trata de una medida urbanística, sino de seguridad pública.
Este tipo de ruina suele implicar el hundimiento del suelo, la existencia
de grietas o grave desgaste de diversos elementos estructurales, entre
otros
Siempre es imprescindible
el dictamen por parte de un técnico cualificado, normalmente, arquitectos
o arquitectos técnicos, para justificar la certificación
de ruina del inmueble. Tras la resolución final, es el ayuntamiento
el órgano que ordena al propietario la ejecución de la demolición.
En estos casos, el ayuntamiento
actúa de oficio, sin necesidad de oír a las partes interesadas,
tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños,
entre las cuales pueden estar el desalojo de ocupantes y la demolición
de oficio del inmueble.
Frente a una declaración
de ruina, los afectados tienen la posibilidad de presentar un recurso de
reposición ante el ayuntamiento o un recurso contencioso-administrativo.
Si el propietario decide
rehabilitar, los planes de vivienda incluyen ayudas para obras de conservación
en edificios antiguos con graves daños estructurales.
De estos temas se trata desde
una perspectiva práctica y profesional en la guía de la ruina
urbanística. Edificios en ruina, solares abandonados y rehabilitación
de edificios.
|
| PARTE
PRIMERA.
|
<
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| Capítulo
1. |
El derecho y el
deber de edificar.
1. El derecho y
el deber de edificar.
2. El proceso de edificación
inherente al de conservación.
3. El deber de edificar.
TALLER
DE TRABAJO
Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Contenido del derecho
de propiedad del suelo: deberes y cargas.
2. El deber de conservación.
3. Límites del deber
de conservación. La ruina edificatoria.
4. Regulación de
las actuaciones de transformación urbanística.
a.
Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias.
b. Actuaciones
sobre el medio urbano.
5. Planes de rehabilitación
urbanística.
6. Sujetos obligados a asumir
el coste de las obras de rehabilitación, regeneración
y renovación aprobadas por la Administración y medidas
para facilitar su financiación.
7. Modalidades de gestión
directa e indirecta en la rehabilitación urbanística.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se analiza el derecho autonómico
por su competencia urbanística.
-
Es muy útil
para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad
Autónoma.
-
Además
nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
|
|
| Capítulo
2. |
El deber de edificar
y la ejecución forzosa en la Comunidades Autónomas.
Aragón.
Baleares
Canarias.
Cantabria.
Castilla la
Mancha.
Castilla y
León.
Cataluña
Extremadura.
Galicia.
Madrid
Murcia.
Navarra.
País
Vasco.
Rioja.
C. Valenciana.
|
| Capítulo
3. |
-
Plazo en que se debe edificar.
|
| Capítulo
4. |
Si no se edifica en plazo:
venta forzosa como sanción por no edificar.
1. Venta forzosa
como sanción por no edificar.
2. ¿Cómo es
la venta forzosa, por concurso público o subasta? Especialidades
por Comunidades Autónomas.
|
PARTE
SEGUNDA
-
Formularios
de Inspección por incumplimiento de los deberes de conservación
y rehabilitación y Formularios para solares abandonados.
|
<
|
| A. FORMULARIOS
DE INSPECCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE CONSERVACIÓN
Y REHABILITACIÓN. |
1. Acta de inspección
2. Denuncia de particular
3. Providencia de la alcaldía.
4. Informe técnico.
5. Alegaciones de la propiedad al acuerdo de inicio
de la orden de ejecución
6. Informe jurídico
|
| B. FORMULARIOS
PARA SOLARES ABANDONADOS. |
1. Expediente de incumplimiento del deber
de edificar.
a. Expediente declarativo
de incumplimiento del deber de solicitar licencia y de edificar en plazo.
b. Modelo de expediente
c. Notificación a los interesados
d. Alegaciones
2. Resolución declarativa de la extinción
del derecho de edificar, con caducidad de la licencia de edificación,
por incumplimiento de los plazos establecidos en la misma
3. Procedimiento de inscripción en el registro
municipal de solares y terrenos sin urbanizar.
a. Por iniciativa del ayuntamiento
b. Por instancia de cualquier persona.
c. Notificación
d. Publicación
e. Informe técnico y jurídico
f. Acuerdo municipal de inclusión
del terreno en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar
g. Notificación y publicación
del acuerdo municipal de inclusión del terreno en el registro municipal
de solares y terrenos sin urbanizar
|
PARTE
TERCERA.
-
El particular
y el edificio en ruina.
|
<
|
| Capítulo
5. |
El deber de conservación
y ejecución de obras por ruina urbanística.
1. Deber de conservación
2. ¿Hasta dónde
deben llegar las obras de conservación?
3. Si no se rehabilita:
Órdenes de ejecución.
4. Clases de órdenes
de ejecución
5. Finalidades de las órdenes
de ejecución.
TALLER
DE TRABAJO
Catálogo de intervenciones
prioritarias en el espacio público urbano. Proceso de clasificación
y priorización, rehabilitando o restaurando parte o
todas las fachadas y medianeras de
los edificios en ruina urbanística o en desuso.
Zonas de estudio y clasificación
1. Intervenciones
prioritarias en edificios.
2. Intervenciones prioritarias
en entornos urbanos.
3. Intervenciones prioritarias
en elementos puntuales.
Información previa
Recomendaciones de rehabilitación
edificatoria.
Edificios en obras, en ruinas
o solares vacíos.
|
| Capítulo
6. |
Invertir en edificios
en ruina.
1. ¿Qué
es un edificio en ruina? El estado ruinoso de un edificio.
2. Características
del estado de ruina.
3. La ruina de un edificio:
una clasificación administrativa.
TALLER DE
TRABAJO.
Todo lo que hay saber
de los edificios en ruina.
1. Concepto de la ruina
urbanística.
2. Supuestos
a.
Ruina técnica
b. Ruina económica
-
Valor del edificio
-
Valor de las obras
c. Ruina urbanística.
3. Procedimiento
a.
Emisión de informes
b. Causas
de la ruina
c. Audiencia
de interesados
4. Efectos
a.
Situación de deterior de los edificios en ruina.
b. Alcance
de la ruina. Ruina parcial.
c. Orden de
demolición. Bienes de interés cultural.
TALLER DE TRABAJO
El perito judicial.
Redacción de informes
periciales en caso de patología de la edificación.
INFORMES, DICTÁMENES
Y PERICIALES
FASE DE PREPARACIÓN
REDACCIÓN
DEL DOCUMENTO
REPORTAJE
FOTOGRÁFICO
CRITERIOS
DE OBJETIVIDAD E IMPARCIALIDAD (CUMPLIMIENTO CON CÓDIGO TÉCNICO
DE LA EDIFICACIÓN).
RECOMENDACIONES
RESPECTO A LA PATOLOGÍA EDIFICATORIA.
ETAPAS DEL
ESTUDIO PATOLÓGICO
RECONOCIMIENTO
E INSPECCIÓN OCULAR
ANÁLISIS
SOBRE SEGURIDAD EDIFICATORIA
1.
Análisis de la organización estructural
2. Análisis
de los daños
REDACCIÓN
DEL DOCUMENTO
PRESENTACIÓN
1.
Portada
2. Índice
3. Derechos
de propiedad intelectual.
4. Descripción
del edificio
TALLER DE TRABAJO
Modelo de informe de
evaluación de edificio a efectos de analizar un posible situación
de ruina edificatoria.
|
| Capítulo
7. |
El propietario de edificios
en ruina.
1. ¿Tengo
obligación de conservarlo y repararlo? ¿Qué sucede
si no lo reparo?
2. Deberes del propietario
a.
Las leyes reguladoras
b. Intervención
administrativa
3. El deber de conservación
y su relación con la declaración de ruina.
a.
El deber de conservación y la ruina económica.
b. El deber
de conservación y el urbanismo.
4. El deber de conservación
por razones turísticas y estéticas
5. El deber de conservación
de la propiedad monumental
6. La conservación
de urbanizaciones.
TALLER
DE TRABAJO.
El deber de conservación
y la normativa urbanística estatal y autonómica.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Es transmisible
la licencia de demolición?
TALLER DE TRABAJO
Informe técnico/dictamen
de arquitecto para declaración de ruina de un edificio a instancias
de la propiedad.
1. ¿Qué es
el informe/dictamen de ruina que hace un arquitecto a instancias del propietario
del edificio?
2. ¿Cuándo
debe pedirse este informe/dictamen por el propietario del edificio en riesgo
de ruina?
3. ¿Cómo pedir
un informe/dictamen de ruina?
4. Modelo.
Contenido del informe técnico/dictamen de arquitecto para declaración
de ruina de un edificio.
a.
Objeto del informe técnico/dictamen.
b. Antecedentes
c. Identificación
y descripción del edificio.
-
Situación
urbanística.
-
Situación
física y constructiva del edificio.
d. Antecedentes
históricos del edificio.
e. Usos y
superficies edificadas
f. Ubicación
de las distintas estancias. Organización espacial.
g. Valoración
de lo edificado.
Estado
físico del inmueble.
Valor de lo
edificado.
Coste de las
reparaciones necesarias.
Métodos
y medios técnicos que la reparación exige.
Condiciones
de seguridad y habitabilidad suficientes en relación a la permanencia
en el edificio hasta que se adopte el acuerdo que proceda.
h. Conclusiones
y recomendaciones.
FORMULARIOS.
Modelo para arquitectos
y aparejadores para certificados / informes de expedientes de ruina.
FORMULARIOS.
Formulario básico
del expediente declaración de ruina a instancia de particular, por
expediente contradictorio.
-
(Ver formulario completo
en PARTE OCTAVA. Formularios).
1. Instancia
del propietario del inmueble.
2. Certificado de facultativo
competente.
3. Decreto de la Alcaldía.
4. Notificación a
los moradores y a los titulares de derechos reales sobre el inmueble.
5. Dictamen pericial de
los Servicios Técnicos.
6. Informe de Secretaría.
7. Propuesta de resolución.
8. Decreto de Alcaldía.
9. Notificación del
acuerdo.
|
| Capítulo
8. |
Clases de ruina.
1. Introducción
al momento en que llega el estado de ruina.
2. Ruina técnica
o física
3. Ruina económica
4. Ruina urbanística
5. Ruina inminente
6. La ruina incipiente
7. Ruina parcial.
TALLER DE
TRABAJO.
Sobre las clases de ruina.
1. Ruina técnica
2. Ruina económica.
3. Ruina inminente.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico.
Ruina inminente. Supuestos excepcionales de prevención de daños
a personas y bienes sin audiencia del propietario.
CHECK-LIST
¿Cuándo
se declara en ruina un edificio?
¿Cuándo
procede la declaración de ruina técnica o ruina inminente
de un edificio?
¿Cuáles
son los requisitos para declarar el estado ruinoso de un edificio?
|
| Capítulo
9 |
La declaración
de ruina en las Comunidades Autónomas.
1. Ámbito
general de la declaración de ruina
2. El procedimiento de declaración
de ruina
3. Antecedentes históricos
estatales.
4. Los supuestos legales
de ruina en la legislación autonómica
a.
Concepto legal de obras de reparación necesarias.
b. Límite
del deber de conservación.
TALLER
DE TRABAJO
El expediente contradictorio
de ruina y sus aspectos autonómicos.
1. Supuestos de ruina.
2. El Procedimiento de declaración
de ruina.
|
| Capítulo
10. |
| Las clases de ruina en
las Comunidades Autónomas.
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|
|
Ley 7/2021, de
1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
Edificios en ruina y solares
abandonados.
1. Deber de conservación
y rehabilitación
2. Inspección técnica
de construcciones y edificaciones
3. Situación legal
de ruina urbanística
4. La declaración
de la situación legal de ruina urbanística
5. Ejecución mediante
sustitución por incumplimiento del deber de edificación
TALLER DE
TRABAJO.
Formularios específicos
para la ruina urbanística en Andalucía.
-
Resolución por la que
se ordenan medidas de carácter provisional, en Andalucía.
-
Adopción de medidas de
seguridad por urgencia y peligro en la demora de la declaración
de ruina en Andalucía.
-
Resolución por la que
se repercuten al interesado los costes generados por ejecución subsidiaria
de una orden de ejecución, en Andalucía.
-
Inicio del expediente de ruina
en Andalucía.
-
Orden de ejecución de
obras en Andalucía.
-
Resolución final de expediente
de declaración de ruina en Andalucía.
Resolución de adopción
de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en
Andalucía.
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TALLER DE TRABAJO
Ruina urbanística
en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears
1. Deberes legales de uso,
conservación y rehabilitación
2. Órdenes de ejecución
3. Actuaciones de rehabilitación
edificatoria de mejora de la eficiencia energética de las edificaciones
y de adaptación al medio.
4. Evaluación de
los edificios e inspección de construcciones y edificaciones
5. Declaración de
estado ruinoso
a. Declaración
del estado ruinoso por parte del ayuntamiento
b. Ruina física
inminente
TALLER DE TRABAJO
Ruina en el Reglamento general de la Ley 12/2017,
de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de
Mallorca
-
Inicio del procedimiento para la declaración
de estado ruinoso
-
Tramitación del procedimiento
-
Contenido de la resolución que pone fin al
procedimiento
-
Efectos de la declaración de estado ruinoso
Supuesto de ruina física inminente
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La ruina urbanística
en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales
Protegidos de Canarias
1. Situación legal
de ruina
2. Ruina inminente
3. Órdenes de ejecución
de obras de conservación o de intervención
|
-
Ley 5/2022, de 15 de julio,
de ordenación del territorio y urbanismo de Cantabria
|
|
-
Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística.
1. Ruina urbanística.
a. La situación legal
de ruina.
b. La declaración de la situación
legal de ruina urbanística
2. Expediente de declaración de ruina.
3. Clases de ruina.
a. Ruina parcial
b. Ruina total
4. Efectos de la declaración de ruina
5. Ordenes de ejecución y ruina en Castilla
la Mancha (Artículos 137 del TR y 63 del Decreto 34/2011 por
el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística).
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|
1. Expediente de
declaración de ruina.
2. Decreto 64/2014, de 13
de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de
la legalidad urbanística.
a. Órdenes
de ejecución y supuestos de ruina.
b. Declaración
de estado ruinoso.
c. Clases
de ruina (técnica, económica y urbanística).
d. Procedimiento
para dictar órdenes de ejecución.
TALLER DE TRABAJO.
Formularios del
expediente de ruina en Cataluña.
Inicio del expediente de ruina en Cataluña.
Orden de ejecución de obras en Cataluña.
Resolución final de expediente de declaración
de ruina en Cataluña.
Resolución de adopción de medidas
cautelares en supuestos de urgencia y peligro en la declaración
de ruina en Cataluña.
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TALLER DE TRABAJO
La Ruina urbanística
en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial
y urbanística sostenible de Extremadura.
1. Deber de uso, conservación y rehabilitación
2. Ruina legal urbanística.
3. Ruina física inminente
|
|
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TALLER
DE TRABAJO
Expropiaciones forzosas
por ruina urbanística en Galicia. Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación
y de regeneración y renovación urbanas de Galicia
1. Expropiaciones forzosas
por ruina urbanística en Galicia.
-
Expropiación
forzosa por incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación,
conservación y rehabilitación
-
Expropiación
en materia de accesibilidad
-
Régimen
de venta o sustitución forzosas
-
Procedimiento
de venta o sustitución forzosas
-
Venta forzosa
-
Obligaciones de
la persona adquirente
-
Sustitución
forzosa
-
Obligaciones de
la persona adjudicataria de la sustitución forzosa
2. Canon de inmuebles en estado
de abandono.
-
Creación,
naturaleza y objeto del canon de inmuebles declarados en estado de abandono
-
Finalidad del
canon
-
Ámbito
de aplicación
-
Afectación
de la recaudación
-
Normativa de aplicación
-
Inmueble declarado
en estado de abandono
-
Censo de inmuebles
declarados en estado de abandono
TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos
para la ruina en Galicia.
Formularios específicos
para la ruina en Galicia.
Adopción de medidas
de seguridad por urgencia y peligro en la demora de la declaración
de ruina en Galicia
Resolución por la
que se requiere al interesado para la legalización de obras terminadas
sin licencia o sin ajustarse a ella, en Galicia.
Resolución por la
que se repercuten al interesado los costes generados por ejecución
subsidiaria de una orden de ejecución, en Galicia.
Resolución de alcaldía
por la que se procede a la imposición de multa coercitiva por incumplimiento
de orden de ejecución en Galicia.
Resolución final
de expediente de declaración de ruina en Galicia.
Resolución de adopción
de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en
Galicia.
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TALLER DE TRABAJO.
¿Se requiere licencia
de demolición en Madrid tras la orden de ejecución y declarada
situación de ruina de edificio?
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TALLER DE TRABAJO
Deber de conservación
y Ruina urbanística en Navarra. Decreto Foral Legislativo 1/2017,
de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral
de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
1. Deberes legales de uso,
conservación y rehabilitación.
2. Órdenes de ejecución
y declaración de ruina.
3. Declaración de
ruina.
TALLER DE TRABAJO
Formularios específicos
de ruina urbanística en Navarra
Resolución final
de expediente de declaración de ruina en Navarra.
Resolución de adopción
de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en
Navarra.
Inicio del expediente de
ruina en Navarra.
Orden de ejecución
de obras en Navarra.
|
|
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TALLER DE TRABAJO
Ruina edificatoria en
el País Vasco.
1. Expediente de declaración
de ruina.
2. Clases de ruina.
a.
Ruina física inminente: adopción de medidas de seguridad
b. Ruina parcial
c. Ruina total
1.
Edificio que requiere la realización de unas obras de reparación
cuyo valor supera el "deber normal de conservación"
2. Edificio
que requiere ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación
y seguridad de las personas, pero que no son autorizables por encontrarse
fuera de ordenación
3. Efectos de la declaración
de ruina.
a.
En edificios catalogados o sujetos a algún procedimiento de catalogación
o al establecimiento de un régimen de protección integral
b. En edificios
no catalogados ni sujetos a algún procedimiento de catalogación
o al establecimiento de un régimen de protección integral
TALLER DE TRABAJO
Formularios de ruina
en el País Vasco.
Resolución de adopción
de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en
País Vasco
Inicio del expediente de
ruina en País Vasco
Resolución final
de expediente de declaración de ruina en el País Vasco.
|
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|
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Decreto legislativo
1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido
de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
1.
Declaración de situación legal de ruina edificatoria.
2. Amenaza
de ruina inminente.
|
PARTE
CUARTA.
-
La administración
ante los edificios en ruina (perspectiva estatal y autonómica).
|
<
|
| Capítulo
11. |
La declaración
de un inmueble en estado ruinoso.
1. La orden de ejecución
y el procedimiento de declaración de un inmueble en estado ruinoso
2. Características
de la orden de ejecución
3. La eficacia de los actos
administrativos
a.
Fundamento de la eficacia
b. Límites
de la eficacia: la tutela judicial y la inviolabilidad de domicilio
TALLER
DE TRABAJO
Órdenes de ejecución
en caso de ruina de edificios.
1. Concepto
2. Contenido
3. Administración competente
4. Destinatario
5. Determinación de las obras
6. Procedimiento: audiencia de los interesados
7. Ejecución subsidiaria
TALLER DE
TRABAJO
El informe de ruina por
el arquitecto municipal.
-
Los límites en la declaración
de la ruina puede salir muy caros a los ayuntamientos que se precipitan.
TALLER DE TRABAJO.
Caso real. Dictamen
por el que el propietario de un edificio declarado en ruina consigue que
se anule por errores municipales la declaración de ruina de un edificio.
|
| Capítulo
12. |
El procedimiento en la
orden de ejecución
1. Generalidades
e iniciación
2. El expediente
3. Instrucción
4. Audiencia de propietarios
y ocupantes del edificio
5. Informes periciales
6. Conclusión del
expediente : elevación de propuesta.
7. La resolución
u orden de ejecución
8. Efectos de la orden de
ejecución
9. Caducidad del expediente.
10. Especialidades autonómicas
en el procedimiento de declaración de ruina.
-
Aragón
-
Baleares
-
Canarias
-
Cantabria
-
Castilla La Mancha
-
Castilla y León
-
Cataluña
-
Extremadura
-
Galicia
-
Madrid
-
Murcia
-
Navarra
-
País Vasco
-
Comunidad Valenciana
TALLER DE TRABAJO
El perito judicial.
-
Redacción de informes periciales en caso
de patología de la edificación.
TALLER DE TRABAJO.
Todo lo que hay que saber
de las órdenes de ejecución.
1. Órdenes de ejecución
de obras para mantener los terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles
en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato.
2. La orden como forma de
intervención.
3. El fundamento de las
órdenes de ejecución en la actividad urbanística.
4. Los sujetos
5. Alcance y limites
6. Procedimiento
7. La orden de ejecución
8. Licencias, tasas e impuestos.
9. Obras que deben ser financiadas
por la Administración.
10. Responsabilidad por
los incumplimientos.
11. Suspensión y
revisión de órdenes de ejecución.
12. Situación especial
en las urbanizaciones.
13. Regulación autonómica
TALLER DE
TRABAJO.
La ejecución forzosa.
1. La ejecución forzosa
de los actos administrativos
2. La ejecución subsidiaria
3. La vía de apremio
y otros medios de ejecución forzosa
4 Las órdenes de
ejecución en el ordenamiento urbanístico estatal y autonómico.
a.
Introducción
b. El deber
de vigilancia de la Administración autonómica y local.
c. Las órdenes
de ejecución por motivos de interés turístico o estético.
TALLER DE TRABAJO.
El acto de declaración
de ruina.
1. La declaración
de ruina.
2. El ayuntamiento ante
el acto de declaración de ruina.
3. Acto administrativo reglado
y “objetivo”.
TALLER DE
TRABAJO
El expediente de ruina
urbanística.
1. Supuestos legales de
ruina.
a.
Ruina Económica
b. Ruina física
o técnica
c. Ruina urbanística
2. Tramitación del expediente
de ruina a instancia de parte.
3. Procedimiento
4. Conclusión y propuesta.
5. Supuesto de demolición.
|
PARTE
QUINTA
-
Ya se ha declarado
la ruina, ¿y ahora qué?
|
<
|
| Capítulo
13 |
Efectos de la declaración
de ruina
1. Reparaciones,
demolición y desalojo de los ocupantes
a.
Demolición
b. Medidas
de seguridad
2. Inscripción en el
Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar (o equivalente autonómico).
3. Inscripción en
el Registro de la Propiedad
4. Indemnización
de daños y perjuicios
TALLER DE
TRABAJO
Modelo de Instrucción
reguladora del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas.
-
Protocolo de actuación
y del régimen de incorporación, mantenimiento y causas de
exclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas.
-
Criterios de inclusión
en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
-
Criterios de exclusión
en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
-
Criterios de cancelación
en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
-
Determinación de prioridades
para la iniciación del procedimiento de venta forzosa
-
Colocación en situación
de ejecución por sustitución y aprobación del Pliego
de Condiciones
|
| Capítulo
14. |
El problema de los edificios
de renta antigua.
1. Resolución
del contrato de arrendamiento.
2. Derecho de retorno a
favor de arrendatarios
TALLER DE
TRABAJO
La incidencia de una
situación de ruina en una relación arrendaticia de vivienda
anterior al 9 de mayo de 1985.
TALLER DE
TRABAJO
Edificios arrendados
en ruina. Autorización gubernativa para demolerlos para su posterior
reedificación
TALLER DE
TRABAJO
Autorización gubernativa
para demolerlos para su posterior reedificación. La claves del recurso
contencioso-administrativo contra la autorización del gobernador
en el derribo para nueva edificación previsto en el nº
2 del artículo 62 de la LAU.
TALLER DE
TRABAJO
La declaración
administrativa de ruina total de un inmueble que no venga exigida por el
planeamiento urbanístico no da derecho
al retorno arrendaticio de los inquilinos
desalojados.
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PARTE
SEXTA.
-
La ruina de
los edificios de patrimonio histórico.
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| Capítulo
15. |
La ruina de los edificios
de patrimonio histórico.
1. Introducción.
2. La protección
del patrimonio histórico
3. Los problemas derivados
de la ruina y posible demolición de inmuebles pertenecientes al
patrimonio histórico
4. Legislación estatal
5. Efectos en función
de la clase de ruina.
a.
La Ruina Económica
b. La Ruina
Técnica
c. La Ruina
Urbanística
d. La Ruina
Inminente
e. Edificio
cultural.
6. La demolición de edificios
a.
Presupuesto inicial
b. Competencia
c. Alcance
de la demolición
d. La demolición
de edificaciones clandestinas.
7. La rehabilitación
como alternativa a la situación de ruina y demolición de
los inmuebles culturales.
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PARTE
SÉPTIMA
-
La responsabilidad
de la ruina en la obra nueva.
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| Capítulo
16. |
La responsabilidad de
los técnicos (arquitectos, aparejadores, etc), promotor y fabricante
en la declaraciones de ruina de nuevos edificios.
1. Ley 38/1999 (LOE)
2. Solidaridad impropia
y litisconsorcio
3. La expansión de
la responsabilidad
4. Arquitecto técnico
y constructor.
5. Arquitecto y arquitecto
técnico.
6. La garantía incondicional
prestada por el promotor
8. Indemnización
de otros daños
9. Certificación
final de obra como clave de la responsabilidad.
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En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
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De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
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El formulario
urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional del urbanismo.
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| PARTE
OCTAVA
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| A. PRELIMINARES
A LA SITUACIÓN DE RUINA. |
1. Declaración de ruina sin peligro
inmediato (de oficio y a instancia de los interesados).
a. Modelo de Iniciación
a instancia de los interesados.
b. Iniciación de oficio,
en virtud de parte Policía Local.
2. Decreto del alcalde disponiendo visita de inspección
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| B. DECLARACIÓN
DE RUINA A INSTANCIA DE PARTICULAR. |
1. Declaración de ruina. Iniciación
por denuncia de particular
2. Providencia acordando información previa
de los hechos denunciados
3. Decreto por el que se declara la improcedencia
de iniciar el expediente de orden de ejecución
4. Decreto de iniciación del expediente
por denuncia de particular.
5. Trámite de audiencia al interesado
6. Informe del técnico competente.
a. Informe Servicios Técnicos
municipales
b. Informe jurídico
7. Decreto del alcalde poniendo el expediente de manifiesto
a los interesados.
8. Informe del Secretario.
Modelo a.
Modelo b.
9. Resolución del expediente y notificación
a los interesados.
Modelo a.
Modelo b.
10. Notificación resolución.
11. Comprobación de la ejecución
de lo ordenado.
12. Decreto iniciando expediente ejecución
subsidiaria.
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| C. DESALOJO,
MEDIDAS URGENTES Y DERRIBO |
1. Desalojo, medidas urgentes y derribo.
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| D. EXPEDIENTES
PARA SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO DEL PROPIETARIO |
1. Resolución acordando ejecución
subsidiaria
2. Notificación. Decreto iniciación
3. Informe técnico
4. Trámite audiencia
5. Informe jurídico con propuesta.
6. Resolución.
TALLER DE TRABAJO
Caso real de declaración de ruina urbanística
con valoración previa de ejecución subsidiaria.
TALLER DE TRABAJO
Caso real de ejecución subsidiaria en
declaración de ruina urbanística.
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| E. EXPEDIENTE
CONTRADICTORIO DE RUINA. DESARROLLO COMPLETO DEL EXPEDIENTE. |
1. Iniciación de expediente
2. Informe sobre la situación del inmueble,
en orden a si procede el procedimiento ordinario, o la adopción
de medidas de seguridad
3. Audiencia de los interesados
4. Decreto de la Alcaldía disponiendo la
realización de dictamen pericial
5. Informe técnico
6. Informe Jurídico
7. Resolución del Ayuntamiento
8. Notificación.
9. Comprobación de la ejecución
de lo ordenado
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| F. FORMULARIOS
DE DECLARACIÓN DE RUINA ORDINARIA. |
1. Como se redacta el Expediente
de Declaración de Ruina Ordinaria.
2. Procedimiento.
a. Modelo de iniciación
a instancia del propietario del inmueble.
b. Modelos diversos de Iniciación
del procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos.
3. Certificado de facultativo competente. Arquitecto.
4. Informe técnico preliminar.
5. Providencia de alcaldía
Modelo a.
Modelo b.
6. Informe de secretaría
Modelo a
Modelo b
7. Providencias.
8. Comunicaciones a interesados y afectados. Alegaciones.
Modelo a.
Modelo b.
9. Dictamen pericial.
Modelo a
Modelo b
10. Informes técnicos.
11. Medidas cautelares por motivo de ruina.
12. Resolución de alcaldía de declaración
de ruina
Modelo a.
Modelo b.
Modelo c.
13. Notificaciones.
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| G. FORMULARIOS
DE DECLARACIÓN DE RUINA INMINENTE |
1. Expediente
2. Procedimiento.
a. Iniciación del
procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos.
b. Resolución de la alcaldía
c. Notificaciones.
TALLER DE TRABAJO
Caso real de expediente de declaración
de ruina inminente. Inmueble en estado de ruina inminente.
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| H. ORDENANZA REGULADORA
DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS ASÍ COMO
DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR DE
LOS DEBERES DE EDIFICACIÓN, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. |
DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR
Presupuestos de la edificación
Cumplimiento del deber de edificar
Edificación inadecuada
Caducidad de la licencia e incumplimiento
del deber de edificar
DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN
Deber de conservación y rehabilitación.-
Condiciones mínimas de seguridad,
salubridad y ornato público
Edificación deficiente
Incumplimiento del deber de conservación
y rehabilitación
Declaración de Incumplimiento
del deber de conservación y Rehabilitación
Expropiación y venta forzosa
DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO
INCUMPLIDOR
Inicio del concurso
Formas de inicio del concurso
Requisitos de la solicitud de inicio
de concurso a instancia de interesado.
Plazo de convocatoria del concurso
Requisitos de la convocatoria
Incumplimiento de las condiciones
de adjudicación del concurso
DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES
RUINOSAS
Contenido del Registro
De la forma de llevar el Registro
De la publicidad del Registro
De la coordinación con el
Registro de la Propiedad
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PARTE
NOVENA
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Esquemas de
expedientes urbanísticos de ruina y licencias urbanísticas
de ruina y rehabilitación.
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1. Expediente de ruina de edificios
catalogados y no catalogados.
2. Expediente de inclusión en el Registro
Municipal de Solares.
3. Ordenes de Ejecución para la Conservación
de la Edificación
4. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Reforma,
Restauración y Ampliación de edificios).
5. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Rehabilitación
Integral de edificios).
6. Licencia de Demolición.
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