Introducción
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Las residencias de estudiantes, un
activo muy líquido y atractivo para los inversores.
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El sector de inversión inmobiliaria
y gestión de residencias de estudiantes se encuentra en sus primeros
días, estamos todavía algunos años lejos del gran
desarrollo que está por venir. Se está pagando importantes
primas a los pocos propietarios dispuestos a vender. Durante la última
década, el mercado de las residencias de estudiantes comienza a
alzarse como una importante categoría de inversión a escala
internacional, despertando un creciente interés entre los inversores,
promotores y operadores privados. Aunque en ocasiones se identifica
como un sector de inversión «alternativo», en estos
mercados, las residencias de estudiantes son cada vez más valoradas
por los inversores institucionales generalistas. Este activo inmobiliario
es cada vez más internacional; ya que los estudiantes son cada vez
más internacionales y móviles, los promotores y los operadores
de residencias de estudiantes desarrollan actividades en todos los continentes
y los inversores invierten cada vez más en el extranjero.
El rápido crecimiento del sector se ha visto
reforzado por el incremento del número de estudiantes en todo el
mundo, que supera los 165 millones y se espera que dicha cifra alcance
los 263 millones en 2025.
La rentabilidad de las residencias de estudiantes
está disparada por la falta de producto. Este desequilibrio en el
mercado ha generado una gran rentabilidad —una rentabilidad total de entre
el 11 % y el 15 %— tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos, superando
a otros sectores de inmuebles terciarios. La rentabilidad de las residencias
de estudiantes en el mercado español está entre un 5 y un
6 por ciento anual.
La estabilidad de los ingresos y el sólido
crecimiento de los alquileres, junto con una mayor resistencia durante
ciclos bajistas, constituyen atributos fundamentales y atractivos que se
traducen en unos elevados índices de ocupación allí
donde la demanda de alojamiento para estudiantes crece a un ritmo mayor
que la oferta.
El volumen de operaciones del sector mundial de
las residencias de estudiantes nunca ha sido tan alto, lo que pone de manifiesto
el creciente apetito de los inversores por este sector.
El creciente interés de los inversores institucionales
refleja la madurez del sector.
Históricamente, este sector ha estado dominado
por promotores y operadores. Sin embargo, en la actualidad los fondos de
renta variable, fondos de inversión de los estados, fondos de pensiones,
gestores de inversiones y sociedades de inversión inmobiliaria están
empezando a encontrarse más cómodos operando en este mercado
y, por tanto, últimamente se han convertido en los agentes más
activos, buscando incorporar estos activos como componentes de crecimiento
en sus carteras.
Estos activos ofrecen retornos muy superiores a
los de sectores como las oficinas o el retail, donde las yields (rendimiento
proporcional de los beneficios de una actividad económica) han sufrido
una compresión superior a los 150 puntos básicos en menos
de 18 meses, según CBRE. Además, las estimaciones de futuro
son positivas, pues España está entre los primeros países
en recepción de estudiantes Erasmus. Además, las escuelas
de negocios como Ie, Esade o Iese tienen más de un 90 por ciento
de alumnos internacionales, por lo que también necesitan alojamiento.
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PRELIMINAR
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La inversión inmobiliaria
y gestión de residencias de estudiantes en 12 preguntas y respuestas.
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1. ¿Qué es una residencia de estudiantes?
a. Definición de
residencia de estudiantes
b. Características de una
residencia de estudiantes
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Seguridad como garantía para
los padres
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Una oferta "todo incluido"
2. ¿Qué tipo de alojamiento hay en la
residencia de estudiantes?
a. Habitación individual
en pasillo compartido
b. Habitacion en piso compartido
c. Apartamentos
3. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes
de vivir en una residencia de estudiantes?
a. Ventajas
b. Desventajas
4. ¿Cúales son los nuevos modelos del
sector de las residencias de estudiantes?
a. Los nuevos modelos del
sector de las residencias de estudiantes
b. Vivienda estudiantil y nuevos
conceptos
5. ¿Cuáles son las nuevas tendencias
para residencias de estudiantes?
a. El factor determinante
en la elección de la residencia de estudiantes.
b. El valor de la marca del gestor
de residencias de estudiantes y la importancia de las nuevas tecnologías.
c. Un nivel de calidad en el hospedaje
d. Opciones de vivienda diversificadas
e. Espacios de estudio tecnológicamente
dinámicos
f. Infraestructura y espacios habilitados
para la tecnología
g. Vida estudiantil inteligente
h. Edificación sostenible
i. Planificación de campus
transitable
j. Apoyo dinámico de asistente
residencial
k. Tecnología inteligente
de climatización
l. Iluminación inteligente
m. Mantenimiento inteligente y conocimientos
predictivos
6. Invertir en una residencia de estudiantes: ¿una
buena inversión?
a. Buen rendimiento
b. Calidad de inversión
c. Solvencia tranquilizadora
d. Invertir en residencias grandes,
medianas o pequeñas
e. Proceso básico de inversión
inmobiliaria en residencias de estudiantes.
7. ¿Cuáles son las principales razones
para invertir en una residencia de estudiantes?
a. El mercado
b. Alojamiento ideal para estudiantes
c. Gestión respaldada por
una empresa operativa profesional
d. Un sistema fiscal atractivo en
algunos países
e. Rentabilidad atractiva
f. Posibilidades de reventa
8. ¿Por qué tiene sentido invertir en
residencias para estudiantes?
9. ¿Por qué es arriesgado invertir
en residencias para estudiantes?
10. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes
de invertir en una residencia de estudiantes?
a. Ventajas
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La residencia para estudiantes es una
de las inversiones más rentables y fiables del sector inmobiliario.
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Inscripción universitaria alta
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Alta demanda
-
Garantía con avales familiares
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Mínima desocupación
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Un mercado estable
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Fiscalidad (según países)
b. Inconvenientes
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Tasas de rotación elevadas
-
Baja ocupación durante las vacaciones
-
Los estudiantes pueden ser imprudentes
-
Regulación de control de rentas
en países europeos
11. ¿Cómo se gestiona una residencia
de estudiantes?
a. Generalmente, el administrador
de la residencia de estudiantes es una empresa especializada.
b. El gestor/administrador de la
residencia de estudiantes
c. Funciones de un gestor/administrador
de residencia de estudiantes
d. Roles del gerente de una residencia
de estudiantes.
-
Seleccionar residentes
-
Gestionar la logística, los edificios,
los recursos …
-
Gestionar la parte administrativa y
financiera
-
Otras funciones del administrador de
la residencia de estudiantes
e. El contrato de gestión/administración
de residencia de estudiantes.
12. ¿Cuál es el rol y la responsabilidad
de un gerente de residencia de estudiantes?
a. Rol del gerente de la
residencia de estudiantes
b. Responsabilidades del gerente
de la residencia de estudiantes
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Desarrollo comunitario
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Recursos y educación
-
Gestión de instalaciones
-
Aplicación de políticas
y seguridad
-
Respuesta a emergencia
-
Tareas administrativas
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PARTE
PRIMERA
Las residencias
de estudiantes y universitarias como oportunidad de inversión inmobiliaria
internacional.
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| Capítulo
1. |
El mercado inmobiliario de las residencias
de estudiantes.
1. Las residencias universitarias o de
estudiantes desde la perspectiva de los inversores institucionales generalistas.
a. Demanda estable
b. Potencial de fuertes retornos
c. Diversificación
d. Tasas bajas de vacantes
e. Sólidas relaciones con
los estudiantes.
2. Oferta y demanda de residencias de estudiantes
y universitarias.
3. Residencias de estudiantes: una clase de activo
inmobiliario.
a. Las residencias de estudiantes
o los dormitorios universitarios pueden considerarse una clase de activo
inmobiliario.
b. La rentabilidad de las residencias
de estudiantes
4. Panorama de inversión inmobiliaria en residencias
de estudiantes.
5. Oportunidades para inversores inmobiliarios
internacionales. Naturaleza anticíclica de este sector.
a. Inversión internacional
en residencias de estudiantes.
b. Inversión de residencias
de estudiantes en Europa.
c. Inversión de residencias
de estudiantes en España.
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| Capítulo
2. |
Las residencias de estudiantes y universitarias
como oportunidad de inversión inmobiliaria.
1. Enfoque inversor en el sector de residencias
de estudiantes en España. La inversión internacional en residencias
de estudiantes.
2. Demanda y oferta del sector de residencias
de estudiantes en España.
a. Demanda de residencias
de estudiantes.
b. Oferta de residencias de estudiantes.
3. Perfil rentabilidad-riesgo de la inversión
en residencias de estudiantes en España.
a. Rentabilidad superior
a otros productos inmobiliarios.
b. Carácter anticíclico
respecto al sector inmobiliario tradicional.
c. Favorables perspectivas del sector
de residencias de estudiantes en España.
d. La concesión de residencias
de estudiantes frente al régimen de propiedad inmobiliaria.
e. Posicionamiento de calidad de
las nuevas residencias de estudiantes.
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| Capítulo
3. |
Estudio de viabilidad para la promoción
y construcción de una Residencia de Estudiantes. DAFO de una residencia
de estudiantes.
1. Análisis de mercado de residencias
de estudiantes en zona.
a. Oferta de mercado de
residencias de estudiantes en zona.
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Competencia directa.
-
Competencia indirecta.
b. Estudio económico y financiero.
Cash-Flow.
c. Gestión profesionalizada
de una residencia de estudiantes.
2. Análisis DAFO (debilidades, amenazas, fortalezas
y oportunidades) de una residencia de estudiantes.
a. Factores del análisis.
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Mercado
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Clientes
-
Proveedores
-
Competidores
b. Oportunidades.
c. Amenazas
d. Matriz DAFO
e. Estrategia de posicionamiento.
f. Plan de contingencias.
g. Servicios.
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Servicios generales e instalaciones.
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Actividades
3. Gastos de explotación.
a. Gastos directos.
b. Gastos indirectos.
4. Cash-Flow
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| Capítulo
4. |
Estudio de viabilidad de una promoción
de una residencia universitaria de estudiantes desde un aspecto urbanístico,
comercial y económico financiero.
1. Análisis del mercado, tanto
de la oferta (análisis y comparación entre las residencias
de estudiantes y colegios mayores actuales en el municipio) como de la
demanda.
2. Análisis de la rentabilidad de la promoción
a desarrollar mediante cuentas de resultados y flujos de caja, simulando
diferentes escenarios para incluir en el análisis los posibles cambios
en la rentabilidad de la promoción.
3. Análisis de aspectos del entorno urbanístico,
comercial y económico-financiero que puedan afectar a la promoción
de una residencia de estudiantes.
a. Ubicación
b. Demanda
c. Normativas urbanísticas
d. Análisis financiero
e. Competencia
f. Tendencias del mercado
4. Análisis urbanístico del solar elegido.
5. Estudio económico-financiero.
6. Análisis DAFO seguido de un análisis
CAME.
a. Qué es el Análisis
CAME
b. Procedimiento para realizar un
Análisis CAME
c. Tipos de acciones: Corregir,
Afrontar, Mantener y Explotar
d. Selección de acciones
que se adapten mejor a la estrategia.
e. Ejemplo de Análisis CAME.
f. El Análisis CAME es la
continuación lógica del DAFO.
7. Caso práctico de análisis DAFO seguido
de un análisis CAME de una residencia universitaria de estudiantes.
a. Análisis DAFO
de una residencia universitaria de estudiantes.
b. Análisis CAME de una residencia
universitaria de estudiantes.
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| Capítulo
5. |
Análisis de la rentabilidad de una residencia
universitaria de estudiantes.
1. Factores de rentabilidad de una residencia
de estudiantes.
a. Coste de construcción
o adquisición
b. Costes operativos
c. Ingresos
d. Análisis de rentabilidad
e. Análisis de viabilidad
2. Análisis de rentabilidad de una residencia
de estudiantes.
a. Presupuesto de la empresa
b. Coste de inversión
c. Coste operativo
d. Proyección de flujo de
efectivo
e. Evaluación de la viabilidad
de la inversión
3. Criterios de rentabilidad estáticos de una
residencia universitaria de estudiantes a partir de la cuenta de resultados.
a. Rentabilidad sobre el
capital invertido (ROI)
b. Rentabilidad sobre el patrimonio
neto (ROE)
c. Rentabilidad sobre las ventas
(ROA)
d. Margen bruto
e. Rentabilidad estática
de la inversión.
f. Margen sobre ingresos.
g. Rentabilidad de los recursos
propios.
h. Repercusión del suelo
sobre ingresos.
4. Criterios de rentabilidad dinámicos de una
residencia universitaria de estudiantes. Rentabilidad a partir del Cash-Flow.
a. Payback
b. Tasa interna de retorno (TIR)
c. Valor actual neto (VAN)
d. Tasa de descuento
e. Flujo de caja libre (FCL)
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PARTE
SEGUNDA
-
Gestión de una residencia
de estudiantes.
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| Capítulo
6. |
Gestión profesional de residencias de
estudiantes.
1. Gestión profesional de residencias
de estudiantes
a. Empresas de gestión
especializadas
b. Gestores especializados
c. Problemas de la gestión
de residencias de estudiantes
d. Costes y contratos de gestión
de residencias de estudiantes
e. Responsabilidad de la empresa
gestora de la residencia de estudiantes
f. Resolución del contrato
de gestión de residencias de estudiantes
2. Gestión de residencia de estudiantes por
operador profesional.
a. La selección del
gestor de la residencia de estudiantes.
b. ¿Cómo elegir la
empresa de gestión de la residencia de estudiantes?
c. El contrato de gestión
de la residencia de estudiantes.
3. Principales actividades de una empresa de gestión
de alquileres
a. Vigilancia, el cuidado
y el mantenimiento de la residencia de estudiantes.
b. Gestión social y
comunicación
c. Participación en la gestión
del alquiler a arrendatarios/estudiantes.
d. Distribución de cargos
entre la empresa de gestión y la propiedad de la residencia de estudiantes.
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| Capítulo
7. |
Servicios de una residencia de estudiantes.
1. Servicios de una residencia de estudiantes.
a. Alojamiento amueblado
b. Planes de comidas
c. Áreas de estudio
d. Áreas comunes
e. Instalaciones de lavandería
f. Internet y Wi-Fi
g. Seguridad
h. Mantenimiento y reparación
i. Eventos y actividades sociales
j. Apoyo académico
k. Transporte
2. Ejemplo de servicios de una residencia de estudiantes.
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PARTE
TERCERA
-
Formularios de contratos de gestión
de residencias de estudiantes.
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1. Modelo de concesión administrativa para
la construcción y explotación de una residencia de estudiantes
en zona pública.
Pliego de cláusulas
administrativas particulares
Cláusula 1.- OBJETO DEL CONTRATO
Cláusula 2.- FORMA DE ACCESO
AL PERFIL DE CONTRATANTE
Cláusula 3.- PROCEDIMIENTO
DE ADJUDICACIÓN
Cláusula 4.- CAPACIDAD PARA
CONTRATAR
Cláusula 5.- ÓRGANO
DE CONTRATACIÓN
Cláusula 6.- MESA DE CONTRATACIÓN
Cláusula 7.- RESPONSABLE
DE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO
Cláusula 8.- CANON DE LA
CONCESIÓN
Cláusula 9. - PAGO DEL CANON
Cláusula 10.- PLAZO DE DURACIÓN
DE LA CONCESIÓN
Cláusula 11.- PLAZOS PARA
LA EDIFIFICACIÓN
Cláusula 12.- EXPLOTACIÓN
DEL COMPLEJO RESIDENCIAL
Cláusula 13.- GARANTÍA
PROVISIONAL
Cláusula 14.- GARANTÍA
DEFINITIVA
Cláusula 15.- PRESENTACIÓN
DE PROPOSICIONES
Cláusula 16.- DOCUMENTACIÓN
Cláusula 17.- CRITERIOS DE
ADJUDICACIÓN
Cláusula 18.- APERTURA DE
SOBRES
Cláusula 19.- CLASIFICACIÓN
DE LAS OFERTAS
Cláusula 20.- ADJUDICACIÓN
Cláusula 21.- FORMALIZACIÓN
DEL CONTRATO
Cláusula 22.- OBLIGACIONES
DEL CONCESIONARIO
Cláusula 23.- CONDICIONES
RESOLUTORIAS
Cláusula 24.- CESIÓN
DEL CONTRATO
Cláusula 25.- RESPONSABLE
DE LA OBRA
Cláusula 26.- RESPONSABILIDAD.
Cláusula 27.- RELACION DEL
CONCESIONARIO CON EL AYUNTAMIENTO Y TERCERAS PERSONAS.
Cláusula 28.- RIESGO Y VENTURA
Cláusula 29.- GASTOS
Cláusula 30.- INTERPRETACIÓN
DEL CONTRATO
Cláusula 31.- DEVOLUCIÓN
DE LA GARANTÍA
Cláusula 32.- INFRACCIONES
Y SANCIONES
Cláusula 33.- JURISDICCIÓN
COMPETENTE
Cláusula 34.- DERECHO APLICABLE
2. Contrato de arrendamiento de una residencia de
estudiantes, asumiendo el arrendatario la gestión.
a. Entrada en vigor con
condición suspensiva a apertura de la residencia de estudiantes
previa conclusión de las obras.
b. Objeto del contrato de arrendamiento.
c. Renta fija y renta variable.
Fórmula de determinación
de la renta bajo el Contrato de Arrendamiento.
d. Plazo. Prórrogas.
Permanencia del arrendatario en
caso de venta del inmueble.
e. Incumplimientos del contrato.
f. Resolución anticipada
sin indemnización en caso de rendimiento inferior al plan de negocio.
g. Mantenimiento del inmueble.
h. Gestión de acuerdos por
el arrendatario con centros universitarios (clientela).
i. Prohibición de subarriendo
o cesión.
j. Búsqueda de inversores
por el arrendatario en casos de venta. Acuerdo de exclusiva en base a TIR.
k. Pignoración de los derechos
de crédito derivados del contrato de arrendamiento en garantía
de la financiación de la residencia de estudiantes.
3. Contrato de Gestión de Obras y puesta en
machar de una residencia de estudiantes.
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Proyecto de ejecución de la obra
de la residencia de estudiantes.
-
Finalización a la puesta en marcha
de la residencia de estudiantes.
-
Honorarios
4. Contrato de gestión del proyecto inmobiliario
de una residencia de estudiantes. “Asset Management”.
Objeto del contrato: gestión
del proyecto inmobiliario de una residencia de estudiantes.
Servicios incluidos. Supervisión
de obras de una residencia de estudiantes.
Cláusulas esenciales del
contrato de gestión y explotación operativa de una residencia
de estudiantes.
a. Servicios de monitorización
general al Gestor de Obras y Actividad en la ejecución de las Obras
de Adecuación y los Servicios de Puesta en Marcha.
b. Servicios en materias legales
c. Servicios en materia de supervisión
del cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de la residencia de estudiantes.
d. Informe trimestral. Reporting.
e. Honorarios.
f. Vigencia del contrato.
g. Pignoración del contrato
de gestión del activo para la financiación de la residencia
de estudiantes.
h. Problemática en caso de
resolución del contrato de gestión.
5. Contrato de gestión administrativa específica
de una residencia de estudiantes (independiente del gestor).
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Contenido de la gestión administrativa
de una residencia de estudiantes.
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Plazo y resolución.
6. Régimen interno de las residencias de estudiantes,
universitarias y colegios mayores.
Normativa interna de una
residencia de estudiantes.
Reglamento de régimen interno
de un Colegio mayor universitario.
CAPÍTULO I.-
Artículo 1.- Naturaleza.
Artículo 2.- Normas de aplicación.
Artículo 3.- Objetivos.
Artículo 4.- Servicios.
CAPÍTULO II.- RÉGIMEN
DE INGRESO Y RÉGIMEN ECONÓMICO
Artículo 5.- Reserva de Plazas.
5.1.- Admisión.
5.2.- Adjudicación de plazas.
5.3.- Reserva de plazas para nuevas
personas residentes.
Artículo 6.- Duración
del contrato de alojamiento.
Artículo 7.- Precios y forma
de pago.
Artículo 8.- Estancias Extras.
Artículo 9.- Adquisición
de la condición de persona residente.
CAPÍTULO III.- NORMAS DE
RÉGIMEN INTERNO
Artículo 10.- De las personas
residentes.
Artículo 11.- Derechos de
las personas residentes.
Artículo 12.- Deberes de
las personas residentes.
Artículo 13.- Reglas específicas
de uso de las habitaciones.
Artículo 14.- Equipo y vestuario.
Artículo 15.- Incumplimiento
de Obligaciones.
Artículo 16.- Faltas.
Artículo 18.- Procedimiento.
CAPÍTULO IV.- ESTRUCTURA
ORGANIZATIVA Y RÉGIMEN DE FUNCIONAMIENTO
Artículo 19.- Dirección
.
Artículo 20.- Estructura
Organizativa
Artículo 21.- Delegados de
las personas residentes.
Artículo 22.- Consejo de
Residentes.
CAPÍTULO V.- OTRAS DISPOSICIONES
23.- Protección de Datos
Personales.
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