PARTE PRIMERA. 

Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución). 

La equidistribución (reparcelación, compensación o instrumento de gestión análogo).

La reparcelación. 

Formularios de unidades de ejecución. 

Esquemas del procedimiento del proyecto de reparcelación. 

Formularios de reparcelación. 

• La reparcelación, como trámite urbanístico, sustituye las parcelas iniciales de un terreno, generalmente rústicas, por otras aptas para su edificación y determina cuánto debe aportar cada propietario para sufragar la ejecución de las obras de urbanización que permitan transformar los terrenos en solares susceptibles de edificación. En caso de no contar con fondos económicos para afrontar la inversión, ésta se compensa detrayendo superficie.

Al final de la reparcelación, el dueño de una parcela rústica tiene una parcela urbana con calles, alcantarillado y luz. 

• Esto es lo realmente importante: tenemos una parcela rústica y se convierte en una parcela edificable. Aquí está el negocio.

Una vez que hemos reparcelado y quitado la parte que hay que ceder a la administración, ya se pueden adjudicar las nuevas parcelas resultantes a los propietarios en proporción a sus respectivos derechos. Estamos facilitando la urbanización y la edificación. 

LA FINALIDAD DE LA REPARCELACIÓN

Los fines de la reparcelación son la distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, la regularización de la configuración de las fincas, la localización del aprovechamiento subjetivo en zonas aptas para la edificación con arreglo al plan y la localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento que corresponda a la administración actuante, en el supuesto de unidades de ejecución excedentarias. 

Por decirlo de un modo más técnico, la reparcelación es la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos. 

Su finalidad es distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.

EL PROCEDIMIENTO: LA INEVITABLE BUROCRACIA URBANÍSTICA.

Imaginemos una entidad urbanística que agrupa a los propietarios afectados por un proyecto de transformación urbanística, por ejemplo una junta de compensación. 

Los propietarios adheridos aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el proyecto de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a favor de la administración y se establece el reparto de los solares resultantes entre los propietarios) y ejecute las obras de urbanización.

Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará incluida en la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de todas formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos y no hacerlo?

En el caso que decidamos adherirnos, podremos participar activamente en el proceso de redacción del proyecto de reparcelación y decidir cómo se hace el reparto de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa constructora…). No obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso desde el principio.

En el caso que decidamos no adherirnos, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el proceso de urbanización.

El procedimiento se ajusta a los siguientes hitos cuyo paso previo será la aprobación del planeamiento preciso seguido de:

1. El expediente de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.

2. La constitución de la Comunidad Reparcelatoria, integrada por la totalidad de los propietarios, titulares de otros derechos y la Administración por los bienes de los que sea titular. 

3. El proyecto de reparcelación, que será el instrumento técnico que documenta y hace efectiva la reparcelación.

4. Los proyectos se someten a información pública.

5. El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación produce (i) la extinción de los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento, o que resulten inviables sobre la nueva finca o fincas adjudicadas en propiedad; (ii) la transmisión al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su inscripción al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan que se ejecuta.

La guía práctica de la reparcelación urbanística trata estos temas de un modo práctico y profesional.
 

Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución). 

1. Conceptos de Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución.
2. Normativa estatal 

a. Normativa de aplicación 
b. Requisitos para la delimitación. 
c. Procedimiento de delimitación

3. Regulación de los ámbitos de gestión en las Comunidades Autónomas.

Andalucía 
Aragón 
Asturias 
Canarias 
Cantabria 
Castilla y León 
Castilla-La Mancha
Cataluña 
Extremadura
Galicia 
Madrid 
Murcia 
Navarra 
País Vasco 
La Rioja 
C. Valenciana 

TALLER DE TRABAJO. 
Requisitos de una Unidad de Actuación-Ejecución. 

TALLER DE TRABAJO.
Documentación a presentar en el ayuntamiento para la delimitación de un ámbito de gestión (polígono / unidad de actuación / ejecución) y fijación del sistema de actuación. 

TALLER DE TRABAJO.
Unidades de Ejecución. Delimitación y modificaciones mediante procedimiento independiente al planeamiento.

CHECK-LIST 

Defina los conceptos Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución.
¿Qué es el aprovechamiento tipo y el aprovechamiento de referencia? 
¿Cómo se delimitan los polígonos? Requisitos y procedimiento.
¿Cuáles son las consecuencias de la delimitación de los ámbitos de gestión (polígonos, unidades de actuación/ejecución)?

• La equidistribución (reparcelación, compensación o instrumento de gestión análogo). 

1. Equidistribución y ejecución del planeamiento 
2. Diversidad de técnicas equidistributivas. 
3. La reparcelación la técnica más importante, pero no la única. 
4. La técnica del aprovechamiento medio en suelo urbanizable. 
5. Las cesiones de aprovechamiento en las actuaciones sistemáticas. 

TALLER DE TRABAJO.
La equidistribución y la reparcelación en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

1. Limitaciones en caso de ejercitar la facultad de transformación urbanística. 

Perspectiva histórica de la equidistribución. 

2. Deberes del promotor de las actuaciones de transformación urbanística. 
3. El ámbito de valoraciones.
4. Criterios de subrogación de fincas en los procesos de reparcelación. Efectos de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas. 

Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
Operaciones de distribución de beneficios y cargas.

1. La equidistribución y las fincas comprendidas en la unidad de ejecución. 

Actos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Certificación administrativa.
Expedientes de distribución de beneficios y cargas.

2. La equidistribución y el Registro de la Propiedad. 
3. El título inscribible acreditando la reorganización de la propiedad.
4. Efectos de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución. 

• Título suficiente
• Tracto sucesivo
• Doble inmatriculación
• Titular desconocido
• Titular en ignorado paradero
• Titularidad controvertida
• Titularidades limitadas
• Inscripción de las fincas de resultado
• Cancelación de derechos y cargas inscritos después de la fecha de la nota
• Inscripción del proyecto de equidistribución
• Afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar

TALLER DE TRABAJO
Ley 13/2015, de 24 de junio, de   reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro  Inmobiliario 
Reordenación de terrenos: parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial. 

1. Descripción de la licencia de segregación
2. La Licencia de Parcelación
3. Documentación de la licencia de parcelación.
4. Catastro y Parcelación o Reparcelación urbanística.
5. La segregación y el Registro de la Propiedad.

1. Introducción

• Objeto de la ejecución formal del planeamiento mediante actuaciones sistemáticas o integradas.
• Efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución
• Efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución en relación con las fincas aportadas.

2. Modificaciones necesarias en las fincas registrales. 
3. Inmatriculación de fincas y correcciones de linderos. 
4. Aprobación de los instrumentos de equidistribución en las CC.AA. 
5. La reanudación del tracto sucesivo 
6. La cancelación de los derechos reales incompatibles con la ordenación urbanística.

TALLER DE TRABAJO
Dictámenes jurídicos emitidos por los consejos consultivos de la Comunidades Autónomas en casos complejos de reparcelación urbanística.

CHECK-LIST 

Relacione equidistribución con reparcelación. Siga los pasos desde la unidad o polígono a su transformación mediante la reparcelación.
¿Qué relación hay entre la equidistribución y las nueva técnicas detransferencias de aprovechamiento?
Desarrolle un caso completo de equidistribución, desde la iniciación del expediente hasta los requisitos para que se inscriba en el registro, incluyendo los supuestos de finca no inscrita.
¿Cuáles son los efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución en relación con las fincas aportadas?

• La reparcelación. 

1. El Sistema de Cooperación.
3. ¿Qué es la Reparcelación?
3. ¿Qué pretende la reparcelación? 
4. Características de la reparcelación. 
5. ¿Cuándo no se necesita la reparcelación?

1. Reparcelación como agrupación de fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación.
2. Unidad reparcelable. 
3. La exigencia de un planeamiento previo. 
4. El proyecto. 
5. Contenido: derechos y fincas resultantes.

a. Los propietarios de las fincas comprendidas en la unidad reparcelable.
b. Definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes.

6. Tramitación de los proyectos de reparcelación.

a. La iniciación del expediente reparcelatorio.
b. Sustanciación y resolución
c. Procedimientos abreviados

Reparcelación voluntaria

Reparcelación simplemente económica

Normalización de fincas

7. Declaración de innecesidad de la reparcelación 

1. Concepto de reparcelación.
2. Objeto de la reparcelación.
3. Competencia del procedimiento reparcelatorio.
4. ¿Cuándo no es necesaria la reparcelación?
5. Clases de reparcelación.

a. Reparcelación urbanística material.
b. Reparcelación económica.
c. Normalización de fincas.
d. Reparcelación voluntaria.

6. La comunidad de reparcelación.

a. Sujetos que intervienen en la reparcelación

• Propietarios y otros titulares de derechos
• Clases de propietarios
• Situaciones de los propietarios
• Titulares de derechos reales y personales.

b. Fincas afectadas
c. Superficie afectada

7. Casos de exclusión en la reparcelación.
8. Adjudicación en el proyecto de reparcelación.
9. Redistribución de edificaciones en régimen de propiedad horizontal.
10. Criterios de la reparcelación.
11. Formalización de la reparcelación. El proyecto.
12. Procedimiento de aprobación del proyecto reparcelatorio.
13. Indemnizaciones.
14. Cuenta de liquidación provisional.
15. Efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación.

a. Legales.
b. Económicos

CHECK-LIST 
¿Cómo se redacta un proyecto de Reparcelación?
Desarrolle íntegramente un procedimiento de reparcelación, justificando los pasos del expediente. 
¿En qué casos es innecesaria la reparcelación y por qué?
¿Cuáles son las clases de reparcelación?
Si hay que indemnizar en la reparcelación, ¿quién paga y a quién?
¿Cuáles son los efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación?

1. Requisitos personales. 
2. Requisitos objetivos. Unidad reparcelable y unidad de ejecución. 
3. Requisitos formales: escritura y Registro de la Propiedad. 

1. Reparcelación forzosa - Normativa autonómica. 
2. Reparcelación voluntaria - Normativa autonómica. 
3. Reparcelación económica - Normativa autonómica.
4. Reparcelación atípica o regularizadora de la configuración física de las fincas - Normativa autonómica.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Es posible la reparcelación voluntaria sin pasar por la junta de compensación?

1. Reparcelación y fincas de reemplazo. 
2. Criterios en la determinación de las fincas resultantes.

a. Superficie mínima 
b. Propietarios que no alcanzan la superficie mínima. 
c. Localización de las fincas resultantes respecto de las antiguas.
d. Supuestos especiales. 
• Excesos de adjudicación
• Obligatoriedad de adjudicación
• Fincas resultantes a adjudicar
• Fincas no edificadas
• Terrenos edificados

3. ¿Cómo se valoran las fincas a adjudicar en la reparcelación?
4. ¿Qué hacer con las cargas de las fincas que son incompatibles con la nueva reparcelación?

• Extinción de derechos y cargas incompatibles con la reparcelación.
• Extinción por falta de subrogación real
• Extinción por razones urbanísticas

5. ¿Cómo repartir los gastos de urbanización? 

TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad de terceros adquirentes por cuotas de urbanización pendientes.

1. ¿Cómo se inicia?
2. La tramitación: presentación del proyecto de reparcelación.

• Tramitación y resolución
• Formulación del proyecto de reparcelación
• Informe
• Audiencia e información pública
• Aprobación o desaprobación definitiva
• Publicidad del acuerdo
• Eventual impugnación

3. ¿Cómo se formaliza? Escritura pública y Registro de la Propiedad.

• Formalización e inscripción

4. Supuestos especiales de procedimiento.

a. Reparcelación voluntaria
b. Reparcelación económica
c. Normalización de fincas

• Inicio a instancia de parte
• Inicio de Oficio

TALLER DE TRABAJO
Anuncio municipal por el que somete a información pública un un proyecto de reparcelación.

TALLER DE TRABAJO
Decreto municipal de aprobación de un proyecto de reparcelación presentado por un agente urbanizador.

1. Documentos que lo integran. 

a. Memoria y justificación legal. 
b. Relación de propietarios e interesados. 
c. Relación de parcelas iniciales. 
· Según el Registro de la Propiedad. 
· Según el Catastro. 
· Según la realidad comprobada. 
d. Relación de parcelas resultantes. 
· Según el planeamiento. 
· Según el proyecto de reparcelación.
e. La propuesta de adjudicación. 
f. La tasación 
g. La cuenta de liquidación provisional. 
h. Planos. 
· Situación. 
· Parcelas iniciales. 
· Ordenación pormenorizada 
· Parcelas resultantes. 
· Superpuesto de iniciales y resultantes. 
· Documento de inscripción en el Registro de la Propiedad. 

2. Especialidades según la normativa autonómica. 
3. El procedimiento de aprobación del expediente de reparcelación. Normativa aplicable. 

a. Legislación estatal de reparcelación. 
b. Legislación autonómica de reparcelación. 

4. Tabla comparativa de la regulación del expediente y proyecto de reparcelación en la normativa autonómica. 
5. La protección de los derechos de los propietarios por las Comunidades Autónomas. 
6. El procedimiento desde la unidad de actuación. 

a. Fase de iniciación 
b. Fase de resolución 

TALLER DE TRABAJO.
Proyecto de reparcelación completo de un caso real. 

• Muy práctico por la documentación que aporta y la sitemática en fichas.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Memora del Proyecto de reparcelación forzosa.
1. Antecedentes. Planeamiento que se ejecuta.
2. Normativa aplicable.
3. Documentos integrantes del proyecto de reparcelación. 
4. Concepto y objeto de la reparcelación 
5. Descripción del área reparcelable. Superficie y límites del área reparcelable.
6. Criterios utilizados para definir la titularidad de las parcelas
Afectadas.
7. Criterios de valoración de bienes y derechos. Valoración de plantaciones, edificaciones, construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse. Valoración de cargas y gravámenes. Valoración de actividades económicas. 
8. Fincas aportadas. Tratamiento de los bienes de dominio público. Titularidades dudosas. 
9. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados 
10. Criterios de valoración de superficies adjudicadas 
11. Fincas adjudicadas. 
12. Constitución de servidumbre de luces y vistas 
13. Cargas y gastos que corresponden a los adjudicatarios. 
14. Cuenta de liquidación provisional. 
15. Efectos de la reparcelación. Relación de propietarios e interesados. Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan. Cuenta de liquidación provisional.
Planos (Planos de Información. Situación. Catastral. Parcelario Instituto Geográfico y Catastral. Estado Actual – Topográfico. Cesión y transferencia de aprovechamiento. Planos de Proyecto. Fincas Aportadas. Ordenación Pormenorizada. Fincas Adjudicables. Fincas Resultantes. Fincas Resultantes Acotadas. Superposición. Memoria de cuotas de urbanización.
Anejos (Anejo I: Certificados de dominio y cargas. Anejo II: Informes municipales. Anejo III: Acuerdos del Consejo de Administración. Anejo IV: “Informe de Valoración Urbanística”. Anejo V: Costes por descontaminación de suelo. Anejo VI: Informes contestación alegaciones. Anejo VII: Valoración de Centros de Transformación Diferidos).

TALLER DE TRABAJO.
La memoria de reparcelación económica redactada por arquitectos y Memoria de criterios de valoración. 

TALLER DE TRABAJO.
La reparcelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Certificación administrativa necesaria.
1. La certificación administrativa para la inscripción en el registro de la propiedad de los instrumentos de equidistribución.
2. Régimen legal.
3. Títulos para la inscripción de la equidistribución.
4. La certificación administrativa como título para la equidistribución.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Puede un abogado firmar el  proyecto de reparcelación?

• Andalucía 

Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

1. Parcelación urbanística
2. Reparcelación urbanística

a. Concepto de reparcelación urbanística.
b. Clases de reparcelación urbanística.
c. Distribución de beneficios y cargas

3. Efectos de la reparcelación urbanística.

TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos de reparcelación en Andalucía.
Acuerdo de aprobación definitiva de delimitación de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación del planeamiento, en Andalucía.
Acuerdo de aprobación inicial de delimitación de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación del planeamiento, en Andalucía.
Acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación en Andalucía.
Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto de reparcelación en Andalucía.

• Aragón 

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación urbanística en el  Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
1. Concepto de reparcelación.
2. Reparcelación voluntaria y forzosa.
3. El proyecto de reparcelación.
4. Exclusiones de la nueva adjudicación en el expediente reparcelatorio.
5. Reparcelación económica.
6. Documentación del proyecto de reparcelación.
7. Suspensión de licencias
8. Procedimiento del proyecto de reparcelación.
9. Efectos del proyecto de reparcelación.

• Asturias 

• Baleares

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación urbanística en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.
1. Sistemas de actuación

a. Obtención de suelo y ejecución directa.
b. Actuaciones de transformación urbanística mediante reparcelación
c. Costes de urbanización a sufragar por propietarios.

2. Concepto de  la reparcelación urbanística.
3. Clases de reparcelación.

a. Económica.
b. Voluntaria.

4. Equidistribución del incremento de aprovechamiento.
5. Procedimiento. Expediente de reparcelación.
6. Proyecto de reparcelación
7. Efectos del proyecto de reparcelación
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación urbanística en el Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca

• Sistema de actuación urbanística por reparcelación
• Objeto de la reparcelación
• Comunidad de reparcelación y personas interesadas
• Procedimiento de reparcelación
• Fincas aportadas y participación de las personas propietarias
• Obligaciones de información y supuestos de discrepancia
• Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación
• Supuestos de exclusión en la reparcelación
• Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación
• Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación
• Expropiación de fincas en la reparcelación
• Adjudicación de fincas resultantes
• Consideración de personas adjudicatarias e innecesariedad de nueva adjudicación
• Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas
• Valoración de las fincas en la reparcelación
• Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización
• Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico
• Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones en régimen de propiedad horizontal
• Contenido del proyecto de reparcelación
• Contenido de la memoria
• Personas interesadas en el expediente
• Circunstancias de las fincas aportadas
• Definición y adjudicación de fincas resultantes
• Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal
• Cuenta de liquidación provisional
• Documentación gráfica del proyecto de reparcelación
• Efectos del proyecto de reparcelación
• Efectos y requisitos de eficacia del proyecto de reparcelación
• Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización
• Innecesariedad de la afección
• Incumplimiento de la obligación del pago de la liquidación
• Concentración de responsabilidad
• Hipotecas en garantía de obras
• Cuenta de liquidación definitiva
• Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales
• Certificación para la inscripción al Registro de la Propiedad
• Otros supuestos de reparcelación
• Reparcelación voluntaria
• Reparcelación económica
• Regularización de fincas

Operaciones jurídicas complementarias

• Canarias 

TALLER DE TRABAJO
Parcelación y reparcelación urbanística en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
1. Parcelación
2. Reparcelaciones urbanísticas.

a. Concepto de reparcelación urbanística.
b. Efecto de la delimitación de las unidades de actuación
c. Procedimiento
d. Inscripción registral del proyecto de reparcelación
e. Exenciones fiscales
f. Valoraciones
g. Compensaciones y Reparcelación económica

TALLER DE TRABAJO 
La reparcelación urbanística en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias. 
1. Concepto de reparcelación urbanística 
2. Procedimiento para aprobar la reparcelación urbanística. 
3. Criterios para la reparcelación. 
4. Aplicación de las operaciones de reparcelación urbanística 
6. Supuestos de innecesaridad de la reparcelación urbanística. 
7. Clases de reparcelación urbanística. 
8. Instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria. 
9. Contenido del proyecto reparcelatorio. 
10. Titularidad de las fincas de origen 
11. Descripción completa de las fincas aportadas a la actuación 
12. Determinación de la superficie afectada por la actuación 
13. Descripción completa de las fincas de resultado 
14. Descripción de las fincas expropiadas. 
15. Gastos de gestión y ejecución 
16. Cálculo provisional y coste real de las obras 
17. Cuenta de liquidación provisional 
18. Proyecto de reparcelación. 
19. Inscripción registral 

• Cantabria

• Castilla y León 

• Documentación sobre reparcelación.

• Castilla-La Mancha

Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

1. La reparcelación urbanística en Castilla la Mancha.

a. Concepto.
b. Los criterios para la reparcelación

2. La reparcelación económica
3. La reparcelación voluntaria y la forzosa
4. Desarrollo reglamentario de la reparcelación urbanística en Castilla la Mancha. Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística

• Concepto, objeto y clases de reparcelación
• Concepto y objeto
• Reparcelación voluntaria y forzosa
• Reparcelación económica
• Normalización de fincas
• Supuestos en que es innecesaria la reparcelación
• Área reparcelable, gastos de urbanización y aplicación de cuotas de urbanización
• Área reparcelable
• Gastos de urbanización
• Anticipación de infraestructuras y servicios públicos
• Formalización documental de la reparcelación
• Proyecto de reparcelación
• Memoria justificativa del proyecto de reparcelación
• Contenido
• Relación de personas interesadas afectadas por la reparcelación
• Determinación de las fincas resultantes y propuesta de adjudicación
• Memoria económica del proyecto de reparcelación
• Indemnizaciones
• Cuenta de liquidación provisional
• Ejercicio del derecho a declinar la participación en la actuación
• Documentación gráfica del proyecto de reparcelación
• Planos y otros documentos del proyecto de reparcelación
• Procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación
• Elaboración y tramitación del proyecto de reparcelación
• Suspensión del otorgamiento de licencias
• Revisión de licencias concedidas con anterioridad al inicio del expediente de reparcelación
• Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados
• Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros
• Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa
• Tramitación del proyecto de reparcelación forzosa
• Supuestos en que debe otorgarse nuevo trámite de audiencia
• Terminación de la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa
• Plazo máximo para resolver sobre proyectos de reparcelación forzosa de iniciativa privada
• Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa
• Procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria
• Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria
• Procedimiento para la aprobación de la normalización de fincas
• Tramitación y aprobación del proyecto de normalización de fincas
• La reversión de la reparcelación
• Reglas de la reparcelación
• Criterios de adjudicación de parcelas resultantes
• Criterios de valoración de derechos y bienes a efectos indemnizatorios
• Efectos de la reparcelación
• Efectos jurídico-reales
• Ocupación de los terrenos
• Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas
• Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas
• Entregas obligatorias de suelo a la Administración
• Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización
• Efectos económicos
• Compensaciones en la cuenta de liquidación
• Liquidación definitiva
• Procedimiento para la aprobación de la liquidación definitiva
• Régimen fiscal de la reparcelación

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación inversa en Castilla La Mancha en base al Decreto de 86/2018, de 20 de noviembre de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios

• Cataluña

1. El expediente de reparcelación. 
2. Proyecto de reparcelación. 

Derechos de los propietarios en atención a las superficies aportadas
Fincas resultantes: valoración
Fincas resultantes: adjudicación por criterio de proximidad
Escasa cuantía de derechos
Diferencias de adjudicación y valoración
Plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras
Fincas resultantes: parcela mínima edificable y excepciones
Supuestos de no necesidad de nueva adjudicación de fincas
Suelo urbano
Bienes de dominio público

3. Efectos de la aprobación de proyectos de reparcelación. 
4. Comunidad de reparcelación. 
5. Documentación del Proyecto de reparcelación. 
6. La Reparcelación y la Junta de compensación. 

Modalidad de compensación básica
Junta de compensación: supuestos de no necesidad
Iniciativa
Junta de compensación: adhesión
Junta de compensación: naturaleza

TALLER DE TRABAJO. 
Sistema de reparcelación 
1. Objeto de la reparcelación.
2. Inicio del expediente de reparcelación
3. Fincas aportadas y participación de las personas propietarias.

• Obligaciones de información y supuestos de discrepancia
• Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación
• Supuestos de exclusión en la reparcelación
• Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación
• Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación

4. Expropiación de fincas en la reparcelación
5. Adjudicación de fincas resultantes

• Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas
• Valoración de las fincas resultantes
• Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización
• Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico
• Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones bajo el régimen de propiedad horizontal

6. Proyecto de reparcelación. Memoria.

• Contenido del proyecto de reparcelación
• Contenido de la memoria
• Personas interesadas en el expediente
• Circunstancias de las fincas aportadas.
• Definición y adjudicación de fincas resultantes
• Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal
• Cuenta de liquidación provisional

7. Documentación gráfica del proyecto de reparcelación
8. Contenido de la certificación del proyecto de reparcelación
9. Efectos del proyecto de reparcelación

• Efectos jurídico-reales
• Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización
• Vigencia de la afección
• Solicitud de cancelación de la afección
• Innecesariedad de la afección
• Incumplimiento de la obligación de urbanizar
• Concentración de responsabilidad
• Hipotecas en garantía de obras
• Sustitución de garantías
• Cuenta de liquidación definitiva
• Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales

10. Reparcelación voluntaria
11. Reparcelación económica
12. Regularización de fincas

• Reparcelación que afecta un propietario o propietaria únicos o una comunidad de bienes
• Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones de los proyectos de reparcelación

TALLER DE TRABAJO. 
Sistema de reparcelación 
1. Objeto de la reparcelación
2. Inicio del expediente de reparcelación.
3. Fincas aportadas y participación de las personas propietarias
4. Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación
5. Supuestos de exclusión en la reparcelación
6. Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación.
7. Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación
8. Expropiación de fincas en la reparcelación
9. Adjudicación de fincas resultantes
10. Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas.
11. Valoración de las fincas resultantes
12. Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización.
13. Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico
14. Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones bajo el régimen de propiedad horizontal
15. Contenido de la memoria
16. Datos de personas y fincas.
17. Definición y adjudicación de fincas resultantes
18 Cuenta de liquidación provisional
19. Documentación gráfica del proyecto de reparcelación del Reglamento.
20. Contenido de la certificación del proyecto de reparcelación.
21. Efectos del proyecto de reparcelación
22. Reparcelación voluntaria
23. Reparcelación económica.
24. Reparcelación que afecta un propietario o propietaria únicos o una comunidad de bienes
25. Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones de los proyectos de reparcelación.

TALLER DE TRABAJO. 
Formularios específicos de reparcelación en Cataluña. 
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Información pública y notificación de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Aprobación inicial de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación)  en Cataluña.
Alegaciones a la aprobación inicial de un instrumento  de gestión urbanística.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Información pública y notificación de proyecto de reparcelación  en Cataluña.
Aprobación inicial de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Aprobación inicial de la modificación de la división de polígonos en Cataluña.
Aprobación definitiva de la modificación de la división de polígonos  en Cataluña.

• Extremadura 

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación urbanística en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. 
1. Concepto de reparcelación urbanística. 
2. Clases de reparcelación. 

a. Reparcelación voluntaria. 
b. Reparcelación forzosa. 
c. Reparcelación económica 

3. Normalización de fincas 
4. Vías públicas comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación. 
5. Efectos de la reparcelación 

• Galicia 

1. Sistema de cooperación.
2. Reglas generales para la equidistribución.

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
1. La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Reglamento.
2. Objeto de la equidistribución.
3. Formulación del proyecto de equidistribución.
4. Sujetos de los expedientes de equidistribución.

a. Acreditación de titularidad y superficie.
b. Bienes de dominio público.

5. Contenido del proyecto de equidistribución.

a. Memoria.
b. Parcelas.
c. Valoraciones.
d. Parcelas de resultado de carácter patrimonial
e. Cuenta de liquidación provisional
f.  Planos
g. Documentación complementaria.

6. Criterios del proyecto de equidistribución.
7. Excepción de terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento.
8. Excesos y defectos de adjudicación.
9. Derechos de realojo y retorno.
10. Procedimiento de aprobación
11. Inscripción registral del proyecto de equidistribución.
12. Efectos de la aprobación del instrumento de equidistribución.
13. Liquidación definitiva de la equidistribución.

TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos de equidistribución y reparcelación en Galicia.
Resolución/acuerdo de aprobación de propuesta de equidistribución formalizada por los propietarios afectados
Resolución por la que se somete a información pública propuesta de equidistribución formalizada por los propietarios afectados
Resolución/acuerdo por la que aprueba procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas
Resolución de alcaldía por la que se da audiencia a los interesados en procedimiento de delimitacion de zonas de normalización de fincas
Solicitud de particular referente al inicio de procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas
Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria
Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria
Resolución que ordena la información pública en reparcelación voluntaria
Alegaciones a la aprobación inicial de un instrumento de gestión urbanística
Acuerdo de aprobación inicial de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia.
Acuerdo de aprobación definitiva de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia.
Acuerdo de aprobación inicial de un instrumento de equidistribuciónen Galicia.
Acuerdo de aprobación definitiva de un instrumento de equidistribución en Galicia.
Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto de urbanizaciónen Galicia.
Acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de urbanizaciónen Galicia.

• Madrid

• Murcia 

Proyecto de reparcelación
Elaboración y aprobación del proyecto de reparcelación
Efectos y formalización del proyecto de reparcelación

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación urbanística en la la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.
1. Proyecto de reparcelación
2. Efectos y formalización del proyecto de reparcelación.

• Navarra

TALLER DE TRABAJO
Parcelación y reparcelación urbanística en Navarra. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
1. Parcelación.
2. Reparcelación

a. Concepto.
b. Reparcelación económica.
c. Proyecto de Reparcelación
d. Liquidación definitiva de la reparcelación.

TALLER DE TRABAJO
El sistema de reparcelación.
1. Sistema de reparcelación voluntaria.
2. Reglas de la reparcelación voluntaria
3. Obligaciones del propietario o propietarios.

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

• El Proyecto de Reparcelación
• Sistema de reparcelación voluntaria
• Reparcelación económica y normalización de fincas

TALLER DE TRABAJO
Tramitación simultánea de los instrumentos de gestión (sistema de compensación, los Estatutos de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación) con el planeamiento en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

• País Vasco

La reparcelación urbanística.
1. Concepto de reparcelación urbanística.
2. Procedimiento de aprobación de la reparcelación.

• Suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación.
• Formulación.
• Titularidad y situación de las fincas iniciales.
• Aprobación e inscripción en el Registro.
• Régimen supletorio.

3. Reparcelación económica

a. Supuestos de aplicación
b. Contenido o determinaciones

4. Reparcelación voluntaria.
5. Reparcelación forzosa

a. Legitimados para la formulación y promoción de la reparcelación forzosa
b. Especialidades de reparcelación forzosa
c. Efectos económicos y reales de la aprobación del proyecto reparcelación.

• Cesión o transmisión a la Administración correspondiente
• Subrogación
• Extinción o transformación de los derechos y cargas incompatibles con la nueva ordenación.
• Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación que corresponda.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

6. La reparcelación en el Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación en el País Vasco.

Reparcelación.

Régimen de la reparcelación.

Criterios para la reparcelación.

Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

Extinción o transformación de derechos y cargas incompatibles con la ordenación.

Reparcelación económica.

Reparcelación voluntaria y forzosa.

Especialidades del procedimiento de reparcelación forzosa antes del programa de actuación urbanizadora.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Proyecto de reparcelación en el País Vasco.
1. Memoria

• Objeto
• Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación y peculiaridades que concurren
• Descripción de la Unidad de Ejecución UE-1 reparcelable.
• Criterios utilizados para la definición y cuantificación de los derechos afectados
• Criterios  de  valoración  de  los  solares  o  superficies  adjudicadas  y  criterios  de  adjudicación. Criterios de valoración de las parcelas adjudicadas. Determinación de los coeficientes de ponderación. Criterios de adjudicación de las parcelas resultantes.
• Criterios  de  valoración  de  los  edificios  y  demás  elementos  o  derechos  que  deban  extinguirse, y de las cargas correspondientes a los adjudicatarios. Derechos de realojo.
• Renuncias. Determinación de la indemnización a percibir por el renunciante.
• Suelos contaminados.
• Criterios para la determinación de la cuenta de liquidación provisional
• Convenios suscritos por el Excmo. Ayuntamiento de Bilbao que afectan a este Proyecto  de Reparcelación

2. Relación  de  propietarios  e  interesados  con  expresión  de  la  naturaleza  y  cuantía de  su  derecho.
3. Descripción de parcelas resultantes, con expresión de la edificabilidad que a cada una  corresponde.
4. Propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes.
5. Extinción, sustitución y constitución de cargas y operaciones registrales recomendadas.

• Extinción, sustitución y constitución de cargas. Sustitución de cargas. Constitución de cargas.
• Operaciones registrales recomendadas para la inscripción del presente Proyecto. Inscripción de superficie real. Segregación para la constitución de las fincas iniciales. Cancelación, o en su caso traslado, de la descripción registral de las edificaciones. Agrupación instrumental. Segregación de las parcelas resultantes.

6.  Documentación anexa.

• La Rioja 

Reparcelación.
Tramitación.
Reglas para la reparcelación.
Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
Reparcelación económica.
Normalización de fincas.

• C. Valenciana 

Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje 
1. Concepto de reparcelación urbanística. 
2. Clases de reparcelación. 

a. Reparcelación forzosa 
b. Reparcelación voluntaria. 
c. Reparcelación en régimen de propiedad horizontal. 
d. Reparcelación económica. 

3. Derechos de la reparcelación. 
4. Valoración de bienes y derechos. 
5. Distribución de las adjudicaciones. 

a. Reglas generales de distribución 
b. Reglas especiales sobre proindivisos. 
c. Reglas especiales en la gestión directa. 

6. Identificación y titularidad de fincas, bienes y derechos afectados. 

a. Investigación de las titularidades 
b. Identificación registral de fincas. 

7. Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación. 
8. Contenido documental del proyecto de reparcelación. 
9. Efectos de la reparcelación. 
10. La reversión de la reparcelación 

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación inversa en la Comunidad Valenciana como solución a los PAIs inviables y reversibles.
1. La reparcelación inversa como solución a los PAIs fantasmas (urbanizaciones fantasmas).
2. Planes de Actuación Integrada (PAI) no iniciados. PAIs antieconómicos y que pueden ser revertidos. Reparcelación inversa.

• Los PAI iniciados y que pueden ser viables se podrán dividir en sectores para ejecutarlos poco a poco y ampliar el plazo de ejecución a diez años, mientras que en los PAI inviables y reversibles se podrá hacer una "reparcelación inversa" para que los terrenos vuelvan a la situación anterior, sin cargas para los propietarios.

3. La solución de la la reversión de la reparcelación.

a. Dar solución a los distintos escenarios que han generado los PAIs fantasmas.
b. Cuestiones analizadas.

• Determinación de los interesados en el procedimiento de reparcelación inversa; supuestos de transmisión de parcelas resultantes, cambios de titularidad, etc…
• Delimitación del área reparcelable.
• Tratamiento de los excesos y defectos de adjudicación.
• Tratamiento de las indemnizaciones por extinción de derechos y cargas incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación.
• Tratamiento de las operaciones de depuración jurídico-registral de las parcelas aportadas en el proyecto inicial; supuestos de inmatriculación, rectificación, etc.
• Tratamiento de las parcelas con afección parcial.
• Supuestos de propietarios que escogieron la retribución al urbanizador en especie.
• Tratamiento del suelo dotacional público.

c. El procedimiento legal de la reversión de la reparcelación

4. Un caso real de reparcelación inversa (anterior a la Ley 1/2019) aprobado por el Ayuntamiento e inscrito en el Registro de la Propiedad.
5. Documentos urbanísticos del proceso de reparcelación inversa en un supuesto anterior a la ley 1/2019.

a. Memoria

1º. Introducción general
1.1. Antecedentes
1.2. Situación actual
1.3. Bases legales de la actuación
1.4. Objeto de la reparcelación inversa. Su tramitación
1.5. Contenido del proyecto de reparcelación

• Memoria.
• Relación de propietarios e interesados.
• Descripción de las parcelas aportadas.
• Propuesta de adjudicación de fincas resultantes.
• Planos
• Emplazamiento.
• Plano catastral.
• Estado actual. Usos del suelo.
• Parcelas aportadas.
• Fincas adjudicadas
• Superpuesto de aportadas y adjudicadas.

1.6. Descripción de la unidad reparcelable.
1.7. Situación urbanística de los terrenos objeto de reparcelación
A). Descripción de los terrenos en el momento actual.
B). Descripción del planeamiento que se ejecuta
C). Relación existente / planificado.
2º. Criterios específicos de la reparcelación inversa

2.1. Titulares e interesados. Su actualización
2.2. Definición de los derechos de los afectados
2.3. Valoración del suelo
2.4. Valoración de las indemnizaciones
2.5. Corrección de errores
2.6. Tratamiento de las parcelas con afección parcial
2.7. Tratamiento de los propietarios no tuvieron adjudicación de parcela de resultado.
2.8. Tratamiento del suelo dotacional público.
2.9. Cargas urbanísticas, coeficiente de participación y valor del suelo.
2.10. Participaciones de los miembros de la familia almenar en las distintas parcelas y fincas.

Anexo: certificación registral de dominio y cargas.

b. Emplazamiento
c. Catastral
d. Ortofoto
e. Parcelas Aportadas
f. Fincas Adjudicadas
g. Superposicion Aportadas-Adjudicadas

TALLER DE TRABAJO
Caso real de Proyecto de reparcelación forzosa en la Comunidad Valenciana.
Ámbito
Modificado tras periodo de información al público
INDICE
DOCUMENTO 1. MEMORIA
1. ANTECEDENTES
1.1. Planeamiento que se ejecuta
2. NORMATIVA APLICABLE
3. DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
4. CONCEPTO Y OBJETO DE LA REPARCELACIÓN
5. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA REPARCELABLE
5.1. Superficie y límites del Área Reparcelable
6. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR LA TITULARIDAD DE LAS PARCELAS AFECTADAS
7. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS
7.1. Valoración de plantaciones, edificaciones, construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse
7.2. Valoración de cargas y gravámenes
7.3. Valoración de actividades económicas
8. FINCAS APORTADAS
8.1. Tratamiento de los bienes de dominio público
8.2. Titularidades dudosas.
9. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS
AFECTADOS
10. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE SUPERFICIES ADJUDICADAS
11. FINCAS ADJUDICADAS
12. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
13. CARGAS Y GASTOS QUE CORRESPONDEN A LOS ADJUDICATARIOS
14. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
15. EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN
2. Relación de propietarios e interesados
3. Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación
4. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes
5. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan
6. Cuenta de liquidación provisional
7. Planos
1- Planos de Información
1.1.- Situación
1.2.- Catastral
1.3.- Parcelario Instituto Geográfico y Catastral 
1.4.- Estado Actual – Topográfico
1.5.- Cesión y transferencia de aprovechamiento
2- Planos de Proyecto
2.1.- Fincas Aportadas
2.2.- Ordenación Pormenorizada
2.3.- Fincas Adjudicables
2.4.- Fincas Resultantes
2.5.- Fincas Resultantes Acotadas
2.6.- Superposición
8. Memoria de cuotas de urbanización
9. Anejos
Anejo I: Certificados de dominio y cargas.
Anejo II: Informes municipales.
Anejo III: Acuerdos del Consejo de Administración ADIF.
Anejo IV: “Informe de Valoración Urbanística”.
Anejo V: Costes por descontaminación de suelo.
Anejo VI: Informes contestación alegaciones.
Anejo VII: Valoración de Centros de Transformación Diferidos.

1. Efectos en la normativa general
2. Efectos en la reparcelación voluntaria.

a. Subrogación real 
b. Afección real 

3. Transmisión de terrenos de cesión obligatoria 
4. Bienes destinados al dominio público. 
5. Efectos económicos: los saldos de las cuentas de liquidación. 
6. Efectos en la normativa autonómica. 

TALLER DE TRABAJO
La reparcelación inversa o reversión de la reparcelación.

• Consecuencias complejísimas y desproporcionadas por las titularidades antiguas y repercusiones hipotecarias de importante calado.

• Aspectos fiscales. 

• Formularios de unidades de ejecución. 

1. Delimitación de unidades de ejecución 

a. De oficio por la entidad local o urbanística especial actuante 
b. A instancia de los particulares interesados

2. Informe de secretaría 

Modelo a 
Modelo b 

3. Acuerdo de aprobación inicial 

Modelo a 
Modelo b 

4. Notificación e información pública. 

Modelo a 
Modelo b 

5. Anuncio. 

Modelo a
Modelo b 

6. Escrito de alegaciones
7. Certificaciones del secretario sobre la información pública.
8. Propuestas de gestión urbanística. 
9. Aprobación definitiva del proyecto de delimitación. 
10. Publicación en el Boletín de la provincia y notificación del acuerdo de aprobación definitiva 

Modelo a
Modelo a 
Modelo c 

11. Notificaciones a los propietarios. 

Modelo a 
Modelo b 

12. Certificado del secretario. 

1. Modificación del sistema de actuación 
2. Propuesta vía compensación.Junta de compensación.

• Esquemas del procedimiento del proyecto de reparcelación. 

1. Proyecto de Reparcelación. Iniciativa Pública. 
2. Actuaciones complementarias a proyectos de reparcelación. 

• Formularios de reparcelación. 

1.  Providencia de iniciación del expediente de reparcelación por imperativo legal. 

Modelo a 
Modelo b
Modelo c 
Modelo d 

2. Solicitud de iniciación del expediente de reparcelación.
3. Acuerdo de iniciación del expediente de reparcelación en caso de solicitud.
4. Redacción de oficio del Proyecto de Reparcelación.
5. Edictos y notificación a los interesados. 
6. Anuncio. 
7. Identificación de propietarios titulares de las fincas afectadas por la relimitación. 
8. Solicitud de certificación de titularidad y cargas al Registro de la Propiedad
9.  Incoación a iniciativa privada (100% de propietarios afectados). 
10. Incoación a iniciativa privada: Edicto 
11. Solicitud de certificación registral de titularidad y cargas de las fincas incluidas en la unidad reparcelable.

Modelo a 
Modelo b 
Modelo c 
Modelo d 

12. Notificación a los propietarios de la iniciación de la reparcelación 

Modelo a 
Modelo b. 

13. Instancia de los propietarios afectados presentando el proyecto de reparcelación 
14. Acuerdo municipal aprobando realizar de oficio el Proyecto de Reparcelación 

Reglas para la redacción del proyecto de reparcelación.

Documento nº 1. Memoria

1. Antecedentes
2. Objeto
3. Ámbito
4. Información urbanística del planeamiento en vigor.
5. Propietarios (fincas aportadas y fincas resultantes).
6. Criterios para determinación de los derechos y obligaciones.

• Determinación de los porcentajes
• Cálculo del valor de los derechos
• Cálculo de los gastos

7. Valor del suelo. Determinación.

• Suelo bruto aportado
• Suelo neto urbanizado
• Suelo neto edificable sin urbanizar.
• Determinación del coeficiente corrector.
• Costes de urbanización.

8. Bienes y derechos indemnizables y valoración de las cargas.

• Valoración de las cargas
• Valoración de los bienes y derechos indemnizables.

9. Derribos a ejecutar. Valoración.
10. Gravámenes compatibles con el planeamiento.
11. Gravámenes incompatibles con el planeamiento.
12. Criterios para la adjudicación de las fincas resultantes.
13. Cuadro de fincas aportadas.
14. Parcelas resultantes y propietarios a quienes se adjudican.
15. Cuadro de derechos y coeficientes.
16. Cuenta de liquidación provisional, teniendo en cuenta el presupuesto estimado del proyecto de urbanización.

Documento nº 2. Fincas aportadas.
Documento nº 3. Fincas resultantes.

Modelo a. 
Modelo b. 

1. Escrito de renuncia a presentar proyecto de reparcelación por los propietarios. 
2. Escrito de presentación de proyecto de reparcelación. 
3. Resolución municipal de ampliación de plazo para completar proyecto de reparcelación. 
4. Resolución municipal de redacción de oficio de un proyecto de reparcelación. 

Modelo a 
Modelo b 

5. Proyecto de Reparcelación 

Modelo a 

Memoria 
Fincas aportadas 
Fincas resultantes 
Planos / Información gráfica. 

Modelo b. 
Modelo c 

6. Proyecto de reparcelación urbanística por mutuo acuerdo 
7. Proyecto de reparcelación simplemente económica. 
8. Informe técnico del secretario calificando el proyecto presentado. 
9. Apertura del trámite de información pública 

Modelo a 
Modelo b 

10. Certificación del resultado del trámite de información pública.
11. Decreto de la alcaldía proponiendo la redacción del proyecto de reparcelación por la administración municipal. 

Modelo a. 
Modelo b. 

12. Acuerdo aprobación inicial del proyecto de reparcelación. 

Modelo a 
Modelo b 
Modelo c 

13. Anuncio de aprobación inicial. Edictos. 
14. Notificación personal del acuerdo de aprobación inicial a los interesados 
15. Certificación del resultado del trámite de información pública 
16. Escrito de alegaciones 
17. Tramitación de las alegaciones. Informes de la secretaría. 
18. Informes  técnico y jurídico  sobre las alegaciones. 

Modelo a. 
Modelo b

19. Providencia de la Alcaldía sobre trámite de audiencia a los interesados a la vista del informe técnico sobre las alegaciones. 
20. Notificación a los afectados por la propuesta de rectificación del proyecto de reparcelación 

Modelo a. 
Modelo b 

21. Requerimiento a los propietarios para formalizar la reparcelación y transmitan al Ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria 
22. Audiencia pública y alegaciones.
23. Certificación del trámite de audiencia a la rectificación del proyecto de reparcelación Informe técnico de la secretaría sobre las alegaciones. 
24. Acuerdo denegatorio del proyecto de reparcelación. 
25. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación 

Modelo a 
Modelo b 
Modelo c 
Modelo d 
Modelo e 

26. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación con rectificaciones. 
27. Anuncio de la aprobación definitiva.

a. Anuncio de publicación. Edictos. 
b. Notificación a los interesados 

28. Notificación a los interesados del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación 
29. Diligencias de notificación y publicación. Aprobación definitiva 
30. Remisión administrativa a la Comisión Provincial de Urbanismo. 
31. Requerimiento a propietario para la efectividad de las cesiones previstas en Proyecto de Reparcelación 

Modelo a 
Modelo b 

32. Solicitud de propietario para aplazamiento (o fraccionamiento) de los gastos de urbanización 

1. Certificación del secretario a efectos de inscripción registral. 
2. Escritura o documento administrativo de formalización de la reparcelación

a. Formalización mediante escritura pública
b. Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad
c. Protocolización mediante acta notarial
d. Solicitud de inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad 

3. Escritura de reparcelación voluntaria y delimitación de la unidad de actuación discontinua, segregación y cesión gratuita 
4. Documento administrativo de formalización de la reparcelación 
5. Protocolización del documento administrativo de aprobación de la reparcelación.
6. Solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad 

Modelo a
Modelo b

1. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria continua. 

Modelo a. 
Modelo b. 

2. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria y discontinua. 
3. Informes técnicos de la Secretaría municipal. 
4. Aprobación inicial e información pública. 
5. Escrito de alegaciones 
6. Resolución municipal denegando la reparcelación. 
7. Remisión a la Comisión Provincial de Urbanismo
8. Aprobación municipal de la reparcelación voluntaria.
9. Inscripción registral de la reparcelación voluntaria

1. Solicitud de inicio de expediente SIN proyecto de normalización. 
2. Solicitud de inicio de expediente CON proyecto de normalización. 

Modelo a. 

a. Memoria del proyecto de normalización de fincas. 
b. Relación de propietarios e interesados afectados.
c. Cuenta de compensaciones económicas. 

Modelo b 

3. Presentación de proyecto de normalización de fincas previo requerimiento municipal. 
4. Escrito de los propietarios renunciando al derecho de presentar un proyecto de normalización. 
5. Resolución municipal de redacción de oficio del proyecto de normalización. 
6. Edictos y notificaciones. 
7. Resolución municipal iniciando la normalización de fincas. 
8. Solicitud de certificación de titularidad y cargas al Registro de la Propiedad. 
9. Aprobación inicial del proyecto de normalización de fincas. 
10. Escrito de alegaciones 
11. Informes técnicos del proyecto de normalización de fincas. 
12. Resolución municipal de conversión del proceso de normalización de fincas en un proceso general de reparcelación
13. Resolución municipal  denegatoria de la aprobación definitiva del proyecto de normalización de fincas 
14. Aprobación definitiva del proyecto de normalización de fincas. 
15. inscripción del proyecto de normalización de fincas en el Registro de la Propiedad. 

1. Aprobación definitiva  del Proyecto de Actuación, (incluidos el Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización) .
2. Aprobación de iniciativa para el desarrollo por el Sistema de Compensación y reparcelación, previos a la Junta de Compensación. 
3. Enajenación, mediante concurso de la parcela reparcelada de la unidad de ejecución única del sector. 
4. Ordenanza tasas por reparcelación 

1. Acuerdo municipal requiriendo el pago anticipado de gastos de urbanización. 
2. Notificaciones. Edictos. 
3. Fraccionamientos o aplazamientos de pago. 
4. Acuerdo de aprobación de la liquidación definitiva de las cuotas de urbanización. Notificaciones y edictos.