PARTE PRIMERA

Introducción a los Polígonos, Parques Empresariales y Logísticos

Suelo industrial.

¿Dónde se promueve suelo industrial?

¿Qué se promueve?

¿Quién promueve suelo industrial?

Urbanismo industrial: si me recalifica habrá industria y trabajo en su ayuntamiento.

Contrato para la construcción de una nave en un polígono industrial.

Casos prácticos de los Polígonos, Parques Empresariales y Logísticos 

La evolución de los polígonos logísticos es especialmente importante en las regiones que contienen puertos o aeropuertos importantes, o que albergan concentraciones de industria, pero lo que realmente ha disparado la inversión en polígonos logísticos ha sido la modernización de las cadenas de suministro. A medida que los minoristas, los fabricantes y los distribuidores adoptan nuevos modelos de negocio, como el comercio electrónico, están repensando las formas en que los productos van de la fábrica al consumidor. 

Estos esfuerzos están estimulando la construcción de bienes inmuebles logísticos en áreas clave, es decir, más cerca de grandes concentraciones de consumidores o de nodos de distribución vitales. Otros factores, como la disponibilidad de suelo, el coste de la mano de obra y los niveles de apoyo e incentivos del gobierno, pueden influir en la inversión en polígonos industriales y logísticos. 

Estados Unidos es el mercado logístico más desarrollado del mundo. En Europa, donde los clústeres son impulsados principalmente por la reconfiguración estructural de la cadena de suministro del continente, la actividad de construcción es relevante pero menor que en los EE. UU. La mayoría de los clústeres europeos tienen menos de la mitad del stock moderno de clústeres comparables de los EE. UU. ¿La razón? Que Europa va por detrás en la implantación del comercio electrónico, una realidad que ha afectado a los centros comerciales y que ha revolucionado el mercado inmobiliario industrial y logístico.

En MIPIM se ha analizado la inversión industrial en Europa y se ha destacado el trabajo innovador que se está realizando en la logística de la última milla.

La demanda de bienes inmuebles logísticos (almacenes, centros de distribución) seguirá creciendo impulsada por la aceleración de las ventas de comercio electrónico. 

El producto llave en mano (contrato de obra de nave industrial llave en mano) es un producto bastante atractivo para futuros inversores que se realiza mediante dos modalidades (i) un llave en mano a medida, conforme a las especificaciones técnicas del cliente, o (ii) un llave en mano genérico desde el diseño hasta la entrega de llaves. Esta modalidad incluye la búsqueda de suelo, la gestión de los proyectos y la dirección de obra.

A modo de ejemplo, Merlin Properties ha firmado con Carrefour un contrato 'llave en mano' para construir y alquilar al grupo de distribución una nave de 98.757 metros cuadrados en el que, según la socimi, constituye el mayor contrato de alquiler de superficie logística de la historia.

Otra operación cada vez más frecuente es el Lease back inmobiliario de naves industriales. Por ejemplo, en Cabanillas (Guadalajara), Merlin ha comprado una nave logística de 15.075 metros cuadrados, que seguirá alquilada con un contrato a 10 años y rentabilidad bruta del 6,2%. Lo que no impide que también en Cabanillas, Merlin haya promovido dos naves logísticas de 42.500 metros cuadrados con una rentabilidad bruta estimada del 7,7%.

Por lo tanto es imprescindible posicionarse en la construcción industrial porque el mercado inmobiliario necesita de naves de última generación, con lo que el inversor se enfrentará a problemas urbanísticas, arquitectónicos y financieros.

De estas cuestiones se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. 
 

• Introducción a los Polígonos, Parques Empresariales y Logísticos

1. Introducción a los Polígonos, Parques Empresariales y Logísticos
2. Importancia en el desarrollo industrial y económico 

1. Criterios urbanísticos
2. Sostenibilidad y eficiencia
3. Problemas de urbanismo y localización
4. Accesos de carreteras y conexiones de transporte

1. Tipologías y estructura

• Polígonos generales
• Polígonos sectoriales
• Polígonos de alta tecnología o tecnoparques
• Zonas francas
• Estructura espacial
• Infraestructura común

2. Polígonos secos vs. polígonos en puertos y aeropuertos

• Polígonos secos
• Polígonos en puertos y aeropuertos

3. Beneficios y desafíos de cada tipo

• Beneficios generales de los Polígonos Industriales
• Desafíos generales
• Beneficios específicos según el tipo

1. Elementos definitorios de los parques empresariales.
2. Innovaciones en diseño y planificación de los parques empresariales

• Enfoque humano-centrista
• Sostenibilidad y eco-eficiencia
• Flexibilidad y modularidad
• Tecnología integrada
• Zonas mixtas y servicios integrados

3. Casos de éxito y lecciones aprendidas en Parques Empresariales.

• Silicon Valley, California, EE.UU.
• Haidian District, Pekín, China
• Cyberjaya, Malasia

1. Funciones y ventajas de los Polígonos y Parques Logísticos
2. La integración eficaz de los polígonos y parques logísticos con otras infraestructuras

• Conexiones de transporte
• Integración tecnológica
• Coordinación operativa

3. Polígonos secos vs. polígonos en puertos y aeropuertos.

• Polígonos secos (de interior)
• Polígonos en puertos y aeropuertos

1. Innovaciones tecnológicas

• Automatización y Robótica
• Sistemas de Gestión de Almacenes (WMS)
• IoT (Internet de las Cosas)
• Drones
• Realidad Aumentada
• Blockchain

2. Implementación de soluciones Smart

• Edificios Inteligentes (Smart Buildings)
• Redes de Energía Inteligente (Smart Grids)
• Transporte Inteligente
• Sistemas de Seguridad Inteligente
• Plataformas de Datos y Analítica

1. Mercado de inversión en suelo industrial y tendencias

• Auge del e-commerce
• Globalización de la industria
• Evolución hacia espacios multifuncionales
• Inversión sostenible
• Digitalización y tecnología

2. Valorización y rentabilidad del suelo industrial

a. Factores de valorización

• Ubicación
• Infraestructura
• Demandas del mercado
• Desarrollos futuros

b. Rentabilidad esperada

• Rendimiento por alquiler
• Apreciación del capital
• Beneficios fiscales
• Factores de riesgo

3. Desafíos y oportunidades de inversión en suelo industrial

a. Desafíos

• Volatilidad del mercado
• Regulaciones estrictas
• Requerimientos de capital inicial
• Complicaciones logísticas y técnicas
• Riesgos medioambientales

b. Oportunidades

• Creciente demanda
• Innovación tecnológica
• Desarrollo sostenible
• Diversificación
• Beneficios fiscales

1. Normativas nacionales e internacionales

• Normativas nacionales
• Normativas internacionales

2. Beneficios fiscales y ayudas

• Beneficios fiscales
• Ayudas económicas

1. Mercado global y local

• Interconexión del mercado global
• Demanda local
• Influencia de la política y la economía
• Adaptación a las normativas locales

2. Impacto económico y laboral
3. Retos de localización y conectividad para polígonos industriales

• Conectividad física
• Infraestructura digital
• Acceso a recursos
• Integración con la comunidad
• Consideraciones ambientales

1. Impacto en comunidades locales
2. Participación ciudadana

1. Tendencias emergentes

a. Tecnología y Digitalización

• IoT (Internet de las Cosas)
• Blockchain

b. Sostenibilidad y Energías Renovables

• Micro-redes
• Certificaciones verdes

c. Flexibilidad y Adaptabilidad

• Zonas Multiuso

d. Conexión y Movilidad

• Vehículos autónomos

e. Plataformas de logística integrada

2. Desafíos de la digitalización para mejorar las operaciones en polígonos, parques empresariales y logísticos

• Seguridad Cibernética
• Integración de Sistemas Antiguos
• Formación y Capacitación
• Dependencia Tecnológica
• Consideraciones Éticas y de Privacidad

1. Análisis de situaciones exitosas

• Polígono Industrial “GreenTech” en Alemania
• Parque Empresarial “Silicon Valley East” en Singapur
• Polígono Logístico “PortLink” en España

2. Lecciones aprendidas

• Gestión Integral
• Flexibilidad y Adaptabilidad
• Colaboración Estratégica
• Tecnología e Innovación

1. Síntesis de aprendizajes

• Digitalización y Automatización
• Sostenibilidad y Responsabilidad Ambiental
• Colaboración y Sinergias
• Adaptabilidad y Resiliencia

2. Pasos y recomendaciones para stakeholders

• Compromiso con la Sostenibilidad
• Formación Continua y Adaptación Tecnológica
• Fomento de la Colaboración
• Feedback Continuo y Mejora
• Planificación y Resiliencia

3. Retos

• Digitalización y Automatización
• Cambios en la Cadena de Suministro
• Sostenibilidad y Cambio Climático
• Expectativas Cambiantes de los Stakeholders

4. Oportunidades futuras

• Economía Circular
• Inteligencia Artificial y Big Data
• Colaboración y Sinergias
• Adaptabilidad

5. Conclusión y Estrategias para un Futuro Sostenible

• Estrategias Centradas en la Sostenibilidad
• Adaptabilidad y Resiliencia
• Participación y Responsabilidad Social

6. Desarrollo sostenible de polígonos y parques

• Principios del Desarrollo Sostenible
• Planificación Centrada en el Medio Ambiente
• Inclusión Social y Beneficio Comunitario

7. Estrategias a largo plazo y recomendaciones

• Adopción de Tecnologías Futuristas
• Planificación Flexible
• Enfoque en la Formación y Capacitación
• Estrategias de Resiliencia

• Suelo industrial.

1. Políticas de suelo industrial.

• Las políticas de suelo industrial
• Productos inmobiliarios

2. Política Estatal de Desarrollo Industrial

• Disponibilidad y Cualificación de la Fuerza de Trabajo
• Obras Socioeconómicas
• Polos de Desarrollo Industrial

3. El desarrollo del suelo industrial en Europa.

• Francia
• Reino Unido
• Italia

4. Zonas industriales

• Zonas de Edificación Urbana (Viviendas)
• Zonas Mixtas (Vivienda e Industria)
• Zonas Suburbanas Aisladas con Industria
• Zonas Dedicadas a Gran Industria
• Zonas Dedicadas a Mediana Industria
• Zonas Reservadas a Industria Peligrosa
• Zonas Especiales y Zonas Verdes

5. Polos y polígonos Industriales

• Polígonos Industriales
• Polos Industriales
• Calificación de "Interés Preferente"

6. El casco urbano y las limitaciones industriales.

• Molestias y Riesgos
• Ordenanzas Municipales
• Reformas y Ampliaciones
• Planificación Urbana
• Seguridad e Higiene
• Prevención de Incendios
• Regulación Especializada

7. Limitaciones para Industrias molestas e insalubres

• Solicitud de Licencia
• Remisión a la Comisión Provincial
• Comprobación
• Resolución 

1. Estudio de mercado en suelo industrial: preguntar al empresariado local.

• Ubicación Ideal
• Tamaño de Parcela
• Precio del Suelo
• Naves Construidas
• Régimen de Tenencia
• Zonas de Localización Preferidas
• Factores de Localización
• Opinión sobre la Oferta de Suelo Industrial
• Problemas Identificados

2. Criterios para la creación de polígonos industriales

• Criterios de Localización
• Tipos de Polígonos Industriales
• Fases de Desarrollo
• Criterios de Precios

3. Caso Práctico: ¿Hacer el polígono para industrializar o esperar a que haya demanda de suelo industrial?
4. Caso Práctico: Comercialización y Planificación de un Polígono Industrial

1. El Plan Director y precomercialización.
2. Comercialización de parques empresariales.
3. Innovación en el Plan Director y diferenciación para mejorar el marketing.
4. Comercialización y Marketing de áreas empresariales. Métodos.
5. Fases en la comercialización
a. Estudio de alternativas estratégicas de comercialización.
b. Elaboración del plan integral de comercialización.
c. Precomercialización de un área piloto.
d. Comercialización de un área piloto.
e. Precomercialización del resto del ámbito.
f. Comercialización del resto del ámbito.

1. El Plan Director y precomercialización.

1. Plan Director
2. Plan de Precomercialización
3. Plan de Comercialización
4. Plan de Comunicación
5. Plan de Marketing

2. Comercialización de parques empresariales.

1. Selección del Ámbito de Influencia y Tipología del Producto
2. Estrategia de Comercialización
3. Liderazgo en Precio
4. Factores que Influyen en el Precio
5. Variación en los Precios
6. Valor Agregado y Diferenciación

3. Innovación en el Plan Director y diferenciación para mejorar el marketing.

Imagen de Marca
Tecnologías e Innovación
Innovación en el Plan Director
Calidad
Otros Factores Exógenos
Sostenibilidad
Colaboración
Servicios Adicionales
Promoción y Comunicación

4. Comercialización y Marketing de áreas empresariales. Métodos.

• Fórmula Tradicional
• Por Zonas o Clúster de Especialización
• Por Fases Tipo "Mancha de Aceite"
• En Función de la Demanda
• Metodología Locomotoras/Vagones
• A Través de Promotores Secundarios

5. Fases en la comercialización

a. Estudio de Alternativas Estratégicas de Comercialización
b. Elaboración del Plan Integral de Comercialización
c. Precomercialización de un Área Piloto
d. Comercialización de un Área Piloto
e. Precomercialización del Resto del Ámbito
f. Comercialización del Resto del Ámbito

6. Política de comunicación ajustada al marketing.

a. Identificación de Hechos Comunicables Clave
b. Diseño Temprano de la Política de Comunicación
c. Enfocarse en Hechos Positivos
d. Gestión de Impactos Negativos
e. Idea-Fuerza y Posicionamiento
f. Comunicación Continua
g. Considerar la Comunicación en Situaciones Críticas
h. Evaluación Continua

7. Clases de Marketing.

a. Marketing Directo
b. Marketing Personal con Clientes Potenciales

8. El proceso de marketing de un área empresarial

a. Definición de la tipología del área empresarial tras los estudios de mercado
b. Análisis de la competencia (Benchmarking)
c. Cuadro de análisis DAFO (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades)

9. Prima de riesgos y rentabilidad de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).

• Rentabilidad Directa vs. Revalorización
• Sector Industrial y Logístico
• Riesgo en Activos Industriales
• Volatilidad de las Rentabilidades
• Factores Clave para la Inversión en Naves Industriales

10 Caso Práctico: El proceso de marketing de un área empresarial. Marketing y Estrategia en Área Empresarial
11. Caso Práctico: Prima de riesgos y rentabilidad de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).

1. Consideraciones a tener en cuenta en la promoción de áreas o polígonos industriales.

• Consideraciones Preliminares
• Consideraciones para el Desarrollo
• Consideraciones durante la Operación

2. Caso Práctico: Análisis estratégico de la situación del suelo destinado a actividades económicas

1. Necesidades de Suelo en función del Empleo
2. Metodología
3. Inventario Existente
4. Gestión de Suelo
5. Precios del Suelo
6. Presión de Demanda
7. Agotamiento del Stock
8. Necesidades Adicionales

1. Tipología de los espacios productivos.

a. Según Usos

• Polígonos de Uso Industrial Básico
• Polígonos Mixtos
• Polígonos de Carácter Temático o Especializado

b. Según Tamaño

• Macro Polígonos
• Tamaño Grande
• Tamaño Mediano
• Tamaño Pequeño
• Minipolígonos

c. Según Tamaño de Parcela

• Parcela Grande
• Parcela Pequeña
• Parcela Variable

d. Otras Tipologías

• Parques Empresariales
• Parques de Actividades
• Parques Científicos y Parques Tecnológicos o Tecnópolis
• Centros de Empresas
• Incubadoras de Empresas
• Centros Logísticos y de Transporte
• Parques de Oficinas

2. Caso Práctico: Tamaños básicos y subdivisiones parcelarias.  La Elección Estratégica del Espacio Productivo en un polígono industrial.

1. Factores de localización de Grandes empresas industriales
2. Factores de localización de Pequeñas y medianas empresas.
3. Factores de localización de Actividades industriales emergentes (semilleros de empresas).
4. Caso Práctico: Plan director de comercialización de un polígono industrial relacionado con el plan de negocio y el estudio de rentabilidades (TIR / VAN)

1. Definición y Objetivos del Plan Director
2. Estudio de Rentabilidades
3. Plan de Negocio
4. Estrategias de Comercialización
5. Cronograma

• ¿Dónde se promueve suelo industrial?

1. Urbanismo industrial y Microlocalización o emplazamiento de complejos industriales
2. Datos necesarios para la microlocalización de polígonos industriales.
3. El plan de planta o complejo industrial

• Principio de Concentración
• Consideraciones en la Aplicación del Principio de Concentración
• Principio de Ortogonalidad

4. Las redes técnicas
5. Bases de Diseño de las Vías Interiores de una Planta o Complejo Industrial.
6. Las ampliaciones futuras en el Plan General de Planta.
7. Caso Práctico: Datos necesarios para la microlocalización de polígonos industriales. Microlocalización de un Polígono Industrial

1. Planos Topográficos
2. Datos Climatológicos
3. Informe de Microlocalización

8. Caso Práctico. Urbanismo industrial. Emplazamiento de Complejo Industrial.

1. Urbanismo industrial
2. Datos para la microlocalización
3. Plan de planta
4. Redes técnicas
5. Bases de Diseño de Vías Interiores
6. Ampliaciones Futuras 

1. Localización industrial en base a tipología de los espacios productivos.
2. Integración con respecto a las áreas o núcleos urbanos.

a. Integrados en Núcleos de Población
b. Separados del Núcleo de Población
3. Impacto ambiental de un parque industrial.

4. Caso Práctico: localización de polígonos industriales. La Localización Ideal para el Polígono Industrial

1. Fases del proceso de actuación industrial sostenible. La transformación sostenible del suelo a uso industrial.

• Estudio de Viabilidad Técnica y Económica
• Adquisición de Suelo
• Planeamiento
• Urbanización
• Gestión Ambiental y Control
• Seguimiento y Evaluación Continua

2. Estudio de viabilidad técnica y económica.

• Nivel de Detalle Adecuado
• Viabilidad Técnica
• Viabilidad Económica
• Estudio de Mercado
• Análisis de Alternativas
• Evaluación de Riesgos y Planificación de Mitigación
• Presentación de Resultados

3. Adquisición de suelo.

• Identificación de Propietarios y Bienes Afectados
• Negociación con Propietarios
• Evaluación de Costes
• Expropiación si es Necesario
• Documentación Legal
• Planificación de Infraestructuras
• Gestión de Plazos y Plazos de Ejecución
• Transparencia y Comunicación

4. Planeamiento.
5. Urbanización
6. Impacto ambiental.
7. Protección de la salud.

• Origen de los Áridos
• Protección de la Atmósfera
• Control de Emisiones de Gases
• Control de Velocidad y Señalización
• Recubrimiento de Zonas de Acopio

8. Caso Práctico: La transformación sostenible del suelo a uso industrial. Transformando un polígono industrial en un Referente de Industria Sostenible
9. Caso Práctico: Análisis de las consecuencias de la mala ubicación de un polígono industrial.

• ¿Qué se promueve?

1. ¿Cómo definen los fondos FEDER a un polígono industrial?
2. Características de un polígono industrial
3. ¿Qué requiere un polígono empresarial moderno?

• Servicios Comunes Generales
• Servicios Opcionales
• Otros Servicios Complementarios

4. Especialidades de los Servicios comunes generales

• Instalaciones y Servicios Complementarios
• Servicios de Seguridad
• Servicios de Administración Pública ("Ventanilla Única")
• Servicios de Mantenimiento
• Servicios de Recogida especiales de Residuos
• Servicios de Telecomunicaciones

5. Especialidades de los Servicios opcionales

• Servicios de Telecomunicaciones Avanzadas
• Servicios de Recogida de Residuos Personalizada
• Mantenimiento y Servicios Generales

6. Otros servicios complementarios de los polígonos industriales.

• Restauración
• Servicios Bancarios
• Sistemas de Información
• Consultoría Logística
• Alquiler de Medios Logísticos
• Bolsa de Cargas y Localización Geográfica:
• Servicios de Transporte
• Servicios de Trabajo Temporal

7. Estudio del emplazamiento naves industriales.

• Visibilidad y Acceso
• Cumplimiento de Regulaciones Municipales
• Coste del Suelo
• Carga y Descarga
• Zonas Industriales Especializadas
• Separación de Parte Técnica y Administrativa
• Cercanía a Materias Primas
• Transporte
• Terreno y Topografía

8. El terreno y la cimentación para naves y locales industriales

• Evaluación del Terreno
• Cargas Dinámicas
• Cimentación en Hormigón Armado
• Aislamiento de Aceite y Vibración
• Inspección y Calidad de la Construcción
• Cercanía a Otras Estructuras
• Métodos de Cimentación Especiales
• Estudio de Inercia
• Cumplimiento de Normativas 

1. Polígonos para Actividades Industriales Fundamentales. Un modelo esencial en poblaciones en desarrollo.

a. Propósito Principal
b. Requisitos y Consideraciones de Ubicación
c. Tamaños de los Polígonos
d. Índices de Construcción Bruta
e. Servicios para el Polígono

2. El polígono de toda la vida tiene múltiples formas.

a. Minipolígono
b. Seudo-rurales

3. ¿Qué es un pequeño polígono?

a. Tamaño del Polígono
b. Tamaño de Parcela
c. Edificabilidad Bruta
d. Variaciones en el Uso
e. Localización
f. Crecimiento y Organización por Fases

4. ¿Qué es un polígono mediano?

a. Tamaño
b. Edificabilidad Bruta
c. Zonificación y Usos

5. ¿Qué es un gran polígono industrial?

a. Tamaño
b. Localización
c. Zonificación y Usos
d. Edificabilidad Bruta
e. Desarrollo por Fases

6. Polígonos especializados. El reciclaje y medioambiente.

a. Espacios Especializados en Depósito, Venta y Recuperación de Productos Usados
b. Espacios para Actividades Especiales, No Necesariamente Contaminantes o Peligrosas
c. Espacios para Actividades Especiales por su Carácter Contaminante o Impacto Ambiental

7. Caso práctico: Los polígonos industriales del sector agroalimentario. Desafíos y Soluciones en el Sector Agroalimentario.

• Infraestructura refrigerada
• Vías especializadas
• Formación y concienciación
• Optimización de residuos

1. Revitalización de piezas o tejidos industriales históricos degradados.

• Transformación de Uso
• Rehabilitación de Edificios Industriales
• Infraestructura y Accesibilidad
• Planificación Integral
• Sostenibilidad Ambiental
• Cultura y Patrimonio
• Incentivos Económicos

2. Planeamiento de intervenciones urbanísticas para reactivar antiguos complejos industriales.

• Detección y Ámbito
• Integración en la Trama Urbana
• Usos
• Edificación
• Análisis Urbanístico del "Núcleo Industrial"
• Tipo de Planeamiento Aplicable

1. Consolidación/legalización de enclaves no planificados en el medio rural.
2. Localización. Consolidación de la edificación y la parcelación.

• Grado de Consolidación de la Edificación y Parcelación
• Servicios e Infraestructuras
• Fragilidad del Medio Ambiente
• Idoneidad de los Suelos
• Disponibilidad de Suelos Calificados o Urbanizados
• Análisis de Costes y Beneficios
• Planificación Integral
• Participación Comunitaria

3. Condiciones para su reordenación. Legalización y consolidación.

• Sistema de Urbanización Mínima
• Accesos y Movilidad
• Red Viaria Interna
• Espacios Públicos y Servicios
• Modulación de Parcelas
• Regulación de Usos

4. Ámbito de planeamiento urbanístico. Consolidación y reurbanización.

• Primera Etapa: Consolidación y Reurbanización
• Segunda Etapa: Expansión

5. Caso Práctico: La legalización de polígonos de hecho en el medio rural. La Transformación del Polígono Industrial agroalimentario.
6. Caso Práctico: Modelo de ficha técnica de un Polígono Industrial.

• ¿Quién promueve suelo industrial?

1. Agentes promotores de suelo industrial público

• Administración Central
• Administración Regional o Autonómica
• Administración Local
• Agencias de Desarrollo Económico
• Entidades Financieras
• Empresas Públicas
• Instituciones de Investigación y Educación
• Desarrolladores y Promotores Privados

2. Corporaciones locales.

• Ejercicio de Competencias en Materia Urbanística
• Promotores de Suelo Industrial
• Responsables de Infraestructuras y Servicios 

1. Los municipios y el suelo industrial.

• Municipio como Promotor
• Municipio como Impulsor
• Municipio como Colaborador

2. Exigencias municipales específicas relacionadas con los polígonos industriales.

PARTE SEXTA. Urbanismo industrial: si me recalifica habrá industria y trabajo en su ayuntamiento.

1. La administración ante la transformación urbanística para uso industrial. Precauciones.

• La relación entre decisiones urbanísticas y la industrialización del territorio
• Cambios en el espacio industrial
• Planeamiento urbano y su incertidumbre temporal
• El papel de la administración pública

2. PGOU y los polígonos industriales.
3. Caso práctico: Cambios estratégicos en el uso del suelo para desarrollo industrial y residencial. 

1. Prototipos edificatorios industriales y de actividad como estándares urbanísticos.
2. Ordenación parcelaria y trama viaria.
3. Forma de la parcela: relación frente fondo.
4. Zonificación a partir de la ordenación parcelaria. Definición de tipologías edificatorias.
5. Parcelación y tipo edificatorio. Dimensiones y niveles de ocupación.
6. Características físicas de la parcela.
7. Agregación y segregación parcelaria.
8. Versatilidad y capacidad de adaptación parcelaria.

1. Condiciones de utilización de los espacios libres interiores de parcela.
2. El edificio y sus condiciones de relación con la parcela.
3. Tipología edificatoria.

a. Industria nido
b. Industria pequeña
c. Industria mediana

4. Modelo básico de ordenanza municipal para polígonos industriales.

• Ordenanzas de Parcela
• Ordenanzas de Edificación
• Regulan áreas comunes que abarcan
• Condiciones de Uso
• Condiciones Sanitarias
• Condiciones Estéticas
• Condiciones Generales

1. Reservas y estándares.
2. Espacios verdes de uso público. Criterios generales.
3. Usos dotacionales y los servicios al polígono.

• Centros de Servicios
• Zonificación Flexible

4. Caso Práctico: Precauciones en contaminación de suelos en polígonos industriales. Suelos contaminados en polígonos industriales.

1. Introducción.
2. Memoria

• Adecuación a Directrices Superiores
• Justificación de Formulación
• Información Urbanística
• Objetivos y Criterios de Ordenación
• Análisis de Alternativas
• Anexo con Síntesis

3. Planos.

• Planos Informativos
• Planos de Proyecto

4. Ordenanzas.
5. Plan de etapas.
6. Estudio económico-financiero

• Contenido Mínimo
• Programa de Actuación Urbanística
• Obras de Sistemas Generales
• Sistema de Expropiación

7. Documentación complementaria de los planes parciales que tengan objeto urbanizaciones de iniciativa particular.

1. El movimiento del vehículo. Calzadas y aparcamientos.

a. Parámetros fundamentales del trazado

• Clasificación de Vehículos Tipo
• Maniobras Posibles de Vehículos Tipo
• Velocidad de Diseño Recomendada
• Visibilidad en Vías Urbanas

b. Elementos de la sección transversal.

• La Calzada
• La Mediana y Reserva Central
• Los Arcenes

c. Tipos de calzadas de viario urbano.
d. Parámetros de dimensionamiento: las plazas de aparcamiento.
e. Tipos de espacios de aparcamiento.
f. Posibilidad de aparcamiento en viario.
g. Algunas recomendaciones para el diseño del especio del aparcamiento.

2. Intersecciones y enlaces.

a. El espacio de los encuentros: cruces y plazas.
b. Criterios generales de diseño de los encuentros como puntos críticos del transporte.
c. Tipos de encuentros.
d. Los pasos de peatones.
e. Intersecciones elementales.
f. Intersecciones canalizadas.
g. Intersecciones semaforiazadas.
h. Rotondas.
i. Enlaces.
j. Algunas recomendaciones para el diseño del espacio viario.

3. Sección constructiva de la calle

• Elección del Tipo de Firme
• Consideraciones Generales

4. Caso Práctico: Precauciones en vías y movimiento circulatorio dentro del polígono industrial.

1. El movimiento del vehículo. Calzadas y aparcamientos.
2. Intersecciones y enlaces.
3. Sección constructiva de la calle. 

• Contrato para la construcción de una nave en un polígono industrial.

Cláusula 1: Partes Contratantes
Cláusula 2: Objeto del Contrato
Cláusula 3: Plazos de Ejecución
Cláusula 4: Presupuesto y Condiciones de Pago
Cláusula 5: Calidad y Conformidad de las Obras
Cláusula 6: Seguridad y Prevención de Riesgos Laborales
Cláusula 7: Modificaciones del Proyecto
Cláusula 8: Resolución de Disputas
Cláusula 9: Terminación del Contrato
Cláusula 10: Propiedad Intelectual y Confidencialidad
Cláusula 11: Garantías y Mantenimiento Post-Obra
Cláusula 12: Cesión y Subcontratación
Cláusula 13: Legislación Aplicable y Jurisdicción
Cláusula 14: Especificaciones Técnicas por Tipología de Nave
Cláusula 15: Cumplimiento de Requisitos Urbanísticos
Cláusula 16: Consideraciones Especiales por Uso
Cláusula 17: Gestión Ambiental y Sostenibilidad
Cláusula 18: Tecnología y Automatización
Cláusula 19: Flexibilidad y Multifuncionalidad
Cláusula 20: Comunicación y Reportes
Cláusula 21: Documentación del Proyecto
Cláusula 22: Servicios Post-Entrega
Cláusula 23: Entrega Final y Aceptación de la Obra
Cláusula 24: Disposiciones Finales
Cláusula 25: Vigencia y Terminación del Contrato
Cláusula 26: Enmiendas y Aspectos No Previstos

Anexo I: Planos y Especificaciones Técnicas
Anexo II: Estudios de Impacto Ambiental y Sostenibilidad
Anexo III: Normativa Urbanística y de Construcción
Anexo IV: Requisitos Específicos por Tipología de Nave
Anexo V: Garantías y Certificaciones
Anexo VI: Protocolos de Seguridad y Planes de Emergencia

• Casos prácticos de los Polígonos, Parques Empresariales y Logísticos 

Caso Práctico 1: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Desarrollo inadecuado de infraestructura básica en el Polígono industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Rediseño de las carreteras
• Sistema de drenaje
• Mejora del suministro eléctrico
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 2: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Gestión ineficiente de residuos en el Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Implementación de un programa de reciclaje
• Promoción de la economía circular
• Asociación con empresas de gestión de residuos
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 3: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Retos en la Optimización de la Circulación y el Transporte en el Polígono Industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Ampliación y reforzamiento de las vías
• Implementación de un sistema de citas
• Zonas de espera
• Señalización y semaforización
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 4: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Desafíos de la Sostenibilidad en el Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Auditorías energéticas
• Instalación de paneles solares
• Gestión de residuos
• Zonas verdes
• Formación y concienciación
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 5: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Dificultades de Movilidad y Acceso en el Polígono Industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Ampliación de las vías de acceso
• Desarrollo de un sistema de transporte público
• Creación de áreas de estacionamiento
• Sistema de señalización avanzado
• Fomento del transporte compartido
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 6: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Mala Gestión de Residuos en el Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Establecimiento de un sistema de gestión de residuos
• Zonas de reciclaje
• Asociaciones con plantas de tratamiento
• Capacitaciones y talleres
• Sistemas de seguimiento
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 7: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Saturación de Vías en el Polígono Logístico

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Rediseño de las vías
• Sistema de semáforos inteligentes
• Horarios escalonados
• Promoción del transporte compartido
• Desarrollo de un plan de transporte público
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 8: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Desarrollo Inadecuado de Zonas Verdes en el Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Revisión y mejora del sistema de riego
• Reforestación y jardinería
• Creación de senderos y bancos
• Implementación de un sistema de compostaje
• Formación y contratación de un equipo de mantenimiento
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 9: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Gestión Ineficiente de Residuos en el Polígono Industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Auditoría y clasificación de residuos
• Establecimiento de centros de recogida
• Capacitación y concienciación
• Contratación de empresas especializadas
• Implementación de sistemas de reciclaje
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 10: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Fallos en la Infraestructura Vial del Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Expansión y modernización de las vías
• Construcción de estacionamientos multiepisodio
• Implementación de un sistema de transporte interno
• Zonas de carga y descarga eficientes
• Sistemas inteligentes de tráfico
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 11: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Problemas de Sostenibilidad Ambiental en el Polígono Industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Gestión Integral de Residuos
• Infraestructura Verde
• Energías Renovables
• Sistemas de Reutilización de Agua
• Programas de Capacitación
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 12: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. El Dilema del Transporte en el Parque Empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Rediseño Vial
• Señalización Inteligente
• Horarios Desfasados
• Plataforma Logística Digital
• Transporte Multimodal
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 13: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. El Desafío Ecológico del Parque Industrial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Gestión Integral de Residuos
• Formación y Concienciación
• Incentivos a la Sostenibilidad
• Plantas de Tratamiento
• Certificación Verde
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 14: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. El Laberinto Vial del polígono industrial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Rediseño del Sistema Vial
• Implementación de Señalizaciones
• Zonas Específicas para Cargas/Descargas
• Promoción del Transporte Colectivo
• Implementar Horarios Diferenciados
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 15: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. La Tecnología al Rescate del parque empresarial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Centro de Reciclaje de E-Waste
• Mejoras en la Infraestructura de Conectividad
• Implementación de Protocolos de Seguridad
• Aplicación Móvil para el Parque
• Consecuencias previstas
• Reducción del Residuo Electrónico
• Conectividad Optimizada
• Mayor Seguridad de Datos
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 16: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. El Reto de la Sostenibilidad en el polígono industrial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Sistema de Captación de Aguas Pluviales
• Paneles Solares
• Estaciones de Reciclaje
• Programa de Sensibilización
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 17: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. El Desafío del parque tecnológico: Movilidad Sostenible y Reducción de Emisiones

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Transporte Público
• Incentivos al Carpooling
• Infraestructura para Vehículos Eléctricos
• Bicicletas y Patinetes Eléctricos
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 18: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Reestructuración del parque logístico: El Dilema del Espacio vs. Eficiencia

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Rediseño de Espacios
• Implementación de Tecnología
• Mejoras en Infraestructura
• Formación y Capacitación
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 19: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Repercusión de un Accidente en un polígono industrial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Evaluación Inmediata de la Situación
• Formación en Seguridad
• Auditoría de Seguridad
• Modernización de Equipos
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 20: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Desarrollo Sostenible en un parque empresarial

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Energía Renovable
• Eficiencia Energética
• Reciclaje y Gestión de Residuos
• Movilidad Sostenible
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 21: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Gestión de Tráfico en polígono logístico ante Crecimiento Acelerado

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Ampliación y Rediseño de Vías
• Implementación de Sistemas Inteligentes de Tráfico
• Horarios Desfasados
• Promoción de Transporte Alternativo
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 22: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Incorporación de Innovaciones Tecnológicas en un parque empresarial para la Eficiencia Energética

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Auditoría Energética
• Implementación de Energías Renovables
• Modernización de la Iluminación
• Sistema de Gestión Energética Inteligente
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 23: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Gestión Integral de Residuos en un parque empresarial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Establecimiento de un Plan de Gestión Integral de Residuos
• Educación y Formación
• Instalación de Contenedores Específicos
• Contratación de una Empresa de Gestión de Residuos
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 24: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Modernización y Digitalización en parque empresarial.

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Auditoría Tecnológica
• Desarrollo de una Red de IoT
• Centro de Datos On-site
• Zonas con Conectividad Mejorada
• Formación y Capacitación
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas

Caso Práctico 25: POLÍGONOS INDUSTRIALES, PARQUES EMPRESARIALES Y LOGÍSTICOS. Desafíos Logísticos en un polígono logístico durante una Crisis Global

• Causa del problema
• Soluciones propuestas
• Centro de Respuesta a Crisis
• Digitalización del Inventario
• Colaboración con Proveedores
• Planes de Contingencia
• Salud y Seguridad
• Consecuencias previstas
• Resultados de las medidas adoptadas
• Lecciones aprendidas