| Introducción |
|
| Todo lo que hay que saber
para hacer una declaración de obra nueva.
Es prácticamente imposible
utilizar un inmueble sin haber inscrito la declaración de obra nueva.
Es un requisito indispensable para que un edificio nuevo pueda conectarse
a la red pública de agua y electricidad.
Para formalizar una declaración
de obra nueva hay que presentar la documentación siguiente: la licencia
de obra, el certificado de final de obra firmado por el arquitecto, el
certificado de coordenadas georreferenciadas presentado por un técnico
competente en soporte digital, el certificado de final de obra del Ayuntamiento,
la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación
que hay que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente en cuanto se tenga
la cédula de habitabilidad, el Libro de Edificio, el seguro decenal
y el certificado de eficiencia energética.
Se deben presentar los documentos
originales ante notario y éste incorporará una copia de todos
ellos en la primera copia de la escritura. Una vez escriturada la declaración
de obra nueva hay que obtener los así llamados boletines de electricidad
y agua. Se trata de los documentos expedidos por los técnicos que
hayan realizado los trabajos con los que se certifica que las instalaciones
eléctricas, de agua, etc. estén en buenas condiciones. Son
indispensables para la contratación de los distintos suministros.
La declaración de
obra nueva puede ser de finca terminada o de finca en construcción.
Es necesario que el arquitecto
certifique que la descripción de la obra concuerda con el proyecto
para el que se otorgó la licencia. En el Registro de la Propiedad
se inscribe la parte de la edificación que esté construida.
• Un ejemplo: el
50% de una obra está acabado y ésta parte se inscribe en
el Registro. Normalmente se emplea este procedimiento cuando se trata de
la construcción de un complejo residencial.
La declaración de obra
nueva puede ser de finca terminada o de finca en construcción, en
este último caso será necesario el otorgamiento de la correspondiente
acta de finalización de obra.
Documentación necesaria
de obra en construcción.
-
Documento de identidad del titular
registral del solar
-
Escritura del solar
-
Licencia de obras
-
Certificado de técnico
competente acreditativo de que la obra se está ejecutando con arreglo
al proyecto para el que se obtuvo la licencia
-
Proyecto de la obra
Documentación necesaria
de obra terminada.
-
Régimen ordinario: autopromotor
-
Documento de identidad del titular
registral del solar
-
Escritura del solar
-
Licencia de obras
-
Certificado de técnico
competente acreditativo de que la obra se ha ejecutado con arreglo al proyecto
para el que se obtuvo la licencia
-
Proyecto de la obra
-
Régimen ordinario: promotor
-
Documento de identidad del titular
registral del solar
-
Escritura del solar
-
Licencia de obras
-
Certificado de técnico
competente acreditativo de que la obra se ha ejecutado con arreglo al proyecto
para el que se obtuvo la licencia
-
Proyecto de la obra
-
Documentación relativa
al seguro decenal (condiciones generales de la póliza y suplemento
de entrada en vigor con la firma legitimada notarialmente)
-
Libro del edificio
-
Por antigüedad, el autopromotor
-
Documento de identidad del titular
registral del solar
-
Escritura del solar
Documentación de obra
de más de 4 años.
Certificado técnico
acreditativo de la antigüedad de la obra superior a cuatro años.
Es posible obviar este certificado con un certificado catastral descriptivo
y gráfico en el que se acredite la antigüedad, es posible obtenerlo
desde la propia Notaría.
Documentación de
las actas de fin de obras
Su otorgamiento va precedido
del otorgamiento de una escritura de declaración de obra nueva en
construcción.
Documentación necesaria
-
Documento de identidad del otorgante
-
Escritura de declaración
de obra nueva en construcción
-
Certificado técnico relativo
a la construcción de la obra con arreglo al proyecto para el que
se obtuvo la licencia
-
Si es una promoción se
precisa la documentación relativa al seguro decenal y el libro del
edificio. Fiscalidad Las modificaciones hipotecarias están sujetas
al impuesto de actos jurídicos documentados. El tipo es un porcentaje
variable que depende de la Comunidad Autónoma.
Fiscalidad de la declaración
de obra nueva.
La escritura de la declaración
de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados, imputándose un porcentaje del valor que figure en
la escritura.
De estos temas se trata,
desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica de la Obra Nueva y División Horizontal.
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PARTE
PRIMERA.
Obra nueva
y propiedad horizontal.
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<
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| Capítulo
1. |
Declaración de
obra nueva
1. Régimen
legal.
2. Elementos personales.
3. Elementos reales.
a.
Obra nueva y segregación.
b. Declaración
de obra comenzada.
5. Elementos formales.
6. Efectos de la Declaración
de Obra Nueva
7. Aspectos fiscales de
la Declaración de Obra Nueva
|
| Capítulo
2. |
Declaración de
obra nueva y división horizontal
1. La Declaración
de Obra Nueva: paso previo a la división horizontal.
2. Declaración de
Obra Nueva e inscripción de pisos y locales.
3. Limitaciones entre la
Declaración de Obra Nueva y la escritura de división horizontal
TALLER DE
TRABAJO
La declaración
como privativas de terrazas y azoteas.
1. Azoteas
2. Terrazas a nivel
3. Cubierta como elemento
común.
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| Capítulo
3. |
Declaraciones de obra nueva. Inmuebles en régimen
de comunidad y de Propiedad Horizontal.
1. Real Decreto Legislativo 7/2015, de
30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana.
-
Artículo 28. Declaración de obra nueva.
2. La declaración de obra nueva en la ley 13/2015,
de 24 de junio.
-
Artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
3. Título formal para la inscripción
de la obra nueva.
a. Escritura pública como
título para documentar la obra nueva.
b. Documentos administrativos y
judiciales.
4. Coordenadas de referenciación geográfica.
5. Archivo registral del libro del edificio.
6. Edificaciones en régimen de propiedad
horizontal.
7. Testimonio de la licencia municipal.
8. Licencia de primera ocupación y Certificado
de eficiencia energética.
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PARTE
SEGUNDA
-
Declaración
de obra nueva y edificación.
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| Capítulo
4. |
La Declaración
de Obra nueva en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana.
Artículo
28. Declaración de obra nueva.
1. El certificado del arquitecto.
2. Obligaciones notariales.
a. Escritura pública
de Obra nueva en construcción. Las licencias.
b. Escritura pública de Obra
nueva terminada. Certificado emitido por técnico competente y acreditación
documental.
3. Registro de la Propiedad.
4. La declaración de obra nueva, la Ley
de Ordenación de la Edificación y los seguros obligatorios.
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| Capítulo
5. |
La declaración
de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación y los
seguros obligatorios.
1. Introducción.
-
El alcance del
control de Notarios y Registradores.
2. La acreditación del
seguro en el caso de inscripción de la obra nueva en el Registro
de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
Aspectos relativos a los seguros de edificación
en la obra nueva.
1. Garantías de la edificación.
Ámbito de aplicación de la Ley de ordenación de la
edificación (LOE)
2. Aplicación de las Garantías de
la edificación a los supuestos de edificios cuya construcción
esté finalizada.
3. Las rehabilitaciones
4. El caso del autopromotor
5. El transcurso del plazo de 10 años de
la recepción de la obra.
6. Supuestos especiales. Ressidencias de estudiantes,
residencias de tercera edad, edificios mixtos, etc.
TALLER DE TRABAJO
Al seguro de daños o de caución
se añade la “garantía financiera”. Reforma del artículo
19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación,
supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
TALLER DE TRABAJO
Cuando ninguna aseguradora quiere asegurar
la sobreelevación de un edificio existente.
|
| Capítulo
6. |
Obra nueva y Libro del
edificio.
Constancia en el Registro
de la propiedad de la finalización de una obra y aportación
del libro del edificio.
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| Capítulo
7. |
Los Jueces y la Declaración
de Obra nueva.
1. Elementos personales.
2. Licencias de edificación
y declaración de obra nueva.
3. Certificaciones técnicas
y obra nueva.
4. Las garantías
de la Ley de ordenación de la edificación y la obra nueva.
a.
Garantías de la edificación.
b. Edificaciones
a las que es de aplicación.
1.
El proceso de edificación.
2. El destino
a vivienda.
3. La vivienda
del autopromotor.
4. La rehabilitación.
5. Derecho
transitorio.
c. Garantías
exigibles.
d. Justificación
en la escritura y en la inscripción.
Relativas a la
identificación y descripción suficiente de la edificación
Relativas al seguro
Relativas a la
entidad aseguradora
5. Descripción registral
de la obra nueva.
a.
Descripción de la obra nueva.
b. La declaración
de obra en construcción.
1.
Licencia y certificación técnica.
2. Garantías
de la edificación.
3. El acta
de final de obra.
5. Las obras
antiguas.
c. Elementos formales
de la declaración de obra nueva.
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PARTE
TERCERA
-
La Declaración
de Obra Nueva y el urbanismo.
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|
| Capítulo
8. |
La Declaración
de Obra Nueva y el urbanismo.
|
PARTE
CUARTA
El control
notarial de la declaración de obra nueva.
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| Capítulo
9. |
Requisitos para la inscripción
del título de obra nueva.
1. Certificado del técnico competente
donde acredite que se ajusta al proyecto aprobado.
-
Técnico competente para expedir certificaciones:
forma de justificación.
2. Licencia de edificación.
3. Seguros de la edificación.
4. Representación gráfica georreferenciada
de la finca.
5. Finalización de la obra declarada en
construcción.
6. Inscripción de las declaraciones de
obra nueva terminadas
TALLER DE
TRABAJO
Esquemas. Documentación
necesaria para hacer una escritura de declaración de obra nueva.
1. Edificación ya
construida
a. Con antigüedad
es superior a seis años.
b. Con antigüedad
de la obra es inferior a seis años.
2. Edificación en construcción.
CHECK-LIST
Declaración de obra
nueva
1. Escritura Pública
de declaración de obra nueva o ampliación de obra existente.
2. Información registral
y referencia catastral.
3. Licencia municipal y
certificado expedido por técnico competente.
4. Obra nueva ya existente.
5. Obra nueva por el promotor.
6. Impuestos de la declaración
de obra nueva.
7. Documentos que se tienen
que aportar para escriturar la declaración de obra nueva.
|
| Capítulo
10. |
El control notarial de
la declaración de obra nueva.
1. Licencias.
2. Técnico competente.
3. Seguro decenal.
4. Registro del Libro del
edificio.
5. Cédula de habitabilidad
o Licencia de 1ª ocupación.
6. Certificado de eficiencia
energética de un edificio.
|
| Capítulo
11. |
El título constitutivo
del régimen de propiedad horizontal y escritura de obra nueva
1. El título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal y escritura de
obra nueva
2. Obra nueva y división
horizontal.
3. Estatutos
-
Estatutos y división
horizontal.
4. Reglamentos de régimen
interior.
5. Título constitutivo
y entrada en vigor del régimen de Propiedad Horizontal.
a.
Propiedades horizontales de hecho.
b. Edificios
en construcción.
c. Comunidad
de propietarios para la construcción de un edificio.
6. Otorgamiento del título
constitutivo
a.
Naturaleza jurídica del acto de otorgamiento.
b. Legitimación
del propietario único.
c. Legitimación
de todos los propietarios existentes.
d. La legitimación
de los propietarios existentes. Problemas de tracto sucesivo.
e. Título
constitutivo y protección registral.
f. Sometimiento
al régimen de unanimidad y cláusulas de apoderamiento.
7. Las reservas de sobreelevación
o subedificación.
La
denegación de acceso al Registro de la cláusula de reserva
del derecho a elevar en el futuro
2La exigencia
de que las nuevas cuotas de participación queden previamente establecidas
8. Impugnación judicial
del título constitutivo.
a.
Impugnación del título y terceros adquirentes.
b. La legitimación
procesal activa reconocida a la comunidad de propietarios para solicitar
judicialmente la nulidad del título o los Estatutos.
c. Derechos
reconocidos a favor de inmuebles colindantes.
|
| Capítulo
12. |
Requisitos de la escritura
pública de declaración de obra nueva.
1. Escritura de
declaración de obra nueva en construcción
2. Escritura de declaración
de obra nueva terminada.
a.
Requisitos de la ley del suelo RDL 7/2015 para la escritura de declaración
de obra nueva terminada.
– Acto de
conformidad, aprobación o autorización administrativa.
– Certificación
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización
de ésta conforme a la descripción del proyecto.
b. Requisitos
de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Seguro decenal
para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
c. Exención
de autopromotor.
d. Requisitos
por destino y eficiencia energética.
Licencia de
primera ocupación, comunicación previa o declaración
responsable.
Certificado de
eficiencia energética
Requisitos Ley
Hipotecaria.
Georreferencia
Libro del edificio,
que se depositará en el Registro de la Propiedad
Cambio de uso.
3. Escritura de declaración
de obra antigua
a.
Requisitos de la ley del suelo RDL 7/2015.
-
Justificación
de antigüedad
-
Seguro decenal
-
Certificado de
eficiencia energética
-
Cambio de uso
b. Requisitos
de la ley hipotecaria.
b.1
Georreferenciación.
b.2- No se
exige el libro del edificio.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué debe
exigir un notario para una escritura de declaración de obra nueva?
TALLER DE
TRABAJO
¿Qué debe
exigir un notario para una escritura de declaración de edificaciones
antiguas?
TALLER DE TRABAJO
La obra nueva y la georreferenciación.
Problemática de la georreferenciación en las declaraciones
de obra nueva.
TALLER DE TRABAJO
Inscripción de obra nueva en base a
las coordenadas de la finca y de la porción de suelo ocupada por
la construcción
TALLER DE
TRABAJO
Modelo informático
de geometría de las parcelas catastrales implicadas en la
división horizontal como herramienta para notarios en la notificación
de georreferencias al registro de la propiedad y al catastro.
CHECK-LIST
1. Escritura de declaración
de obra nueva
2. ¿Quiénes
intervienen en la declaración de obra?
3. ¿Puede hacerlo
el nudo propietario?
4. Ámbito temporal
5. ¿Qué
se exige para realizar una escritura de obra nueva?
6. Requisitos de Escritura
de declaración de obra nueva en construcción
7. Requisitos de escritura
de declaración de obra nueva terminada
Licencia de
primera ocupación, comunicación previa o declaración
responsable
Certificado
de eficiencia energética
Georreferencia
Libro del edificio
que se depositará en el Registro de la Propiedad
Cambio de uso.
8. Requisitos de escritura
de declaración de obra antigua
¿Se
puede declarar por antigüedad el final de obra de una construcción
que se había declarado en construcción?
|
PARTE
QUINTA
-
Inscripción
registral de la declaración de Obra Nueva.
|
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| Capítulo
13. |
Aspectos registrales y urbanísticos
de la declaración de obra nueva.
1. Régimen legal.
a. Régimen de la
Ley Hipotecaría
b. Régimen del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
2. Declaración de obra terminada
a. Licencia de edificación
-
Caducidad de las licencias urbanísticas
b. Certificación técnica
c. Descripción de la obra
nueva
3. La declaración de obra en construcción
a. Licencia y certificación
técnica
b. El acta de final de obra
4. Obras antiguas
|
| Capítulo
14. |
Inscripción registral de la obra nueva.
Aspectos edificatorios y de urbanización.
1. Inscripción registral de la
obra nueva.
2. Régimen legal de la obra nueva en el
ámbito urbanístico.
3. Requisitos del título para la inscripción
de la obra nuevas en el Registro de la Propiedad.
-
Escritura Pública
-
Certificación Administrativa
4. Obra nueva y licencias.
a. Requisitos para la inscripción
de obras nuevas ejecutadas al amparo de una licencia.
1. Licencia
2. Supuestos en los que no es necesario
acreditar la existencia de licencia.
3. Supuestos en los que la licencia
no es necesaria.
b. Certificado técnico
-
Modos de acreditar los datos que se
certifican
5. Acreditación registral de la finalización
de la obra.
-
Constancia de la finalización
de la obra declarada en construcción
6. Supuestos de inscripción de obra nueva sin
licencia.
-
Requisitos para la inscripción
de obra nueva carente de licencia
-
Acreditación de los requisitos
7. La inscripción registral de la obra
nueva.
TALLER DE TRABAJO
Inscripción de una escritura
de obra nueva en construcción
y parcialmente terminada, y constitución
en régimen de propiedad horizontal.
TALLER DE TRABAJO
La declaración de obra nueva y el Registro
de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
Los excesos de cabida y el Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
La agrupación, segregación, agregación
y división de fincas y el Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
Inscripción registral de agrupación
de fincas pertenecientes a distintos titulares.
CHECK-LIST
Requisitos para la inscripción
de las declaraciones de obra nueva.
1. Declaración
obra nueva en construcción
-
Licencia de edificación
o de obra o declaración de innecesariedad.
-
Certificación expedida
por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con
el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta
al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.
2. Declaración de
obra nueva terminada
-
Licencia de edificación
o de obra o declaración de innecesariedad,
-
Licencia de primera ocupación,
salvo que la legislación urbanística autonómica prevea
un régimen de comunicación o declaración responsable,
es exigible la licencia de primera ocupación.
-
El certificado de eficiencia
energética.
-
Certificación expedida
por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa
de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos,
al proyecto correspondiente.
-
El seguro decenal.
-
El archivo registral del
Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático,
con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que
por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir,
aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de
edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor
de la LOE.
-
Identificación de
la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica
-
Excepciones
3. Declaración de
obra nueva antigua.
|
PARTE
SEXTA
-
Declaración de división
horizontal.
|
|
|
| Capítulo
15. |
Declaración de división horizontal.
1. La escritura de declaración
de división horizontal.
2. Requisitos.
3. Fiscalidad.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico.
Gastos generados por división horizontal de un inmueble antiguo.
1. Gastos notariales
a. Gastos según el
valor de la división horizontal
b. Gastos según el número
de Folios de la Escritura
c. IVA de la operación notarial
y timbre
2. Gastos registrales
a. Gasto por asiento de
presentación
b. Gasto por la inscripción
según el valor de las fincas registradas
c. IVA de la operación registral
3. Gastos fiscales.
-
¿Cuáles son los documentos notariales
por los que hay liquidar la cuota gradual en la modalidad sobre actos jurídicos
documentados?
-
Requisitos de tributación de documentación
notarial
-
¿En qué plazo hay que liquidar e ingresar
la deuda tributaria?
-
¿Quién tiene que declarar la modalidad
sobre actos jurídicos documentados?
-
Base imponible.
-
Tipo de gravamen en la modalidad sobre actos jurídicos
documentados, documentos notariales, cuota gradual,
4. Gastos totales.
|
PARTE
SÉPTIMA
-
Fiscalidad de la declaración
de obra nueva
|
|
|
| Capítulo
16. |
Fiscalidad de la declaración de obra
nueva y su división en propiedad horizontal. El valor real.
1. ¿Qué se entiende por
valor real?
2. El acta de final de obra
3. La pluralidad de obras nuevas
4. Modificación de obra nueva y propiedad
horizontal
TALLER DE TRABAJO
El valor real en la declaración de obra
nueva a efector del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídico
documentados (ITP AJD)
-
El RITP art.70, no se ha de tomar
el coste real de la construcción, sino el valor de mercado de las
viviendas construidas, descontado el valor real del solar.
-
La naturaleza jurídica de
la declaración de obra nueva y el gravamen de AJD
TALLER DE TRABAJO
El valor real de la declaración de obra
nueva en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
TALLER DE TRABAJO
Declaración catastral
de obra nueva y división horizontal.
Fotocopia del documento de escritura
de obra nueva.
Certificado final de obra.
Fotografía/s de la/s fachada/s
(tamaño 10 x 15 cm .).
Planos a escala: de situación,
del solar y definitivos de cada planta distinta.
Memoria de materiales y calidades.
Coste de ejecución material
de las obras.
Documento acreditativo de la división
horizontal, la distribución de locales a representar en cada uno
de los planos de planta será coincidente con la descripción
existente en la división horizontal.
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo tributa la declaración
de obra nueva y división horizontal en mismo documento?
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Fiscalidad por modificación
de obra nueva y división horizontal
TALLER DE TRABAJO
La base imponible de las escrituras de modificación
de obra nueva y división horizontal en AJD.
TALLER DE TRABAJO
Exenciones de la cooperativa de viviendas en
el Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD).
-
Exención en la escritura de declaración
de obra nueva.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
|
|
| PARTE
OCTAVA.
|
|
1. Solicitud de inscripción de
obra nueva en construcción o terminada
2. Acta notarial incorporando la certificación
de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado
3. Comparecencia del técnico en el mismo
acto de otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva
|
PARTE
NOVENA.
-
Formularios.
Certificaciones y escrituras.
|
|
|
1. Certificación
técnica previa a la escritura
2. Incorporación
posterior a la certificación del técnico
3. Acta de terminación
de obra.
4. Certificación
técnica posterior a la escritura
5. Certificación
técnica posterior a la escritura
6. Comparecencia del técnico.
7. Declaración de
obra nueva por antigüedad
8. Escritura de declaración
de obra nueva
Modelo
1
Modelo 2
Modelo 3
Modelo 4
Modelo 5
9. Escritura de declaración
de obra nueva en construcción.
10. Escritura de declaración
de obra nueva con nueva descripción.
11. Escritura de obra nueva
y división en propiedad horizontal de edificio construido
Modelo
1
Modelo 2
12. Escritura de obra nueva
de vivienda unifamiliar en construcción o construida.
13. Escritura de constitución
de propiedad horizontal
14. Escritura de subcomunidad.
15. Descripción de
subcomunidad.
16. Escritura de agrupación,
declaración de obra nueva, división en propiedad horizontal
de edificio en construcción y disolución de pro indiviso
17. Escritura para edificación
por fases, agrupación, adjudicación en pro indiviso, división
en propiedad horizontal, adjudicación de las entidades independientes
y obra nueva
18. Escritura de división
en propiedad horizontal y disolución de comunidad.
19. Escritura pública
de división horizontal.
Modelo
1
Modelo 2
20. Solicitud de certificado
de declaración de obra nueva.
21. Solicitud Autorización
Administrativa para realizar División Horizontal.
|
