A primera vista,
puede parecer extraño que el propietario de un inmueble quiera vender
su propiedad y luego continuar usándola como arrendatario, pero
tiene muchas ventajas.
El propietario vendedor.
El vendedor consigue de inmediato
efectivo para pagar sus deudas y tiene importantes ventajas fiscales.
Alternativamente, es una
buena manera de obtener dinero para financiar una segunda ubicación
mientras se mantiene un negocio ya establecido.
En términos simples,
las empresas propietarias de bienes inmuebles pueden vender la propiedad
a un inversor y luego arrendar el edificio, o una parte del edificio. Al
hacerlo, pueden separar sus operaciones comerciales de sus activos.
Este es un factor particularmente
atractivo para empresas que no están especializadas en la gestión
inmobiliaria de edificios modernos.
Una ventaja adicional es
eliminar la carga de la administración de las instalaciones, lo
que puede resultar costoso en tiempo y dinero, sin mencionar el riesgo
de depreciación del valor a medida que las tasas de interés
aumentan en el futuro.
Además, estas empresas
no quieren permanecer hipotecadas por inmuebles cuando su futuro económico
es impredecible.
Hay ventajas fiscales también.
Los pagos de rentas por alquiler son deducibles son deducibles. Una deducción
más ventajosa que la de los intereses en caso de que tenga que pedir
un crédito.
Una precaución para
el vendedor. Si el vendedor continúa trabajando para su negocio,
sería prudente negociar una opción de compra sobre el inmueble.
Nunca se sabe. Si el nuevo
propietario se ve obligado a vender en un futuro cercano y el precio es
correcto, puede tener sentido volver a comprar.
El comprador. Inversor
inmobiliario.
Para el inversor es una buena
opción que el vendedor siga como arrendatario. Un edificio generalmente
tiene mayor valor si está ocupado en lugar de vacante y, al aceptar
convertirse en el arrendatario después de una venta, el valor aumenta.
Para el comprador, permitir
que el vendedor se convierta en su arrendatario le da un ingreso inmediato
sobre la propiedad.
Si bien el flujo de efectivo
instantáneo es atractivo, también existen algunos riesgos
inherentes al permitir que el vendedor se convierta en arrendatario. Por
ejemplo, como propietario anterior, el arrendatario conocerá el
coste del mantenimiento, con lo que será complicado poder repercutirle
algo adicional.
Tampoco se tiene un control
total sobre el estado del inmueble que se está comprando. Una forma
de protegerse es exigir una fianza que devolverá una vez que la
propiedad esté vacía y haya verificado su estado.
La mayoría de las
decisiones de bienes inmuebles de las sociedades son realmente decisiones
financieras.
Si una sociedad considera
que ciertos bienes inmuebles son necesarios para sus operaciones comerciales,
la decisión financiera es: ¿cómo financiar el coste
de la propiedad?
Hay cuatro alternativas básicas:
comprar el inmueble con fondos propios, comprar la propiedad a través
de deuda hipotecaria, arrendar la propiedad a un tercero, o arrendar la
propiedad a través de una venta-arrendamiento (sale & leaseback
inmobiliario). En la típica venta-arrendamiento (sale & leaseback
inmobiliario), el propietario vende bienes inmuebles utilizados en su negocio
a un inversor privado para permanecer como arrendatario.
Los pagos de arrendamiento
generalmente son fijos para proporcionar la amortización del precio
de compra durante el plazo del arrendamiento más una tasa de retorno
de inversión especificada para la inversión del comprador.
El vendedor-arrendatario
suele negociar de antemano muchos de los términos del modo que mejor
sirva a sus intereses financieros, así que puede estructurar el
plazo de arrendamiento inicial por un período de tiempo deseado
sin la carga de pagos globales. Además, el vendedor-arrendatario
evita los costes adicionales de financiación. El vendedor-arrendatario
también puede incluir opciones en los pagos que el préstamo
no tiene.
En un contrato de compraventa,
el vendedor puede retirar de su balance general el valor de la propiedad
y la carga de la deuda en que incurra y reemplazarlos con el producto que
comercialice.
El vendedor reemplaza un
activo fijo (el bien inmueble) por un activo corriente (los ingresos en
efectivo de la venta). La clasificación contable del arrendamiento
también ofrece ventajas.
Las propiedades inmobiliarias
infravaloradas en los libros de una compañía a menudo sirven
como objetivo para inversores. El sale & lease back inmobiliario es
un modo de protegerse en algunos casos.
Una compañía
sujeta a limitaciones de financiación por acuerdos de préstamos
/ bonos anteriores puede eludir estos límites a través de
una venta-arrendamiento (sale & lease back inmobiliario).
Otra ventaja financiera es
la opción de recompra que se reserva el vendedor y que cambia la
forma en que se reporta el acuerdo de venta-arrendamiento con fines contables.
Un riesgo potencialmente
grande es que el comprador se declare en concurso de acreedores (caso del
Banco de Santander en Boadilla), ya que el juez puede rechazar cualquier
acuerdo para renovar el contrato de arrendamiento o la opción del
vendedor de recomprar la propiedad.
La tasa de interés,
es decir, la renta, en un acuerdo de venta-arrendamiento (sale & lease
back inmobiliario) es generalmente más alta de lo que pagaría
el vendedor-arrendatario a través de la financiación hipotecaria
convencional. La razón económica es que la inversión
en la propiedad arrendada puede ser menos líquida o comercializable
que un préstamo.
El arrendamiento neto a largo
plazo permite al comprador estimar con precisión la tasa de rendimiento
esperada. Además, el término extendido del contrato de arrendamiento
le brinda al comprador y propietario la protección contra caídas
en el mercado de bienes inmuebles, una cobertura contra la inflación
asumiendo que el valor de la propiedad se aprecia con el tiempo.
Si el vendedor-arrendatario
no cumple con el contrato de arrendamiento, el propietario-comprador puede
simplemente rescindir el contrato y hacer que el vendedor-arrendatario
sea desalojado. El mayor riesgo del comprador-propietario es que puede
tener problemas para encontrar otro arrendatario, especialmente si la propiedad
es un uso especial.
Si el vendedor-arrendatario
tiene una opción para comprar o una opción para renovar el
contrato de arrendamiento, esto puede limitar o posponer el tiempo que
el propietario-comprador realmente realiza su potencial de ganancias. El
comprador-propietario, por supuesto, también tiene el riesgo de
que el valor de la propiedad pueda disminuir durante el contrato de arrendamiento.
Quizás el mayor riesgo
para el propietario comprador sea el incumplimiento de un contrato de arrendamiento
por parte del vendedor-arrendatario, probablemente dejando al propietario
comprador sin arrendatario, como mínimo por un tiempo. Si el vendedor-arrendatario
se declara en concurso de acreedores, el propietario-comprador se considera
un acreedor ordinario. Si el acuerdo fuera una hipoteca convencional, el
propietario-comprador sería considerado un acreedor garantizado.
