JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • ¿Qué es la Junta de compensación urbanística?
  • ¿Cómo funcionan las Juntas de compensación urbanística?
  • Las especialidades autonómicas de las juntas de compensación urbanística.
  • Estatutos y bases de las juntas de compensación urbanística.
  • El proyecto de compensación 
  • Fiscalidad en las Juntas de Compensación
  • La contabilidad  de las Juntas de Compensación. 
Me notificaron que tenía que formar parte de una junta de compensación. No sabía lo que me iba a costar, si me quedaba sin mi propiedad, qué poderes tenía la junta de compensación. Quería enterarme y lo más importante tranquilizarme. He conseguido las dos cosas, ya sé lo que son las juntas de compensación, los derechos que tengo y lo que me toca pagar. No soy abogado pero lo he entendido, que era lo que quería. Muy recomendable.

Andrés Molina

Lamentablemente los editores y libreros huyen de publicar libros de urbanismo porque las leyes cambian cada dos por tres y no les da tiempo a venderlos entre cambio y cambio. No debemos ser muchos los compradores porque son temas especializados. Por esto la idea de un producto actualizado al día del pedido me gustó. La obra es muy completa. A veces demasiado prolija, pero útil porque se apoya en formularios. 

Juan Cisneros.

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA.

PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA.  PARTE CUARTA.  PARTE QUINTA. PARTE SEXTA PARTE SÉPTIMA.  PARTE OCTAVA.  PARTE NOVENA. PARTE DÉCIMA PARTE UNDÉCIMA PARTE DUODÉCIMA. ANEXO. Caso práctico final.

 
Introducción
Imaginemos que su ayuntamiento aprueba un planeamiento urbanístico para una zona, por ejemplo para hacer un nuevo barrio. 

Lo primero que debe decidir es el sistema para llevarlo a cabo. 

Si el suelo pertenece a varios propietarios la solución perfecta en la compensación. 

Es fácil de entender porque el propietario entrega su suelo sin urbanizar y al final del proceso recibirá suelo urbanizado. 

El problema es que urbanizar cuesta mucho dinero y no todos los propietarios pueden hacer el desembolso, con lo que se les expropiará. 

En el caso de que todos estén dispuestos a asumir los gastos de la urbanización, se pone en común todo el suelo, que finalmente se repartirá urbanizado en zonas edificables establecidas por el planeamiento. 

Una vez que el suelo ya se ha convertido en urbanizable y para evitar que cada uno haga su promoción de modo descoordinado, se aprueba un Proyecto de Compensación por el cual todos los propietarios ceden sus terrenos a la Junta, normalmente no transmiten, para que esta a cambio les dé proporcionalmente una serie de metros edificables, ubicados en una zona distinta de la que estos eran propietarios. 

Estas zonas con distintos usos y características, vienen determinadas, primero por el planeamiento y luego en el proyecto de urbanización. 

El Ayuntamiento tendría que ser el encargado de hacer todos estos proyectos, de urbanización, compensación, etc., pero con este sistema delega en una entidad urbanística (junta de compensación) que será la que se encargue de todo, como si fuese una gestora. 

Pero no hay que olvidar que el responsable del planeamiento y de que todo se lleve a cabo de la forma más clara y ágil posible es el ayuntamiento, es quien aprueba todos los proyectos y quien finalmente se quedará con el mantenimiento y conservación de la zona urbanizada. 

Para garantizar el cumplimiento de las obras de urbanización, el ayuntamiento pide una fianza a la Junta, que normalmente se deposita por medio de avales. 

Si el aval se ejecuta, lo cual es complicado, quien pierde es la sociedad avalista, banco, etc., por eso antes se deberán agotar todos los procedimientos legales antes de que el avalista esté dispuesto a perder tal cantidad de dinero. 

Cuando un propietario de suelo vende, puede llegar al acuerdo de venderlo urbanizado, o sea que la Junta siga pasándole al primer propietario todos los gastos por las obras de urbanización, esto ocurre muy a menudo en las cooperativas. Pero no siempre es así y hay otras soluciones. 

Tras la aprobación de proyecto de compensación cada propietario sabe donde tiene sus nuevos terrenos y cuando puede empezar a edificar. 

Si no está terminada la urbanización deberá aprobarse primero la ejecución simultánea de obras, edificación y urbanización. 

Entonces el propietario deberá depositar una garantía, en este caso a la Junta, hasta que se recepcione la urbanización, para que se haga cargo de los desperfectos que ocasione. 

Cuando se entregue la urbanización al ayuntamiento, la garantía se depositará en el mismo ayuntamiento mediante aval.

Procedimiento

Una vez delimitada la unidad de ejecución (polígono o unidad de actuación) o aprobado definitivamente el Plan que establezca la ejecución por el sistema de compensación, los propietarios que representen al menos el 60 por ciento del polígono o unidad de ejecución, o el coeficiente establecido en cada Comunidad Autónoma (que es generalmente el 50 por ciento), presentarán a la Administración actuante en el plazo de tres meses los correspondientes Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación de la futura Junta de Compensación.

Diferencia entre Estatutos y Bases de actuación: Los Estatutos y las Bases de Actuación son los documentos formales legitimadores de las Juntas de Compensación. Diferencias:

• Los Estatutos tienen por objeto la regulación del régimen de organización y funcionamiento interno de la futura Junta de Compensación.
• las Bases regulan cuestiones de orden técnico, tales como los criterios para valorar las fincas aportadas y las de resultado; los derechos reales y personales; las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones; la contratación de las obras de urbanización, etc.
Una vez cumplida esta premisa, comienza el procedimiento de constitución propiamente dicho, cuyos trámites son los siguientes:
• Aprobación inicial.
• Publicidad del acuerdo de aprobación inicial.
• Alegaciones e información pública.
• Aprobación definitiva.
• Publicación del acuerdo de aprobación definitiva.
• Constitución efectiva, una vez producida la aprobación definitiva, la Administración requiere a los propietarios para que otorguen la escritura de constitución de la Junta de Compensación.
• Aprobación de la constitución, por el órgano administrativo actuante.
• Inscripción en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
• Comunicación de la inscripción.
Relaciones internas entre la Junta y sus miembros

La aportación a la Junta por cada propietario de los terrenos de que son titulares no se traduce normalmente en la transmisión del pleno dominio de los mismos sino que tiene naturaleza fiduciaria, que, en principio, es suficiente para permitir a la Junta actuar por sustitución de sus miembros y disponer de los terrenos para el cumplimiento de sus fines institucionales (en concreto, para ponerlos a disposición de quienes hayan de ejecutar materialmente la urbanización y, en caso de que así conste en Estatutos, de la edificación, y para entregar a la Administración los de cesión obligatoria y las obras e instalaciones que sean de cargo de los propietarios).

En todas las relaciones entre la Junta y sus miembros rige el principio de mayoría (normalmente simple, para los asuntos ordinarios de mera gestión, o cualificada, para los de mayor trascendencia) en los términos que se precise en los Estatutos.

El sistema de compensación supone:

• La distribución de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística entre los propietarios de la unidad de ejecución incorporados a la Junta. Ello exige la elaboración y aprobación de un proyecto de compensación.
• La cesión a la Administración actuante de los terrenos de cesión obligatoria.
• La ejecución de las obras de urbanización para transformarlos terrenos en solares susceptibles de edificación.
En la guía práctica de las juntas de compensación encontrará una respuesta práctica y profesional a todas estas cuestiones.
PARTE PRIMERA.
    ¿Qué es la Junta de compensación?
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Capítulo 1. 
Introducción a las Juntas de Compensación.
1. Mención a la normativa estatal reguladora de las Juntas de Compensación 
2. Definición del concepto de compensación. 
  • ¿En qué consisten las Juntas de compensación y sus diferencias, ventajas e inconvenientes?
3. Naturaleza de la Junta de Compensación. 
4. Funciones de la Junta de Compensación.
5. Constitución de la Junta de Compensación. 
6. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación.
7. Responsabilidad de la Junta de Compensación y de sus miembros. 
8. Concepto. La Junta de Compensación ante la unidad de actuación o polígono. 
9. ¿Por qué se elige el sistema de compensación. ¿Quién lo elige?
10. Cuando la administración se ve obligada a cambiar el sistema de compensación. 
11.  La aprobación de Estatutos y Bases. 
12. El proyecto de compensación. 
13. ¿Hasta dónde llega el poder de la Junta de Compensación? 
14. ¿Qué son los gastos de urbanización? ¿Debo pagarlos?
  • Reclamación judicial mediante la vía de apremio por la junta de compensación a sus miembros de los gastos de urbanización pendientes de pago. 
TALLER DE TRABAJO.
¿Qué es una junta de compensación? 
  • Explicación sencilla. Descripción del sistema de compensación y la junta de compensación.
  • En esta parte de la guía práctica se analiza el derecho autonómico por su competencia urbanística.
  • Es muy útil para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad Autónoma.
  • Además nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
PARTE SEGUNDA. 
  • Las especialidades autonómicas. 
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Capítulo 2.
Regulación del sistema de Compensación. 
1. Introducción a la normativa autonómica. 
2. El Procedimiento por Comunidades Autónomas. 
    a. Programa o proyecto de actuación 
    b. Delimitarse a la correspondiente unidad de ejecución 
    c. Aspectos diferenciadores en las Comunidades Autónomas.
    • Composición. 
    • Constitución y disolución. 
    • Aprobación inicial. 
    • Publicación del acuerdo de aprobación inicial. 
    • Alegaciones e información pública. 
    • Publicación del acuerdo de aprobación definitiva. 
    • Constitución efectiva de la junta. 
    • Aprobación de la constitución. 
    • Registro. 
    • Contenido del proyecto de compensación. 
    • Procedimiento de aprobación. 
  • Andalucía 
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

Juntas de compensación en Andalucía.

1. Características del sistema de actuación de compensación
2. Iniciativa para el establecimiento del sistema y sus efectos
3. Constitución de la Junta de Compensación
4. Régimen de la Junta de Compensación
a. La Junta de compensación como ente corporativo de derecho público.
b. Recurso de los acuerdos de la Junta de compensación ante el ayuntamiento.
c. Garantías en el proceso de reparcelación.
d. Transmisiones de terrenos que se realicen entre los miembros de la Junta de Compensación
e. Requisitos para la disolución de la Junta de compensación.
5. Sustitución del sistema de compensación por incumplimiento de los plazos
  • Aragón 
TALLER DE TRABAJO
Las  Juntas de compensación en Aragón.
1. Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
a. La gestión indirecta por compensación.
b. Documentación y procedimiento en el sistema de compensación.
c. La junta de compensación.
d. Escritura pública de constitución de la Junta de compensación.
e. Responsabilidad de la junta de compensación.
2. Decreto 210/2018, de 3 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
3. Juntas de Compensación.
a. El sistema de compensación
b. Requisitos
c. Plazo
d. Documentación.
e. Aprobación definitiva y efectos registrales de la afección de los terrenos.
f. Constitución en escritura pública.
g. Selección de una empresa urbanizadora.
h. Estatutos
i. Bases de actuación
j. Proyecto de reparcelación
k. Ejecución de las obras de urbanización.
l. Financiación de la obra de urbanización
m. Disponibilidad de los terrenos
1. Afección de los terrenos al pago
2. Obras de urbanización
3. Recepción de las obras
n. Responsabilidad de la junta.
4. Asociaciones Administrativas de Cooperación
a. Constitución
b. Composición
c. Funciones
5. Entidades colaboradoras en la ejecución de Planes y Proyectos de Interés General de Aragón.
a. Ejecución de la actuación por el sistema de compensación.
b. Juntas de compensación
c. Proyecto de reparcelación
d. Recepción de la urbanización y cesiones
e. Conservación
6. Juntas Provisionales
a. Concepto
b. Constitución.
c. Disolución.
  • Asturias 
TALLER DE TRABAJO.
Las juntas de compensación en el urbanismo asturiano.
1. Estatutos y órganos de actuación
2. Proyecto de Compensación
3. Aprobación.
4. Efectos del acuerdo aprobatorio.
5. Inscripción. Título inscribible.
6. Transmisiones.
7. Responsabilidad.
  • Baleares
TALLER DE TRABAJO
Las Juntas de compensación en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.
1. Participación en la Junta de compensación.
a. Propietarios.
b. Empresas urbanizadoras
c. Representante de la administración.
2. Naturaleza jurídica de la junta de compensación.
a. Naturaleza administrativa
b. Fiduciaria.
3. Bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación.
4. Transmisión de terrenos de cesión obligatoria y de obras e instalaciones.
5. Responsabilidad de la Junta de Compensación
6. Disolución de la junta de compensación.

TALLER DE TRABAJO
La junta de compensación en el Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca

  • Modalidad de compensación
  • Constitución de la junta de compensación
  • Incorporación a la junta de compensación y supuestos de exclusión
  • Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación
  • Ejecución de las obras de urbanización
  • Potestades y reglas de disolución de la junta de compensación
  • Estatutos de las juntas de compensación
  • Bases de actuación de las juntas de compensación
    • Canarias 
    TALLER DE TRABAJO
    Sistema de compensación. Junta de compensación en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
    1. El sistema de compensación.
    2. Propietarios integrados en el sistema de compensación.
    3. Junta de compensación
    4. Transmisión de terrenos
    5. Poder fiduciario de las juntas de compensación.
    6. Expropiación en el sistema de compensación
    7. El proyecto de reparcelación en el sistema de compensación

    TALLER DE TRABAJO
    Juntas de compensación en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias.
    1. Junta de compensación
    2. Constitución de la junta de compensación.
    3. Incumplimiento por los miembros de la junta de compensación y expropiación.
    4. Transmisión de terrenos
    5. Proyecto de reparcelación

    • Cantabria 
    Ley 5/2022, de 15 de julio, de ordenación del territorio y urbanismo de Cantabria
    1. El sistema de compensación.
    a. Junta de Compensación
    b. Miembros de la Junta de Compensación
    2. Aplicación del sistema de compensación.
    a. Sistema de compensación establecido en el planeamiento
    b. Sistema de compensación NO establecido en el planeamiento
    c. Proyectos Singulares de Interés Regional el Sistema de Compensación
    3. Junta de Compensación.
    a. Naturaleza jurídica.
    b. Adopción de acuerdos
    4. Aprobación de los Estatutos y constitución de la Junta.
    5. Bases de Actuación y Proyecto de Compensación.
    6. Procedimiento conjunto.
    7. Responsabilidad y facultades de la Junta.
    8. Obras de urbanización.
    9. Procedimiento abreviado.
  • Castilla-La Mancha 
  • Castilla-La Mancha regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante la reparcelación y la expropiación, y la gestión indirecta por medio del agente urbanizador
  • Castilla y León 
  • 1. Juntas de compensación. 
    2. Proyecto de los estatutos 
    3. Constitución 
    4. Proyecto de actuación 
    5. Régimen jurídico de la transmisión de terrenos y la Junta de Compensación. 
    6. Responsabilidad de la junta. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    El  sistema de compensación en Castilla León. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Propietarios que no se integren en la Junta de Compensación. 

    • Cataluña 
    1. La Junta de Compensación en Cataluña. 
    2. Estatutos de las juntas de compensación.
    3. Bases de actuación de las juntas de compensación. 
    4. Obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Junta de compensación. Estatutos y bases 

    TALLER DE TRABAJO 
    Liberación y disolución de la Junta de Compensación. 

    TALLER DE TRABAJO 
    Vía de apremio, expropiación y responsabilidades de la Junta de compensación. 

    TALLER DE TRABAJO 
    El proyecto de reparcelación en caso de Juntas de compensación. 

    TALLER DE TRABAJO.
    Formularios específicos de las Juntas de Compensación en Cataluña. 
    Aprobación inicial de la determinación del sistema de compensación en Cataluña.
    Aprobación definitiva de la determinación del sistema de compensación en Cataluña.
    Estatutos de junta de compensación en Cataluña

    Artículo 1. Denominación
    Artículo 2. Domicilio
    Articulo 3. Objeto
    Artículo 4. Fines
    Artículo 5. Carácter
    Artículo 6. Socios
    Artículo 7. Cuotas sociales
    Artículo 8. Derechos de los socios
    Artículo 9. Obligaciones de los socios
    Artículo 10. Órganos de gobierno.
    Artículo 11. La asamblea general
    Artículo 12. Convocatoria
    Artículo 13. Constitución
    Artículo 14. Régimen de sesiones
    Artículo 15. Actas y certificaciones
    Artículo 16. El consejo rector
    Artículo 17. El gestor
    Artículo 18. Régimen económico
    Artículo 19. Aportaciones
    Artículo 20. Vigencia
    Artículo 21. Régimen jurídico
    • Extremadura 
    TALLER DE TRABAJO 
    Determinación del sistema de ejecución en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura 
    1. Gestión Directa 
    2. Sistema de compensación (+ 50% propietarios). Agrupación de interés urbanístico. 
    a. Las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema de compensación en Extramadura. 
    b. Régimen de las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema de compensación en Extremadura. 
    c. Constitución de entidades colaboradoras 
    • Galicia 
    TALLER DE TRABAJO.
    La Junta de compensación en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo.
    1. Constitución de la junta de compensación.
    2. Incorporación de propietarios a la junta de compensación.
    3. Proyecto de compensación.
    4. Junta de compensación y transmisión de terrenos.
    5. Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros
    6. Sustitución del sistema de compensación.

    TALLER DE TRABAJO
    La junta de compensación en el urbanismo gallego.
    1. Naturaleza administrativa.
    2. Composición.

    a. Propietarios
    b. Único propietario
    c. Comunidad pro indiviso
    3. Constitución
    4. Estatutos
  • Nombre, domicilio, objeto y fines.
  • Órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
  • Duración.
  • Requisitos para la incorporación a la junta de los propietarios.
  • Órganos de gobierno y administración
  • Asamblea general
  • Consejo rector
  • Presidente
  • Secretario
  • Derechos y obligaciones de los miembros de la Junta.
  • Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones.
  • Aportaciones de terrenos y derechos
  • Cuotas
  • Aportaciones de las empresas urbanizadoras
  • Recursos contra los acuerdos de la Junta
  • Normas sobre disolución y liquidación.
  • Aprobación.
  • TALLER DE TRABAJO
    La juntas de compensación en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
    Proyecto de estatutos y de bases de actuación
    Iniciativa y superficie exigida
    Contenido de los estatutos
    Contenido de las bases de actuación
    Aprobación inicial e información pública
    Aprobación definitiva
    Modelo general municipal de estatutos y de bases de actuación
    Junta de compensación
    Naturaleza y constitución
    Habilitación a la junta de compensación para la expropiación u ocupación de parcelas
    Ocupación de parcelas
    Proyecto de compensación
    Junta de compensación y transmisión de terrenos
    Financiación de las obras de urbanización
    Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros
    Adopción e impugnación de los acuerdos de la junta de compensación
    Sustitución del sistema de compensación
    Disolución y liquidación

    TALLER DE TRABAJO.
    Las bases de actuación en el urbanismo gallego.
    1. Concepto.
    2. Contenido.
    3. Aprobación

    TALLER DE TRABAJO.
    El proyecto de compensación.
    1. Definición.
    2. Efectos jurídicos.
    3. Efectos fiscales

    a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
    b. Impuesto sobre el Valor Añadido
    4. Responsabilidad de la junta de compensación.
    • Madrid 
    • Murcia 
    TALLER DE TRABAJO
    Las Juntas de compensación urbanística en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.
    • Navarra 
    TALLER DE TRABAJO
    Juntas de compensación. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
    1. Tramitación de los Estatutos y constitución de la Junta de compensación.
    2. Régimen jurídico de la Junta de Compensación
    3. Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros.

    TALLER DE TRABAJO
    Tramitación simultánea de los instrumentos de gestión (sistema de compensación, los Estatutos de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación) con el planeamiento en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

    TALLER DE TRABAJO
    Las Juntas de Compensación en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
    Sistema de Compensación
    Los estatutos de las Juntas de Compensación
    La escritura pública de constitución de la Junta de Compensación

    • País Vasco
    TALLER DE TRABAJO. 
    La Junta de concertación (denominación vasca para la Junta de compensación en caso de reparcelación). 
    1. Naturaleza y personalidad jurídica. 
    2. Requisitos. 
    3. Facultades. 
    4. Reparcelación 
    • Rioja 
    TALLER DE TRABAJO
    La junta de compensación en Rioja frente a un agente urbanizador reforzado.
    • Comunidad Valenciana 
    La Comunidad Valenciana regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante la expropiación y la gestión mediante agente urbanizador, pero los propietarios afectados por un Plan que quieran gestionar urbanísticamente una actuación deberán acudir a la figura de la Agrupación de Interés Urbanístico.

    Las Agrupaciones de Interés Urbanístico (AIU) en la Comunidad Valenciana.

      1. Gestión directa mediante convenio urbanístico por agrupación de interés urbanístico.
      2. Gestión del programa de actuación integrada mediante empresa mixta.
      3. Agrupaciones de interés urbanístico.
        a. Requisitos
        b. Registros de programas de actuación y de agrupaciones de interés urbanístico y entidades urbanísticas colaboradoras.


      TALLER DE TRABAJO
      Formularios de una agrupación de interés urbanístico (AIU).
      1. Formulario de escritura de constitución de agrupación de interés urbanístico (AIU).
      2. Modelo de Estatutos de Agrupación de interés urbanístico

      TALLER DE TRABAJO
      Caso real íntegro con documentación completa de un Programa de Actuación Integrada (PAI) de Plan Parcial en la Comunidad Valenciana promovido por una agrupación de interés urbanístico (AIU).
      1. Edicto municipal.
      2. Memoria PAI
      3. Proposición Jurídico Económica y propuesta Convenio Urbanístico.
      4. Informe-Memoria de viabilidad económica.
      5. Informe memoria de sostenibilidad económica.
      6. Proyecto para la compleción. Obras de Urbanización.
      7. Escrituras públicas.

    PARTE TERCERA.
    • ¿Cómo funcionan las Juntas de compensación?
    <<
    Capítulo 3. 
    Juntas de Compensación. Funcionamiento.
      1. Composición de la Junta de compensación. 
        a. Los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecución.
        b. Los propietarios de suelo destinado a sistemas generales
        c. Las entidades públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución (ya sean de dominio público o patrimoniales).
        d. La Empresas Urbanizadoras que se incorporen en cualquier momento.
         
      • Análisis doctrinal: Cuando fallece el propietario y es su "herencia yacente" la que debe integrarse en la Junta de compensación. 


      2. Constitución y disolución de la Junta de compensación. 

      a) Afección real de todos los terrenos de la unidad de ejecución y constancia en el Registro de la Propiedad. 
      b) Expropiación forzosa.
      c) Transmisión inmobiliaria. 
      d) Alegaciones e información pública 
      e) Aprobación definitiva
      3. Responsabilidad de la Junta de compensación. 
        a. Acuerdos de la Junta de compensación.
        b. Impugnación de los acuerdos de la Junta de compensación.
          1. Recursos administrativos y jurisdiccionales.
          2. Ejercicio de acciones. Los propietarios no pueden promover interdictos de retener y recobrar la posesión frente a resoluciones de la junta de compensación (ej. Ocupación de suelo para obras de urbanización).


      4. ¿Cómo alcanza acuerdos la Junta de compensación?

        a. Acuerdos de la Junta de compensación.
        b. Impugnación de los acuerdos de la Junta de compensación.


      5. Estatutos 

        a. Contenido. Limitaciones.
          1. Nombre de la Junta de Compensación.
          2. Domicilio de la Junta de Compensación.
          3. Objeto.
          4. Fines.
        b. Órgano Urbanístico bajo cuya tutela se actúa.
        c. Mención del polígono o unidad de actuación que constituye su objeto.
        d. Duración.
        e. Requisitos para incorporarse a la Junta de Compensación.
          1. ¿Quiénes pueden ser miembros de la Junta de Compensación?
          2. Propietarios promotores y los propietarios no promotores de la Junta de Compensación.
          3. Momento en que los propietarios no promotores pueden incorporarse a la Junta de compensación.
          4. ¿Puede la Junta de compensación gravar o enajenar los terrenos que se ha aportado por los propietarios para financiar las obras de urbanización?
        f. Supuestos de titularidades especiales.
          1. Cotitularidad de la finca o derecho
          2.  Derechos reales limitativos del dominio sobre una finca.
          3. Titularidad incierta.
          4. Menores o incapacitados.
        g. Las empresas urbanizadoras como miembros de la Junta de Compensación.
        h. Órganos de gobierno y administración de la Junta de Compensación.
          1. La Asamblea General.
          2. La Comisión Gestora.
          3. El Presidente, Vicepresidente y Secretario.
          4. El Gerente.
        i. Adopción de acuerdos por la Junta de Compensación.
          1. Las reuniones de la Asamblea General.
          2. Convocatoria de las reuniones.
          3. Celebración de las reuniones.
          4. Asistencia a las reuniones.
          5. Quórum necesario para la constitución de la Asamblea General.
          6. Régimen de adopción de acuerdos.
          7. Ejecutividad de los acuerdos.
          8. Las Actas de las reuniones.
        j. Régimen Jurídico de la Junta de Compensación.
          1. Derechos de los miembros de la Junta de Compensación.
          2. Derechos y obligaciones de los miembros de la Junta de Compensación.
        k.  Régimen Económico de la Junta de Compensación.
          1. Ingresos de la Junta de Compensación.
          2. Gastos de la Junta de Compensación.
          3. Las cuotas a pagar por los miembros de la Junta de Compensación.
          4. Pago de las cuotas.
          5. La contabilidad de la Junta de Compensación.
        l. Recursos contra los acuerdos de la Junta de Compensación.
        m. Liquidación y extinción de la Junta de Compensación.
          1. Disolución.
          2. Liquidación.
          3. Transformación.
      6. Bases de la Junta de Compensación.
        a. Disposiciones Generales.
          Objeto y ámbito territorial.
        b. Actuaciones urbanísticas que comprende.
        c. Proyecto de Compensación/Reparcelación.
        d. Afectación real de terrenos al sistema de compensación.
        e. Régimen legal y reglamentario aplicable.
        f. Modificación de las bases de actuación.
        g. El contenido de las bases de actuación.
        h. Titularidad de fincas litigiosas.
        i. Valoración de fincas aportadas y cuotas de participación.
          Valoración de fincas aportadas.
          Valoración de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales
          Valoración de los derechos arrendaticios
          Valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras.
        j. Cuotas de participación. Modificación de la cuota.
        k. Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y edificación.
        l. Valoración de las fincas resultantes en función del aprovechamiento del polígono o unidad de actuación.
        m. Sistema de adjudicación de fincas a los miembros de la Junta en proporción a los bienes o derechos aportados.
        n. Expropiación de bienes o derechos de miembros de la Junta de Compensación por incumplimientos.
        ñ. Costes de ejecución de la urbanización.
        o. Plazos de aportación de terrenos a la junta.
        p. Distribución de beneficios y pérdidas.


      7. Funcionamiento de la junta de compensación 

        a. Órganos de gobierno 
        b. La Asamblea General 
        c. El Consejo Rector 
        d. El Presidente, el Secretario y el Gerente 


      8. Los costes de la urbanización. 
      9. Cuotas de urbanización y su reparto. 
      10. Fijación de las cuotas 
      11. Breve mención a la contabilidad de la junta de compensación 
      12. La ejecución de las obras de urbanización 
      13. Responsabilidad de los órganos de gobierno y de los miembros de la junta 
      14. La disolución 

      TALLER DE TRABAJO.
      Detectar vicios en el procedimiento de constitución de la Junta de compensación. 

         
        Caso práctico.
        1. Analizar el procedimiento de tramitación de la aprobación definitiva de la constitución de la junta, estatutos y bases de actuación.
        2. ¿Qué ocurre respecto de los propietarios que han renunciado a incorporarse a la Junta y respecto del 5 por 100 que no se ha pronunciado?
        3. Analizar la legalidad del Proyecto de Compensación, siendo aprobado de forma simultánea a la constitución de la junta, estatutos y bases de actuación.


      TALLER DE TRABAJO.
      Notificación de plan parcial y junta de compensación. ¿Cómo conocer el aprovechamiento subjetivo de apropiación de una parcela? 
       

        Caso práctico.
        ¿Cuál es el aprovechamiento subjetivo o susceptible de apropiación de la parcela en cuestión y el del resto de la actuación?


      TALLER DE TRABAJO.
      Análisis doctrinal del expediente de constitución de la junta de compensación. Aprobación de sus estatutos y bases de actuación

      • Procedimiento
        • 1º Resolución requiriendo a los propietarios la presentación del Proyecto de Estatutos y Bases
          2º Notificación del acuerdo de los interesados
          3º Elaboración de los Proyectos de Estatutos y Bases
          4º Informe técnico
          5º Informe jurídico
          6º Aprobación inicial
          7º Información pública y audiencia de los propietarios e interesados:
          • Edicto
          • Certificación del resultado
          • Notificación a los propietarios
          • Información de las alegaciones
          8º Aprobación definitiva de los Estatutos y Bases
          9º Transcurso del plazo para incorporarse a la Junta
          10º Requerimiento para constituir la Junta
          11º Formalización mediante escritura pública del acto constitutivo de la Junta
          12º Aprobación por la Administración de la constitución
          13º Instancia de la Junta para que en el Registro de la Propiedad se extienda nota marginal de afección de los terrenos de la Unidad de Actuación al cumplimiento de las obligaciones y cargas inherentes al sistema

       

      CHECK-LIST 

      ¿Qué porcentaje de superficie de propiedad es exigido por la legislación estatal y autonómicas para constituir junta de Compensación?
    Capítulo 4. 
    Adhesión a la junta de compensación. 
    1. ¿Es obligatorio adherirse a una Junta de compensación? 
    2. ¿Cuáles son las consecuencias de adherirse o de no adherirse a una Junta de compensación? 
    3. ¿Cuál es el plazo para adherirse a una Junta de compensación? 

    TALLER DE TRABAJO. 
    ¿Soy propietario, estoy obligado a incorporarme a la Junta de Compensación?
    1. Incorporación propietarios de terrenos incluidos dentro de la unidad de actuación o polígono a la Junta de compensación urbanística. 
    2. ¿Quiénes forman o pueden formar parte de la Junta de Compensación? 

    TALLER DE TRABAJO. 
    La Junta de compensación ante la negativa de los particulares a la ocupación de sus parcelas. 

    Caso práctico.
    1. ¿En qué ocasión debe el propietario incorporarse a la junta de Compensación?
    2. ¿Está obligada la Administración a pagar el coste proporcional de las obras de urbanización?
    3. ¿Es posible la utilización de la vía de apremio?
    4. ¿Qué alternativas tiene la Junta de compensación para evitar la negativa de la ocupación de los terrenos por parte de los particulares?
    5. ¿Tiene alguna obligación la Junta de compensación en relación a la transmisión de la licencia de la empresa constructora? 
    TALLER DE TRABAJO
    Impago de cuotas en juntas de compensación urbanística.
  • Obligaciones y responsabilidad de los comuneros. El pago de las cuotas.

  • ¿Qué hacer en caso de impago?
    CHECK-LIST 
    Desarrolle el procedimiento de constitución de una Junta de Compensación.
    ¿Qué hacer si hay impago de cuotas?
    ¿Qué responsabilidad tiene la Junta de compensación ante el Ayuntamiento?
    ¿Es posible la aprobación simultánea de Estatutos, Bases y Proyectos?
    Capítulo 5. 
    Expropiación en caso de Junta de compensación.
    1. El sistema de compensación en la ejecución del planeamiento.
    2. Casos de expropiación en  la legislación autonómica para juntas de compensación.
    3. Partes de la expropiación.
    4. Incoación del expediente a petición de la Junta de compensación.
    5. Procedimiento expropiatorio y determinación del justiprecio.
    6. Criterios de valoración para la determinación de justiprecio.
    Capítulo 6. 
    El proyecto de compensación 
    1. Contenido del proyecto de compensación. 
    2. Procedimiento de aprobación del proyecto de compensación. 
    3. Efectos de la aprobación del proyecto de compensación. 

    CHECK-LIST 

    CHECK-LIST: ELABORACION Y APROBACION DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN 
    1. El Sistema de Compensación 
    2. Aprobación del Proyecto de Compensación 
    3. Especialidades en la legislación autonómica 
    4. Aspectos prácticos del expediente de elaboración y aprobación del proyecto de compensación 
    Actuaciones de la Junta de Compensación
    a) Elaboración del Proyecto de Compensación
    b) Audiencia de los afectados por el Proyecto
    c) En caso de alegaciones, informe técnico por el autor del Proyecto
    d) Aprobación por la Junta de Compensación
    e) Elevación del Proyecto al Ayuntamiento, o Administración actuante para su aprobación definitiva
    Escrito del propietario único
    Actuación municipal
    a) Informe de los servicios técnicos y jurídicos de la Administración
    b) Aprobación
    c) Notificación
    d) Formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad
    Capítulo 7
    Las obras de urbanización. 
    1. Proyecto  de las obras. 
    2. Ejecución y financiación de las obras de urbanización 
    3. Ejecución de las obras de urbanización.
    a. Ejecución por empresa contratada (contrato de ejecución de obras).
    b. Ejecución por empresa urbanizadora incorporada.
    4. Financiación de las obras de urbanización.
    5. Cesión de terrenos y obras de urbanización. 
    6. Concesión de obra urbanizadora. 

    TALLER DE TRABAJO
    La ejecución de obras por la junta de compensación y la ley 9/2017, de 8 de noviembre, de contratos del sector público.

      Relación de la Juntas de compensación con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.
    PARTE CUARTA. 
    • Aspectos fiscales.
    <
    Capítulo 8
    Fiscalidad en las Juntas de Compensación. 
    1. Constitución de la Junta de Compensación
    a. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
    b. Impuesto sobre Sociedades
    c. Número de Identificación Fiscal
    d. Impuesto sobre Actividades Económicas
    2. Aportación de terrenos con carácter fiduciario
    a. Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
    b. Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas
    c. Impuesto sobre el Valor Añadido
    Renuncia a las exenciones. 
    Exenciones inmobiliarias .Principales novedades introducidas por la Ley 28/2014, de 27 de noviembre (BOE de 28 de noviembre), en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido 
    a) Excepción a la exención en la transmisión de suelo urbanizado o en curso de urbanización (art.20.Uno.20º.a) LIVA) 
    b) Juntas de Compensación "no fiduciarias" (art. 20.Uno.21º LIVA) 
    c) Renuncia a las exenciones inmobiliarias (art.20.Dos LIVA)
    La Junta de Compensación como sujeto pasivo del IVA.
    Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) en las Juntas de compensación 
    La inversión del sujeto pasivo se aplicará a toda la cadena de intervinientes en las ejecuciones de obra. 
    Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V4708-16 de 08 de Noviembre de 2016 de  tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido de los gastos de urbanización que debe abonar (en metálico) a la empresa que urbanizó unos terrenos rústicos para transformarlos en urbanos. 
    • Las juntas de compensación requieren distinguir si la incorporación de los miembros a dichas juntas encargadas de llevar a cabo los procesos de urbanización se produce con o sin transmisión a las mismas de los terrenos correspondientes. 
    d. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles
    e. Impuesto Municipal Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.
    3. Aportación de terrenos a la Junta con transmisión de la propiedad
    a. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
    b. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
    c. Impuesto sobre el Valor Añadido
    d. Impuesto sobre Bienes Inmuebles
    e. Impuesto Municipal sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
    4. Aportación de terrenos previa segregación de finca matriz
    5. Expropiación a propietarios no adheridos a la junta de Compensación
    a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
    b. Impuesto sobre el Valor Añadido
    c. Impuesto sobre Bienes Inmuebles
    d. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
    6. Tasas por elaboración de los Proyectos de Compensación y Urbanización
    7. Costes de urbanización
    a. Empresa urbanizadora
    1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
    2. Impuesto Sobre el Valor Añadido
    Que la Junta de Compensación adjudique en pago, total o parcial, fincas de su propiedad
    Que la Junta de Compensación adjudique a la empresa urbanizadora en pago, total o parcial, cuotas de participación que darán lugar a la adjudicación de una finca de reemplazo o de resultado
    b. Contratación de Empresa Urbanizadora sin incorporación a la Junta de Compensación ni pago en terrenos.
    1. Impuesto sobre el Valor Añadido a la entrega de las obras por el contratista
    2. Impuesto sobre el Valor Añadido a las derramas de la Junta de Compensación a sus miembros
    8. Cesión de Terrenos.
    a. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
    b. Impuesto sobre el Valor Añadido
    c. Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
    9. Enajenación de terrenos a terceros <no miembros de la Junta de Compensación.
    10. Adjudicación de fincas de reemplazo a miembros de la Junta de Compensación
    a. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
    b. Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
    c. Impuesto sobre el Valor Añadido
    1. Adjudicación proporcional al derecho aportado
    2. Adjudicación en exceso o defecto al derecho aportado
    d. Impuesto sobre incremento del valor de los terrenos
    Determinación de la superficie sujeta al impuesto tras la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación
    11. Efectos fiscales por disposición de fincas previa a la equidistribución.

    TALLER DE TRABAJO
    En las Juntas de compensación, ¿las diferencias de adjudicación entre los propietarios tributan por ITP o por IVA?

      Tributación de las diferencias de adjudicación entre propietarios en una junta de compensación
    Capítulo 9
    Fiscalidad en la aportación de terreno a la junta de compensación.
    1. Junta de compensación fiduciaria
    2. Junta de compensación no fiduciaria
    3. Aportante particular. ITP
    4. Aportante empresario o profesional. Renuncia del IVA.

    TALLER DE TRABAJO
    Los actos jurídicos documentados y las juntas de compensación. El ITP y AJD del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de reparcelación así como el acuerdo de constitución de junta de compensación y la relación de fincas aportadas a la junta por los otorgantes sin transmisión de domino.

    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad Juntas de compensación. Examen de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos.

    TALLER DE TRABAJO
    Aportaciones de terreno en curso de urbanización. Examen de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos.

    Capítulo 10
    Fiscalidad en la adjudicación de suelo a los propietarios por la junta de compensación.
    1. IVA en la adjudicación a los propietarios del terreno urbanizado por la junta de compensación.
    a. Junta de compensación no fiduciaria
    b. Junta de compensación fiduciaria
    2. Aportante particular
    3. Aportante empresario o profesional
    Capítulo 11
    El IVA en las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los terrenos aportados.
    1. Entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los terrenos aportados.
    2. Deudor particular
    3. Deudor empresario o profesional
    4. Terreno rústico o no edificable. Renuncia IVA.
    5. Terreno urbanizado o en curso de urbanización

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Quién debe consignarse en la factura que expida la Junta de Compensación como destinatario de los servicios de urbanización?

    CHECK-LIST 
    Fiscalidad de las Juntas de Compensación.
    1. Impuesto sobre sociedades
    Las Juntas de Compensación entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades
    a. Obligación de declarar como sujetos pasivos del impuesto sobre Sociedades.
    b. Las Juntas de Compensación como entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades
    c. La exención aplicable a las Juntas de Compensación. Rendimientos excluidos.
    1. Ámbito objetivo de la exención aplicable a las Juntas de Compensación. Rentas exentas.
    2. Rendimientos e incrementos de patrimonio no amparados por la exención.
    d. Junta de Compensación a la que se le transmiten los terrenos
    Transmisión de terrenos a la Junta de Compensación. Adjudicaciones respecto de la aportación y adjudicación de suelo expropiado.
    1. Adjudicación no proporcional a la aportación.
    2. Adjudicación de terrenos expropiados.
    e. Venta de terrenos por la Junta de compensación en relación con la exención.
    1. Enajenación de terrenos
    2. Cesiones al ayuntamiento
    f. Incrementos de patrimonio gravado en las Juntas de compensación.
    Tratamiento de los rendimientos e incrementos de patrimonio gravados obtenidos por las Juntas de Compensación
    g. Junta de Compensación que no es propietaria de los terrenos
    2. Impuesto sobre el valor añadido.
    El IVA y la Junta de compensación. Obras de urbanización. Pago con parcelas al urbanizador.
    a. Constitución de la junta e incorporación de sus miembros
    b. Las obras de urbanización
    c. La contribución a los gastos de urbanización.
    1. La Junta acuerda unas derramas para hacer frente a sus gastos de urbanización.
    2. Incorporación como miembro de la Junta de la empresa urbanizadora a cambio de terrenos edificables.
    3. Pago a la empresa urbanizadora con parcelas edificables que a tal fin de la Junta de Compensación.
    4. Acuerdo de la empresa urbanizadora con un miembro de la Junta del pago de sus derramas a cambio de parte del terreno edificable que a éste le corresponda
    5. La Administración cede a la Junta de Compensación en pago por los gastos de urbanización que está obligada a satisfacer, metros cuadrados del aprovechamiento lucrativo que le corresponde.
    d. Ventas o cesiones de terrenos y los casos en que tributan. Expropiaciones por la Junta y fiscalidad de las adjudicaciones.
    Ventas o cesiones onerosas de terrenos
    e.  Expropiación de terrenos por la Junta de Compensación
    f. Adjudicaciones de terrenos tras la aprobación del proyecto de compensación
    1. Adjudicaciones de terrenos a los propietarios originales en proporción a los terrenos aportados.
    2. Adjudicaciones de terrenos en proporción inferior a los aportados
    3. Adjudicaciones de terrenos en proporción superior a los aportados.
    4. Adjudicaciones a propietarios de terrenos en sistemas generales
    5. Adjudicaciones de terrenos a empresas urbanizadoras en pago de las obras de urbanización.
    6. Adjudicación de terrenos a empresas urbanizadoras como miembro de la Junta de Compensación.
    7. Adjudicación a la Administración de terrenos para viales, zonas verdes y dotacionales no edificables.
    8. Adjudicación a la Administración de parcelas con aprovechamientos lucrativos procedentes de los excesos de aprovechamiento y parcelas dotacionales con edificabilidad.
    9. Adjudicación a la Administración de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones.
    10. Adjudicación de fincas a la Junta para financiar las obras de urbanización.
    g. La aplicación de la regla de prorrata
    h. Devengo
    i. Deducción del IVA soportado por la junta de Compensación
    La deducción del IVA soportado por la junta de Compensación
    3. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
    Transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación a las Juntas de Compensación por los propietarios
    Artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
    Capítulo 12
    La contabilidad  de las Juntas de Compensación
    1. Contabilización de los gastos de urbanización de los terrenos propiedad de una empresa, cuya urbanización se realiza a través de una Junta de Compensación (consulta ICAC). 
    2. Obligaciones de facturación de la Junta de compensación. Consignación de factura expedida por Junta de Compensación. Consulta DGT. 
    TALLER DE TRABAJO
    La contabilidad  de las Juntas de Compensación
    Problemática contable de las juntas de compensación.
    Operaciones habituales en la urbanización de terrenos que afectan a la junta de compensación.
    Aportaciones iniciales recibidas por la junta de compensación.
    Aportación de terrenos mediante titularidad fiduciaria.
    Aportación de terrenos mediante facultad fiduciaria.
    Suelo urbanizable obtenido en cesión.
    Derechos sobre suelo urbanizable.
    Suelo urbanizable propio de la Junta de compensación.
    Aportaciones periódicas de los miembros partícipes. Derramas exigidas a junteros.
    Aportación de la empresa urbanizadora.
    Derecho al aprovechamiento urbanístico.
    Contabilización de los costes necesarios de ejecutar urbanización.
    Venta de suelo apto para edificar.
    Adjudicación de solares a propietarios.
    Adjudicación de solares a la empresa urbanizadora.
    Cierre de la contabilidad de la junta de compensación.
    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional del urbanismo.
    PARTE QUINTA.
    • Formularios. Escrituras públicas. 
    1. Escritura de constitución de la Junta de compensación. 
    Modelo 1. 
    Modelo 2. 
    Modelo 3. 
    2. Escritura de constitución de junta de compensación (Tras fase inicial y definitiva del expediente municipal). 
    Modelo 1. 
    Modelo 2. 
    3. Escritura pública de protocolización de un proyecto de compensación con intervención del Ayuntamiento. 
    4. Escritura pública de compensación de un proyecto aprobado por el ayuntamiento.
    5. Diligencia de adhesión a la Junta de Compensación.
    6. Escritura pública de incorporación a una junta de compensación. 
    7. Documento notarial. Carta de pago y entrega de posesión de indemnización sustitutoria a titulares de derechos incompatibles con el planeamiento. 
    PARTE SEXTA
    • Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras 
    1. Formalización e inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
    2. Solicitud de inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras 
    3. Notificación de la práctica de la inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras
    PARTE SÉPTIMA. 
    • Registro de la propiedad. 
     
    1. Registro de la propiedad. La inscripción registral de la junta. 
    a. Solicitud de inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad 
    b. Solicitud al registro de la propiedad instando a la práctica de la nota marginal de inicio del proyecto de compensación 
    c. Aprobación por el Ayuntamiento de la constitución de la Junta de Compensación. 
    d. Solicitud del Presidente de la Junta de Compensación al Registro de la Propiedad de extensión de nota marginal de afección de los terrenos al Sistema de Compensación. 
    2. Notas marginales el Registro de la Propiedad. 
    a. Nota marginal de afección de los terrenos al sistema de compensación 
    b. Certificado para adjuntar a la solicitud de práctica de nota marginal de afección 
    PARTE OCTAVA. 
    • Formularios. Expedientes urbanísticos de tramitación de Juntas de compensación. 
    <
    • A. ESQUEMAS DE EXPEDIENTES URBANÍSTICOS DE TRAMITACIÓN DE JUNTAS DE COMPENSACIÓN. 
    1. Constitución de una Junta de Compensación. 
    2. Bases y estatutos para la constitución de una Junta de Compensación. 


    CHECK-LIST 

    Precauciones para la redacción del proyecto de compensación 
    1. Bases legales 
    2. Planeamiento que se ejecuta 
    3. Descripción de las fincas aportadas, cargas e indemnizaciones
    4. Descripción de las fincas de propietarios exteriores  al polígono 
    5. Derechos de la administración actuante. 
    6. Valoraciones del techo edificable a efectos de indemnizaciones por diferencias en las adjudicaciones. 
    7. Valoración de los bienes afectados.
    8. Criterios de adjudicación. 
    9. Fincas nuevas o resultantes y adjudicación. 
    10. Parcelas de cesión obligatoria al ayuntamiento. 
    11. Parcelas que se reserva la junta 
    12. Compensaciones en metálico 
    13. Cuenta de liquidación provisional 
    14. Documentación complementaria de que debe constar el proyecto de compensación 
    15. Comentarios prácticos. 
    16. Jurisprudencia práctica. 
    • B. EXPEDIENTE POR EL QUE EL AYUNTAMIENTO REQUIERE A LOS PROPIETARIOS  PROYECTO DE ESTATUTOS Y DE BASES DE ACTUACIÓN DE LA JUNTA.
    1. Resolución de la Alcaldía requiriendo a los Propietarios para que presenten el Proyecto de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta 
    2. Requerimiento a los propietarios para la constitución de la Junta de Compensación. 
    3. Comparecencia ante el ayuntamiento para acceder a elaborar los Proyectos de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta de Compensación. 
    • C. ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN. 
    Modelo 1 
    1. Introducción.
    2. Situación y descripción del suelo
    3. Relación de propiedades. Estructura de la propiedad.
    4. Descripción analítica y registral de propiedades antiguas.
    5. Diferencias de superficie entre fincas.
    6. Características urbanísticas.
    7. Cesiones obligatorias.
    8. Adjudicación de cargas y beneficios.
    9. Valoración de fincas aportadas, valoración de fincas resultantes y compensaciones.
    10. Indemnizaciones por diferencias de adjudicación.
    11. Costes de urbanización.
    12. Cargas.
    13. Transferencias de aprovechamiento urbanístico.
    Modelo 2 
    1. Régimen legal.
    2. Planeamiento que se ejecuta.
    3. Descripción de las fincas aportadas. Cargas e indemnizaciones.
    4. Descripción de las fincas de propietarios exteriores al polígono.
    5. Derechos de la administración actuante.
    6. Valoraciones del techo edificable a efectos de indemnizaciones por diferencias en las adjudicaciones
    7. Valoración de los bienes afectados.
    8. Criterios de adjudicación.
    9. Fincas nuevas o resultantes y adjudicación.
    10. Parcelas de cesión obligatoria.
    11. Parcelas que se reserva la junta.
    12. Compensaciones en metálico.
    13. Cuenta de liquidación provisional.
    14. Documentación complementaria de que consta el presente proyecto de compensación.
    Planos.
    Certificados y dictámenes.
    Modelo 3. 
     l.  Antecedentes
    2. Estructura de la propiedad
    3. Relación de propietarios incluidos en la unidad de actuación con  indicación de las superficies y porcentaje respecto del total ámbito.
    4. Fincas iniciales
    4. Parcelas resultantes
    5. Gastos de urbanización. Estimación del coste.
    Modelo 4 
    1. Memoria.
    1. Bases legales.
    2. Antecedentes.
    3. Objeto.
    4. Criterios de valoración.
    2. Descripción de las fincas antiguas aportadas.
    3. Descripción de las fincas resultantes de la actuación.
    4. Localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el plan que se ejecuta.
    5. Superficies o parcelas que la propia junta de compensación se reserva para enajenarlas directamente con el fin de sufragar los gastos previstos de la urbanización.
    6. Compensaciones en metálico procedentes por diferencias en las adjudicaciones.
    7. Planos.
    • D. ESTATUTOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN. 
    Modelo 1.
    CAPÍTULO I
    DISPOSICIONES GENERALES
    Artículo 1. - Constitución, denominación y régimen legal.
    Artículo 2.- Ámbito territorial.
    Artículo 3.- Domicilio.
    Artículo 4.- Objeto.
    Artículo 6.- Duración y ejercicio económico.
    CAPÍTULO II
    DEL ÓRGANO URBANÍSTICO BAJO CUYO CONTROL ACTÚA
    Artículo 7.- Órgano urbanístico de control.
    CAPÍTULO III
    DE LOS MIEMBROS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 8. Composición de la Junta de Compensación.
    Artículo 9. Miembros de la Junta de Compensación.
    Artículo 10. Miembros fundadores.
    Artículo 11.- Miembros adheridos.
    Artículo 12.- Titularidades especiales.
    Artículo 13.- Incorporación de empresas urbanizadoras.
    Artículo 14.- Transmisión de bienes y derechos.
    Artículo 15. Del patrimonio de la Junta de Compensación.
    CAPÍTULO IV
    DEL PROCEDIMIENTO DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 16. De la Asamblea General Constituyente.
    CAPÍTULO V
    ÓRGANOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 17. Órganos de Gobierno y Administración.
    Artículo 18. La Asamblea General.
    Artículo 19. De las Reuniones de la Asamblea General.
    Artículo 20. Convocatoria de la Asamblea General.
    Artículo 21. Constitución de la Asamblea General.
    Artículo 22. De la adopción de acuerdos por la Asamblea General.
    Artículo 23. Asistencia a la Asamblea General.
    Artículo 24. Actas y Certificaciones.
    Artículo 25. Composición y carácter de la Comisión Gestora.
    Artículo 26. Duración del cargo de Consejero.
    Artículo 27. Facultades de la Comisión Gestora.
    Artículo 28. Reuniones de la Comisión Gestora.
    Artículo 29. Actas de la Comisión Gestora.
    Artículo 30. Del Presidente Vicepresidente y Secretario.
    Artículo 31. Funciones del Presidente y del Vicepresidente.
    Artículo 32. Del Secretario.
    Artículo 33. Del Gerente.
    CAPÍTULO VI
    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS MIEMBROS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 34. Cuotas sociales.
    Artículo 35. Derechos de los miembros de la Junta de Compensación.
    Artículo 36. Obligaciones de los miembros de la Junta de Compensación.
    CAPÍTULO VII
    RÉGIMEN ECONÓMICO DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 37. Ingresos de la Junta de Compensación.
    Artículo 38. Gastos de la Junta de Compensación.
    Artículo 39. Pago de aportaciones.
    Artículo 40. Actuación.
    Artículo 41. De la contabilidad.
    CAPÍTULO VIII
    DEL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 42. Vigencia de los Estatutos de la Junta de Compensación.
    Artículo 43. Ejecutoriedad.
    Artículo 44. Recursos administrativos.
    Artículo 45. Responsabilidad de la Junta de Compensación.
    Artículo 46.- Interdictos
    CAPÍTULO IX
    DE LA DISOLUCIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
    Artículo 47. Causas de la disolución.
    Artículo 48. Liquidación.
    Artículo 49. Destino del patrimonio común.
    Artículo 50. De la transformación.
    Disposición final
    Modelo 2. 
    Modelo 3. 
    Modelo 4. 
    • E. BASES DE ACTUACIÓN DE UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN (DE POLÍGONO O UNIDAD DE ACTUACIÓN). 
    Modelo 1. 
    BASE 1.ª Generalidades.
    BASE 2.ª Criterios de valoración fincas aportadas y cuota de participación.
    BASE 3.ª Criterios de valoración de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales.
    BASE 4.ª Criterios de valoración de plantaciones, construcciones, edificaciones u obras.
    BASE 5.ª Criterios de valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras.
    BASE 6.ª Contratación de obras de urbanización.
    BASE 7.ª Criterios de valoración fincas resultantes.
    BASE 8.ª Reglas de adjudicación de las fincas resultantes:
    BASE 9.ª Supuestos de incumplimiento por los miembros de la Junta.
    BASE 10.ª Costes de ejecución de la urbanización.
    BASE 11.ª Forma y plazos para efectuar aportaciones a la Junta.
    BASE 12.ª Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
    BASE 13.ª Supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación.
    BASE 14.ª Momento potencial de edificación.
    BASE 15.ª Forma de exacción de las cuotas.
    BASE 16.ª Posibilidad de compensación en terreno.
    BASE 17.ª Expropiación de terrenos.
    BASE 18.ª Conservación.
    Modelo 2. 
    Modelo 3 (con urbanizador). 
    Modelo 4 
    Modelo 5 
    • F. EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DE FORMULACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN A PROPUESTA DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN. 
    1. Proyecto de compensación (modelo básico introductorio). 
    a. Memoria (bases legales, planeamiento y valoración). 
    b. Descripción de las fincas antiguas que se aportan. 
    c. Descripción de las fincas resultantes de la actuación.
    d. Localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el plan que se ejecuta. 
    e. Superficies o parcelas que la junta se reserva para enajenarlas directamente a fin de sufragar los gastos de urbanización. 
    f. Compensaciones en metálico por diferencias en las adjudicaciones. 
    g. Planos. 
    2. Sometimiento del proyecto de compensación a la audiencia de todos los afectados. 
    3. Aprobación por la Junta de Compensación del Proyecto de Compensación. 
    4. Remisión del Proyecto de Compensación al Ayuntamiento para su aprobación definitiva. 
    5. Informe de los servicios técnicos municipales. 
    6. Aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Proyecto de Compensación. 
    7. Formalización del Proyecto de Compensación mediante otorgamiento de escritura pública o documento administrativo. 
    8. Inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación. 
    • G. EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN (EXPEDIENTE COMPLETO A INSTANCIA DE AYUNTAMIENTO O DE LA PROPIA JUNTA DE COMPENSACIÓN). 
    1. Trámite de elaboración y presentación del proyecto de compensación. 
    a. Elaboración del proyecto de compensación 
    b. Audiencia a todos los afectados por el proyecto. 
    c. Alegaciones. 
    d. Aprobación del proyecto por la Junta. 
    2. Escritos previos a la aprobación inicial.
    a. Escrito del propietario único 
    b. Escrito de propietarios. 
    3. Informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento sobre el proyecto de compensación (favorable o desfavorable). 
    4. Actuación municipal tras la presentación de los estatutos de la Junta de compensación y las bases de actuación.
    a. Informe técnico 
    b. Informe jurídico 
    c. Informe de los servicios técnicos y jurídicos del Ayuntamiento sobre el proyecto de compensación (favorable o desfavorable).
    5. Alegaciones en fase inicial. Escrito de alegaciones 
    6. Acuerdos de la propia Junta de compensación en relación a proyecto de compensación.
    a. Rechazo inicial del proyecto de compensación.
    b. Acuerdo de la Junta aprobando inicialmente el proyecto de compensación. 
    c. Certificado del secretario. 
    d. Escrito de presentación de la Junta ante el ayuntamiento. 
    e. Escrito de solicitud de informe técnico sobre el proyecto. 
    7. Aprobación inicial. 
    8.  Información pública y audiencia de los propietarios en relación a los estatutos de la Junta de compensación y las bases de actuación. 
    a. Anuncio de información pública 
    b. Anuncio Boletín. 
    c. Notificación personal a los propietarios afectados 
    d. Certificado del resultado de la información pública.
    9. Fase inicial. Acuerdo denegatorio y notificación.
    a. Acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación.
    b. Edicto de publicación del acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación 
    c. Notificación del acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación 
    10. Fase de aprobación inicial. Acuerdo favorable y notificación. 
    a. Aprobación del proyecto de compensación por el Alcalde. 
    Modelo 1. Acuerdo de aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta de Compensación 
    Modelo 2. Acuerdo de aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta de Compensación
    b. Información pública, edictos y notificación a los propietarios. 
    11. Alegaciones. 
    12. Certificaciones municipales de Estatutos de la Junta de compensación y de bases de actuación aprobados inicialmente
    13. Adhesión a la Junta de Compensación. 
    a. Supuestos especiales. 
    b. Requerimiento de adhesión a los propietarios que no se han adherido aún a la Junta tras su constitución 
    Modelo 1. 
    Modelo 2. 
    Modelo 3. 
    Modelo 4. 
    c. Diligencia de adhesión a la Junta 
    d. El procedimiento de adhesión de la Administración General del Estado a las Juntas de Compensación
    Procedimiento administrativo la adhesión expresa la Junta de Compensación de la Administración General del Estado por su patrimonio 
    1. Certificado de la Secretaría de la Junta de Compensación de la existencia de bienes pertenecientes al patrimonio de la Administración General del Estado 
    2. Informe de los servicios jurídicos de la Junta de Compensación ante la propiedad de la Administración General del Estado. 
    3. Acuerdo del órgano competente de la Junta de Compensación para requerir la adhesión de la Administración General del Estado a la Junta de Compensación 
    4. Informe de los Servicios de Urbanismo del Ayuntamiento 
    5. Acuerdo de la alcaldía solicitando de la Administración General del Estado la adhesión a la Junta de Compensación de... 
    6. Oficio de la Alcaldía/Presidente de la Junta de Compensación recabando el acuerdo de adhesión de la Administración General del Estado la Junta de Compensación 
    14. Informes municipales en fase de aprobación definitiva (favorables o desfavorables) al proyecto de compensación. 
    15. Fase de aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta 
    a.   Informe de las alegaciones 
    b. Propuesta de resolución 
    c. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. 
    d. Anuncio. 
    e. Notificación. 
    g. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. (Modelo en base a alegaciones). 
    h. Notificaciones de la aprobación. 
    16. Acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta.
    17. Notificaciones de la denegación. 
    a. Notificación a los propietarios e interesados del acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación 
    b. Edicto de publicación del acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación
    18. Constitución de la junta  de compensación
    a. Acuerdo denegatorio de la aprobación de la constitución de la Junta de Compensación 
    b. Acuerdo de aprobación de la constitución de la Junta de Compensación 
    c. Notificación al Presidente de la Junta del acuerdo de aprobación de su constitución 
    d. Certificado de la Secretaría del acuerdo de aprobación de la constitución de la Junta 
    e. Certificado acreditativo de la aprobación definitiva un proyecto de compensación. 
    • H. EXPEDIENTE DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. 
    1. Aprobación del Proyecto de Urbanización y contrato de ejecución de las obras de Urbanización. 
    2. Demolición de obras no conformes con el Proyecto de Urbanización. 
    a. Audiencia previa a la Junta de Compensación. 
    b. Acuerdo municipal de demolición de obras. 
    Modelo 1. 
    Modelo 2 
    c. Notificación a la Junta del acuerdo de demolición de obras. 
    3. Acta de recepción definitiva del contratista de las obras de urbanización e instalaciones por la Junta 
    • I. EXPEDIENTE DE CESIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN 
    1. Transmisión por la Junta de Compensación al Ayuntamiento de los terrenos objeto de cesión obligatoria y gratuita. 
    2. Escrito de cesión de las obras de urbanización por el Presidente de la Junta al Ayuntamiento. 
    3. Informes técnicos municipales.
    4. Acta de Cesión. Transmisión de la Junta al Ayuntamiento de los terrenos que son objeto de cesión obligatoria y gratuita
    Modelo a. 
    Modelo b. 
    Modelo c.
    • J. EXPEDIENTE DE RECEPCIÓN POR LA JUNTA Y CESIÓN AL AYUNTAMIENTO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN, INSTALACIONES Y DOTACIONES. 
    1. Acta de recepción de las obras por la Junta de Compensación. 
    2. Comunicación del Presidente de la Junta al Ayuntamiento. 
    3. Informe de los Servicios Técnicos Municipales. 
    4. Acta de cesión al Ayuntamiento. 
    5. Acta de libramiento y recepción de las obras de urbanización
    • K. EXPEDIENTE DE TRANSMISIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN. TRANSMISIÓN VOLUNTARIA. TRANSMISIÓN FORZOSA. RECEPCIÓN POR LA ADMINISTRACIÓN. 
    1. Esquema del procedimiento. 
    2.  Transmisión de la Junta al municipio de los terrenos que han de ser objeto de cesión obligatoria y gratuita. 
    3. Acta de cesión 
    4. Negativa de la Junta de Compensación a formalizar la cesión 
    5. Recepción por la Junta y cesión al municipio de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones 
    a. Acta de recepción de las obras por la Junta de Compensación 
    b. Comunicación del Presidente de la Junta al Ayuntamiento 
    c. Informe de los Servicios Técnicos Municipales 
    d. Acta de cesión al municipio 
    PARTE NOVENA.
    • Formularios. Modificación del sistema de actuación para la ejecución de las unidades de ejecución.
    1. Proposición de gestión urbanística por compensación presentada en procedimiento de delimitación de la unidad de ejecución de un plan.
    2. Acuerdo de los propietarios para la aprobación de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta de Compensación
    3. Acuerdo de requerimiento a los propietarios para la presentación de los proyectos de estatutos y de bases de actuación de la junta.
    4. Notificación a los propietarios del acuerdo de requerimiento a los propietarios para la presentación de los proyectos de estatutos y de bases de actuación de la junta.
    PARTE DÉCIMA
    • Cobro de cuotas de urbanización. 
    1. Acuerdo de la Junta de Delegados u Órgano Rector, requiriendo de pago a los propietarios. 
    Modelo 1 
    Modelo 2. 
    2. Notificación individual izada del requerimiento de pago a cada propietario. 
    3. Acuerdo de la Junta de Delegados solicitando al Ayuntamiento la recaudación de las cuotas impagadas por la vía de apremio. 
    4. Certificado del Secretario de la Junta del acuerdo del Órgano Rector de solicitud al Ayuntamiento de la recaudación de las cuotas por la vía de apremio
    5. Escrito del Presidente de la Junta de Compensación instando al Ayuntamiento la vía de apremio. 
    Modelo 1 
    Modelo 2 
    PARTE UNDÉCIMA 
    • Contratos. Contratación por una junta de compensación. 
    • Contrato de permuta de solares por la ejecución de obras de urbanización. 
    PARTE DUODÉCIMA.
    • País Vasco. Agrupaciones de interés urbanístico. 
       
    • Supuesto País Vasco en que la Junta de Compensación (ahora Concertación), tiene el carácter de agrupaciones de interés urbanístico para la ejecución del planeamiento urbanístico, dotada de personalidad jurídica propia integrada por los propietarios de los terrenos comprendidos en un polígono o unidad de actuación, cuya constitución tiene por objeto el participar en la gestión urbanística.
    ANEXO.
    • Caso práctico final.
    Expediente completo de la tramitación de la junta de compensación de Berrocales de Madrid.
    1. Características de la ordenación
    2. Proyectos
    3. Documentación adjunta.
    • Plano. Señalamiento de ámbitos. Viviendas. Industrial. Dotacional, etc.
    • Plan Parcial
    • Proyecto de urbanización

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