| Introducción |
|
| Imaginemos que su ayuntamiento
aprueba un planeamiento urbanístico para una zona, por ejemplo para
hacer un nuevo barrio.
Lo primero que debe decidir
es el sistema para llevarlo a cabo.
Si el suelo pertenece a varios
propietarios la solución perfecta en la compensación.
Es fácil de entender
porque el propietario entrega su suelo sin urbanizar y al final del proceso
recibirá suelo urbanizado.
El problema es que urbanizar
cuesta mucho dinero y no todos los propietarios pueden hacer el desembolso,
con lo que se les expropiará.
En el caso de que todos estén
dispuestos a asumir los gastos de la urbanización, se pone en común
todo el suelo, que finalmente se repartirá urbanizado en zonas edificables
establecidas por el planeamiento.
Una vez que el suelo ya se
ha convertido en urbanizable y para evitar que cada uno haga su promoción
de modo descoordinado, se aprueba un Proyecto de Compensación por
el cual todos los propietarios ceden sus terrenos a la Junta, normalmente
no transmiten, para que esta a cambio les dé proporcionalmente una
serie de metros edificables, ubicados en una zona distinta de la que estos
eran propietarios.
Estas zonas con distintos
usos y características, vienen determinadas, primero por el planeamiento
y luego en el proyecto de urbanización.
El Ayuntamiento tendría
que ser el encargado de hacer todos estos proyectos, de urbanización,
compensación, etc., pero con este sistema delega en una entidad
urbanística (junta de compensación) que será la que
se encargue de todo, como si fuese una gestora.
Pero no hay que olvidar que
el responsable del planeamiento y de que todo se lleve a cabo de la forma
más clara y ágil posible es el ayuntamiento, es quien aprueba
todos los proyectos y quien finalmente se quedará con el mantenimiento
y conservación de la zona urbanizada.
Para garantizar el cumplimiento
de las obras de urbanización, el ayuntamiento pide una fianza a
la Junta, que normalmente se deposita por medio de avales.
Si el aval se ejecuta, lo
cual es complicado, quien pierde es la sociedad avalista, banco, etc.,
por eso antes se deberán agotar todos los procedimientos legales
antes de que el avalista esté dispuesto a perder tal cantidad de
dinero.
Cuando un propietario de
suelo vende, puede llegar al acuerdo de venderlo urbanizado, o sea que
la Junta siga pasándole al primer propietario todos los gastos por
las obras de urbanización, esto ocurre muy a menudo en las cooperativas.
Pero no siempre es así y hay otras soluciones.
Tras la aprobación
de proyecto de compensación cada propietario sabe donde tiene sus
nuevos terrenos y cuando puede empezar a edificar.
Si no está terminada
la urbanización deberá aprobarse primero la ejecución
simultánea de obras, edificación y urbanización.
Entonces el propietario deberá
depositar una garantía, en este caso a la Junta, hasta que se recepcione
la urbanización, para que se haga cargo de los desperfectos que
ocasione.
Cuando se entregue la urbanización
al ayuntamiento, la garantía se depositará en el mismo ayuntamiento
mediante aval.
Procedimiento
Una vez delimitada la unidad
de ejecución (polígono o unidad de actuación) o aprobado
definitivamente el Plan que establezca la ejecución por el sistema
de compensación, los propietarios que representen al menos el 60
por ciento del polígono o unidad de ejecución, o el coeficiente
establecido en cada Comunidad Autónoma (que es generalmente el 50
por ciento), presentarán a la Administración actuante en
el plazo de tres meses los correspondientes Proyectos de Estatutos y Bases
de Actuación de la futura Junta de Compensación.
Diferencia entre Estatutos
y Bases de actuación: Los Estatutos y las Bases de Actuación
son los documentos formales legitimadores de las Juntas de Compensación.
Diferencias:
• Los Estatutos
tienen por objeto la regulación del régimen de organización
y funcionamiento interno de la futura Junta de Compensación.
• las Bases regulan cuestiones
de orden técnico, tales como los criterios para valorar las fincas
aportadas y las de resultado; los derechos reales y personales; las edificaciones,
obras, plantaciones e instalaciones; la contratación de las obras
de urbanización, etc.
Una vez cumplida esta premisa,
comienza el procedimiento de constitución propiamente dicho, cuyos
trámites son los siguientes:
• Aprobación
inicial.
• Publicidad del acuerdo
de aprobación inicial.
• Alegaciones e información
pública.
• Aprobación definitiva.
• Publicación del
acuerdo de aprobación definitiva.
• Constitución efectiva,
una vez producida la aprobación definitiva, la Administración
requiere a los propietarios para que otorguen la escritura de constitución
de la Junta de Compensación.
• Aprobación de la
constitución, por el órgano administrativo actuante.
• Inscripción en
el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
• Comunicación de
la inscripción.
Relaciones internas entre
la Junta y sus miembros
La aportación a la
Junta por cada propietario de los terrenos de que son titulares no se traduce
normalmente en la transmisión del pleno dominio de los mismos sino
que tiene naturaleza fiduciaria, que, en principio, es suficiente para
permitir a la Junta actuar por sustitución de sus miembros y disponer
de los terrenos para el cumplimiento de sus fines institucionales (en concreto,
para ponerlos a disposición de quienes hayan de ejecutar materialmente
la urbanización y, en caso de que así conste en Estatutos,
de la edificación, y para entregar a la Administración los
de cesión obligatoria y las obras e instalaciones que sean de cargo
de los propietarios).
En todas las relaciones entre
la Junta y sus miembros rige el principio de mayoría (normalmente
simple, para los asuntos ordinarios de mera gestión, o cualificada,
para los de mayor trascendencia) en los términos que se precise
en los Estatutos.
El sistema de compensación
supone:
• La distribución
de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística
entre los propietarios de la unidad de ejecución incorporados a
la Junta. Ello exige la elaboración y aprobación de un proyecto
de compensación.
• La cesión a la
Administración actuante de los terrenos de cesión obligatoria.
• La ejecución de
las obras de urbanización para transformarlos terrenos en solares
susceptibles de edificación.
En la guía práctica
de las juntas de compensación encontrará una respuesta práctica
y profesional a todas estas cuestiones. |
PARTE
PRIMERA.
¿Qué
es la Junta de compensación?
|
vv
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| Capítulo
1. |
Introducción a
las Juntas de Compensación.
1. Mención
a la normativa estatal reguladora de las Juntas de Compensación
2. Definición del
concepto de compensación.
-
¿En qué consisten
las Juntas de compensación y sus diferencias, ventajas e inconvenientes?
3. Naturaleza de la Junta de
Compensación.
4. Funciones de la Junta
de Compensación.
5. Constitución de
la Junta de Compensación.
6. Efectos de la constitución
de la Junta de Compensación.
7. Responsabilidad de la
Junta de Compensación y de sus miembros.
8. Concepto. La Junta de
Compensación ante la unidad de actuación o polígono.
9. ¿Por qué
se elige el sistema de compensación. ¿Quién lo elige?
10. Cuando la administración
se ve obligada a cambiar el sistema de compensación.
11. La aprobación
de Estatutos y Bases.
12. El proyecto de compensación.
13. ¿Hasta dónde
llega el poder de la Junta de Compensación?
14. ¿Qué son
los gastos de urbanización? ¿Debo pagarlos?
-
Reclamación judicial
mediante la vía de apremio por la junta de compensación a
sus miembros de los gastos de urbanización pendientes de pago.
TALLER DE TRABAJO.
¿Qué es
una junta de compensación?
-
Explicación sencilla.
Descripción del sistema de compensación y la junta de compensación.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se analiza el derecho autonómico
por su competencia urbanística.
-
Es muy útil
para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad
Autónoma.
-
Además
nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
|
|
PARTE
SEGUNDA.
-
Las especialidades
autonómicas.
|
<
|
| Capítulo
2. |
Regulación del
sistema de Compensación.
1. Introducción
a la normativa autonómica.
2. El Procedimiento por
Comunidades Autónomas.
a. Programa
o proyecto de actuación
b. Delimitarse
a la correspondiente unidad de ejecución
c. Aspectos
diferenciadores en las Comunidades Autónomas.
-
Composición.
-
Constitución
y disolución.
-
Aprobación
inicial.
-
Publicación
del acuerdo de aprobación inicial.
-
Alegaciones e
información pública.
-
Publicación
del acuerdo de aprobación definitiva.
-
Constitución
efectiva de la junta.
-
Aprobación
de la constitución.
-
Registro.
-
Contenido del
proyecto de compensación.
-
Procedimiento
de aprobación.
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Ley 7/2021, de
1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
Juntas de compensación
en Andalucía.
1. Características
del sistema de actuación de compensación
2. Iniciativa para el establecimiento
del sistema y sus efectos
3. Constitución de
la Junta de Compensación
4. Régimen de la
Junta de Compensación
a.
La Junta de compensación como ente corporativo de derecho público.
b. Recurso
de los acuerdos de la Junta de compensación ante el ayuntamiento.
c. Garantías
en el proceso de reparcelación.
d. Transmisiones
de terrenos que se realicen entre los miembros de la Junta de Compensación
e. Requisitos
para la disolución de la Junta de compensación.
5. Sustitución del sistema
de compensación por incumplimiento de los plazos
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TALLER DE TRABAJO
Las Juntas de compensación
en Aragón.
1. Decreto-Legislativo 1/2014,
de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
a.
La gestión indirecta por compensación.
b. Documentación
y procedimiento en el sistema de compensación.
c. La junta
de compensación.
d. Escritura
pública de constitución de la Junta de compensación.
e. Responsabilidad
de la junta de compensación.
2. Decreto
210/2018, de 3 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que
se aprueba el Reglamento de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
3. Juntas de Compensación.
a.
El sistema de compensación
b. Requisitos
c. Plazo
d. Documentación.
e. Aprobación
definitiva y efectos registrales de la afección de los terrenos.
f. Constitución
en escritura pública.
g. Selección
de una empresa urbanizadora.
h. Estatutos
i. Bases de
actuación
j. Proyecto
de reparcelación
k. Ejecución
de las obras de urbanización.
l. Financiación
de la obra de urbanización
m. Disponibilidad
de los terrenos
1.
Afección de los terrenos al pago
2. Obras de
urbanización
3. Recepción
de las obras
n. Responsabilidad
de la junta.
4. Asociaciones Administrativas
de Cooperación
a.
Constitución
b. Composición
c. Funciones
5. Entidades colaboradoras en
la ejecución de Planes y Proyectos de Interés General de
Aragón.
a. Ejecución
de la actuación por el sistema de compensación.
b. Juntas de compensación
c. Proyecto de reparcelación
d. Recepción de la
urbanización y cesiones
e. Conservación
6. Juntas Provisionales
a.
Concepto
b. Constitución.
c. Disolución.
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TALLER DE TRABAJO.
Las juntas de compensación
en el urbanismo asturiano.
1. Estatutos y órganos
de actuación
2. Proyecto de Compensación
3. Aprobación.
4. Efectos del acuerdo aprobatorio.
5. Inscripción. Título
inscribible.
6. Transmisiones.
7. Responsabilidad.
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TALLER DE TRABAJO
Las Juntas de compensación
en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.
1. Participación
en la Junta de compensación.
a.
Propietarios.
b. Empresas
urbanizadoras
c. Representante
de la administración.
2. Naturaleza jurídica
de la junta de compensación.
a.
Naturaleza administrativa
b. Fiduciaria.
3. Bases de actuación
y los estatutos de la Junta de Compensación.
4. Transmisión de
terrenos de cesión obligatoria y de obras e instalaciones.
5. Responsabilidad de la
Junta de Compensación
6. Disolución de
la junta de compensación.
TALLER DE TRABAJO
La junta de compensación en el Reglamento
general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes
Balears, para la isla de Mallorca
Modalidad de compensación
Constitución de la junta de compensación
Incorporación a la junta de compensación
y supuestos de exclusión
Afectación de fincas y formulación del
proyecto de reparcelación
Ejecución de las obras de urbanización
Potestades y reglas de disolución de la junta
de compensación
Estatutos de las juntas de compensación
Bases de actuación de las juntas de compensación
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TALLER DE TRABAJO
Sistema de compensación.
Junta de compensación en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo
y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
1. El sistema de compensación.
2. Propietarios integrados
en el sistema de compensación.
3. Junta de compensación
4. Transmisión de
terrenos
5. Poder fiduciario de las
juntas de compensación.
6. Expropiación en
el sistema de compensación
7. El proyecto de reparcelación
en el sistema de compensación
TALLER DE TRABAJO
Juntas de compensación
en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento
de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias.
1. Junta de compensación
2. Constitución de la junta de compensación.
3. Incumplimiento por los miembros de la junta
de compensación y expropiación.
4. Transmisión de terrenos
5. Proyecto de reparcelación
|
Ley 5/2022, de 15 de
julio, de ordenación del territorio y urbanismo de Cantabria
1. El sistema de compensación.
a. Junta de Compensación
b. Miembros de la Junta de Compensación
2. Aplicación del sistema de compensación.
a. Sistema de compensación
establecido en el planeamiento
b. Sistema de compensación
NO establecido en el planeamiento
c. Proyectos Singulares de Interés
Regional el Sistema de Compensación
3. Junta de Compensación.
a. Naturaleza jurídica.
b. Adopción de acuerdos
4. Aprobación de los Estatutos y constitución
de la Junta.
5. Bases de Actuación y Proyecto de Compensación.
6. Procedimiento conjunto.
7. Responsabilidad y facultades de la Junta.
8. Obras de urbanización.
9. Procedimiento abreviado.
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Castilla-La Mancha
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Castilla-La Mancha
regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante
la reparcelación y la expropiación, y la gestión indirecta
por medio del agente urbanizador
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Castilla y León
|
1. Juntas de compensación.
2. Proyecto de los estatutos
3. Constitución
4. Proyecto de actuación
5. Régimen jurídico
de la transmisión de terrenos y la Junta de Compensación.
6. Responsabilidad de la
junta.
TALLER DE TRABAJO.
El sistema de compensación
en Castilla León.
TALLER DE TRABAJO.
Propietarios que no se
integren en la Junta de Compensación.
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1. La Junta de Compensación
en Cataluña.
2. Estatutos de las juntas
de compensación.
3. Bases de actuación
de las juntas de compensación.
4. Obligación de
conservación y mantenimiento de las obras de urbanización.
TALLER DE TRABAJO.
Junta de compensación.
Estatutos y bases
TALLER DE TRABAJO
Liberación y disolución
de la Junta de Compensación.
TALLER DE TRABAJO
Vía de apremio,
expropiación y responsabilidades de la Junta de compensación.
TALLER DE TRABAJO
El proyecto de reparcelación
en caso de Juntas de compensación.
TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos
de las Juntas de Compensación en Cataluña.
Aprobación inicial de la determinación
del sistema de compensación en Cataluña.
Aprobación definitiva de la determinación
del sistema de compensación en Cataluña.
Estatutos de junta de compensación en Cataluña
Artículo 1. Denominación
Artículo 2. Domicilio
Articulo 3. Objeto
Artículo 4. Fines
Artículo 5. Carácter
Artículo 6. Socios
Artículo 7. Cuotas sociales
Artículo 8. Derechos de los
socios
Artículo 9. Obligaciones
de los socios
Artículo 10. Órganos
de gobierno.
Artículo 11. La asamblea
general
Artículo 12. Convocatoria
Artículo 13. Constitución
Artículo 14. Régimen
de sesiones
Artículo 15. Actas y certificaciones
Artículo 16. El consejo rector
Artículo 17. El gestor
Artículo 18. Régimen
económico
Artículo 19. Aportaciones
Artículo 20. Vigencia
Artículo 21. Régimen
jurídico
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TALLER DE TRABAJO
Determinación
del sistema de ejecución en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre,
de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura
1. Gestión Directa
2. Sistema de compensación
(+ 50% propietarios). Agrupación de interés urbanístico.
a.
Las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema de
compensación en Extramadura.
b. Régimen
de las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema
de compensación en Extremadura.
c. Constitución
de entidades colaboradoras
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TALLER DE TRABAJO.
La Junta de compensación
en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo.
1. Constitución de
la junta de compensación.
2. Incorporación
de propietarios a la junta de compensación.
3. Proyecto de compensación.
4. Junta de compensación
y transmisión de terrenos.
5. Responsabilidad de la
junta de compensación y obligaciones de sus miembros
6. Sustitución del
sistema de compensación.
TALLER DE TRABAJO
La junta de compensación
en el urbanismo gallego.
1. Naturaleza administrativa.
2. Composición.
a.
Propietarios
b. Único
propietario
c. Comunidad
pro indiviso
3. Constitución
4. Estatutos
Nombre, domicilio,
objeto y fines.
Órgano
urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
Duración.
Requisitos para
la incorporación a la junta de los propietarios.
Órganos
de gobierno y administración
Asamblea general
Consejo rector
Presidente
Secretario
Derechos y obligaciones
de los miembros de la Junta.
Medios económicos
y reglas para la exacción de aportaciones.
Aportaciones de
terrenos y derechos
Cuotas
Aportaciones de
las empresas urbanizadoras
Recursos contra
los acuerdos de la Junta
Normas sobre disolución
y liquidación.
Aprobación.
TALLER DE TRABAJO
La juntas de compensación
en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento
de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Proyecto de estatutos y
de bases de actuación
Iniciativa y superficie
exigida
Contenido de los estatutos
Contenido de las bases de
actuación
Aprobación inicial
e información pública
Aprobación definitiva
Modelo general municipal
de estatutos y de bases de actuación
Junta de compensación
Naturaleza y constitución
Habilitación a la
junta de compensación para la expropiación u ocupación
de parcelas
Ocupación de parcelas
Proyecto de compensación
Junta de compensación
y transmisión de terrenos
Financiación de las
obras de urbanización
Responsabilidad de la junta
de compensación y obligaciones de sus miembros
Adopción e impugnación
de los acuerdos de la junta de compensación
Sustitución del sistema
de compensación
Disolución y liquidación
TALLER DE TRABAJO.
Las bases de actuación
en el urbanismo gallego.
1. Concepto.
2. Contenido.
3. Aprobación
TALLER DE TRABAJO.
El proyecto de compensación.
1. Definición.
2. Efectos jurídicos.
3. Efectos fiscales
a.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
b. Impuesto
sobre el Valor Añadido
4. Responsabilidad de la junta
de compensación.
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TALLER DE TRABAJO
Las Juntas de compensación
urbanística en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación
territorial y urbanística de la Región de Murcia.
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TALLER DE TRABAJO
Juntas de compensación. Decreto Foral
Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
1. Tramitación de los Estatutos y constitución
de la Junta de compensación.
2. Régimen jurídico de la Junta
de Compensación
3. Responsabilidad de la Junta y obligaciones
de sus miembros.
TALLER DE TRABAJO
Tramitación simultánea de los
instrumentos de gestión (sistema de compensación, los Estatutos
de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación
voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación)
con el planeamiento en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el
que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de
normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
TALLER DE TRABAJO
Las Juntas de Compensación en el Decreto
Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la
Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación
del Territorio y Urbanismo.
Sistema de Compensación
Los estatutos de las Juntas de Compensación
La escritura pública de constitución
de la Junta de Compensación
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TALLER DE TRABAJO.
La Junta de concertación
(denominación
vasca para la Junta de compensación en caso de reparcelación).
1. Naturaleza y personalidad
jurídica.
2. Requisitos.
3. Facultades.
4. Reparcelación
|
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TALLER DE TRABAJO
La junta de compensación
en Rioja frente a un agente urbanizador reforzado.
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La Comunidad Valenciana
regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante
la expropiación y la gestión mediante agente urbanizador,
pero los propietarios afectados por un Plan que quieran gestionar urbanísticamente
una actuación deberán acudir a la figura de la Agrupación
de Interés Urbanístico.
Las Agrupaciones de Interés Urbanístico
(AIU) en la Comunidad Valenciana.
1. Gestión directa mediante convenio urbanístico
por agrupación de interés urbanístico.
2. Gestión del programa de actuación
integrada mediante empresa mixta.
3. Agrupaciones de interés urbanístico.
a. Requisitos
b. Registros de programas de actuación
y de agrupaciones de interés urbanístico y entidades urbanísticas
colaboradoras.
TALLER DE TRABAJO
Formularios de una agrupación
de interés urbanístico (AIU).
1. Formulario de escritura de constitución
de agrupación de interés urbanístico (AIU).
2. Modelo de Estatutos de Agrupación de
interés urbanístico
TALLER DE TRABAJO
Caso real íntegro
con documentación completa de un Programa de Actuación Integrada
(PAI) de Plan Parcial en la Comunidad Valenciana promovido por una agrupación
de interés urbanístico (AIU).
1. Edicto municipal.
2. Memoria PAI
3. Proposición Jurídico Económica
y propuesta Convenio Urbanístico.
4. Informe-Memoria de viabilidad económica.
5. Informe memoria de sostenibilidad económica.
6. Proyecto para la compleción. Obras de
Urbanización.
7. Escrituras públicas.
|
PARTE
TERCERA.
-
¿Cómo
funcionan las Juntas de compensación?
|
<<
| Capítulo
3. |
Juntas de Compensación.
Funcionamiento.
1. Composición de
la Junta de compensación.
a. Los propietarios
de terrenos incluidos en la unidad de ejecución.
b. Los propietarios
de suelo destinado a sistemas generales
c. Las entidades
públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución
(ya sean de dominio público o patrimoniales).
d. La Empresas
Urbanizadoras que se incorporen en cualquier momento.
-
Análisis doctrinal: Cuando
fallece el propietario y es su "herencia yacente" la que debe integrarse
en la Junta de compensación.
2. Constitución
y disolución de la Junta de compensación.
a)
Afección real de todos los terrenos de la unidad de ejecución
y constancia en el Registro de la Propiedad.
b) Expropiación
forzosa.
c) Transmisión
inmobiliaria.
d) Alegaciones
e información pública
e) Aprobación
definitiva
3. Responsabilidad de la Junta
de compensación.
a. Acuerdos
de la Junta de compensación.
b. Impugnación
de los acuerdos de la Junta de compensación.
1. Recursos
administrativos y jurisdiccionales.
2. Ejercicio
de acciones. Los propietarios no pueden promover interdictos de retener
y recobrar la posesión frente a resoluciones de la junta de compensación
(ej. Ocupación de suelo para obras de urbanización).
4. ¿Cómo
alcanza acuerdos la Junta de compensación?
a. Acuerdos
de la Junta de compensación.
b. Impugnación
de los acuerdos de la Junta de compensación.
5. Estatutos
a. Contenido.
Limitaciones.
1. Nombre
de la Junta de Compensación.
2. Domicilio
de la Junta de Compensación.
3. Objeto.
4. Fines.
b. Órgano
Urbanístico bajo cuya tutela se actúa.
c. Mención
del polígono o unidad de actuación que constituye su objeto.
d. Duración.
e. Requisitos
para incorporarse a la Junta de Compensación.
1. ¿Quiénes
pueden ser miembros de la Junta de Compensación?
2. Propietarios
promotores y los propietarios no promotores de la Junta de Compensación.
3. Momento
en que los propietarios no promotores pueden incorporarse a la Junta de
compensación.
4. ¿Puede
la Junta de compensación gravar o enajenar los terrenos que se ha
aportado por los propietarios para financiar las obras de urbanización?
f. Supuestos de
titularidades especiales.
1. Cotitularidad
de la finca o derecho
2. Derechos
reales limitativos del dominio sobre una finca.
3. Titularidad
incierta.
4. Menores
o incapacitados.
g. Las empresas
urbanizadoras como miembros de la Junta de Compensación.
h. Órganos
de gobierno y administración de la Junta de Compensación.
1. La Asamblea
General.
2. La Comisión
Gestora.
3. El Presidente,
Vicepresidente y Secretario.
4. El Gerente.
i. Adopción
de acuerdos por la Junta de Compensación.
1. Las reuniones
de la Asamblea General.
2. Convocatoria
de las reuniones.
3. Celebración
de las reuniones.
4. Asistencia
a las reuniones.
5. Quórum
necesario para la constitución de la Asamblea General.
6. Régimen
de adopción de acuerdos.
7. Ejecutividad
de los acuerdos.
8. Las Actas
de las reuniones.
j. Régimen
Jurídico de la Junta de Compensación.
1. Derechos
de los miembros de la Junta de Compensación.
2. Derechos
y obligaciones de los miembros de la Junta de Compensación.
k. Régimen
Económico de la Junta de Compensación.
1. Ingresos
de la Junta de Compensación.
2. Gastos
de la Junta de Compensación.
3. Las cuotas
a pagar por los miembros de la Junta de Compensación.
4. Pago de
las cuotas.
5. La contabilidad
de la Junta de Compensación.
l. Recursos contra
los acuerdos de la Junta de Compensación.
m. Liquidación
y extinción de la Junta de Compensación.
1. Disolución.
2. Liquidación.
3. Transformación.
6. Bases de la Junta de Compensación.
a. Disposiciones
Generales.
Objeto y ámbito
territorial.
b. Actuaciones
urbanísticas que comprende.
c. Proyecto
de Compensación/Reparcelación.
d. Afectación
real de terrenos al sistema de compensación.
e. Régimen
legal y reglamentario aplicable.
f. Modificación
de las bases de actuación.
g. El contenido
de las bases de actuación.
h. Titularidad
de fincas litigiosas.
i. Valoración
de fincas aportadas y cuotas de participación.
Valoración
de fincas aportadas.
Valoración
de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales
Valoración
de los derechos arrendaticios
Valoración
de aportaciones de empresas urbanizadoras.
j. Cuotas de participación.
Modificación de la cuota.
k. Procedimiento
para contratar la ejecución de las obras de urbanización
y edificación.
l. Valoración
de las fincas resultantes en función del aprovechamiento del polígono
o unidad de actuación.
m. Sistema
de adjudicación de fincas a los miembros de la Junta en proporción
a los bienes o derechos aportados.
n. Expropiación
de bienes o derechos de miembros de la Junta de Compensación por
incumplimientos.
ñ.
Costes de ejecución de la urbanización.
o. Plazos
de aportación de terrenos a la junta.
p. Distribución
de beneficios y pérdidas.
7. Funcionamiento de la junta de compensación
a. Órganos de gobierno
b. La Asamblea General
c. El Consejo Rector
d. El Presidente, el Secretario
y el Gerente
8. Los costes de la urbanización.
9. Cuotas de urbanización y su reparto.
10. Fijación de las cuotas
11. Breve mención a la contabilidad de
la junta de compensación
12. La ejecución de las obras de urbanización
13. Responsabilidad de los órganos de gobierno
y de los miembros de la junta
14. La disolución
TALLER DE TRABAJO.
Detectar vicios en el procedimiento de constitución
de la Junta de compensación.
Caso práctico.
1. Analizar el procedimiento
de tramitación de la aprobación definitiva de la constitución
de la junta, estatutos y bases de actuación.
2. ¿Qué ocurre
respecto de los propietarios que han renunciado a incorporarse a la Junta
y respecto del 5 por 100 que no se ha pronunciado?
3. Analizar la legalidad
del Proyecto de Compensación, siendo aprobado de forma simultánea
a la constitución de la junta, estatutos y bases de actuación.
TALLER DE TRABAJO.
Notificación de plan parcial y junta
de compensación. ¿Cómo conocer el aprovechamiento
subjetivo de apropiación de una parcela?
Caso práctico.
¿Cuál es el
aprovechamiento subjetivo o susceptible de apropiación de la parcela
en cuestión y el del resto de la actuación?
TALLER DE TRABAJO.
Análisis doctrinal del expediente de
constitución de la junta de compensación. Aprobación
de sus estatutos y bases de actuación
-
Procedimiento
1º Resolución requiriendo
a los propietarios la presentación del Proyecto de Estatutos y Bases
2º Notificación del
acuerdo de los interesados
3º Elaboración de los
Proyectos de Estatutos y Bases
4º Informe técnico
5º Informe jurídico
6º Aprobación inicial
7º Información pública
y audiencia de los propietarios e interesados:
-
Edicto
-
Certificación del resultado
-
Notificación a los propietarios
-
Información de las alegaciones
8º Aprobación definitiva
de los Estatutos y Bases
9º Transcurso del plazo para
incorporarse a la Junta
10º Requerimiento para constituir
la Junta
11º Formalización mediante
escritura pública del acto constitutivo de la Junta
12º Aprobación por la
Administración de la constitución
13º Instancia de la Junta para
que en el Registro de la Propiedad se extienda nota marginal de afección
de los terrenos de la Unidad de Actuación al cumplimiento de las
obligaciones y cargas inherentes al sistema
CHECK-LIST
¿Qué porcentaje
de superficie de propiedad es exigido por la legislación estatal
y autonómicas para constituir junta de Compensación?
|
| Capítulo
4. |
Adhesión a la junta de compensación.
1. ¿Es obligatorio adherirse a
una Junta de compensación?
2. ¿Cuáles son las consecuencias
de adherirse o de no adherirse a una Junta de compensación?
3. ¿Cuál es el plazo para adherirse
a una Junta de compensación?
TALLER DE
TRABAJO.
¿Soy propietario,
estoy obligado a incorporarme a la Junta de Compensación?
1. Incorporación
propietarios de terrenos incluidos dentro de la unidad de actuación
o polígono a la Junta de compensación urbanística.
2. ¿Quiénes
forman o pueden formar parte de la Junta de Compensación?
TALLER DE
TRABAJO.
La Junta de compensación
ante la negativa de los particulares a la ocupación de sus parcelas.
Caso práctico.
1. ¿En qué
ocasión debe el propietario incorporarse a la junta de Compensación?
2. ¿Está obligada
la Administración a pagar el coste proporcional de las obras de
urbanización?
3. ¿Es posible la
utilización de la vía de apremio?
4. ¿Qué alternativas
tiene la Junta de compensación para evitar la negativa de la ocupación
de los terrenos por parte de los particulares?
5. ¿Tiene alguna
obligación la Junta de compensación en relación a
la transmisión de la licencia de la empresa constructora?
TALLER DE TRABAJO
Impago de cuotas en juntas de compensación
urbanística.
Obligaciones y responsabilidad de
los comuneros. El pago de las cuotas.
¿Qué hacer en caso
de impago?
CHECK-LIST
Desarrolle el procedimiento
de constitución de una Junta de Compensación.
¿Qué hacer
si hay impago de cuotas?
¿Qué responsabilidad
tiene la Junta de compensación ante el Ayuntamiento?
¿Es posible la
aprobación simultánea de Estatutos, Bases y Proyectos?
|
| Capítulo
5. |
Expropiación en caso de Junta de compensación.
1. El sistema de compensación en
la ejecución del planeamiento.
2. Casos de expropiación en la legislación
autonómica para juntas de compensación.
3. Partes de la expropiación.
4. Incoación del expediente a petición
de la Junta de compensación.
5. Procedimiento expropiatorio y determinación
del justiprecio.
6. Criterios de valoración para la determinación
de justiprecio.
|
|
| Capítulo
6. |
El proyecto de compensación
1. Contenido del
proyecto de compensación.
2. Procedimiento de aprobación
del proyecto de compensación.
3. Efectos de la aprobación
del proyecto de compensación.
CHECK-LIST
CHECK-LIST: ELABORACION Y
APROBACION DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN
1. El Sistema de Compensación
2. Aprobación
del Proyecto de Compensación
3. Especialidades en
la legislación autonómica
4. Aspectos prácticos
del expediente de elaboración y aprobación del proyecto de
compensación
Actuaciones de la
Junta de Compensación
a) Elaboración
del Proyecto de Compensación
b) Audiencia de los afectados
por el Proyecto
c) En caso de alegaciones,
informe técnico por el autor del Proyecto
d) Aprobación por
la Junta de Compensación
e) Elevación del
Proyecto al Ayuntamiento, o Administración actuante para su aprobación
definitiva
Escrito del propietario único
Actuación municipal
a) Informe de los
servicios técnicos y jurídicos de la Administración
b) Aprobación
c) Notificación
d) Formalización
e inscripción en el Registro de la Propiedad
|
| Capítulo
7 |
Las obras de urbanización.
1. Proyecto
de las obras.
2. Ejecución y financiación
de las obras de urbanización
3. Ejecución de las
obras de urbanización.
a.
Ejecución por empresa contratada (contrato de ejecución de
obras).
b. Ejecución
por empresa urbanizadora incorporada.
4. Financiación de las
obras de urbanización.
5. Cesión de terrenos
y obras de urbanización.
6. Concesión de obra
urbanizadora.
TALLER DE
TRABAJO
La ejecución de
obras por la junta de compensación y la ley 9/2017, de 8 de noviembre,
de contratos del sector público.
Relación de la Juntas
de compensación con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos
del Sector Público.
|
| PARTE
CUARTA.
|
<
|
| Capítulo
8 |
Fiscalidad en las Juntas
de Compensación.
1. Constitución
de la Junta de Compensación
a.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
b. Impuesto
sobre Sociedades
c. Número
de Identificación Fiscal
d. Impuesto
sobre Actividades Económicas
2. Aportación de terrenos
con carácter fiduciario
a.
Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
b. Impuesto
Sobre la Renta de las Personas Físicas
c. Impuesto
sobre el Valor Añadido
Renuncia
a las exenciones.
Exenciones
inmobiliarias .Principales novedades introducidas por la Ley 28/2014, de
27 de noviembre (BOE de 28 de noviembre), en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre,
del Impuesto sobre el Valor Añadido
a) Excepción
a la exención en la transmisión de suelo urbanizado o en
curso de urbanización (art.20.Uno.20º.a) LIVA)
b) Juntas
de Compensación "no fiduciarias" (art. 20.Uno.21º LIVA)
c) Renuncia
a las exenciones inmobiliarias (art.20.Dos LIVA)
La Junta de
Compensación como sujeto pasivo del IVA.
Inversión
del Sujeto Pasivo (ISP) en las Juntas de compensación
La inversión
del sujeto pasivo se aplicará a toda la cadena de intervinientes
en las ejecuciones de obra.
Resolución
Vinculante de Dirección General de Tributos, V4708-16 de 08 de Noviembre
de 2016 de tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido
de los gastos de urbanización que debe abonar (en metálico)
a la empresa que urbanizó unos terrenos rústicos para transformarlos
en urbanos.
• Las juntas
de compensación requieren distinguir si la incorporación
de los miembros a dichas juntas encargadas de llevar a cabo los procesos
de urbanización se produce con o sin transmisión a las mismas
de los terrenos correspondientes.
d. Impuesto Sobre
Bienes Inmuebles
e. Impuesto
Municipal Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.
3. Aportación de terrenos
a la Junta con transmisión de la propiedad
a.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
b. Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
c. Impuesto
sobre el Valor Añadido
d. Impuesto
sobre Bienes Inmuebles
e. Impuesto
Municipal sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
4. Aportación de terrenos
previa segregación de finca matriz
5. Expropiación a
propietarios no adheridos a la junta de Compensación
a.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
b. Impuesto
sobre el Valor Añadido
c. Impuesto
sobre Bienes Inmuebles
d. Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
6. Tasas por elaboración
de los Proyectos de Compensación y Urbanización
7. Costes de urbanización
a.
Empresa urbanizadora
1.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
2. Impuesto
Sobre el Valor Añadido
Que la Junta
de Compensación adjudique en pago, total o parcial, fincas de su
propiedad
Que la Junta
de Compensación adjudique a la empresa urbanizadora en pago, total
o parcial, cuotas de participación que darán lugar a la adjudicación
de una finca de reemplazo o de resultado
b. Contratación
de Empresa Urbanizadora sin incorporación a la Junta de Compensación
ni pago en terrenos.
1.
Impuesto sobre el Valor Añadido a la entrega de las obras por el
contratista
2. Impuesto
sobre el Valor Añadido a las derramas de la Junta de Compensación
a sus miembros
8. Cesión de Terrenos.
a.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
b. Impuesto
sobre el Valor Añadido
c. Impuesto
Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
9. Enajenación de terrenos
a terceros <no miembros de la Junta de Compensación.
10. Adjudicación
de fincas de reemplazo a miembros de la Junta de Compensación
a.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
b. Impuesto
Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
c. Impuesto
sobre el Valor Añadido
1.
Adjudicación proporcional al derecho aportado
2. Adjudicación
en exceso o defecto al derecho aportado
d. Impuesto sobre
incremento del valor de los terrenos
Determinación
de la superficie sujeta al impuesto tras la aprobación definitiva
del Proyecto de Compensación
11. Efectos fiscales por disposición
de fincas previa a la equidistribución.
TALLER DE TRABAJO
En las Juntas de compensación, ¿las
diferencias de adjudicación entre los propietarios tributan por
ITP o por IVA?
Tributación de las diferencias de adjudicación
entre propietarios en una junta de compensación
| Capítulo
9 |
Fiscalidad en la aportación de terreno
a la junta de compensación.
1. Junta de compensación fiduciaria
2. Junta de compensación no fiduciaria
3. Aportante particular. ITP
4. Aportante empresario o profesional. Renuncia
del IVA.
TALLER DE TRABAJO
Los actos jurídicos documentados y las
juntas de compensación. El ITP y AJD del acuerdo de aprobación
definitiva del proyecto de estatutos y de reparcelación así
como el acuerdo de constitución de junta de compensación
y la relación de fincas aportadas a la junta por los otorgantes
sin transmisión de domino.
TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad Juntas de compensación. Examen
de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos.
TALLER DE TRABAJO
Aportaciones de terreno en curso de urbanización.
Examen de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos.
|
| Capítulo
10 |
Fiscalidad en la adjudicación de suelo
a los propietarios por la junta de compensación.
1. IVA en la adjudicación a los
propietarios del terreno urbanizado por la junta de compensación.
a. Junta de compensación
no fiduciaria
b. Junta de compensación
fiduciaria
2. Aportante particular
3. Aportante empresario o profesional
|
| Capítulo
11 |
El IVA en las entregas efectuadas en ejecución
de la garantía constituida sobre los terrenos aportados.
1. Entregas efectuadas en ejecución
de la garantía constituida sobre los terrenos aportados.
2. Deudor particular
3. Deudor empresario o profesional
4. Terreno rústico o no edificable. Renuncia
IVA.
5. Terreno urbanizado o en curso de urbanización
TALLER DE TRABAJO
¿Quién debe consignarse
en la factura que expida la Junta de Compensación como destinatario
de los servicios de urbanización?
|
CHECK-LIST
Fiscalidad de las Juntas
de Compensación.
1. Impuesto sobre sociedades
Las Juntas de Compensación
entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades
a. Obligación de
declarar como sujetos pasivos del impuesto sobre Sociedades.
b. Las Juntas de Compensación
como entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades
c. La exención aplicable
a las Juntas de Compensación. Rendimientos excluidos.
1. Ámbito
objetivo de la exención aplicable a las Juntas de Compensación.
Rentas exentas.
2. Rendimientos e incrementos
de patrimonio no amparados por la exención.
d. Junta de Compensación
a la que se le transmiten los terrenos
Transmisión de terrenos
a la Junta de Compensación. Adjudicaciones respecto de la aportación
y adjudicación de suelo expropiado.
1. Adjudicación
no proporcional a la aportación.
2. Adjudicación de
terrenos expropiados.
e. Venta de terrenos por la
Junta de compensación en relación con la exención.
1. Enajenación
de terrenos
2. Cesiones al ayuntamiento
f. Incrementos de patrimonio
gravado en las Juntas de compensación.
Tratamiento de los rendimientos
e incrementos de patrimonio gravados obtenidos por las Juntas de Compensación
g. Junta de Compensación
que no es propietaria de los terrenos
2. Impuesto sobre el valor
añadido.
El IVA y la Junta
de compensación. Obras de urbanización. Pago con parcelas
al urbanizador.
a. Constitución de
la junta e incorporación de sus miembros
b. Las obras de urbanización
c. La contribución
a los gastos de urbanización.
1.
La Junta acuerda unas derramas para hacer frente a sus gastos de urbanización.
2. Incorporación
como miembro de la Junta de la empresa urbanizadora a cambio de terrenos
edificables.
3. Pago a
la empresa urbanizadora con parcelas edificables que a tal fin de la Junta
de Compensación.
4. Acuerdo
de la empresa urbanizadora con un miembro de la Junta del pago de sus derramas
a cambio de parte del terreno edificable que a éste le corresponda
5. La Administración
cede a la Junta de Compensación en pago por los gastos de urbanización
que está obligada a satisfacer, metros cuadrados del aprovechamiento
lucrativo que le corresponde.
d. Ventas o cesiones de terrenos
y los casos en que tributan. Expropiaciones por la Junta y fiscalidad de
las adjudicaciones.
Ventas o cesiones onerosas
de terrenos
e. Expropiación
de terrenos por la Junta de Compensación
f. Adjudicaciones de terrenos
tras la aprobación del proyecto de compensación
1.
Adjudicaciones de terrenos a los propietarios originales en proporción
a los terrenos aportados.
2. Adjudicaciones
de terrenos en proporción inferior a los aportados
3. Adjudicaciones
de terrenos en proporción superior a los aportados.
4. Adjudicaciones
a propietarios de terrenos en sistemas generales
5. Adjudicaciones
de terrenos a empresas urbanizadoras en pago de las obras de urbanización.
6. Adjudicación
de terrenos a empresas urbanizadoras como miembro de la Junta de Compensación.
7. Adjudicación
a la Administración de terrenos para viales, zonas verdes y dotacionales
no edificables.
8. Adjudicación
a la Administración de parcelas con aprovechamientos lucrativos
procedentes de los excesos de aprovechamiento y parcelas dotacionales con
edificabilidad.
9. Adjudicación
a la Administración de las obras de urbanización e instalaciones
y dotaciones.
10. Adjudicación
de fincas a la Junta para financiar las obras de urbanización.
g. La aplicación de la
regla de prorrata
h. Devengo
i. Deducción del
IVA soportado por la junta de Compensación
La deducción del
IVA soportado por la junta de Compensación
3. Impuesto sobre transmisiones
patrimoniales
Transmisiones de
terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación a las
Juntas de Compensación por los propietarios
Artículo 23 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
|
|
| Capítulo
12 |
La contabilidad
de las Juntas de Compensación
1. Contabilización
de los gastos de urbanización de los terrenos propiedad de una empresa,
cuya urbanización se realiza a través de una Junta de Compensación
(consulta ICAC).
2. Obligaciones de facturación
de la Junta de compensación. Consignación de factura expedida
por Junta de Compensación. Consulta DGT.
TALLER DE TRABAJO
La contabilidad
de las Juntas de Compensación
Problemática contable de
las juntas de compensación.
Operaciones habituales en la urbanización
de terrenos que afectan a la junta de compensación.
Aportaciones iniciales recibidas
por la junta de compensación.
Aportación de terrenos mediante
titularidad fiduciaria.
Aportación de terrenos mediante
facultad fiduciaria.
Suelo urbanizable obtenido en cesión.
Derechos sobre suelo urbanizable.
Suelo urbanizable propio de la Junta
de compensación.
Aportaciones periódicas de
los miembros partícipes. Derramas exigidas a junteros.
Aportación de la empresa
urbanizadora.
Derecho al aprovechamiento urbanístico.
Contabilización de los costes
necesarios de ejecutar urbanización.
Venta de suelo apto para edificar.
Adjudicación de solares a
propietarios.
Adjudicación de solares a
la empresa urbanizadora.
Cierre de la contabilidad de la
junta de compensación.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional del urbanismo.
|
|
PARTE
QUINTA.
-
Formularios.
Escrituras
públicas.
|
|
1. Escritura de constitución de
la Junta de compensación.
Modelo 1.
Modelo 2.
Modelo 3.
2. Escritura de constitución de junta de compensación
(Tras fase inicial y definitiva del expediente municipal).
Modelo 1.
Modelo 2.
3. Escritura pública de protocolización
de un proyecto de compensación con intervención del Ayuntamiento.
4. Escritura pública de compensación
de un proyecto aprobado por el ayuntamiento.
5. Diligencia de adhesión a la Junta de
Compensación.
6. Escritura pública de incorporación
a una junta de compensación.
7. Documento notarial. Carta de pago y entrega
de posesión de indemnización sustitutoria a titulares de
derechos incompatibles con el planeamiento.
|
PARTE
SEXTA
-
Registro de
Entidades Urbanísticas Colaboradoras
|
1. Formalización e inscripción
en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
2. Solicitud de inscripción de la Junta
en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras
3. Notificación de la práctica de
la inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas
Colaboradoras
|
PARTE
SÉPTIMA.
-
Registro de
la propiedad.
|
1. Registro de la propiedad. La inscripción
registral de la junta.
a. Solicitud de inscripción
del proyecto en el Registro de la Propiedad
b. Solicitud al registro de la propiedad
instando a la práctica de la nota marginal de inicio del proyecto
de compensación
c. Aprobación por el Ayuntamiento
de la constitución de la Junta de Compensación.
d. Solicitud del Presidente de la
Junta de Compensación al Registro de la Propiedad de extensión
de nota marginal de afección de los terrenos al Sistema de Compensación.
2. Notas marginales el Registro de la Propiedad.
a. Nota marginal de afección
de los terrenos al sistema de compensación
b. Certificado para adjuntar a la
solicitud de práctica de nota marginal de afección
|
PARTE
OCTAVA.
-
Formularios.
Expedientes
urbanísticos de tramitación de Juntas de compensación.
|
<
|
-
A. ESQUEMAS
DE
EXPEDIENTES URBANÍSTICOS DE TRAMITACIÓN DE JUNTAS DE COMPENSACIÓN.
|
1. Constitución de una Junta de
Compensación.
2. Bases y estatutos para la constitución
de una Junta de Compensación.
CHECK-LIST
Precauciones
para la redacción del proyecto de compensación
1. Bases legales
2. Planeamiento que se
ejecuta
3. Descripción
de las fincas aportadas, cargas e indemnizaciones
4. Descripción
de las fincas de propietarios exteriores al polígono
5. Derechos de la administración
actuante.
6. Valoraciones del techo
edificable a efectos de indemnizaciones por diferencias en las adjudicaciones.
7. Valoración
de los bienes afectados.
8. Criterios de adjudicación.
9. Fincas nuevas o resultantes
y adjudicación.
10. Parcelas de cesión
obligatoria al ayuntamiento.
11. Parcelas que se reserva
la junta
12. Compensaciones en
metálico
13. Cuenta de liquidación
provisional
14. Documentación
complementaria de que debe constar el proyecto de compensación
15. Comentarios prácticos.
16. Jurisprudencia práctica.
|
-
B. EXPEDIENTE
POR EL QUE EL AYUNTAMIENTO REQUIERE A LOS PROPIETARIOS PROYECTO DE
ESTATUTOS Y DE BASES DE ACTUACIÓN DE LA JUNTA.
|
1. Resolución de la Alcaldía
requiriendo
a los Propietarios para que presenten el Proyecto de Estatutos y de Bases
de Actuación de la Junta
2. Requerimiento a los propietarios para la constitución
de la Junta de Compensación.
3. Comparecencia ante el ayuntamiento para acceder
a elaborar los Proyectos de Estatutos y de Bases de Actuación de
la Junta de Compensación.
|
-
C.
ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN.
|
Modelo 1
1. Introducción.
2. Situación y descripción del suelo
3. Relación de propiedades. Estructura
de la propiedad.
4. Descripción analítica y registral
de propiedades antiguas.
5. Diferencias de superficie entre fincas.
6. Características urbanísticas.
7. Cesiones obligatorias.
8. Adjudicación de cargas y beneficios.
9. Valoración de fincas aportadas, valoración
de fincas resultantes y compensaciones.
10. Indemnizaciones por diferencias de adjudicación.
11. Costes de urbanización.
12. Cargas.
13. Transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Modelo 2
1. Régimen legal.
2. Planeamiento que se ejecuta.
3. Descripción de las fincas aportadas.
Cargas e indemnizaciones.
4. Descripción de las fincas de propietarios
exteriores al polígono.
5. Derechos de la administración actuante.
6. Valoraciones del techo edificable a efectos
de indemnizaciones por diferencias en las adjudicaciones
7. Valoración de los bienes afectados.
8. Criterios de adjudicación.
9. Fincas nuevas o resultantes y adjudicación.
10. Parcelas de cesión obligatoria.
11. Parcelas que se reserva la junta.
12. Compensaciones en metálico.
13. Cuenta de liquidación provisional.
14. Documentación complementaria de que
consta el presente proyecto de compensación.
Planos.
Certificados y dictámenes.
Modelo 3.
l. Antecedentes
2. Estructura de la propiedad
3. Relación de propietarios
incluidos en la unidad de actuación con indicación
de las superficies y porcentaje respecto del total ámbito.
4. Fincas iniciales
4. Parcelas resultantes
5. Gastos de urbanización.
Estimación del coste.
Modelo 4
1. Memoria.
1. Bases legales.
2. Antecedentes.
3. Objeto.
4. Criterios de valoración.
2. Descripción de
las fincas antiguas aportadas.
3. Descripción de
las fincas resultantes de la actuación.
4. Localización de
los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas
en el plan que se ejecuta.
5. Superficies o parcelas
que la propia junta de compensación se reserva para enajenarlas
directamente con el fin de sufragar los gastos previstos de la urbanización.
6. Compensaciones en metálico
procedentes por diferencias en las adjudicaciones.
7. Planos.
|
-
D. ESTATUTOS
DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN.
|
Modelo 1.
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. - Constitución,
denominación y régimen legal.
Artículo 2.- Ámbito
territorial.
Artículo 3.- Domicilio.
Artículo 4.- Objeto.
Artículo 6.- Duración
y ejercicio económico.
CAPÍTULO II
DEL ÓRGANO URBANÍSTICO
BAJO CUYO CONTROL ACTÚA
Artículo 7.- Órgano
urbanístico de control.
CAPÍTULO III
DE LOS MIEMBROS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 8. Composición
de la Junta de Compensación.
Artículo 9. Miembros de la
Junta de Compensación.
Artículo 10. Miembros fundadores.
Artículo 11.- Miembros adheridos.
Artículo 12.- Titularidades
especiales.
Artículo 13.- Incorporación
de empresas urbanizadoras.
Artículo 14.- Transmisión
de bienes y derechos.
Artículo 15. Del patrimonio
de la Junta de Compensación.
CAPÍTULO IV
DEL PROCEDIMIENTO DE CONSTITUCIÓN
DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 16. De la Asamblea
General Constituyente.
CAPÍTULO V
ÓRGANOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 17. Órganos
de Gobierno y Administración.
Artículo 18. La Asamblea
General.
Artículo 19. De las Reuniones
de la Asamblea General.
Artículo 20. Convocatoria
de la Asamblea General.
Artículo 21. Constitución
de la Asamblea General.
Artículo 22. De la adopción
de acuerdos por la Asamblea General.
Artículo 23. Asistencia a
la Asamblea General.
Artículo 24. Actas y Certificaciones.
Artículo 25. Composición
y carácter de la Comisión Gestora.
Artículo 26. Duración
del cargo de Consejero.
Artículo 27. Facultades de
la Comisión Gestora.
Artículo 28. Reuniones de
la Comisión Gestora.
Artículo 29. Actas de la
Comisión Gestora.
Artículo 30. Del Presidente
Vicepresidente y Secretario.
Artículo 31. Funciones del
Presidente y del Vicepresidente.
Artículo 32. Del Secretario.
Artículo 33. Del Gerente.
CAPÍTULO VI
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS MIEMBROS
DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 34. Cuotas sociales.
Artículo 35. Derechos de
los miembros de la Junta de Compensación.
Artículo 36. Obligaciones
de los miembros de la Junta de Compensación.
CAPÍTULO VII
RÉGIMEN ECONÓMICO
DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 37. Ingresos de
la Junta de Compensación.
Artículo 38. Gastos de la
Junta de Compensación.
Artículo 39. Pago de aportaciones.
Artículo 40. Actuación.
Artículo 41. De la contabilidad.
CAPÍTULO VIII
DEL RÉGIMEN JURÍDICO
DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Artículo 42. Vigencia de
los Estatutos de la Junta de Compensación.
Artículo 43. Ejecutoriedad.
Artículo 44. Recursos administrativos.
Artículo 45. Responsabilidad
de la Junta de Compensación.
Artículo 46.- Interdictos
CAPÍTULO IX
DE LA DISOLUCIÓN DE LA JUNTA
DE COMPENSACIÓN
Artículo 47. Causas de la
disolución.
Artículo 48. Liquidación.
Artículo 49. Destino del
patrimonio común.
Artículo 50. De la transformación.
Disposición final
Modelo 2.
Modelo 3.
Modelo 4.
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E. BASES
DE ACTUACIÓN DE
UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN (DE POLÍGONO O UNIDAD DE ACTUACIÓN).
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Modelo 1.
BASE 1.ª Generalidades.
BASE 2.ª Criterios de valoración
fincas aportadas y cuota de participación.
BASE 3.ª Criterios de valoración
de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales.
BASE 4.ª Criterios de valoración
de plantaciones, construcciones, edificaciones u obras.
BASE 5.ª Criterios de valoración
de aportaciones de empresas urbanizadoras.
BASE 6.ª Contratación
de obras de urbanización.
BASE 7.ª Criterios de valoración
fincas resultantes.
BASE 8.ª Reglas de adjudicación
de las fincas resultantes:
BASE 9.ª Supuestos de incumplimiento
por los miembros de la Junta.
BASE 10.ª Costes de ejecución
de la urbanización.
BASE 11.ª Forma y plazos para
efectuar aportaciones a la Junta.
BASE 12.ª Reglas para la distribución
de beneficios y pérdidas.
BASE 13.ª Supuestos de compensación
en metálico en las diferencias de adjudicación.
BASE 14.ª Momento potencial
de edificación.
BASE 15.ª Forma de exacción
de las cuotas.
BASE 16.ª Posibilidad de compensación
en terreno.
BASE 17.ª Expropiación
de terrenos.
BASE 18.ª Conservación.
Modelo 2.
Modelo 3 (con urbanizador).
Modelo 4
Modelo 5
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F. EXPEDIENTE
ADMINISTRATIVO DE FORMULACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN
A PROPUESTA DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN.
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1. Proyecto de compensación (modelo
básico introductorio).
a. Memoria (bases legales,
planeamiento y valoración).
b. Descripción de las fincas
antiguas que se aportan.
c. Descripción de las fincas
resultantes de la actuación.
d. Localización de los terrenos
de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el plan
que se ejecuta.
e. Superficies o parcelas que la
junta se reserva para enajenarlas directamente a fin de sufragar los gastos
de urbanización.
f. Compensaciones en metálico
por diferencias en las adjudicaciones.
g. Planos.
2. Sometimiento del proyecto de compensación
a la audiencia de todos los afectados.
3. Aprobación por la Junta de Compensación
del Proyecto de Compensación.
4. Remisión del Proyecto de Compensación
al Ayuntamiento para su aprobación definitiva.
5. Informe de los servicios técnicos municipales.
6. Aprobación definitiva por el Ayuntamiento
del Proyecto de Compensación.
7. Formalización del Proyecto de Compensación
mediante otorgamiento de escritura pública o documento administrativo.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad
del Proyecto de Compensación.
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G.
EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN (EXPEDIENTE
COMPLETO A INSTANCIA DE AYUNTAMIENTO O DE LA PROPIA JUNTA DE COMPENSACIÓN).
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1. Trámite de elaboración
y presentación del proyecto de compensación.
a. Elaboración del
proyecto de compensación
b. Audiencia a todos los afectados
por el proyecto.
c. Alegaciones.
d. Aprobación del proyecto
por la Junta.
2. Escritos previos a la aprobación inicial.
a. Escrito del propietario
único
b. Escrito de propietarios.
3. Informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento
sobre el proyecto de compensación (favorable o desfavorable).
4. Actuación municipal tras la presentación
de los estatutos de la Junta de compensación y las bases de actuación.
a. Informe técnico
b. Informe jurídico
c. Informe de los servicios técnicos
y jurídicos del Ayuntamiento sobre el proyecto de compensación
(favorable o desfavorable).
5. Alegaciones en fase inicial. Escrito de alegaciones
6. Acuerdos de la propia Junta de compensación
en relación a proyecto de compensación.
a. Rechazo inicial del proyecto
de compensación.
b. Acuerdo de la Junta aprobando
inicialmente el proyecto de compensación.
c. Certificado del secretario.
d. Escrito de presentación
de la Junta ante el ayuntamiento.
e. Escrito de solicitud de informe
técnico sobre el proyecto.
7. Aprobación inicial.
8. Información pública y audiencia
de los propietarios en relación a los estatutos de la Junta de compensación
y las bases de actuación.
a. Anuncio de información
pública
b. Anuncio Boletín.
c. Notificación personal
a los propietarios afectados
d. Certificado del resultado de
la información pública.
9. Fase inicial. Acuerdo denegatorio y notificación.
a. Acuerdo denegatorio de
la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de
actuación.
b. Edicto de publicación
del acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos
de Estatutos y de bases de actuación
c. Notificación del acuerdo
denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos
y de bases de actuación
10. Fase de aprobación inicial. Acuerdo favorable
y notificación.
a. Aprobación del
proyecto de compensación por el Alcalde.
Modelo 1. Acuerdo de aprobación
inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de
la Junta de Compensación
Modelo 2. Acuerdo de aprobación
inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de
la Junta de Compensación
b. Información pública,
edictos y notificación a los propietarios.
11. Alegaciones.
12. Certificaciones municipales de Estatutos de
la Junta de compensación y de bases de actuación aprobados
inicialmente
13. Adhesión a la Junta de Compensación.
a. Supuestos especiales.
b. Requerimiento de adhesión
a los propietarios que no se han adherido aún a la Junta tras su
constitución
Modelo 1.
Modelo 2.
Modelo 3.
Modelo 4.
c. Diligencia de adhesión a la
Junta
d. El procedimiento
de adhesión de la Administración General del Estado a las
Juntas de Compensación
Procedimiento administrativo la
adhesión expresa la Junta de Compensación de la Administración
General del Estado por su patrimonio
1. Certificado de la Secretaría
de la Junta de Compensación de la existencia de bienes pertenecientes
al patrimonio de la Administración General del Estado
2. Informe de los servicios jurídicos
de la Junta de Compensación ante la propiedad de la Administración
General del Estado.
3. Acuerdo del órgano competente
de la Junta de Compensación para requerir la adhesión de
la Administración General del Estado a la Junta de Compensación
4. Informe de los Servicios de Urbanismo
del Ayuntamiento
5. Acuerdo de la alcaldía
solicitando de la Administración General del Estado la adhesión
a la Junta de Compensación de...
6. Oficio de la Alcaldía/Presidente
de la Junta de Compensación recabando el acuerdo de adhesión
de la Administración General del Estado la Junta de Compensación
14. Informes municipales en fase de aprobación
definitiva (favorables o desfavorables) al proyecto de compensación.
15. Fase de aprobación definitiva de los
Estatutos y Bases de Actuación de la Junta
a. Informe de
las alegaciones
b. Propuesta de resolución
c. Acuerdo de aprobación
definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la
Junta de Compensación.
d. Anuncio.
e. Notificación.
g. Acuerdo de aprobación
definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la
Junta de Compensación. (Modelo en base a alegaciones).
h. Notificaciones de la aprobación.
16. Acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva
de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta.
17. Notificaciones de la denegación.
a. Notificación a
los propietarios e interesados del acuerdo denegatorio de la aprobación
definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación
b. Edicto de publicación
del acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos
de Estatutos y de bases de actuación
18. Constitución de la junta de compensación
a. Acuerdo denegatorio de
la aprobación de la constitución de la Junta de Compensación
b. Acuerdo de aprobación
de la constitución de la Junta de Compensación
c. Notificación al Presidente
de la Junta del acuerdo de aprobación de su constitución
d. Certificado de la Secretaría
del acuerdo de aprobación de la constitución de la Junta
e. Certificado acreditativo de la
aprobación definitiva un proyecto de compensación.
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H. EXPEDIENTE
DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN.
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1. Aprobación del Proyecto de Urbanización
y contrato de ejecución de las obras de Urbanización.
2. Demolición de obras no conformes con
el Proyecto de Urbanización.
a. Audiencia previa a la
Junta de Compensación.
b. Acuerdo municipal de demolición
de obras.
Modelo 1.
Modelo 2
c. Notificación a la Junta del
acuerdo de demolición de obras.
3. Acta de recepción definitiva del contratista
de las obras de urbanización e instalaciones por la Junta
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I.
EXPEDIENTE DE CESIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN
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1. Transmisión por la Junta de
Compensación al Ayuntamiento de los terrenos objeto de cesión
obligatoria y gratuita.
2. Escrito de cesión de las obras de urbanización
por el Presidente de la Junta al Ayuntamiento.
3. Informes técnicos municipales.
4. Acta de Cesión. Transmisión de
la Junta al Ayuntamiento de los terrenos que son objeto de cesión
obligatoria y gratuita
Modelo a.
Modelo b.
Modelo c.
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J.
EXPEDIENTE DE RECEPCIÓN POR LA JUNTA Y CESIÓN AL AYUNTAMIENTO
DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN, INSTALACIONES Y DOTACIONES.
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1. Acta de recepción de las obras
por la Junta de Compensación.
2. Comunicación del Presidente de la Junta
al Ayuntamiento.
3. Informe de los Servicios Técnicos Municipales.
4. Acta de cesión al Ayuntamiento.
5. Acta de libramiento y recepción de las
obras de urbanización
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K.
EXPEDIENTE DE TRANSMISIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN
A LA ADMINISTRACIÓN. TRANSMISIÓN VOLUNTARIA. TRANSMISIÓN
FORZOSA. RECEPCIÓN POR LA ADMINISTRACIÓN.
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1. Esquema del procedimiento.
2. Transmisión de la Junta al municipio
de los terrenos que han de ser objeto de cesión obligatoria y gratuita.
3. Acta de cesión
4. Negativa de la Junta de Compensación
a formalizar la cesión
5. Recepción por la Junta y cesión
al municipio de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones
a. Acta de recepción
de las obras por la Junta de Compensación
b. Comunicación del Presidente
de la Junta al Ayuntamiento
c. Informe de los Servicios Técnicos
Municipales
d. Acta de cesión al municipio
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PARTE
NOVENA.
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Formularios.
Modificación
del sistema de actuación para la ejecución de las unidades
de ejecución.
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1. Proposición de gestión
urbanística por compensación presentada en procedimiento
de delimitación de la unidad de ejecución de un plan.
2. Acuerdo de los propietarios para la aprobación
de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta
de Compensación
3. Acuerdo de requerimiento a los propietarios
para la presentación de los proyectos de estatutos y de bases de
actuación de la junta.
4. Notificación a los propietarios del
acuerdo de requerimiento a los propietarios para la presentación
de los proyectos de estatutos y de bases de actuación de la junta.
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PARTE
DÉCIMA
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Cobro de cuotas
de urbanización.
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1. Acuerdo de la Junta de Delegados u
Órgano Rector, requiriendo de pago a los propietarios.
Modelo 1
Modelo 2.
2. Notificación individual izada del requerimiento
de pago a cada propietario.
3. Acuerdo de la Junta de Delegados solicitando
al Ayuntamiento la recaudación de las cuotas impagadas por la vía
de apremio.
4. Certificado del Secretario de la Junta del
acuerdo del Órgano Rector de solicitud al Ayuntamiento de la recaudación
de las cuotas por la vía de apremio
5. Escrito del Presidente de la Junta de Compensación
instando al Ayuntamiento la vía de apremio.
Modelo 1
Modelo 2
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PARTE
UNDÉCIMA
-
Contratos.
Contratación
por una junta de compensación.
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Contrato de permuta de solares
por la ejecución de obras de urbanización.
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PARTE
DUODÉCIMA.
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País
Vasco. Agrupaciones de interés urbanístico.
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Supuesto País Vasco en que la Junta de Compensación
(ahora Concertación), tiene el carácter de agrupaciones de
interés urbanístico para la ejecución del planeamiento
urbanístico, dotada de personalidad jurídica propia integrada
por los propietarios de los terrenos comprendidos en un polígono
o unidad de actuación, cuya constitución tiene por objeto
el participar en la gestión urbanística.
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| ANEXO.
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Expediente completo de la tramitación
de la junta de compensación de Berrocales de Madrid.
1. Características de la ordenación
2. Proyectos
3. Documentación adjunta.
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Plano. Señalamiento de ámbitos.
Viviendas. Industrial. Dotacional, etc.
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Plan Parcial
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Proyecto de urbanización
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