PROJECT FINANCE INMOBILIARIO
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PROJECT FINANCE INMOBILIARIO
Cursos / Guías prácticas. OFERTAS
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Fundamentos y Principios del Project Finance Inmobiliario.
  • Evaluación y Manejo del Riesgo en Proyectos Inmobiliarios.
  • Estructuración de la Financiación en el Sector Inmobiliario.
  • Análisis de Viabilidad Económica de Proyectos Inmobiliarios.
  • Estrategias de Inversión y Fuentes de Financiación.
  • Gestión Legal y Normativa en el Project Finance Inmobiliario.
  • Técnicas de Modelización Financiera Aplicadas a Proyectos Inmobiliarios.
  • Casos de Estudio: Análisis de Proyectos Inmobiliarios Exitosos.
  • Desafíos y Soluciones en la Construcción y Desarrollo Inmobiliario.
  • Innovaciones Tecnológicas y su Impacto en el Sector Inmobiliario.
  • Tendencias Globales y Futuras en el Project Finance Inmobiliario.
  • Herramientas y Recursos para Profesionales del Project Finance Inmobiliario.
"Como profesional con años de experiencia en el sector financiero inmobiliario, recomiendo la Guía Práctica de 'PROJECT FINANCE INMOBILIARIO'. Lo que más valoro de esta guía es la abundancia y calidad excepcional de los casos prácticos. Cada caso está meticulosamente elaborado, ofreciendo una visión realista y detallada que facilita enormemente la comprensión y aplicación de los conceptos teóricos. Estos casos prácticos, que abarcan desde desarrollos urbanos hasta proyectos de viviendas sostenibles, han sido una herramienta invaluable en mi labor. Me han permitido visualizar diferentes escenarios y soluciones, mejorando mi capacidad para enfrentar desafíos similares en mi entorno laboral. Además, la guía destaca por su enfoque integral, cubriendo aspectos como la estructuración financiera, gestión de riesgos, y tendencias innovadoras en el sector. Sin lugar a dudas, es un recurso que enriquecerá a cualquiera que busque profundizar su comprensión del Project Finance Inmobiliario."

Arturo Contreras

Como director financiero me ha sido my útil la guía práctica del Project Finance inmobiliario porque nos ha permitido financiar en base a los flujos de caja generados por los activos inmobiliarios de la empresa. Estamos hechos a la idea de que lo que cuenta es el valor de los activos inmobiliarios y en este caso, si el proyecto es atractivo, no es lo principal. De hecho los activos no cubrían ni de lejos la gran obra que se ha realizado sobre el terreno. Muy práctica y fácil de entender.

Mariano Gascón

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

El Project Finance inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA
Introducción al Project Finance Inmobiliario
PARTE SEGUNDA
El Project finance inmobiliario.
PARTE TERCERA
Partes del Project Finance inmobiliario.
PARTE CUARTA
Fases del project finance inmobiliario.
PARTE QUINTA
Análisis y diseño del “Project Finance”
PARTE SEXTA
Garantías del Project Finance inmobiliario.
PARTE SÉPTIMA PARTE OCTAVA
Due diligence del Project Finance inmobiliario.
PARTE NOVENA
Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario. 
PARTE DÉCIMA
Control económico del project finance inmobiliario. 
PARTE UNDÉCIMA.
Formularios internacionales de Project Finance inmobiliario.
PARTE DUODÉCIMA
Casos prácticos del Project Finance Inmobiliario

GUÍA RELACIONADA
FINANCIACIÓN DE PROYECTOS EPC DE CONSTRUCCIÓN LLAVE EN MANO 

 

Introducción
El project finance inmobiliario.

Se trata de una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos. 

Este producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos. 

Desde una perspectiva internacional se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad de financiación para grandes proyectos.

Se trata de un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento posible. 

Los sectores susceptibles de financiación vía project finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas. 

• En España, a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento financiero no se ha desarrollado por la totalidad de las instituciones bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas en el ámbito inmobiliario.
Hoy en día se inician en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario. 

Mientras que el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado, en el project finance será el resultado del proyecto empresarial el que garantice la devolución de los créditos. 

Hay que tener en cuenta que en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación. 

Este instrumento implica la financiación de una unidad económica independiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos, además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio invertido.

Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, flujos de caja... 

La diversificación de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental, para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo. 

Es primordial igualmente que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas de las razones que llevan a solicitar este tipo de financiación son:
 

• Cuando los recursos necesarios para su financiación exceden de los que los promotores pueden conseguir (empresas ya endeudadas)

• En el caso de que los riesgos, operativos y financieros, excedan de los que los accionistas de las empresas promotoras están dispuestos a soportar

• Si hay más de una empresa interesada en el proyecto

• Cuando la inversión es cuantiosa

• Cuando se quiere diversificar el riesgo

• En el caso de que se quiera hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición financiera del promotor

• Cuando el proyecto es perfectamente separable y puede diferenciarse del resto de las actividades de los promotores

• Cuando hay una serie de clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.

• Cuando existen inversores dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el mismo.

a. Características
 
El proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente). 

Es capaz de general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para su financiación (deuda y capital propio). 

La financiación del mismo se diseña considerando sus características y la capacidad de generar flujos. 

El nivel de endeudamiento, si atendemos a su financiación, suele ser elevado (75 por ciento deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del efecto del apalancamiento (otros costes: riesgo, diseño, asesoría, gestión, etc ...).

Se emplea sobre todo en proyectos intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se obtienen sin garantía de los promotores. 

Por otra parte, el proyecto se considera como unidad económica independiente.

El Project Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos. 

A continuación se crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture. 

Además la sociedad está dotada de capital propio de los promotores sponsor.

En este tipo de financiación la sociedad es la tomadora de crédito frente a las entidades financieras y la amortización de los créditos se efectúa exclusivamente con el flujo de caja "cash flow" generado por el proyecto. 

En estos casos, el recurso de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está limitado limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los promotores no avalan la financiación.

Por otro lado, la posible ejecución de los acreedores en caso de impago se limita en exclusiva a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se financia. 

La financiación otorgada se basa principalmente en su viabilidad económica, en su rentabilidad operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.

Otra de las características es que las relaciones de todas las partes implicadas de alguna manera en su realización se determinan a través de una red de contratos donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren un significado relevante en el reparto de los riesgos. 

• En este tipo de financiación el riesgo está diversificado. 

Hay que identificar, analizar y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en el proyecto.


b. Ventajas e inconvenientes

a) Ventajas:

• Se mantiene la calidad crediticia del promotor.

• Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste de la financiación.

• No se comprometen otros negocios de la empresa promotora.

• Se consiguen fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles por otras vías.

• No se exigen garantías financieras a los socios promotores.

• Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.

• Se comparten y transfieren riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador, compañías de seguro, mercado derivados, acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos entre los distintos participantes, la dependencia entre el proyecto y sus promotores es únicamente operativa, no financiera.

• Obtención de una estructura de capital más apalancada de lo que sería posible con otras fórmulas de financiación.

• Una financiación a más largo plazo.

b) Inconvenientes:

• El diseño, para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación, es complejo: ingeniería financiero  jurídica.

• Se necesitan, por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados, técnicos, etc...

• Los costes de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios (entre un 1 por ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).

• Solo es factible para grandes proyectos.

c. Partes intervinientes

• Promotores Socios (Sponsors).

• Sociedad creada "ad hoc".

• Asesores externos, legales, técnicos, financieros.

• Fomentadores del Proyecto/ Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial, Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro de Exportación, etc).

• Aseguradoras.

• Administración del Estado, Autónoma o Local.

• Entidades Financieras Prestamistas.

• Arrendatarios.

• Empresas constructoras.

d. Estructura financiera

• Recursos Propios (Promotores Socios): 10 25 por ciento.

• Subvenciones.

• Recursos Ajenos: 90 75 por ciento.

e. Tipos de financiación

En el caso de la financiación de la construcción y comercialización del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan de financiar el período de construcción y el de comercialización hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la "deuda senior" o préstamo principal. 

En este caso, el "bullet" supone la amortización de la deuda en un solo pago. 

Cuando lo que se busca es la financiación de la construcción y posterior explotación del proyecto en régimen de alquiler, los bancos financian el período de construcción, el de comercialización y la explotación vía alquileres. Esta financiación se estructura a largo plazo desde el inicio de la operación.

PRELIMINAR
  • El Project Finance inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es el Project Finance inmobiliario?
a. El Project Finance es la financiación a largo plazo de una inversión de capital independiente
b. Concepto del Project Finance inmobiliario
c. Project Finance inmobiliario vs finanzas corporativas
d. Capital en el Project Finance inmobiliario
e. Características del Project Finance
f. Comprensión del Project Finance
g. Los flujos de efectivo del Project Finance inmobiliario
h. Project Finance inmobiliarios vs finanzas corporativas
i. Consideraciones de la aportación de capital en el Project finance inmobiliario
2. ¿Cuáles son los términos y definiciones de la industria de Project Finance inmobiliario?
a. Préstamo a valor (Loan to value LTV)
b. Préstamo sobre el coste (Loan to cost LTC)
c. Ingresos operativos netos (Net operating income NOI)
d. Tasa de capitalización (Cap rate)
e. Período de amortización
f. Plazo
g. Socio general (general partner GP)
h. Socio comanditario (limited partner LP)
i. Préstamo de terrenos (land loan)
j. Relación de espacio  (floor space ratio FSR)
k. Área bruta de construcción (Gross building area GBA)
l. Área bruta alquilable (Gross leasable area GLA)
m. Área bruta del sitio (Gross site area)
n. Deducciones
ñ. Área neta del sitio (Net site area)
o. Max GBA
p. Construcción GBA
q. Área vendible
r. Ingresos operativos netos
s. Tasa de capitalización
t. Período de recuperación
3. ¿Quiénes son los principales participantes en el Project Finance de infraestructura?
a. Patrocinadores (sponsors)
b. Gobiernos anfitriones
c. Las compañías de seguros
d. Contratistas de construcción
e. Operadores
f. Proveedores de recursos
g. Compradores
4. ¿Por qué es importante para las partes comprender el Project Finance?
a. Definición de Proyecto.
b. El Project Finance confía en el flujo de caja.
c. El Project Finance para financiar infraestructuras
d. Vehículo de propósito especial o vehículo de desarrollo de proyectos (Special Purpose Vehicles (SPV).
e. Participantes y acuerdos de Project Finance Patrocinador / Promotor
f. Inversores de capital adicionales
g. Contratista de construcción
h. Operador
i. Proveedor de materia prima
j. Prestamista
5. ¿En qué se diferencia el Project Finance de los préstamos corporativos?
a. La diferencia está en el proyecto como garantía.
b. Favorece a sectores que estructuran sus proyectos como entidades separadas.
c. El Project Finance es muy favorable para países en desarrollo.
d. Flexibilidad del Project Finance (hospitales, hoteles, etc.)
6. ¿Cuál es la diferencia entre el Project Finance inmobiliario y la Financiación Estructurada de Bienes Inmuebles?
a. Financiación de una transacción en la que el banco acepta los flujos de caja generados
b. Vehículo de propósito especial (Special Purpose Vehicle SPV)
c. Los flujos de efectivo asociados con la transacción inmobiliaria
d. La estructura de capital de un proyecto inmobiliario
7. ¿Cuáles son las razones para elegir el Project Finance inmobiliario?
8. ¿Por qué es tan importante el Project Finance a nivel mundial?
a. Globalización del Project Finance
b. Fundamentos del project finance basado en los flujos de caja y los activos del proyecto en sí.
9. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes del project finance inmobiliario?
a. Ventajas
  • Ventajas generales del Project Finance
  • Mayor disponibilidad y menor riesgo
  • Proteger la base de capital y la capacidad de endeudamiento del patrocinador
  • Sin ingresos se suspende la financiación vía Project Finance
  • Distribuir los riesgos y las necesidades de Project Finance
  • Maximizar el apalancamiento
  • Tratamiento fuera del balance general
  • Maximizar el beneficio fiscal
  • Globalización de los mercados financieros
b. Inconvenientes
  • Principales inconvenientes del Project Finance.
  • El Project Finance es extremadamente complejo.
  • Requisitos rigurosos.
  • Coordinación entre todas las partes involucradas.
  • Análisis de la viabilidad técnica, financiera, ambiental y económica del proyecto
  • Identificación exahustiva de los riesgos del proyecto
  • Vigilancia del desempeño operativo del proyecto a medida que avanza.
10. ¿Cuáles son las dos clases básicas de Project Finance?
a. Project Finance sin recurso
b. Project Finance con recursos limitados
11. ¿Cuáles son los documentos clave del Project Finance inmobiliario?
a. Acuerdo de proyecto
b. Documentos del suelo
c. Contrato de construcción
d. Contratos de servicio
e. Acuerdos de Financiación
f. El acuerdo directo entre los prestamistas
g. Acuerdos de garantía de autoridad
h. Subcontratos
i. Garantías de desempeño
j. Garantías auxiliares
12. ¿Cuál es el cronograma de desarrollo del Project Finance inmobiliario?
13.  ¿Cuáles son las etapas del Project Finance?
a. Elaboración del Informe del Proyecto (Detailed Project Report DPR)
A. Viabilidad técnica
B. Competencia gerencial
C. Viabilidad comercial
D. Viabilidad financiera
  • Coste del proyecto
  • Coste del suelo
  • Coste de desarrollo del sitio
  • Coste de los edificios
  • Planta y maquinaria
  • Gastos preliminares
  • Contingencias
b. Medios de Financiación
  • Cobertura de seguridad y contribución de los promotores
  • Análisis de rentabilidad
  • Balance proyectado, cuenta de pérdidas y ganancias y flujo de efectivo proyectado
  • Punto de equilibrio
  • Índice de cobertura del servicio de la deuda (Debt-Service Coverage Ratio DSCR)
  • Análisis de sensibilidad
  • Tasa Interna de Retorno (TIR)
c. Viabilidad ambiental, política y económica
d. Evaluación de proyectos
14. ¿Cuál es el contrato de construcción más frecuente en los Project Finance?
a. EPC
b. O&M
PARTE PRIMERA
  • Introducción al Project Finance Inmobiliario
Capítulo 1. 
Introducción al Project Finance Inmobiliario
1. Definición y Alcance del Project Finance Inmobiliario
2. Importancia del Project Finance en el Sector Inmobiliario
3. Evolución Histórica 
Capítulo 2. 
Fundamentos de Inversión Inmobiliaria y Project Finance
1. Principios Básicos de Inversión Inmobiliaria
  • Ubicación y Demanda del Mercado
  • Análisis de Rentabilidad y Riesgo
  • Diversificación y Uso Mixto
  • Sostenibilidad y Responsabilidad Social
2. Project Finance: Concepto y Aplicación
  • Estructura de No Recurso o Recurso Limitado
  • Separación del Riesgo Corporativo y del Proyecto
  • Sinergias con Inversores y Otros Stakeholders
  • Enfoque en los Flujos de Efectivo y Viabilidad del Proyecto
3. Comparación con Otros Modelos de Financiación
  • Financiación Corporativo Tradicional
  • Financiación de Capital de Riesgo y Private Equity
  • Financiación Pública y Subvenciones
  • Crowdfunding y Financiación Colectiva
Capítulo 3. 
Evaluación de la Viabilidad del Project Finance
1. Análisis de Mercado y Estudio de Factibilidad
2. Evaluación Financiera Preliminar
3. Factores Clave para la Viabilidad
Capítulo 4.
Análisis Financiero en Project Finance Inmobiliario
1. Tasa Interna de Retorno (TIR) y Valor Actual Neto (VAN)
2. Métodos Estáticos y Dinámicos
  • Métodos Estáticos
  • Métodos Dinámicos
3. Modelización Financiera y Análisis de Sensibilidad
a. Modelización Financiera
b. Análisis de Sensibilidad
Capítulo 5.
Componentes Clave del Project Finance Inmobiliario.
1. Partes Interesadas y sus Roles
2. Estructuras de Financiación y Capital
  • Financiación de Deuda
  • Financiación de Capital
3. Financiación Mezzanine
4. Subvenciones y Financiación Público
5. Fases del Proyecto y Flujo de Fondos
  • Fase de Preinversión o Planificación
  • Fase de Construcción
  • Fase de Operación y Mantenimiento
  • Fase de Refinanciación o Venta
Capítulo 6. 
Diseño y Análisis del Project Finance
1. Diseño de la Estructura Financiera
  • Balance entre Deuda y Capital
  • Selección de Fuentes de Financiación
  • Términos y Condiciones de los Préstamos
  • Estructuras Innovadoras
2. Análisis de Riesgos y Mitigación
  • Identificación de Riesgos
  • Análisis Cuantitativo y Cualitativo de Riesgos
  • Estrategias de Mitigación de Riesgos
  • Planes de Contingencia
3. Planificación y Gestión del Proyecto
  • Planificación Inicial
  • Gestión de Contratistas y Proveedores
  • Control y Seguimiento del Progreso
  • Gestión Financiera
  • Gestión de Riesgos y Cambios
Capítulo 7. 
Garantías y Seguridades en Project Finance Inmobiliario
1. Tipos de Garantías y su Importancia
2. Análisis Legal y Contractual
3. Garantías Específicas del Sector Inmobiliario
Capítulo 8. 
Estructuración del Project Finance Inmobiliario
1. Diseño de la Estructura del Proyecto
  • Definición de la Estructura Organizativa
  • Integración de Operaciones y Funciones
  • Planificación de Fases y Hitos
  • Gestión de Interfaz y Comunicación
  • Flexibilidad y Adaptabilidad
2. Fuentes de Financiación y sus Condiciones
  • Tipos de Fuentes de Financiación
  • Negociación de Condiciones
  • Estructuración de la Deuda
3. Aspectos Legales y Regulatorios
Capítulo 9. 
Culminación y Refinanciación del Project Finance
1. Etapas de Finalización y Entrega
2. Estrategias de Salida y Refinanciación
3. Análisis de Resultados y Retorno de Inversión
Capítulo 10. 
Due Diligence en Project Finance Inmobiliario
1. Proceso y Alcance de la Due Diligence
  • Evaluación Financiera
  • Revisión Legal y de Cumplimiento
  • Análisis de Mercado
  • Evaluación Técnica y de Infraestructura
  • Revisión Ambiental y Social
2. Aspectos Financieros, Legales y Técnicos
3. Informes y Evaluación de Due Diligence
  • Consolidación de Hallazgos
  • Evaluación de Riesgos y Recomendaciones
  • Análisis de Viabilidad
  • Presentación a Inversores y Stakeholders
Capítulo 11. 
Gestión y Control de Riesgos
1. Identificación y Análisis de Riesgos
  • Identificación de Riesgos
  • Análisis Cuantitativo y Cualitativo
  • Evaluación de la Probabilidad y el Impacto
  • Desarrollo de Matrices de Riesgo
2. Estrategias de Mitigación y Control
  • Estrategias de Mitigación de Riesgos Financieros
  • Mitigación de Riesgos de Mercado y Operacionales
  • Control de Riesgos Legales y Regulatorios
  • Estrategias de Mitigación Técnicas y Ambientales
  • Planes de Contingencia
3. Monitorización y Gestión Continua
  • Sistemas de Monitorización
  • Revisión Regular de Riesgos
  • Actualización de Planes de Contingencia
  • Comunicación Efectiva con Stakeholders
  • Ajustes Operativos y Estratégicos
Capítulo 12. 
Aspectos Económicos y Fiscales del Project Finance
1. Análisis Económico del Proyecto
2. Implicaciones Fiscales y Beneficios
3. Optimización Económica y Fiscal
  • Estrategias de Optimización Económica
  • Estrategias de Optimización Fiscal
  • Análisis de Coste-Beneficio de Decisiones Fiscales
  • Planificación de Flujos de Efectivo y Reservas
  • Monitoreo Continuo y Ajuste de Estrategias
Capítulo 13. 
Casos Prácticos y Estudios de Caso
1. Análisis de Proyectos Reales
2. Lecciones Aprendidas y Mejores Prácticas
3. Diversidad Geográfica y Sectorial
Capítulo 14.
Tendencias Futuras y Desarrollos en Project Finance Inmobiliario
1. Innovaciones y Nuevas Estrategias
2. Impacto de la Tecnología y Sostenibilidad
3. Perspectivas Globales y Regionales
Capítulo 15.
Conclusión y Perspectivas Futuras
1. Resumen de Aprendizajes Clave
2. Desafíos y Oportunidades Futuras
3. Direcciones para Futuras Investigaciones
PARTE SEGUNDA
  • El Project finance inmobiliario.
Capítulo 16.
“Project finance” y métodos de financiación de proyectos inmobiliarios.
1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance?
2. Características.
3. Clases de “Project finance”.
a. En base a los tipos de financiación
b. En base a la naturaleza
c. En base a la forma
d. En base al objeto
e. En base al tipo de tramos
4. Ventajas e inconvenientes.
  • Ventajas del Project Finance
  • Inconvenientes del Project Finance
5. Partes intervinientes.
  • Promotores-Socios (Sponsors)
  • Sociedad creada "ad hoc"
  • Asesores externos, legales, técnicos, financieros
  • Fomentadores del Proyecto/Instituciones supranacionales y de desarrollo
  • Aseguradoras
  • Administración del Estado, Autonómica o Local
  • Entidades Financieras-Prestamistas
  • Arrendatarios
  • Empresas constructoras 
Capítulo 17.
El Project Finance inmobiliario.
1. El Project finance inmobiliario.
2. Viabilidad del Project Finance.
3. Las características comunes que hacen que un proyecto sea financiable utilizando Project Finance (PF) como herramienta.
  • Presentación de un proyecto adecuado, viable y rentable por sí solo
  • Generación de flujos de caja suficientes
  • Definición coherente del proyecto
  • Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
  • Inversión inicial significativa con fondos propios limitados
  • Elevados costes de análisis y estudios previos
  • Elaboración de un memorándum informativo
4. “Project Finance” o Financiación de proyectos para inmuebles ya terminados y alquilados.
5. Caso Práctico: Project Finance en Desarrollo Inmobiliario
6. Caso Práctico: Estructuración Financiera y Gestión de Riesgos en Project Finance
7. Caso Práctico: "Etapas Clave en la Implementación de un Project Finance Inmobiliario"
Capítulo 18.
¿Cuándo procede el “project finance” y cuándo la financiación ordinaria?
1. Ventajas y desventajas generales del Project Finance para el promotor inmobiliario.
a. Ventajas
  • Distribución del riesgo
  • Desapalancamiento contable
  • Financiación a largo plazo
b. Desventajas
  • Costes asociados
  • Complejidad
2. Ventajas específicas del Project Finance
a. Para los promotores
  • Financiación fuera de balance
  • Mantenimiento de calidad crediticia
  • Realización de inversiones inaccesibles de otra manera
  • Compartir el riesgo de inversión
  • Libertad para otras actividades
  • Mayor rentabilidad y control
  • Mejores condiciones de financiación
  • Eficiencia fiscal
b. Para las instituciones financieras
  • Diversificación del riesgo
  • Mayor control y evaluación
  • Rendimiento superior
  • Innovación financiera
  • Sindicalización y distribución del riesgo
3. Desventajas específicas del Project Finance
4. Caso Práctico: "Elección entre Project Finance y Financiación Ordinaria en Desarrollos Inmobiliarios"
PARTE TERCERA
  • Partes del Project Finance inmobiliario.
Capítulo 19. 
Las partes de un Project Finance inmobiliario.
1. Los "sponsors" o promotores y los accionistas
2. Socios industriales y tecnológicos
3. Socios financieros
4. Proveedores y suministradores
5. Administraciones públicas
6. Otros socios interesados clientes
7. La sociedad vehículo del proyecto (SVP)
8. Los consultores y asesores externos
9. Asesores legales
10. Asesores técnicos
11. Asesores de medioambiente
12. Las compañías aseguradoras
13. Las instituciones financieras
14. Caso Práctico: "Estructura y Participantes en un Project Finance Inmobiliario" 
Capítulo 20. 
La Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
1. La Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
  • Independencia
  • Deudora y Receptora de Fondos
  • Riesgo Financiero Limitado de los Promotores
  • Estructura Accionarial y Pactos
  • Evitación de Consolidación Contable
2. Socios promotores del proyecto.
3. Socios industriales
4. Socios financieros
5. Socios proveedores, constructoras o Cliente final del proyecto.
6. Caso Práctico: "Rol de la Sociedad Vehículo del Proyecto en el Desarrollo Inmobiliario"
PARTE CUARTA
  • Fases del project finance inmobiliario.
Capítulo 21. 
Fases de un proyecto financiado mediante project finance.
1. Fase Previa
2. Fase de Construcción
3. Fase de Operación
4. Caso Práctico: "Etapas de un Proyecto Inmobiliario Financiado mediante Project Finance"
Capítulo 22.
Etapas de un Project Finance.
1. Informe inicial
  • Descripción general del proyecto
  • Calidad de los promotores
  • Situación del sector y perspectivas
  • Esquema contractual del proyecto
  • Situación administrativa
  • Detalle de la operación financiera prevista
  • Modelo de proyecciones financieras
  • Garantías del proyecto y de los accionistas
2. Caso Práctico: "Estructuración Financiera en un Proyecto de Project Finance Inmobiliario"
1. Proporción de las Distintas Fuentes de Financiación
  • Capital vs Deuda
  • Mix Financiero
2. Estructura de la Deuda
  • Deuda Senior y Subordinada
  • Condiciones y Términos
3. Modelo de Proyecciones Financieras
  • Desarrollo de un Modelo Financiero
4. Garantías del Proyecto y de los Accionistas
Capítulo 23. 
Evolución de las etapas de un Project Finance.
1. Etapa intermedia previa a la liberación del sponsor de cualquier tipo de obligación crediticia.
2. Superada la etapa de construcción del proyecto (cumplimiento técnico y financiero).
3. Liberadas las garantías intermedias del sponsor > no registra la deuda del proyecto como deuda propia en sus estados contables (off-balance sheet).
4. Caso Práctico: "Evolución y Liberación de Obligaciones en Project Finance Inmobiliario"
1. Etapa Intermedia Previa a la Liberación de Obligaciones del Sponsor
2. Superación de la Etapa de Construcción (Cumplimiento Técnico y Financiero)
3. Liberación de las Garantías Intermedias del Sponsor
Capítulo 24. 
Etapas del proyecto inmobiliario y su impacto en el Project Finance
1. Etapa de construcción.
2. Etapa de Operación
  • Technical Completion (Finalización Técnica)
  • Regulatory Completion (Finalización Regulatoria)
  • Financial Completion (Finalización Financiera)
3. Caso Práctico: "Impacto de las Etapas del Proyecto Inmobiliario en el Project Finance"
1. Etapa de Construcción
  • Desarrollo y Riesgos
  • Impacto en el Project Finance
2. Etapa de Operación
  • Inicio de la Etapa Operativa
  • Fecha de Finalización (Completion Date)
  • Impacto en el Project Finance
PARTE QUINTA
  • Análisis y diseño del “Project Finance”
Capítulo 25. 
Análisis y diseño del “Project Finance”
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera.
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja).
  • Fase de Planificación del Proyecto
  • Fase de Construcción
  • Fase de Operación
  • Fases Financieras
3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos).
  • Costes de Construcción
  • Costes Financieros
  • Costes de Operación
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance”
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
a. Riesgos de Construcción
b. Riesgos de Operación
c. Riesgos de Suministro y Comercialización
6. Caso Práctico: "Contabilización y Amortización en Project Finance Inmobiliario"
  • Costes de Construcción
  • Costes Financieros
  • Costes de Operación
7. Caso Práctico: "Análisis de Riesgo en Project Finance Inmobiliario"
a. Riesgos Edificatorios
b. Riesgos de Suministro y Comercialización
c. Riesgo en Project Finance de un Contrato Llave en Mano 
Capítulo 26. 
Contratos relacionados con el Project Finance inmobiliario.
1. Contratos principales relacionados con el Project Finance
a. Contrato de Concesión
b. Pacto de Accionistas
c. Contrato de Construcción "Llave en Mano" o EPC
d. Contrato de Operación y Mantenimiento
e. Contrato de Crédito
f. Contrato entre Acreedores
g. Contrato de Seguros
2. Garantías del Project Finance
a. Prueba de Finalización (Completion Test)
b. Pignoración de las Acciones del Deudor
c. Pignoración de Activos y Derechos de la SPV
d. Hipoteca o Promesa de Hipoteca sobre la Concesión
e. Garantías a través de Contratos Adicionales
3. Covenants. Obligaciones de hacer / no hacer.
  • Pari Passu a la Deuda
  • Deuda Subordinada
  • Contratos Previos a la Primera Disposición
  • Mantenimiento Accionarial ("Change of Control")
  • Cumplimiento con los Bancos
  • Obligación de Informar a los Bancos
  • Mantenimiento de Garantías y Permisos
  • Cross Default
  • Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda
  • Fondo de Reserva del Servicio de la Deuda
  • Seguros y Riesgos
  • Obligaciones de No Hacer
4. Supuestos de incumplimiento
a. Supuesto de Incumplimiento
b. Vencimiento Anticipado
5. Tipos de tramos de deuda.
  • Tramo A o TL-A (Term Loan Amortizing) - Deuda Senior
  • Fase de Ramp-up - Revolving Credit Facility (RCF)
  • Clean-down
  • Tramos de Línea IVA
  • Contrato de Cobertura de Tipos de Interés o IRS (Interest Rate Swap)
6. Procedimiento de elaboración del modelo financiero.
  • Conocimiento del importe de inversión a realizar
  • Establecimiento de las hipótesis de ingresos y gastos proyectados
  • Definición de los niveles de deuda, apalancamiento y plazos
  • Definición de la modalidad de amortización o Cash Sweeps
  • Elaboración de sensibilidades
7. Proceso de aseguramiento / sindicación
a. Aseguramiento Inicial
b. Sindicación
c. Comisiones
d. Market Flex
e. Material Adverse Circumstance (MAC)
f. Roles en el Proceso de Sindicación
  • Bookrunner
  • Mandated Lead Arranger (MLA)
  • Joint Lead Arranger (JLA)
8. Caso Práctico: "Estructuración y Gestión de Project Finance Inmobiliario"
Capítulo 27. 
Análisis de sensibilidad y seguimiento del Project Finance inmobilario.
1. Análisis de sensibilidad y seguimiento del Project Finance inmobilario.
  • Análisis de Sensibilidad
  • Cash Sweep (Barrido de Caja)
  • Seguimiento del Proyecto
2. Caso Práctico: "Análisis de Sensibilidad y Seguimiento en Project Finance Inmobiliario"
1. Análisis de Sensibilidad en la Viabilidad de Promociones Inmobiliarias
2. Utilización del TIR y el VAN
3. Medidas de Riesgo Exigidas por Bancos en Promociones Inmobiliarias
4. Test de Estrés Inmobiliario
5. Parámetros Técnicos y TIR Mínimo en Función del Riesgo
Capítulo 28. 
Análisis de sensibilidad y riesgos inmobiliarios. Test de stress.
1. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
  • Evaluación de Riesgos
  • Toma de Decisiones Fundamentada
  • Mitigación de Riesgos
  • Mayor Transparencia
  • Requisito de los Prestamistas
2. La utilización del TIR y el VAN
3. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias.
4. Test de Estrés inmobiliario.
5. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria.
Capítulo 29. 
Requisitos para que un proyecto sea financiable con estructura de “Project Finance”: Ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD).
1. Concepto.
2. Características.
3. Fases.
Primera fase: Preliminares
Segunda fase: Aseguramiento / financiación
Tercera fase: Factores básicos en el análisis
4. Covenants y Securities.
5. Otros tipos de coberturas.
a. Build Operate Transfer (BOT)
b. Otras Coberturas Públicas ("Shadows Tolls")
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement"
d. Joint Venture entre la iniciativa privada y la pública
6. Caso Práctico: "Criterios y Estructura para la Financiación de Proyectos mediante Project Finance"
1. Concepto del Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD)
2. Características del RCSD
3. Fases en la Estructuración del Project Finance
4. Covenants y Securities
5. Otros Tipos de Coberturas
Capítulo 30. 
Condiciones para que merezca la pena un Project Finance inmobiliario.
1. Condiciones Macroeconómicas
  • Estabilidad Política e Institucional
  • Convertibilidad y Libre Flujo de Divisas
  • Previsibilidad Fiscal y Regulatoria
  • Tratados Bilaterales de Protección e Inversión
  • Seguridad Jurídica
  • Grado de Corrupción
  • Estabilidad Macroeconómica
  • Riesgo Cambiario
2. Condiciones Relativas al Proyecto
a. Cautelas en Contratos de Largo Plazo con Compradores (Off-takers)
b. Plazo de Amortización de la Deuda del Proyecto (Pay Out Period)
c. Precio de Venta en Moneda Dura
d. Viabilidad Económica del Contrato
e. Sistema Jurídico y Estabilidad
f. Foro Neutral para Resolver Disputas
g. Asignación de Riesgos a Contratistas
3. Las condiciones del "EPC" (Contrato de ingeniería. Engeneering, Procurement and Construction: Ingeniería, Suministro y Construcción).
4. Condiciones de financiabilidad (Bankability)
a. Riesgo en la Entrega - Cláusula Take-or-Pay
b. Régimen Cambiario
c. Cambio en la Normativa o Impuestos
d. Fuerza Mayor
e. Solución de Controversias – Arbitraje
5. Caso Práctico: "Criterios y Requisitos para el Éxito en Project Finance Inmobiliario"
Capítulo 31. 
Viabilidad económica de un project finance.
1. Estudio de la viabilidad de un project finance.
2. Limitaciones.
  • Restricciones de los Deudores o Promotores
  • Restricciones de los Prestatarios
3. Análisis de sensibilidad.
a. Ingresos
  • Carácter de los Ingresos
b. Gastos
  • Gastos Variables vs. Gastos Fijos
c. Flujos de Caja
  • Criterio de Cómputo
  • Flujo de Caja Libre (FCL)
  • Flujo de Caja Disponible para el Accionista (FCDA)
  • Flujo de Caja para la Deuda (FCD)
4. Rentabilidad.
  • Valor Actual Neto (VAN)
  • Tasa Interna de Retorno (TIR)
  • Recuperación de la Inversión (Payback)
5. El tipo de interés.
6. Caso Práctico: "Evaluación de la Viabilidad Económica en Project Finance Inmobiliario"
Capítulo 32. 
Análisis del equilibrio de la estructura financiera.
1. El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero.
2. Situación de inestabilidad
a. Inestabilidad temporal (riesgo de concurso de acreedores)
b. Insolvencia definitiva (concurso de acreedores)
3. El fondo de maniobra o fondo de rotación o capital de trabajo neto.
4. Tasa de rendimiento. Equilibrio entre el riesgo y el rendimiento.
a. Condicionantes del equilibrio financiero
b. Recursos permanentes por activo fijo más el fondo de maniobra
5. Ratios financieros
  • Ratio de Liquidez: Activo Corriente / Pasivo Corriente.
  • Ratio de Tesorería: (Disponible + Realizable) / Exigible a Corto Plazo.
  • Ratio de Solvencia: Activo Total / Pasivo Total.
  • Ratio de Firmeza: Activo Fijo / Pasivo Exigible a Largo Plazo.
  • Ratio de Endeudamiento: Deuda Total / Capitales Propios.
  • Ratio de Independencia o Autonomía Financiera: Capitales Propios / Capitales Permanentes.
6. Apalancamiento operativo y financiero
a. Apalancamiento Operativo
b. Apalancamiento Financiero
7. Ratios económicos y de valoración
  • Beneficio Neto por Acción (BPA)
  • Valor Contable por Acción
  • Precio de la Ganancia (PER)
  • Valor Bursátil
  • Rentabilidad de los Dividendos
  • Distribución de Dividendos
  • Rentabilidad sobre los Activos (ROA)
  • Margen de Beneficio Neto (ROA)
8. Metodología de los estados de flujo
  • Retratar el Recorrido Anual de la Empresa
  • Foco en los Flujos Reales de Dinero
  • Diferenciación entre Flujos Monetarios y Financieros
  • Datos de Apoyo
  • Identificación de los Flujos en el Balance
  • Diferenciación entre Flujos de Fondos y Monetarios
9. Estado de variación de caja
  • Análisis de Variaciones
  • Objetivo del Estado
  • Verificación de Origen y Utilización de Recursos
  • Complemento a los Ratios
  • Foco en Rentabilidad y Solvencia
10. Estado de Cash Flow
11. Caso Práctico: "Equilibrio en la Estructura Financiera de un Proyecto Inmobiliario"
Capítulo 33. 
La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
  • Estimación del Cash Flow del Edificio
  • Factores que Determinan el Cash Flow del Edificio
  • Gastos de Adecuación y Mantenimiento del Edificio
  • Cash Flow y Financiación del Edificio
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto
  • Flujos de Caja en Diferentes Fases
  • Análisis Económico y Financiero
  • Estructura de Capital
  • Plazo de Financiación
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al Cash-Flow?
  • Estimar el Valor Económico del Proyecto y la Inversión Requerida
  • Presupuestar Todas las Partidas de Coste e Ingreso
  • Convertir Partidas en Flujos de Caja
  • Analizar las Fuentes de Financiación
  • Calcular Indicadores Financieros
  • Realizar Análisis de Sensibilidad
  • Considerar el Efecto de los Impuestos
  • Evaluar la Capacidad de Pago de Intereses y Principal
  • Analizar el Flujo de Caja para Proyecto, Accionistas y Financiadores
  • Presentar Resultados y Conclusiones
4. Análisis de sensibilidad y escenarios
  • Análisis de Sensibilidad
  • Análisis de Escenarios
5. El VAN y otras definiciones esenciales.
a. Valor Actual Neto (VAN - Net Present Value - NPV)
b. Tasa de Descuento, WACC y Coste de Capital
c. Tasa Interna de Retorno (TIR - Internal Rate of Return - IRR)
d. Payback o Plazo de Recuperación de la Inversión Inicial
e. Tasa Contable de Retorno (ARR - Accounting Rate of Return)
f. Ratios y Herramientas de Control
6. Caso Práctico: "Evaluación Financiera de Proyectos Inmobiliarios Basada en el Cash-Flow del Edificio"
PARTE SEXTA
  • Garantías del Project Finance inmobiliario.
Capítulo 34. 
Garantías en la financiación de proyectos.
1. Otorgamiento de Garantías
  • Deuda Subordinada
  • Igualdad de Rango ("Pari Passu")
  • Compromisos de Garantías Personales
  • Hipotecas y Prendas
  • Garantías Sometidas a Condición
  • Garantías No Sometidas a Condición
  • Notificación al Deudor
  • Otras Formas de Cobertura
2. Crear un responsable: una sociedad que soporte la garantía “Special Purpose Vehicle SPV”.
  • Limitación de Responsabilidad
  • Unidad y Separación de la Explotación
  • Individualización del Riesgo
3. El contrato llave en mano como garantía del presupuesto de la SVP.
  • Bid Bond o aval de licitación
  • Down Payment Guarantee o aval de anticipo
  • Performance Guarantee o aval de fiel cumplimiento
  • Mechanical Completion Guarantee o aval de garantía de buen funcionamiento
4. Otras retenciones y garantías.
5. Caso Práctico: "Estructura de Garantías en la Financiación de Proyectos Inmobiliarios"
Capítulo 35. 
Tipos de garantías en el Project Finance inmobiliario.
1. La cesión del flujo de fondos del proyecto como cesión fiduciaria con fines de garantía.
  • Protección para el prestamista
  • Gestión independiente
  • Continuidad de operación
  • Flexibilidad en la estructura de garantía
  • Transparencia y rendición de cuentas
2. Los reembolsos cedidos se destinan a una cuenta fiduciaria
  • Gastos del fideicomiso
  • Costes operativos del proyecto, incluyendo impuestos
  • Devolución del préstamo
  • Devolución de préstamos subordinados con terceros
  • Reservas
  • Pago de ganancias a los accionistas del vehículo
3. Caso Práctico: Project Finance Inmobiliario- "Tipos de Garantías en el Project Finance Inmobiliario" 
Capítulo 36. 
La práctica financiera de los préstamos a los promotores inmobiliarios.
1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
a. Partes involucradas
  • Promotor
  • Special Purpose Vehicle (SPV)
  • Banco prestamista (Banco)
b. Garantías habituales
  • Hipoteca de máximo de primer rango
  • Prenda de las acciones o participaciones de la SPV
  • Prenda de cuentas bancarias del Promotor
  • Cesión de derechos
  • Acuerdo de subordinación
  • Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor
2. La Hipoteca de máximo.
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
  • Prenda sobre participaciones o acciones
  • Propiedad de la SPV
  • Modificación de estatutos sociales
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
  • Prenda sobre derechos de crédito
  • Cuentas bancarias del promotor
  • Ejecución en caso de incumplimiento
5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.
a. Cesión de derechos de devolución del IVA
b. Cesión de derechos derivados del contrato de construcción
c. Cesión del aval bancario del contratista
d. Cesión de las rentas de los arrendamientos
6. Acuerdo de subordinación de deuda.
  • Deuda no cubierta por la financiación bancaria
  • Préstamos de las filiales del promotor
  • Acuerdo de subordinación de deuda
  • Compromiso de pago al banco
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.
8. Caso Práctico: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "La Práctica Financiera de los Préstamos a Promotores Inmobiliarios"
9. Caso Práctico: "Estructura de Financiación y Garantías en Préstamos a Promotores Inmobiliarios"
PARTE SÉPTIMA
  • Estructura de un Project finance inmobiliario.
Capítulo 37. 
Diseño de la estructura de un Project Finance inmobiliario.
1. Diseño de la estructura de un Project Finance inmobiliario.
  • Inversión Inicial y Flujo de Caja Estable
  • Apalancamiento
  • Riesgos Compartidos
  • Endeudamiento Máximo
  • Diseño de la Estructura Financiera
  • Fondos Propios
  • Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD).
  • Deuda Máxima
  • Plazo de Amortización
  • Restablecimiento del Equilibrio Económico
2. Cierre financiero del Project Finance.
3. Caso Práctico: "Diseño de la Estructura de un Project Finance Inmobiliario"
4. Caso Práctico: "Estructuración y Gestión de Project Finance Inmobiliario"
1. Sociedad Vehículo del Proyecto (SPV)
2. Descripción del Proyecto
3. Presupuesto y Calendario de Obras
4. Estructura de la Financiación
5. Términos y Condiciones de la Oferta de Financiación a Largo Plazo
6. Garantías y Coberturas Principales
7. Proyecciones: Caso Base
8. Análisis de Sensibilidad del Caso Base Conjunto
9. Riesgos, Coberturas y Mitigantes
5. Caso Práctico: "Cierre Financiero en Project Finance Inmobiliario"
  • Finalización de Acuerdos de Financiación
  • Confirmación de Cumplimiento
  • Aseguramiento de Capital
  • Integración de Fondos
  • Documentación Legal y Regulatoria
  • Establecimiento de Cuentas Fiduciarias
  • Comunicación con las Partes Involucradas
  • Importancia del Cierre Financiero
6. Caso Práctico: "Claves de Éxito en Project Finance Inmobiliario"
1. ¿Qué es un Project Finance?
2. Características de un “Project Finance”
3. Ventajas e Inconvenientes para los Promotores
4. Tipos de Proyectos Financiados con Project Finance
5. Fases del “Project Finance”
6. Análisis de Riesgos
7. Garantías y Coberturas
8. Ratios de Cobertura del Servicio de la Deuda
7. Caso Práctico: "Financiación de una Planta de Producción Mediante Project Finance"
1. Project Finance en la Construcción de Plantas de Producción
2. El Contrato de Construcción e Ingeniería (EPC)
3. Seguros
Capítulo 38. 
  • Resolución anticipada del Project finance inmobiliario.
PARTE OCTAVA
  • Due diligence del Project Finance inmobiliario.
Capítulo 39. 
Due diligence del Project Finance inmobiliario.
1. Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.
2. Due diligence de un project finance. El Information Memorandum (IM) en un project finance.
3. Caso Práctico: "Due Diligence en Project Finance Inmobiliario y el Information Memorandum (IM)"
Capítulo 40. 
¿Cómo se realiza la “due diligence” de un contrato financiero?
1. Condiciones estandarizadas.
2. Cláusulas específicas del Project Finance.
  • Igualdad de rango (Pari Passu)
  • Negative Pledge
  • Restricciones a la enajenación y gravamen de activos
  • Cumplimiento de ratios financieros
  • Restricciones a la distribución de dividendos
  • Mantenimiento de pólizas de seguros
  • Notificación de eventos adversos
  • Restricciones a inversiones en activos fijos no planificados
  • Operaciones vinculadas
  • Cláusulas de Cross Default
Capítulo 41. 
Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario en construcción.
1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.
a. Riesgo Legal
  • Due Diligence Legal
  • Condiciones Precedentes
  • Garantías
b. Riesgo de Construcción
  • Due Diligence Técnica y Financiera
  • Hitos de Construcción
  • Garantías de Desempeño
  • Project Monitor
  • Cláusulas de Step In
  • Calendario y Plan de Negocio
2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.
  • Contratación de un Experto Inmobiliario
  • Vinculación de la Disposición de Fondos a Hitos de Comercialización
  • Garantía de Precomercialización
  • Cláusulas de Step-In
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.
  • Seguro de Daños
  • Seguro de Responsabilidad Civil
4. Caso Práctico: "Due Diligence en la Financiación de Proyectos Inmobiliarios en Construcción"
Capítulo 42. 
Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.
1. Due diligence e identificación de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.
a. Riesgo Legal
b. Riesgo de Explotación
c. Riesgo Financiero o de Tipo de Interés
2. Due diligence e identificación de riesgos edificatorios.
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.
Capítulo 43. 
Due diligence de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero.
1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses.
Comisiones
Intereses
Costes de Resolución
2. Due diligence de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up)
3. Due diligence de la cuenta corriente para el control del Project finance.
  • Estructura de Cuentas Corrientes
  • Reglas de Funcionamiento
  • Uso de los Fondos
4. Due diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario.
  • Asunción de Gastos por el Prestatario
  • Implicaciones de la Cláusula
  • Registro y Documentación
  • Negociación del Contrato
5. Due diligence de la declaración de garantías.
  • Declaraciones y Garantías del Prestatario
  • Algunos Aspectos Cubiertos por Declaraciones y Garantías
  • Reiteración de Declaraciones y Garantías
6. Due diligence de lo “covenants”, obligaciones del prestatario.
  • Obligaciones de Información
  • Obligaciones sobre la Financiación del Proyecto
  • Obligaciones de Mantenimiento del Activo
  • Mantenimiento de Ratios
PARTE NOVENA
  • Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario. 
Capítulo 44. 
Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos.
1. Identificación del riesgo.
  • Fases del Proyecto
  • Análisis de Viabilidad
  • Rol de los Prestamistas de Deuda Senior
  • Importancia de la Asignación de Riesgos
2. Clases de riesgos.
  • Riesgos en la Fase de Construcción
  • Riesgos en la Fase Operativa
  • Riesgos Financieros
  • Riesgos por Ingresos
  • Riesgos Legales 
Capítulo 45. 
Identificación de riesgos del Project Finance inmobiliario.
1. Identificar y poner precio a los riesgos.
  • Proceso Sistemático
  • Causas y Orígenes de Riesgos
  • Compartir Riesgos
  • Evaluación de Riesgos por Fase
  • Evaluación de Riesgos del País
  • Participación de Diversos Actores
  • Mitigación de Riesgos
  • Evaluación Continua
2. Riesgos según las fases de un proyecto
  • Fase de Construcción del Proyecto
  • Fase de Inicio y Puesta en Marcha del Proyecto
  • Fase de Explotación y Operación del Proyecto
3. Cómo proteger cada tipo de riesgo.
PARTE DÉCIMA
  • Control económico del project finance inmobiliario. 
Capítulo 46. 
Procedimientos de control económico del project finance.
1. Herramientas financieras para evaluar la capacidad del proyecto de generar flujo de efectivo.
  • Modelo financiero o "caso base"
  • Actualización del caso base
  • Circunstancias extraordinarias
  • Sensibilidad y análisis de escenarios
  • Pruebas de estrés
  • Herramientas de software
  • Asesoramiento financiero
2. Orden de pagos (SPV) (Sociedad vehiculo) (Special Purpose Vehicle).
3. Pago anticipado obligatorio de la deuda.
4. Control de repartos de dividendos.
  • Convenios Típicos para los Repartos
  • Mecanismos de Ejecución de los Repartos
5. Obligaciones del prestatario
a. Pactos de Información
b. Pactos a Favor del Prestamista (Positivos)
c. Pactos Negativos o de No Hacer a Favor del Prestamista
6. Supuestos de incumplimiento y causas de resolución del Project Finance.
  • Supuestos de Incumplimiento
  • Causas de Rescisión
7. Caso Práctico: "Control Económico en Project Finance Inmobiliario"


  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE UNDÉCIMA.
  • Formularios internacionales de Project Finance inmobiliario.
A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación estructurada bajo la modalidad de Project Finance
1. Descripción del Proyecto
1.1. Entidad Prestataria
1.2. Accionistas
1.3. Descripción del Proyecto
2. Estructura Financiera
2.1. Inversión Total
2.2. Fuentes de Financiación
2.3. Formalización del Financiación
2.4. Modalidad de Financiación
3. Financiación Bancaria
3.1. Financiación a Largo Plazo
4. Aportaciones de los Accionistas
4.1. Importe
4.2. Forma
4.3. Calendario de Desembolso
5. Otros Términos y Condiciones
5.1. Garantías
5.2. Distribuciones a los Accionistas
5.3. Cuenta de Reserva
5.4. Recurso a los Socios
6. Obligaciones del Prestatario
6.1. Obligaciones del Prestatario
6.2. Prohibiciones al Prestatario
6.3. Obligaciones Adicionales
7. Otros Términos y Condiciones
7.1. Condiciones Previas a la Firma de la Financiación
7.2. Condiciones Previas de Todas las Disposiciones
7.3. Acreditaciones
7.4. Causas de Resolución Anticipada
7.5. Manifestaciones
7.6. Asesores
7.7. Impuestos y Gastos
B) Modelos de contratos de préstamo – tipo Project finance.

Modelo 1. Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria de "Project Finance" Inmobiliario

PRIMERA - Concesión del Préstamo
SEGUNDA - Condiciones para el Otorgamiento y Disposición
TERCERA - Duración del Préstamo
CUARTA - Comisión e Interés de Apertura
QUINTA - Tipo de Interés
SEXTA - Pago de Intereses y Amortización. Lugar de Pago
SÉPTIMA - Resolución
OCTAVA - Amortización Anticipada de Cantidades Parciales
NOVENA - Intereses de Demora
DÉCIMA - Constitución de la Hipoteca
UNDÉCIMA - Extensión de la Hipoteca
DUODÉCIMA - Garantías del Prestatario
DECIMOTERCERA - Obligaciones del Prestatario
DECIMOCUARTA - Cesión
DECIMOQUINTA - Vencimiento Anticipado
DECIMOSEXTA - Procedimiento de Ejecución
DECIMOSÉPTIMA - Procedimiento Judicial Sumario
DECIMOCTAVA - Procedimiento de Ejecución Extrajudicial
DECIMONOVENA - Otras Disposiciones para la Ejecución
VIGÉSIMA - Tasación de la Finca
VIGÉSIMO PRIMERA - Jurisdicción y Ley Aplicable
VIGÉSIMO SEGUNDA - Impuestos y Gastos
VIGÉSIMO TERCERA - Daños y Perjuicios
VIGÉSIMO CUARTA - Notificaciones
VIGÉSIMO QUINTA - Ejercicio de los Derechos del Prestamista
VIGÉSIMO SEXTA - Cesión de Rentas por Alquiler
VIGÉSIMO SÉPTIMA - Nulidad Parcial
VIGÉSIMO OCTAVA - Poder para Inscripción, Subsanación y Aclaración
VIGÉSIMO NOVENA - Formalidades
Modelo 2. Contrato de Financiación – Tipo Project Finance.
PRIMERA. DEFINICIONES
SEGUNDA. IMPORTE Y DESTINO DEL CRÉDITO
2.1 Importe
2.2 Destino
TERCERA. CARÁCTER MANCOMUNADO
3.1 Carácter Mancomunado de las Obligaciones
3.2 Incumplimiento de un Acreditante
3.3 Incumplimiento de Obligaciones
3.4 Ejercicio de Derechos en Vía Judicial
3.5 Acuerdos entre las ENTIDADES FINANCIADORAS
CUARTA. DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO
4.1 Período de Disposición
4.2 Condiciones Suspensivas para las Disposiciones
4.3 Disposición de los Fondos
4.4 Entrega de las Disposiciones
QUINTA. DEVENGO DE INTERESES
5.1 Devengo de Intereses
5.2 Base para el Cálculo de Intereses
SEXTA. CÁLCULO DEL TIPO DE INTERÉS
6.1 Periodos de Interés
6.2 Tipo de Interés
SÉPTIMA. PAGO DE INTERESES
OCTAVA. INTERESES MORATORIOS
8.1 Condiciones de los Intereses Moratorios
8.2 Liquidación de los Intereses Moratorios
8.3 Capitalización de los Intereses Moratorios
NOVENA. INCREMENTO DE COSTES, REDUCCIONES DE INGRESOS Y CAMBIO DE CIRCUNSTANCIAS LEGALES
9.1 Compensación por Incremento de Costes o Reducción de Ingresos
9.2 Repercusión de Beneficios
9.3 Cambio de Circunstancias Legales
DÉCIMA. AMORTIZACIÓN
10.1. Amortización Normal
10.2. Amortización Anticipada Voluntaria
10.3. Amortización Anticipada Obligatoria
UNDÉCIMA. COMISIONES Y GASTOS
11.1. Comisión de Dirección y Aseguramiento
11.2. Comisión de Disponibilidad
11.3. Comisión de Agencia
11.4. Gastos
DUODÉCIMA. IMPUESTOS
12.1. Generalidades de Impuestos
12.2. Responsabilidad de la SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO
12.3. Obligaciones de las ENTIDADES FINANCIADORAS
12.4. Cumplimiento de la Legislación y Ajustes Fiscales
DECIMOTERCERA. PAGOS
13.1. Tiempo y Lugar de Pagos
13.2. Imputación de Pagos
13.3. Compensación
DECIMOCUARTA. CUENTAS DE LA DEUDA DEL PROYECTO
14.1. Contabilidad del Banco Agente
14.2. Contabilidad de las ENTIDADES FINANCIADORAS
14.3. Cesión
DECIMOQUINTA. DECLARACIONES Y GARANTÍAS
15.1. Declaraciones y garantías de la SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO
DECIMOSEXTA. OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO
16.1. Obligaciones de Información
16.2. Obligaciones de Hacer
16.3. Distribución de Excedentes a los Accionistas
16.4. Obligaciones de Gestión y Distribución de la Tesorería
16.5. Cuenta de Reserva
DECIMOSÉPTIMA. PLAZOS
DECIMOCTAVA. BANCO AGENTE
18.1. Mandato
18.2. Distribución proporcional de cantidades
18.3. Distribución de información
18.4. Responsabilidad del Banco Agente
18.5. Indemnizaciones al Banco Agente
18.6. Renuncia del Banco Agente
18.7. Revocación del Banco Agente
DECIMONOVENA. CESIÓN
19.1. Cesión por la SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO
19.2. Cesión por las ENTIDADES FINANCIADORAS
VIGÉSIMA. CAUSAS DE RESOLUCIÓN
VIGÉSIMO PRIMERA. GARANTÍAS DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO
VIGÉSIMO SEGUNDA. COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA
VIGESIMO TERCERA. PRENDA SOBRE LOS DERECHOS DE CRÉDITO DIMANANTES DE CUALQUIERA DE LOS ACUERDOS DEL PROYECTO
VIGESIMO CUARTA. PIGNORACIÓN DE LA CUENTA DE ORDENACIÓN DE PAGOS Y LA CUENTA DE RESERVA
VIGÉSIMO QUINTA. COMPROMISOS DE LOS SOCIOS
VIGÉSIMO SEXTA. PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS
VIGÉSIMO SÉPTIMA. EJECUCIÓN POR LAS ENTIDADES FINANCIADORAS DE LAS GARANTÍAS
VIGÉSIMO OCTAVA. MODIFICACIONES Y RENUNCIAS
VIGÉSIMO NOVENA. NOTIFICACIONES
TRIGÉSIMA. JURISDICCIÓN
TRIGÉSIMO PRIMERA. – FORMALIZACIÓN
Modelo 3. Contrato de Financiación – Tipo Project Finance.
Primera: Definiciones
Segunda: Importe, Distribución y Carácter Mancomunado del Crédito
2.1. Importe del Crédito
2.2. Finalidad del Crédito
2.3. Distribución del Crédito
2.4. Carácter Mancomunado
Tercera: Período y Condiciones para la Disposición de los Fondos
3.1. Período de Disposición
3.2. Condiciones para la Disposición del Crédito
3.3. Disposición de los Fondos
3.4. Entrega de las Disposiciones
3.5. Consolidación de las Disposiciones
Cuarta: Devengo, Liquidación y Pago de Intereses
4.1. Devengo de Intereses
4.2. Cálculo de Intereses
4.3. Liquidación y Pago de Intereses
Quinta: Cálculo del Tipo de Interés
5.1. Períodos de Intereses
5.2. Tipo de Interés
Sexta: Mora, Cálculo de Intereses Moratorios y su Capitalización
Séptima: Costes Adicionales o Reducciones de Ingresos
7.1. Incremento de Costes y Reducciones de Ingresos
7.2. Cumplimiento de Obligaciones Legales
7.3. Medidas de Mitigación
7.4. Reducción de Costes o Aumento de Ingresos
7.5. Participación de España en la Unión Monetaria
Octava: Amortizaciones del Crédito
8.1. Amortización Normal
8.2. Amortización Anticipada Voluntaria
Novena: Comisiones y Gastos
9.1. Comisión de Estructuración
9.2. Comisión de Agencia
9.3. Gastos
Décima: Impuestos
Undécima: Modo de Pago
11.1. Tiempo y Lugar de Pago
11.2. Imputación de Pagos
11.3. Compensación
Duodécima: Régimen de Contabilidades y Cuentas del Crédito
12.1. Contabilidad del Agente
12.2. Contabilidad de los Acreditantes
12.3. Cesión
Decimotercera: Declaraciones y Garantías
13.1. Declaraciones y Garantías de la Acreditada
13.2. Pervivencia de las Declaraciones y Garantías
Decimocuarta: Obligaciones de la Acreditada
14.1. Obligaciones del Project Finance
14.2. Obligaciones de Hacer
14.3. Distribución de Dividendos y Repago de Deuda Subordinada
14.4. Obligaciones de Gestión y Distribución de la Tesorería
14.5. Cuenta de Reserva del Servicio de la Deuda
Decimoquinta: Cesiones del Crédito
15.1. Cesión por la Acreditada
15.2. Cesión por los Acreditantes
Decimosexta: Resolución del Project Finance
16.1. Causas de Resolución
16.2. Procedimiento en Caso de Resolución
Decimoséptima: Agente del Crédito
17.1. Mandato
17.2. Distribución Proporcional de Cantidades
17.3. Distribución de Información
17.4. Responsabilidad del Agente
17.5. Indemnizaciones al Agente
17.6. Renuncia del Agente
17.7. Revocación del Agente
Decimoctava: Régimen Adicional de Garantías del Project Finance
18.1. Garantías Constituidas por la Acreditada
18.2. Naturaleza de las Garantías
18.3. Condiciones Generales sobre Bienes y Derechos Pignorados
18.4. Disposiciones Adicionales sobre Bienes y Derechos Pignorados
Decimonovena: Hipoteca
Vigésima: Garantías Adicionales
Vigesimoprimera: Prenda y Cesión en Garantía sobre Derechos de Crédito
Vigesimosegunda: Ejecución de Garantías
Vigesimotercera: Ejecución de Garantías
Vigesimocuarta: Régimen de Notificaciones
Vigesimoquinta: Plazos
Vigesimosexta: Jurisdicción
Vigesimoséptima: Ley Aplicable
Vigesimoctava: Ejemplares
PARTE DUODÉCIMA
  • Casos prácticos del Project Finance Inmobiliario 
Capítulo 47. 
Casos prácticos del Project Finance Inmobiliario
Caso Práctico 1: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Financiación de un Complejo Residencial"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Estructuración del Project Finance
    • Capital y Deuda
    • Garantías y Seguros
  • Consecuencias Previstas
  • Estrategia de Comercialización
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 2: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Revitalización de un Área Urbana"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Integral
    • Estructura de Financiación
    • Participación de Stakeholders
    • Medidas de Sostenibilidad
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 3: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Centro Comercial y de Ocio"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Estructuración Financiera Detallada
    • Análisis de Mercado y Precomercialización
    • Estrategia de Diversificación
    • Plan de Gestión de Riesgos
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 4: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Renovación de un Barrio Histórico"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Integral
    • Financiación Mixta
    • Gestión de Stakeholders
    • Estrategias de Marketing y Comercialización
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 5: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Construcción de un Complejo Hospitalario Privado"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Estructura Financiera Mixta
    • Colaboración con Entidades de Salud
    • Contratos EPC y O&M
    • Gestión de Riesgos y Seguros
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 6: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de una Urbanización Residencial Sostenible"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Integración de Tecnologías Sostenibles
    • Estructuración Financiera Innovadora
    • Estrategia de Marketing y Comercialización
    • Partnerships y Certificaciones
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 7: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Rehabilitación de un Edificio Histórico para Uso Comercial"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Evaluación y Planificación Cuidadosa
    • Financiación Especializada
    • Diseño de Espacios Comerciales Integrados
    • Estrategia de Marketing y Comercialización
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 8: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Parque Tecnológico"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación y Diseño Innovadores
    • Estructura Financiera Mixta
    • Estrategia de Marketing y Alianzas
    • Sostenibilidad y Eficiencia Energética
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 9: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Complejo Turístico Ecológico"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Estrategia de Desarrollo Sostenible
    • Estructura Financiera Innovadora
    • Marketing y Comercialización Enfocados
    • Gestión y Operación Ecológica
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 10: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Reconversión de Zonas Industriales en Espacios Multifuncionales"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Urbana Integrada
    • Estructura de Financiación Diversificada
    • Estrategia de Comercialización y Ventas
    • Sostenibilidad y Eficiencia
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 11: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Complejo de Viviendas Asequibles"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Financiación Mixta y Subvenciones
    • Diseño y Construcción Eficientes
    • Estrategia de Comercialización y Gestión
    • Participación Comunitaria y Alianzas
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 12: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Construcción de un Complejo de Oficinas Sostenible"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Innovación y Sostenibilidad
    • Estructura Financiera Avanzada
    • Marketing y Comercialización Estratégicos
    • Certificaciones y Alianzas
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 13: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Distrito Comercial Integrado"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Urbana y Diseño Arquitectónico
    • Estrategia de Financiación Mixta
    • Comercialización y Promoción
    • Sostenibilidad y Eficiencia Energética
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 14: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Renovación de Infraestructuras Hoteleras"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Evaluación de Necesidades y Planificación Estratégica
    • Financiación a Medida
    • Estrategias de Marketing y Fidelización
    • Enfoque en Sostenibilidad y Tecnología
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 15: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de Residencias Estudiantiles"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Análisis de Mercado y Ubicación
    • Estructura Financiera Especializada
    • Diseño y Oferta de Servicios
    • Estrategias de Marketing y Comercialización
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 16: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Construcción de un Complejo Deportivo Urbano"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación y Diseño Multifuncional
    • Estructura Financiera Mixta
    • Marketing y Comercialización Estratégicos
    • Sostenibilidad y Accesibilidad
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 17: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Rehabilitación de Viviendas Sociales"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Evaluación y Diagnóstico del Complejo Existente
    • Estructura Financiera con Apoyo Público
    • Plan de Rehabilitación Eficiente
    • Gestión de la Comunicación y Relación con la Comunidad
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 18: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Complejo de Viviendas de Lujo"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Análisis de Mercado y Posicionamiento
    • Estructuración Financiera de Alto Nivel
    • Diseño y Servicios Exclusivos
    • Estrategias de Marketing y Ventas de Alta Gama
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 19: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Transformación de un Área Comercial en Declive"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Análisis y Planificación Urbana
    • Estructura de Financiación Mixta
    • Estrategia de Comercialización y Participación Comunitaria
    • Innovación y Sostenibilidad
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 20: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Parque Industrial Sostenible"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Integración de Tecnologías Verdes
    • Estructura Financiera Innovadora
    • Atractivo para Empresas Ecológicas
    • Estrategia de Comercialización y Comunicación
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 21: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Construcción de un Complejo Asistencial para Personas Mayores"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Centrada en el Usuario
    • Estructura Financiera Especializada
    • Estrategias de Marketing y Comercialización
    • Enfoque en Sostenibilidad y Bienestar
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 22: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Centro Comercial Eco-Friendly"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Diseño Sostenible y Tecnologías Verdes
    • Estrategia de Financiación Especializada
    • Marketing y Comercialización Orientados al Público Consciente
    • Gestión y Operación Ecológica
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 23: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Renovación Urbana con Enfoque en Viviendas Mixtas"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Planificación Urbana Inclusiva
    • Estructura de Financiación Diversificada
    • Marketing y Estrategia de Ventas Segmentadas
    • Enfoque en Sostenibilidad y Diseño Comunitario
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 24: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Desarrollo de un Espacio de Co-Working y Co-Living"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Diseño Integrado y Multifuncional
    • Estrategia de Financiación Creativa
    • Marketing y Estrategias de Comercialización Dinámicas
    • Sostenibilidad y Tecnología
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas
Caso Práctico 25: PROJECT FINANCE INMOBILIARIO - "Construcción de un Complejo Residencial Ecológico"
  • Causa del Problema
  • Soluciones Propuestas
    • Integración de Prácticas de Construcción Sostenible
    • Estrategia de Financiación Orientada a la Sostenibilidad
    • Marketing y Ventas enfocados en la Conciencia Ecológica
    • Certificaciones Ambientales y Comunitarias
  • Consecuencias Previstas
  • Resultados de las Medidas Adoptadas
  • Lecciones Aprendidas

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